2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试题库（带参考答案）

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试题库（带参考答案）（图片大小可自由调整）卷I一.单项选择题(共15题)1.在通常情况下，（）出让的地价最低。A.拍卖方式B.挂牌方式C.招标方式D.协议方式2.对于一宗土地来说，当对该土地的使用强度(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始()。A.下降B.迅速下降C.稳定不变D.上升3.()在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。A.估价目的B.估价时点C.估价程序D.估价做业4.下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（）。A.估价工作的主要内容及质量要求B.估价工作的具体步骤及时间进度C.估价工作的人员安排D.委托方的协助义务5.谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值6.房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明7.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价袼的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包栝待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余8.在新建商品房销售价格中，一般可以反映所销售商品房总体价格水平的是（）。A.起价B.标价C.成交价D.均价9.下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（）。A.增加土地供应量B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价C.制定最低限价D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机10.房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是()的关系。A.正相关和正相关B.正相关和负相关C.负相关和正相关D.负相关和负相关11.新建房地产的土地成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6%，投资利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1512.77C.1527.27D.1619.0512.某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日13.某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m214.估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元，估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（）万元。A.466B.526C.535D.54515.房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。A.独一无二B.不可移动C.流动性差D.用途多样二.多项选择题(共15题)1.房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括()。A.利益B.权利C.权力D.纯利润E.好处2.下列选项中，难以采用比较法估价的有（）。A.特殊厂房B.普通住宅C.存量成套住宅D.博物馆E.在建工程3.在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（）A.试错法B.移动平均法C.曲线拟合法D.线性内插法E.指数修匀法4.根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法5.下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该类房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势6.下列各项中，属于法定优先受偿款的有（）。A.已抵押担保的债权数额B.为实现抵押权而发生的诉讼费C.发包人拖欠承包人的工程价款D.估价费用E.拍卖费用7.下列选项中，判定工业房地产区位优劣的主要因素有（）。A.临街状况B.是否便于动力取得C.是否便于废料处理D.是否接近大自然E.是否便于产品和原料运输8.关于专业房地产估价的说法，正确的有（）。A.应由专业机构和专业人员完成B.应经过审慎判断并提供专业意见C.出具的结果具有证明效力D.应收取一定的服务费用E.咨询性估价无需承担法律责任9.专业估价的特点主要有（）。A.由取得相关资格的专业人员完成B.是一种专业意见C.具有社会公信力D.有偿或者无偿服务E.承担法律责任10.下列选项中，属于鉴证性估价的是（）。A.别墅区开发价值估价B.房地产征收补偿估价C.房地产司法拍卖估价D.房地产抵押贷款估价E.写字楼租赁价格估价11.在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果12.关于房地产估价要素的说法，正确的有（）A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要B.估价对象由估价委托人和估价目的双重决定C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取D.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择E.估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复13.与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长14.在下列说法运用市场法估价，其步骤包括()。A.搜集交易比例B.选取可比实例C.对可比实例成交价格做适当处理D.价格调整E.求取比准价格15.下列有关平均增减量法，描述错误的有（）。A.当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用简便的平均增减量法进行预测B.如果逐期上涨额时起时伏，很不均匀，运用平均增减量法预测的房地产价格的准确性随之降低C.房地产价格变动过程持续上升或持续下降，且各期上升或下降的数额大致相同时，宜采用平均增减量法D.越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越不重要E.由于估价师经验存在差异，故平均增减量法不宜采用加权方式调整三.判断题(共5题)1.在遭受战争威胁时，房地产价格势必大幅度下跌。（）2.房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。（）3.吉芬物品的特点是当该物品价格上涨，需求就会减少。（）4.繁华程度.交通条件.位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响。（）5.一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）卷I参考答案一.单项选择题1.正确答案：D,2.正确答案：A,3.正确答案：A,4.正确答案：D,5.正确答案：A,6.正确答案：D,7.正确答案：C,8.正确答案：D,9.正确答案：C,10.正确答案：C,11.正确答案：B,12.正确答案：A,13.正确答案：C,14.正确答案：B,15.正确答案：B,二.多项选择题1.正确答案：A,B,E,2.正确答案：A,D,E,3.正确答案：A,D,4.正确答案：B,D,5.正确答案：C,