项目经理培训(实用型讲义)素材

项目经理培训二零一六年九月如何做好物业客户服务工作？第一版块客户是什么？常有人说：客户就是上帝。我认为：客户不是上帝，但应视为上帝。客户是人，合伙人。什么是客户服务？了解客户需求，实现客户满足，以此获得酬劳和盈利的行为过程。（举例海底捞火锅的服务）须要什么？如何满足？使用需求潜在需求心理需求物业客服岗位描述客户接待（现场、电话）处理报事（解决客户问题，保证客户满足）反馈客户看法（建议和投诉）客户回访（维护和沟通）总结提高（数据记录、统计、分析、改进措施）客户服务中心的重要性是展示企业形象的舞台是企业与客户间信息沟通与沟通的重要渠道；是面对客户打造品牌的窗口是化解困难冲突、持续改进质量的重要环节客户服务中心的影响通过优质服务提升客户满足度，增加客户忠诚度，保持市场存量通过与客户的良好沟通向客户推介新产品、新业务，收集市场需求信息，进行客户关系管理通过老客户带来新客户是团队最大的认可激励与荣誉客服人员的基本要求业务实力（法律法规、专业学问、阅历教训）良好形象（言、行、举、止）主动看法（微笑、向上、正能量）富有爱心（关注、奉献、大爱）有始有终（刨根问底、查遗补漏）客户服务的关键要素以客户为导向提供客户需要的服务使客户满意服务不能自以为是，自作多情服务不能强加服务须要敬重客户看法服务须要走心（商场购物）（互联网+）从马斯洛需求看物业需求马斯洛：生理、平安、社交、敬重、自我实现物业：物质、平安、文化（举例龙湖、金科）客服基础学问之物业费人员费用（工资、保险、福利）共用部位共用设施设备日常管理、运行、维护费清洁、绿化费公共秩序维护费办公费（管理费分摊）固定资产折旧费公众责任险经业主同意的其他费用税金客服基础学问之概念词容积率绿地率（绿化率）收缴率（额度/户数）完好率（外观/性能/能耗）入住率满足度（满足率）红线（建筑红线/道路红线）建筑面积（套内/公摊面积）如何做好客户服务工作（一）客户服务不单是客服人员的事情，是全员的事情1）一旦进入项目，项目的全部服务人员只为了做和做好一件事，那就是为业主服务。不管你是否承认，但业主认为你已经起先了。2）不能忽视小节，小节也是大才智。一个人就是一个集体，一个人的缺点就是集体的缺点。（例：木桶理论）3）工程、平安、车辆管理、清洁、绿化等基层岗位服务的认可度就是业主的满足度。搞理论、玩虚的，不如抓基础。（请问：对清洁工、绿化工、车管员开展了多少礼仪、人生规划、激励、价值观的培训呢？不能岗位边缘化）如何做好客户服务工作（二）摆正位置，服务不能把合同约定生搬硬套1）我们和业主是合伙人，利益共同体，非从属、隶属。2）我们做的不是售后服务，而是资产管理和“服务商品”销售，和业主之间是价值交换，不是乞讨。3）合同是死的，人是活的，不能被死物所圈禁。4）合约性文件不是法律，其本身就存在瑕疵，协商、洽谈是它最好的履行方式。如何做好客户服务工作（三）提高素养（形象、看法、学问面）1）外在美很关键，整齐、干净、语言文明、精神饱满才能体现精气神，没人情愿和邋遢、粗鲁、萎靡的人打交道。2）看法要谦和、语气要平和、声调要随和，不卑不亢、不惊不乍。沟通时，倾听比表达更重要。3）物业人员是才智多面型的“杂家”，多一方面的学问，就多一份保障，多一份敬重。（总是借口不懂，是最无耻的回答；总是借口不知，是最无能的体现）如何做好客户服务工作（四）以情理、法理做事，不行用面子做事1）规则是物业管理和服务工作良性推动的保障。2）依法办事、以理服人才是最有效的方法。3）第一次很关键，是规则是否有用的严峻检验。4）看个人面子处理事情是错误的做法，要坚决杜绝和改正。离开组织、离开企业，你的面子一文不值。企业才是依靠的大面子。如何做好客户服务工作（五）敬重1）要想获得业主的敬重，首先得自我敬重。2）不能用有色眼光、分级看待业主。3）扬人之长，避人之短。切记探讨与工作无关的业主的私生活，业主隐私是雷区。4）业主群体中的一老一小更重要。如何做好客户服务工作（六）刚好性、关注度1）把业主的事当自己的事，刚好性自然提高。2）一诺千金。3）别把他人当“傻子”，糊弄业主、忽悠业主无疑是抱薪救火。4）多做暖心的事情。（例：伤疤的问候）客户的影响力对客户服务看法不好，92％的客户会离去没有解决客户的问题，87％的客户会离去产生一个不满足客户，他会向9个人表达不满足较好地解决客户诉求，可挽回75％的客户完备地解决客户诉求，可挽回95％的客户发展一个新客户的费用是保持一个老客户的6倍业主满足度业主不满足，只有一点，那就是：服务不到位如何成为一名合格的项目经理？其次版块项目经理的作用和意义项目的灵魂和大管家（精、气、神）业主的依靠企业发展的支柱行业向前的助推者项目经理应具备的素养职业道德专业素养特性和魅力项目经理的职业道德要求敬业忠诚谨慎正气责任心敬业不能把工作当工作，而应当把工作当成事业经营项目的任何事情都有你身影的存在，挥也回不去言传不如身教，你将是第一个来，也是最终一个走攻关克难啃骨头是工作职责方法总比困难多，没有不能，只有我行忠诚一旦选择，就无怨无悔，金刚不行磨其志企业不是旅馆受人之托，忠人之事（企业、业主、同事）时时到处心存感恩坚守本分，不行妄念（例：高校生、车管员的故事）谨慎任何事情都不能抱有侥幸心理不行轻易结论，不行随意承诺切勿在心情不稳定（喜怒哀乐）时决策细微环节确定成败（例：合同的批阅）正气正人先正己正气方可长存，正直无惧鬼神坚持原则，把守底线拿人手短，吃人嘴软，管理者，切不行见利忘义，见钱眼开尽量做到公允责任心项目经理只能拿得起，不行全放下履责方能免责既要重视结果，更要留意过程。在日常管理和服务中切不行做饮鸩止渴之事，更不能“拆东墙、补西墙”项目经理的专业素养要求法律意识服务意识成本意识平安意识风险意识团队意识六个意识和五个实力指挥运作实力协调沟通实力成本管控实力突变应急实力团队协作实力法律意识学习、理解相关的法律（包括地方法规和部门文件）管理、服务要依法办事，做事讲程序、讲规则从规避企业风险的角度去运用法，运用法律维护企业利益从和谐共处的角度去影响他人遵守法律（业主和物业运用人）服务意识正确定位，要保持服务者的心态项目经理就是为业主服务，为运作团队服务的人理性和感性相结合成本意识项目成本包括哪些内容？如何去进行项目的收、支平衡？怎样做到开源、节流？经营管理是项目经理的本职不会算账的项目经理是不合格的挣钱犹如针挑土，用钱似乎水冲沙平安意识平安是物业管理服务的保障和基础擅长发觉项目的平安隐患刚好处置项目的平安隐患把控平安，平安面前绝不能抱有侥幸风险意识物业行业也是高风险行业（行业、业主、自身）忽视风险，无异于谋财害命做任何事情，都要预估结果（确定、人事、回复）防患于未然（例：扁鹊答医）团队意识打造与企业匹配的团队抓大事，更应防小事正人先正己，言传不如身教只应有企业的面子，不能有个人的面子包涵、理解、换位不能当群众的尾巴，不能做老好人指挥运作实力物业人是“万金油”，项目经理必需熟知物业管理服务各个流程的工作有项目整体运作的定位、想法、措施、考核熟悉项目的全部状况不纸上谈兵，不当“办公室主任”狠抓基础工作（客服、工程、秩序、清洁、绿化）擅长总结和提高协调沟通实力沟通能消退一切障碍内部协调的艺术性外部协调的必要性（涉及的全部关联方：业委会、房管、街道、社区、公安、消防、环卫、工商、税务等）协调沟通的方法（刚好、客观、公正、大局）苏秦苏秦游说图成本管控实力收费率的重要性。低收费率无谈管理和服务资本（你对项目的收支清晰吗？开过收费专题会吗？分析过欠费缘由吗？亲自上门收过费吗？等等）成本的横向、纵向比较从细微环节做起，从螺丝钉开支做起，成本限制就须要斤斤计较（试问：你知道每月所用垃圾袋多少钱吗？知道换了多少个灯泡吗？灯泡质保期多长时间，运用坏了是否可以更换？每个车位耗用多少度电？等等）突变应急实力预防为主，形成一种机制应急程序、应急方案必需完善立足项目实际状况，不能有“拿来”思想好的预案须要实战演练来印证、修改、完善团队协作实力利益共同体团队与群体的区分（1＋1＞2）项目经理在团队中的作用（例：西游记）◆找准位置◆摆正心态◆从始而终项目经理的特性与魅力有型、有范、有味。阳光心态，乐观向上。可远观，亦可近看。可浅谈，亦可深交。变不行能为可能。游戏：桌子上有10颗棋子，横向4颗，纵向7颗。现在可移动两颗棋子，使纵、横两列都有6颗棋子，你能做到吗？12345769810项目经理的沟通什么是沟通？人与人（组织与组织）之间思想、观念、感情的传递和反馈过程，其目的是求得思想、观念达成一样，促使感情顺畅。沟通产生的四种结果您赢我输您输我赢您输我输您赢我赢“你赢我赢”才是有效沟通沟通的要点细心地倾听，清晰地表达倾听时：1）敬重别人的讲话；2）换位思索；3）不急于下结论，尤其是否定性的结论（点头摇头也是结论）。表达时：1）有目的；2）抓时机；3）讲方法。沟通是一件持续性的工作你想要说的100%你表达出的80%客户接收到60%客户理解的40%客户记住的20%项目经理的日常工作重点区域——简洁出现状况的区域重点岗位——领导、客户关注的位置重点设备——老化、新置、运行中的设备状况重点时间——上午和下午黄金两小时重点客户——业主、领导、终端客户联系重点工作——节点性工作的跟踪及协调落实如何做好项目经理？（一）实干。没有实干精神，不行能做好项目经理，物业事务繁琐交织，紧靠动嘴皮子，案头越积越高。阅历、效率、成果是干出来的。落地。再好的支配，不落实也无法证明其价值，说十件不如做一件。与业主间的很多误会和不满足，和落实不到位休戚相关。信任下属，不等于放任下属。困难的事情简洁化。处理物业日常事务，尤其是与业主间的争议