商业规划建议

煌华国贸中心商业规划建议报告煌华国贸中心商业规划建议报告((讨议论论稿))新加坡豪斯（中国）机构重庆兆邦房地产营销策划有限企业2005年9月15日第1页共16页煌华国贸中心商业规划建议报告前言言经过与贵司进行多轮交流，依据对煌华国贸中心商业部分的定位，我司针对项目目标商业业态进行深入调研，认识目标商家对本项目招商的意愿性和对拓展物业的主要要求。我司以市场为依照，同时考虑项当先期资本回收等要素，对煌华国贸中心商业部分提出以下初步规划建议。第2页共16页煌华国贸中心商业规划建议报告目录录1业态功能区分建议................................................................41业................................................................41.1整体业态布局...............................................................................................................41.2楼层业态散布及功能面积...........................................................................................5地下三层：.......................................................................................................................5地下二层：.......................................................................................................................5地下一层：.......................................................................................................................5地上一层：.......................................................................................................................6地上二层：.......................................................................................................................6地上三层：.......................................................................................................................6地上四层：.......................................................................................................................7地上五层：.......................................................................................................................7地上六层：.......................................................................................................................7地上七层：.......................................................................................................................8地上八层：.......................................................................................................................81.3招商面积统计...............................................................................................................91.4规划建议说明.............................................................................................................102附件：各种商家拓展物业要求..........................................122附..........................................122.1购物中心功能分区要求.............................................................................................122.2品牌百货一般性建筑要求.........................................................................................122.3品牌商场建筑标准指导要求.....................................................................................132.4品牌西式快餐建筑标准指导要求.............................................................................142.5其余行业经营面积及配套设备之基本要求.............................................................15第3页共16页煌华国贸中心商业规划建议报告1业态功能区分建议1.1整体业态布局楼层主题主力业态协助业态8F世纪欢喜城电影院/电子娱乐休闲餐饮/网吧7F巴渝美食城品牌火锅/巴渝小吃各地特点小吃6F美居文化城家私装饰少儿活动中心/多功能区/休闲食品5F动感之都体育用品/运动衣饰/少儿精选4F绅士之都男性衣饰/精选/汽车美容用品3F生活之都主力百货妇孕用品/衣饰/饮食2F潮流之都(中高档品牌百货)女性衣饰/精选/餐饮1F时髦之都高档名店/银行/精选百货/品牌餐饮B1名品之都B2生活区中型商场＋中式快餐B3主题区数码通信主题市场第4页共16页煌华国贸中心商业规划建议报告1.2楼层业态散布及功能面积建议地下三层：总面积主力业态面积（㎡）备注共计数码通信三分之一8233.48㎡8233.48用于招商，约8233.48㎡主题市场2700㎡层高协助业态面积（㎡）备注共计4.5m地下二层：总面积主力业态面积（㎡）备注共计8344.87㎡中型商场5000招商6000㎡层高中式快餐1000招商4.5m协助业态面积（㎡）备注共计花艺销售糕点销售饰品销售文具销售2344.87㎡乐器销售眼镜销售食品销售销售地下一层：总面积主力业态面积（㎡）备注共计7969.10㎡品牌流行百货5000招商5000㎡层高5.0m协助业态面积（㎡）备注共计西式快餐厅450先招商后销售珠宝金饰100×3销售2969.10㎡名品店50×5销售销售第5页共16页煌华国贸中心商业规划建议报告地上一层：总面积主力业态面积（㎡）备注共计7539.66㎡品牌流行百货5000招商5000㎡层高5.0m协助业态面积（㎡）备注共计西式快餐厅450先招商后销售银行营业厅300先招商后销售高档名店销售2539.66㎡与百货业态配销售套的品牌店、专卖店地上二层：总面积主力业态面积（㎡）备注共计6753.91㎡品牌流行百货5000招商5000㎡层高4.5m协助业态面积（㎡）备注共计西式快餐厅450先招商后销售银行营业厅300先招商后销售精选店销售女性用品销售1753.91㎡与百货业态配销售套的品牌店、专卖店地上三层：总面积主力业态面积（㎡）备注共计6648.44㎡品牌流行百货5000招商5000㎡层高4.5m协助业态面积（㎡）备注共计品牌餐饮500先招商后销售名品店销售折扣店销售1648.44㎡与百货业态配销售套的品牌店、专卖店第6页共16页煌华国贸中心商业规划建议报告地上四层：总面积主力业态面积（㎡）备注共计6648.44㎡品牌流行百货5000招商5000㎡层高4.5m协助业态面积（㎡）备注共计品牌餐饮500先招商后销售与百货业态配销售1648.44㎡套的品牌店、专卖店地上五层：总面积主力业态面积（㎡）备注共计6519.38㎡品牌流行百货5000招商5000㎡层高4.5m协助业态面积（㎡）备注共计品牌餐饮500先招商后销售体育用品销售运动衣饰销售少儿精选500销售1519.38㎡与百货业态配销售套的品牌店、专卖店地上六层：总面积主力业态面积（㎡）备注共计6519.38㎡家私装饰城5519.38约3000㎡招商5000㎡层高4.5m协助业态面积（㎡）备注共计少儿翻斗城500不销售1519.38㎡阳光书吧500先招商后销售第7页共16页煌华国贸中心商业规划建议报告地上七层：总面积主力业态面积（㎡）备注共计6519.38㎡品牌火锅1000招商6519.38㎡层高特点小吃城5519.38约2000㎡招商4.5m协助业态面积（㎡）备注共计地上八层：总面积主力业态面积（㎡）备注共计6273.16㎡品牌影院3000招商4000㎡层高品牌电玩城1000招商4.5m协助业态面积（㎡）备注共计网吧500销售休闲餐饮300销售2273.16㎡其余1473.16销售第8页共16页煌华国贸中心商业规划建议报告1.3招商面积初步统计楼层招商对象招商面积其余面积共计8F品牌影院3000㎡2273.16㎡6273.16㎡电玩娱乐1000㎡7F特点小吃3000㎡3519.38㎡6519.38㎡品牌火锅6F品牌家私装饰3000㎡3519.38㎡6519.38㎡5F5000㎡1519.38㎡6519.38㎡4F5000㎡1648.44㎡6648.44㎡3F中高档品牌百货5000㎡1648.44㎡6648.44㎡2F5000㎡1753.91㎡6753.91㎡1F5000㎡2539.66㎡7539.66㎡B15000㎡2969.10㎡7969.10㎡B2中型商场5000㎡2344.87㎡8344.87㎡中式快餐1000㎡B3数码通信2700㎡5533.48㎡8233.48㎡共计48700㎡29269.2㎡77969.20㎡只招商不销售部分的面积约占总商业面积的60％；估计总销售额超出6亿元。第9页共16页煌华国贸中心商业规划建议报告1.4规划建议说明地下三层商业价值较低，但作为商业首层，其人流量对商业经营有较大影响，所以建议采纳一致的经营定位（数码通信主题市场），以招商带动销售和经营的方式，保证该楼层商业一致的形象、定位、经营、管理。地下二层主力店规划中型商场和中式快餐，依据商家对拓展物业的要求，同时考虑到本项目商业部分的销售，控制商场的招商面积在5000㎡左右，快餐厅在1000㎡左右。地下1层与地上1层为两个不一样标高的平街层，商业价值较高，应尽量减少主力百货对这些楼层的占用，规划一些有力于提高项目形象及人气的协助商业业态，如精选名店、珠宝金饰、品牌西式快餐厅、品牌咖啡厅、银行营业厅等。主力百货要求主进口临街（三峡广场步行街），依据本项目的地段特点和平面规划，建议将主力百货的临街面规划于靠明天百货位置，使得其余临街商业尽量集中于三峡广场，以保证销售部分的商业价值。地下1层至地上5层，协助业态应依据引进的主力百货进行调整，以保证最正确的业态组合。地上6层和地上7层分别以家私装饰和餐饮为主力业态，为形成规模效应，面积建议在5000㎡以上，以招商带动销售和经营，保证商业定位及销售方面的要求。地上8层以娱乐为主，建议引进品牌影院，面积一般在3000㎡左右。影院层高要求在7米以上，最好达到8米，且要求各反应厅无柱遮挡视野。各楼层散布有餐饮业态，建议规划于同一垂直系统，方便餐饮店的上下水、排污、排烟等配套的设置。第10页共16页煌华国贸中心商业规划建议报告考虑到商业业态优化组合的要求，及本项目的商业销售，各楼层必要的小型商业名店可经过先招商后销售的方式。交通动线：为指引人流，建议保证地下商业与百货楼层的垂直人流通道；百货楼层协助的独立商店、餐饮、娱乐等业态营业时间较长，应预留独立通道，建议6、7、8层设置独立（景观）电梯，商场扶梯建议采纳交错式（剪刀式）。第11页共16页煌华国贸中心商业规划建议报告2附件：各种商家拓展物业要求2.1购物中心功能分区要求购物中心功能分区要求进口广场区地点要鲜亮卖场区要与其余区密切相连卸货区要求能避开主要人流按卖场区的功能从建筑物的侧面和反面独自设置，1T/M2独立的泊车通道，生鲜收货区要独自设置。泊车场区要求人流和车流能分别，自行车车位500个，汽车车位100-200个绿化区能占总建筑面积得30%以上承重要求卖场区500㎏/㎡库房及收货区1000㎏/㎡办公室150-200㎏/㎡一般百货企业350㎏/㎡供电负荷的一般要求商场、照明300KW（事故照明75KW）商场户外照明30KW冷冻压缩机设备250KW（备用电250KW）生鲜设备224KW（备用62KW）商场空调通风650KW家电区插座26KW美食广场86KW（如肯德基、麦当劳250KW）商场排水设备10KW商场弱电电源20KW（备用电20KW）2.2品牌百货一般性建筑要求品牌百货一般性建筑要求分类要求地块及面积长方形或梯形，单层面积4000㎡以上，总面积在2万至3万㎡广场面积门前广场面积起码1000㎡，可视状况调整中庭面积中庭面积（包含电梯井）约500㎡楼层及层高地下1层至地上6层，总数起码3层以上，首层层高起码5米，其余楼层起码4.5米。柱间距8米×8米以上承重地板450㎏/㎡消防切合国家及当地标准和商家要求泊车位最好能达100个/10000㎡，可视状况调整其余供电、上下水、排污、排水，扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区第12页共16页煌华国贸中心商业规划建议报告2.3品牌商场建筑标准指导要求内容指导要求地块地块形状：矩形或梯形，临街面起码80米，通道不小于80米；面积5000至2万平方米不等。柱距多层店的柱网距离应保持在8.4x8.4m。楼层层高卖场净高不小于5.3M~5.5M，后仓净高不小于6.8M,不大于7.5M.墙外墙为实墙面，抹灰后，可喷涂料或铺瓷砖。楼板荷载卖场800kg/平方米,后仓与冷库1000~1200kg/平方米；钢筋砼楼面(70厚C30内配Φ6@150双向，含耐磨面层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡，后仓区耐磨粉5kg/㎡，平坦度要求为6m±2mm)地板表面：库房及生鲜后仓通道硬化耐磨，卖场及出租区内铺PVC地板，办公区及设备用房铺瓷砖,生鲜加工间铺瓷砖。卸货区考虑2或3辆40呎35吨集卡和4辆小卡车满载重量及回车空间，集卡旋转半径15米。泊车面积(数目)150车位以上，每个车位约需22平方米货梯两层：2部5吨货梯三层：2部5吨货梯，1部3吨货梯。假若有地下室，一定有一部货梯直抵地下室。自感人行步道二层：2部，三层：4～6部。（若有地下室或楼面泊车场，则一定有上下的自感人行步道）供水200（小店）～250（大店）吨/天供气往常320m3/h（不包含空调用气）排水配有化粪池、隔油池、排油烟装置等，并切合国家及当地标准，并能最后经过当地查收消防知足运营要求，同时切合国家及当地标准，并能最后经过当地查收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置空调通风管道式分体空调（60KW）仍是中央式空调要依据当地状况确立。卖场正气压，卖场和出租区的新风，排烟要切合消防要求。电话100对通局电缆到互换机房，并开通36门直线,2条数据线,此中中继线16条,互换机容量128门环保切合国家及当地标准，并能最后经过当地查收（由业主负责）绿化切合国家及当地标准及商家要求，并能最后经过当地查收店招免费广告牌地点分派：高炮占用2个地点；门头占用2个地点。业主负责所有审查及执照申请。后仓1,000~1,200pallets，about1300m2供电方式及变压器2500KVA干式变压器,10/0.4kvDyn1150hz，双电源双回路供电发电机容量油罐容量可连续1.5天或6吨，业主需供给油罐地点室外场所重载路面（承重35吨）、泊车场、绿化树种、景观等须依照商家的要求或供给的图纸施工人防要求切合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最后经过当地查收建设用地规划文件须由业主负责在租借协议签约前供给第13页共16页煌华国贸中心商业规划建议报告2.4品牌西式快餐建筑标准指导要求楼层1、2F单层面积首层约350㎡(使用面积)柱间距M层高>=3M(楼板至梁)地面承重厨房450KG/㎡动荷载餐厅250KG/㎡消防标准类其余乙方自设消防系统并与甲方连通电容量250KVA变电设备，三相五线380/220V、50赫兹，每年约80万千瓦时其余供电量商业用平价电量指标，不小于500A空气开对于总电柜，2根电缆（VV223x150+2x9、185铜芯）接入红线内配电柜（或乙方指定地点），并有独立计量电表功率厨房>=450卡/㎡/h，用餐区>=350卡/㎡/h中央空调温度冬季>=15度；夏季<=25度；春秋天20-25度时间早8：00至晚11：00通信线路2条其余甲方供给两条电话线路，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线供水量25吨/天供水管径2.5/3.0英寸供水水压2.5KG/cm2排水管径>=6英寸管道地点供给相应的排水管线地点排污