物业知识教材房屋维修计划管理

物业知识教材：房屋维修计划管理_物业经理人物业知训教材：房屋修理规划治理

一、房屋修理规划治理的意义和任务

1.房屋修理规划

规划作为企业治理的重要职能之一，它是对企业生产经营活动的事先安排。房屋修理规划作为物业治理公司的一项重要治理职能，是对物业治理公司所管房屋开展修理活动的事先安排。房屋修理规划的内容主要包括在肯定时期内有关房屋修理的规划目标、实施方案和相应的保证性措施。

所谓房屋修理的规划目标是指物业治理公司在规划期内必需完成的修理工作的数量、质量和效益等方面的标准。其中修理工作的数量是指在规划时期内预期对所需修理的房屋、房屋的部位、修理工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。修理工作质量是指对规划期内所需修理的房屋的质量要求。修理工作效益是指修理成果与本钱的关系，详细反映在修理工程本钱、劳动生产率及修理工程工期等效益指标上。

作为房屋修理规划内容之一的实施方案，是指为实现修理规划目标而实行的工作方法和步骤。实施方案的内容包括规划期内修理工作的时间安排、实施修理工作的方式、修理工程的技术方案及组织措施等内容。

房屋修理规划的保证性措施是指为确保修理规划目标及相应实施方案的实现而做的帮助性规划。其内容包括房屋修理资金使用规划、物资供给规划、劳动力规划及技术支持规划等。

房屋修理规划是一项专业性强又详细的工作规划，为了全面规划物业治理公司的房屋修理工作，必需从不同层次、不同角度编制规划，并做好各种规划之间的综合平衡工作，理顺各种规划之间的关系，使之成为相互联系、相互影响、协调全都的规划体系。

2.房屋修理规划体系

从系统的观点讲，企业属于一个有着详细目标的人造系统，构成企业的各个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约的系统关系。房屋修理作为物业治理公司生产经营活动的组成局部，其活动的开展必定要受公司内部其他部门和活动的制约。所以房屋修理不仅仅是物业治理公司内部房屋修理部门的工作，而且是全公司生产经营活动的一局部。为了使房屋修理工作得以正常开展并取得良好的效益，我们必需构造并协调房屋修理部门与全公司各个层次及各个部门之间的关系。而房屋修理规划作为全面指导公司开展房屋修理活动的指导性文件，则必需围绕修理工作的正常开展，对物业治理公司内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。为此，在房屋修理规划中，必需编制一系列相互联系、相互影响的规划，并做好各种规划之间的综合平衡工作，使它们成为一个有机的整体。所谓房屋修理规划体系是指以房屋修理施工规划为中心，由一系列相互联系、相互影响的规划所组成的体系。

房屋修理规划体系中的各种规划，按不同的分类标准可分为不同的类型。

首先，按规划内容分，可分成房屋修理施工规划和企业各部门的保证性规划两类。房屋修理施工规划是直接指导物业治理公司开展房屋修理工作的规划文件，具有主体规划的性质。而物业治理公司各部门围绕房屋修理施工规划的实现而做的保证性规划，如材料选购供给规划、劳动力规划、机具供给规划、资金使用规划等，均属于帮助性规划。制定房屋修理规划时，必需处理好修理施工规划与其他保证性规划的系统关系，保持规划内容、形式、数量、质量指标的相互适应、相互协调及相互统一。同时，还必需依据房屋修理工作的特点，不断调整、完善修理规划的内容和指标，努力促进修理工作的正常开展，确保物业治理公司房屋修理规划的全面贯彻实施。

其次，按规划期的长短分，房屋修理规划可分为年度规划、季度规划和月度规划。房屋修理年度规划是物业治理公司对其年度修理工作的事先安排。由于规划期较长，所以规划内容比拟粗糙，属于掌握性规划。房屋修理季度和月度规划是治理公司对其季度和月度内预期需要开展修理工作的事先安排，它是详细指导修理工作的规划文件，属于操作性或实施性的规划。

二、房屋修理规划治理

房屋修理规划治理是物业治理公司规划治理的组成局部，是为了使房屋修理工作能够到达预期目标的综合性治理工作。

房屋修理规划治理是指为高效率地实现企业规划职能而围绕房屋修理所开展的规划编制、组织实施及掌握协调活动。其目的是通过合理安排和有效协调，高效率地利用企业现有的生产要素，协调好企业各职能部门的关系，从而使房屋修理工作正常开展。房屋修理规划治理的内容包括规划编制、规划检查、规划调整和规划总结等一系列工作，其中积极做好规划工作的综合平衡，是修理规划治理的根本工作。

为搞好房屋修理治理，要建立健全规划治理机构和工作制度，明确各级治理人员的职责，保证修理工作在预先拟定的内容、步骤和投资标准内进展，严格掌握投资标准，合理安排人力、物力和财力，并在执行规划中做好调整和综合平衡工作。

1.房屋修理规划治理的意义

(1)规划是治理的开端，是治理循环的起始，任何治理都不能与规划相脱节，没有规划就失去了对行动的引导，就谈不上治理。

(2)规划治理是房屋修理部门与物业治理公司其他部门发生业务联系的纽带，它在正确处理公司全局与局部、修理部门与其他部门业务关系方面有着非常重要的意义。企业组织机构只规定企业各部门的治理职能，而各部门在开展详细业务治理时，则必需按规划办事，规划是指导和评价企业各职能部门工作的依据和标准。

(3)房屋修理工作涉及面广、影响因素多，为了使其正常地、高效率地进展，必需对其实行全过程的平衡和协调，使修理工作常常处于规划的指导下进展，而这一点必需通过修理规划治理才能实现。

(4)规划执行过程中的准时反应是优化生产经营活动的重要方法，通过修理规划治理准时检查规划的执行状况并通过掌握协调准时作出优化处理。若无规划治理就不能使优化得到连续，就不能使企业人、财、物及产、供、销等各方面之间保持科学、合理的关系。

2.房屋修理规划治理的特点

由于房屋修理工作的特点，使其规划治理工作有很多不同于其他业务的简单状况。房屋修理规划治理的特点可以概括如下:

(1)规划的自主性差。物业治理公司的业务性质属于效劳性的，其房屋修理工作的开展一方面取决于用户的要求，另一方面取决于所管房屋的完损状况，所以规划的自主性较差。

(2)规划的多变性。修理施工中变化因素多，如施工对象、现场环境、气候和协作单位等条件的变化，而且这些因素往往难以预见。因此，劳动生产率不稳定，影响开竣工，影响规划的稳定性。

(3)规划的不均衡性。由于修理施工的季节性与不均衡性，造成规划期内的施工内容与比例不同，使年、季、月之间做到规划均衡的难度很大。

3.房屋修理规划治理的任务

(1)依据国家房管政策对修理工作的要求，依据房屋损坏状况及用户的实际需要，在调查讨论及分析猜测的根底上，制定房屋修理规划，确定合理的房屋修理周期、修理范围和修理方案。

(2)做好房屋修理规划的综合平衡和优化工作，保证重点工程，统筹安排，最优地使用企业的资源，提高综合经济效益。

(3)在组织修理规划的实施过程中，通过掌握和协调手段，消退执行过程中的薄弱环节及不协调因素，保证生产有节奏、有秩序地进展。这里讲的掌握和协调是指年度规划对季度规划的掌握和协调，季度规划对月度规划的掌握和协调。

(4)做好执行状况的检查、统计和分析，总结阅历和教训，准时反应、准时调整和改良，不断提高规划治理水平。

4.房屋修理规划治理的目的

(1)有规划地对房屋进展修理保养，尽可能地避开房屋修理工作的盲目性，确保房屋安全正常使用，尽量提高房屋的使用功能，延长房屋的使用寿命。

(2)保证合理使用修理资金，使有限的资金发挥最大的修理效果，实现最大的经济效益和社会效益，努力使用户满足，提高物业治理公司的信誉。

(3)提高房屋修理治理水平，实现房屋修理目标，全面完成修理任务。