品牌系分散式长租公寓-蛋壳公寓、青客、优客逸家

品牌系分散式长租公寓蛋壳公寓、青客、优客逸家

对于品牌系分散式长租公寓而言，线上运营和规模效应是其优势所在。一方面，通过线上线下相结合的运营模式，给予租客、房东智能化的服务体验，简单便捷；另一方面，在某一区域深耕，对于区域客户渗透率很高，在抓取目标客户时特别有针对性。分散式长租公寓的典型代表，包括蛋壳公寓、青客、优客逸家、美丽屋、爱上租、包租婆、魔飞公寓等。一发展历程早期的中国住房租赁市场存在信息不畅、房源混乱等问题，品牌系分散式长租公寓的出现，给予行业一定标准的梳理，提升了产品溢价能力和租住生活体验。（一）蛋壳公寓中国住房租赁品牌发展报告（2018）蛋壳公寓成立于2015年1月，是一家以数据驱动为核心，提供高品质租住生活的资产管理和居住服务平台，致力于用互联网方式改造传统的住房租赁行业，产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等，满足都市年轻白领多元化的居住需求。截至2018年11月，蛋壳公寓已进驻北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京、成都等9个城市，管理超过22万间公寓，其发展历程见表1。表1蛋壳公寓发展历程时间发展历程2015年1月公司成立，正式入驻第一城北京2015年5月蛋壳公寓1.0系列产品发布蛋壳公寓获得数千万元人民币A轮融资2016年4月蛋壳公寓正式入驻第二城深圳2016年5月蛋壳公寓对外宣布开启全国布局战略2016年7月蛋壳公寓正式入驻第三城上海2017年3月蛋壳公寓获得数亿元A＋轮融资2017年5月蛋壳公寓正式入驻第四城杭州2017年6月蛋壳公寓3.0系列产品发布2017年9月蛋壳公寓正式入驻第五城天津2017年10月蛋壳公寓正式入驻第六城武汉2017年11月蛋壳公寓宣布推出整租产品2017年12月蛋壳公寓在管房间数近6万间2018年2月蛋壳公寓获1亿美元B轮融资2018年3月蛋壳公寓正式入驻第七城南京，蛋壳4.0系列产品发布2018年4月蛋壳公寓在管房间数近12万间蛋壳公寓正式入驻第八城广州2018年6月蛋壳公寓获7000万美元B＋轮融资2018年10月蛋壳公寓正式入驻第九城成都2018年11月蛋壳公寓在管房间数超过22万间资料来源：迈点研究院整理。表1蛋壳公寓发展历程（二）青客中国住房租赁品牌发展报告（2018）青客成立于2012年，是一家新兴的中国公共租赁住房提供商，公司业务流程的每一个环节都充分体现了互联网思维，用科技彻底颠覆了传统公寓行业。目前，青客服务范围已覆盖上海、北京、苏州、杭州、南京、武汉等城市，运营房间数近10万间（见表2）。表2青客发展历程时间发展历程2012年青客成立2013年青客引进纽信创投、汇嘉创投以及达晨创投，完成A轮融资2014年青客顺利走向移动互联化2015年青客完成由赛富亚洲领投、纽信创投等跟投的B轮融资2017年青客完成由摩根士丹利管理的私募基金及专凯欣资本联合领投的C轮股权融资2018年青客目前运营房间数近10万间，满房率达到95%资料来源：迈点研究院整理。表2青客发展历程（三）优客逸家中国住房租赁品牌发展报告（2018）优客逸家成立于2012年，依托先进的互联网技术及创新的金融工具为客户提供服务。对于闲置房业主，提供一站式房屋租赁增值管理解决方案；对于城市租房人群，提供高品质的长租公寓产品、租后服务，以及围绕房屋、居住社交而衍生的增值服务。目前，优客逸家在成都、武汉、杭州、北京四地运营，累计总房源量超过4万间，其发展历程见表3。表3优客逸家发展历程时间发展历程2012年5月优客逸家第一套合租公寓诞生，当天实现满租2014年11月UOKO优客获经纬中国领投，海纳亚洲、君联资本跟投的2200万美元B轮融资2015年5月UOKO优客与保利地产签订战略合作协议2015年9月UOKO优客与绿城服务成立合资公司2016年5月UOKO优客与碧桂园签订战略合作协议2017年5月UOKO优客成都公司净利润转正，创造公寓行业首家盈利先例，为公寓行业带来一线曙光2018年5月获得深创投等一线机构的C轮投资资料来源：迈点研究院整理。表3优客逸家发展历程二商业模式蛋壳公寓产品坚持以数据驱动为核心，根据自主研发的互联网大数据系统识别和分析租客行为习惯和用户喜好，从而设计出满足和贴近用户需求的产品。目前，蛋壳公寓的产品已经迭代和升级到4.0，产品形态覆盖合租、整租两种形态，每个产品形态下又分为MUJI风和工业风两种风格。同时，蛋壳公寓所有房屋均经过专业设计，实行统一装修、家装方案高端定制及品牌家电配置，并为租客提供双周保洁、专业维修、极速Wi-Fi、搬家等多种服务，满足年轻白领多元化的居住需求。未来，蛋壳公寓也将更加注重产品和服务的升级，以及整个IT大数据系统的完善，使其更具有对租客、房东的洞察力，从而拓展更多的增值服务。从品牌指数表现来看，蛋壳公寓呈现不断增长态势，这与其房源量大幅增加、客群不断扩充、产品迭代升级成正比关系。预计在未来，其品牌影响力还将持续高涨（见图1）。图1蛋壳公寓品牌指数表现青客为广大白领提供1000～2000元/月的统一装修风格的公寓。通过对产品、服务、系统等的不断升级，在消费体验全流程中不断强化租客对品牌的认知，形成了较高的品牌认知度、参与度和忠诚度，累计服务租客超过22万人次。青客以移动互联网为驱动，全程采用“房屋托管+标准化装修+租后服务”模式，通过App、互联网实现对房源、工程、营销、人员的管理；在为客户高效选房、看房、签约的过程中，全部通过互联网来管理签约、续租、退租、转租、交费、报维修、品牌活动等。关于租房的一系列的琐事全部通过互联网即可解决，犹如管家一般解决所有租房事宜。从品牌指数表现来看，青客已拥有较高的市场关注度，且在租赁高峰期保持一定热度（见图2）。图2青客品牌指数表现目前，优客逸家旗下拥有三大主要产品：（合租）分散式长租公寓优客逸家、（合/整租）分散式长租公寓星空家盟以及集中式长租公寓UOKO新宿，全部针对中低端公寓市场。其中，优客逸家房源量超过40000间，价格在500～1500元/月；星空家盟房源量近1000间，价格在1000～4000元/月；UOKO新宿已开业门店两栋，价格在500～1400元/月。优客逸家计划通过打造星空家盟来赋能于不动产租赁行业：面向房东，提供租务在线管理赋能、BI决策数据赋能、租住产品赋能、房源赋能、流量及营销赋能、供应链赋能、金融赋能、品牌公关赋能等数字化租赁运营管理服务；面向租客，提供丰富的可选房源、租后服务、周边增值服务等品质化合租、整租房源以及租住服务。从品牌指数表现来看，丰富的运营模式和营销活动，让优客逸家的品牌影响力保持了较高热度。但同时，想要维持持久的品牌影响力，未来拓展的区域还需增加（见图3）。图3优客逸家品牌指数表现三领袖观点（一）蛋壳公寓创始人、CEO高靖高靖认为，目前公寓行业的基础服务整体偏弱，也不够标准化。“我们要做的就是把服务标准化，让租户对服务感到满意。只要你服务做得到位，用户自然会接纳你。我们的目的很简单，就是提高租房效率，让租房变得简单和快乐。”据悉，创立之初，团队选择“蛋壳”这个名字，就是希望能够成为大城市打拼的年轻人的梦想守护者，能够陪伴这些优秀的年轻人共同孕育对事业的渴望、对爱情的憧憬和对幸福的期盼，最终见证一切美好的梦想都能冲破阻碍，成为现实。“我们一直在努力为大家提供有品质的居住生活、倡导正能量的生活方式，让大家租房也可以拥有体面的生活。”（二）青客创始人、CEO金光杰在中国支持住房租赁的政策利好下，长租公寓行业正在经历着产业和服务升级。金光杰表示，青客是做汉堡包的，可能不好吃，但全世界都是。“长租公寓是一个微利行业，管理效率、风控能力直接关乎企业发展”。首先，始终坚持用“诚信”为企业增持加码，在青客“所见即所得”，在平台上展示的每一间房屋都是真实的。从采购到装修，当中有100多个环节，青客坚持全流程数据采集，将所有流程在线化，这需要极高的投入，以及长期的积累。其次，“昔之善战者，先为不可胜，以待敌之可胜。不可胜在己，可胜在敌”。做企业要先做好自己，在行业迭代与洗牌中存活下来，然后等待机会战胜竞争者。最后，企业的资源是有限的，伤其十指不如断其一指。在一个充满变化的市场中，企业家应