上海青浦某地产国际山庄别墅市调报告2

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料海青浦绿地国际山庄别墅市调报告一、2005上半年别墅市场综述1、别墅供应增加，供大于求的局面已经形成2005年上半年上海新开别墅项目达到25个，其中1月新开2个、2月新开1个，3月新开5个、4月新开6个，5、6月新开12个。虽然土地市场上政府暂停了别墅用地的审批，近两年别墅用地供应非常少，仅有的几块，容积率最高也限制在0.5-0.6之间，政府对于高档别墅批建控制力度非常大。但由于前几年囤积的土地丰富，在政府调控和别墅项目高投资回报率的作用下，前期开发商对于别墅项目未来盈利能力的预期仍然较高，别墅开发热度不减，从而造成虽然目前市场观望气氛浓厚，开发商对未来预期降低，但由于项目已经开始建设或者即将完成，使得市场供应增加，市场供求关系已经发生逆转，供大于求的局面已经形成。整个上半年，全市别墅市场供应增加，供大于求的局面已经形成；市场观望气氛日趋浓厚；成交价格由升转降，开始小幅下降。2、别墅市场观望气氛较浓随着宏观调控得进一步深入，尤其在上海悄然实行的对独栋别墅转让加征30％-60％的的土地增值税政策以来，购买别墅如果作为投资行为来说则投资成本大大增加，且风险大大增加，因此别墅的自住需求几乎成了目前别墅购买的唯一需求，而在如今别墅供应量并不稀缺的市场情况下，别墅市场交易迅速萎缩，价格也逐步回落，客户出现有选择的观望心态也在情理之中。别墅市场新政的实施有效的抑制了高端市场的投机行为，提高了交易成本，对卖家造成了很大的心理冲击，不少客户取消挂牌，选择出租别墅收取租金收益，暂时放弃了销售的念头。对于别墅买家而言，购买别墅只是对居住品质的追求，是尊荣的象征，而不是生活的必需品，所以需求不会很迫切，能够经得起时间的等待。由于购买者预期不明确是否仍然会有后续政策出台，是利是弊一时难以把握，所以有一种等政策出完、价格下跌再买的心态，短期内会采取观望心态。同时，不少开发商的产品也是经历了长期的销售和塑造，也形成当前的品牌效应和口碑，不甘心轻易自降身价破坏形象，这也造成了别墅市场买卖双方的凝滞现象。3、别墅市场总体成交价格由升转降，开始小幅回落从近期别墅市场的总体销售情况来看，2005年第一季度的上海别墅市场延续了2004年的第四季度火爆的销售态势，别墅价格一路走高。随着2005年三月份一系列宏观调控政策的出台，尤其是悄然执行的上海花园住宅转让征收30％-60％的土地增值税，使得投机需求受到严厉的打击，投资成本高涨，市场观望气氛日趋浓厚，成交量迅速萎缩，成交价格在高位运行一段时间之后近期出现小幅下调趋势。二、近期别墅市场成交状况分析1、别墅指数综合分析拖月份毕20谱02蜜年1遥2月扛20牺03魔年2隔月旋20踏03众年4悄月顾20捡03旅年6含月蝇20睛03哄年8环月呼20爸03它年1竟0月粉20挡03攀年1巨2月冻20烦04否年2孩月沃指数舒20妻59洋20呀83波21准49据21融97辞22析40伐22龙79阻23共10洋23和51群月份市20喜04弹年4露月恶20绑04棍年6株月德20怒04填年8永月理20姿04该年1捞0月取20舒04嗽年1草2月漠20双05绣年2丑月纯20坊05闹年4束月右20勒05誉年6她月司指数还24粉23食24腾70绵25汗32探26午04类26题56诚26柔80趋27船01娃26砌82美从上润面的鞠图表杨可以廊看出咏，自森从2眯00幅2年样底以趟来，扶别墅诉指数趁一路阀攀升早，到龄04县年低汁为止论，别嗽墅指巾数上充升了牺将近鹅60鼻0点指左右踢。嫁进入杂05冷年后增，自帖上半国年一替系列帐宏观描调控翠政策吴颁布序实施超后，潮市场枪观望肌气氛否更加光浓厚堂，成誓交量召迅速期萎缩庆，委从0业5年江第一梦季度血来看椅，涨咱幅已叛经有舱所回换落，设特别央是从负6月秋份的谦数据梦来看勾，低2简68谣2点铲比上清期震4月摩指数备下降指19洗点，耗基本挡回到县了今译年2闯月份鞭的位态置，搅别墅赏指数心首次沿出现不下降邪。革价格势指数近下降优主要烘是由好于3炮月份序出台深一系影列的固楼市罩组合投拳以这来，茎供求丽关系限发生艳逆转紫，观析望踩心理卖严重税，成口交数宝量迅咽速萎秤缩，油价格龄也呈沫现出繁小幅龟下调尺的趋详势。传根据花中房央指数安系统圾上海碌别墅万办公们室的机监测脾显示述5、育6月烂份上喂海独桂立别斧墅成补交量孟分别圣为1游18拥套、贼14费7套到，两到月合援计仅去相当染于3供月份跨成交葱量的救78冷％，惧四月电份成榜交量倒的9假5％糟。勿2、守8月争份上狡海别遥墅市珍场成谣交状葡况综滚述斧05通年近蚂期隙独栋巡成交说套数者增幅梅6月感14龄7吩24绝.6羊%舍7月驰69鼓-5哈3.伙1%颗8月脆11充7彻70旬%冰8月好份全跳市解别墅絮共成绸交2绑30东套，谅其中百独栋惠别墅丸11苗7套擦。古可以功看出诞，自珍从6全月霉以来玩，别蒸墅市赌场的妙成交鸽量在已总体影上还具是呈抽现出认萎缩拘的状蓄态。添将8沃月份飞与6赵、7救月份付相比筹，辛独立匹别墅棉的成痕交老量落芽差比练较大芝，相辽比6旧月份解来说养成交唇量缩象减了赤20葬%左诊右裳，杜而相炕对于敲7月晕份来辅说却捐又回组升了诚70夜%，仗可见扫在宏蓬观政吃策出黎台后凳的一不个月意内，创7月仪的成伏交量悉直接浑受到朽打压撞，而勇在8订月份酱个别钢楼盘断采取秃相应港的措泼施后遣，销翅售状悟况略切有改誓善。使联排线别墅禾面临批的染形势勾则更括为严西峻，法和上验月相支反，匠联排做别墅疗的销筋售套致数急兼剧下快跌，蹲跌幅岁达5初5%师，半疫月来仁的销仇售套训数仅否27冲套，昏除了妇合生亿城邦让半月谨销售阅6套虑外，纪其余较项目拢均只腔有1镜-2困套的醋销售愁业绩破。联垄排别重墅的橡销售众面积即比前蚂期只腊下跌真了7势个百揪分点泥，上额市销席售堆成交洪的联咐排别历墅的菌面积央大多快集中肝在使20胸0平谈方米某左右边。卡纵观削后市睬，担联排裳别墅野的辽投资伟价值船大大捆缩水鸦，自余住碗购房哑者在看今库后相思当一活段时环期里凶都会抽持币恳观望确，对桶产品补的选企择更悄加理耀性梁。息三、捆竞争折区域碍楼盘搭分析馒1、执青浦代区域伐区域棉板块剖案名汁地址盾建筑刚形态芳目前停价格谎（元蛋/留m狠2哗）高历史孙最高榜价（跑元/誉m美2劲）莲上网抽套数玻可售冒套数拖7月损成交竭8月享成交雾青强浦冶赵锹巷壳恒联泻名人忍世家许赵巷伞镇置淹发路耗68绸弄周独立铸13昼25尚4邀16害80竿0搞60蝶21蔬4执7撕西郊浑古北织国际佛别墅尊赵巷炮镇业约辉路驳60莲0弄讯独立逼15竞70祝0怕16粪00昨0傍86央22骑1丧1丈中海淡翡翠忆湖岸蜜赵巷谈镇业尤辉路摩88呀弄聚独立赞12恢00码0女15盘50酿0选88揭37面4部3荡徐固泾丧大豪址山林绿徐泾崖西路裕18田8弄其独立伏12围97扇5造17孙00煮0功43度9姐0宋3唐银涛费高尔雕夫赶沪青起平公钟路2笔22伴2号斜独立杰10柏68刊6挠18旺00畜0纯9辩1窜0沾0利西郊炊美林嗽馆谁高泾言路6卧89近弄朝独立塔、双米拼流76驱59蚁10示50俭0贱7他0筐/印/狠西郊摄大公党馆龄徐泾袭东路瞧33犹3号坡独立茂13铸00晕0花16脏50催0尼69剑39催2盘1尿高富汪丽源裂沪青赔平公忌路1播50瞧5号蝴双拼沿、三宗拼碌13似89卵7愁14段00轮0时42姻17泻0协1泰长堤含花园奏沪青径平公扑路2鞋05临6号解独立服13姓76绢5维18础00柔0贸10锄0讯12浙1屋1跃圣堡宏联民盐路9哈9弄誓独立歉15帮96六6淘20狗00激0擦26架7乐0屠0粪九溪售十八胡岛乖高泾嗽路3错99牛弄塑独立辨82旋85损20笼00载0穴7宫0壁/欺/丈丽都夏别墅条高泾救路4烤28虚弄盈独立拴12脏38数5敲17信00茫0拴5港1研0滑1叨西郊驱紫郡颂高泾插路2可58排弄枕独立纸13渣50核0禁15松00卖0尊57挎8沿1慰1饲朱陡家变角拼绿洲弹江南议园虾朱家吩角大此淀湖删畔蔑独立洋23销40庙3着25针00商0喊16标11迟0睁0的太阳惩别墅箱沈太概路2劝58帖8号址独立提90绑82他14广00积0箱26风14序0去0费盈湖彩三岛屿青浦姿胜利膀路5泡00疲号不独立安、联刷体峰92期73止12老00史0擦13礼10彻0捐0牙佳邸名别墅真青浦孔盈港峡路1解55分5骂独立滩80酬00贱11谣00陆0枯9灯6门0吨0茫价格谣分析丙【分妨析】偷青浦捷作为愚上海转别墅菊的一逃个重云要集敏中区葬域，判主要炮分为揭赵巷仗、徐橡泾和童朱家埋角三汗大板毫块。估从区晴域划若分来申看，揭赵巷箩板块拔的价鱼格为魔区域谊最高洗，徐燃泾板犯块则烫最低清。浇从上垄图我黄们可徐以清购晰的引看出晕，受恩宏观忌调控陪影响迅，几映乎所凉有楼汤盘都黄采取笨了降勿价或禁变向灿降价起策略孕。目胀前各棵楼盘西的成盒交价咏格与生其最六高价额格相副比都适有3拳00傅0-纤60策00芝元/融平方激米的具降低徐，而狂像九混溪十昏八岛焰这样善的尾时盘，灰价格句更是慨下降为了将什近1仗20窃00士元/术平方欧米，冒实属宰惊人贿。慈成交灯情况碑分析雨【分桌析】现从7舍、8因两月牺的成秀交情视况来葱看，凝与本枝案同做属赵播巷的敬名人挤世家裙，7阿月成辟交4缠套，织8月菌成交愚7套悠，两滥月成醒交量层皆高途居榜俩首，踢其次碍中海亦翡翠誉湖岸胶名列晚第二近，7朋月成肤交4串套，摆8月毒成交挠三套务。而爆其他友楼盘草成交制量都店徘徊集在一草套甚枣至0绞成交航的尴毒尬局每面。膏由此适可以枕看出辅青浦胸板块土的别仓墅成副交量迹仍然斯以赵亿巷区惠域为兄最。已徐泾连板块津楼盘叨的成防交情捕况虽摘然没婶赵巷贱板快察的好宫，但慧是其增8月总份成川交状泊况要托略好纵于7费月份饲。而甩朱家军角板瞒块的肤楼盘梯继7挥、8洗两月拿都没劫有成芹交记橡录。久在后烫续章调节中棵将对抱青浦肆区域速成交选量最查高的钱名人柏世家侨以及销中海耍翡翠粉湖岸越进行桥重点原分析则。奸2、号松江困区域傅区域腿板块握案名即地址演建筑芹形态莲目前粉价格昨（元铅/江m愤2鉴）继历史午最高写价（胃元/梳m擦2犬）丢上网悟套数顷可售非套数闷7月长成交舅8月疤成交闯松怀江屿佘煌山坝佘山杀高尔逼夫别讯墅订佘山色镇林白荫路撑19卵99牲弄君独立湾24写02荐4担30暗00汪0吃47亿23软11因2容佘山逗月湖林山庄视林荫凳大道伸18降88宫弄戴独立栏14塑25浴2辉29浑80恐0蓬17堤7约1观0撕天马延花苑旱赵昆滥公路摇39哨28俊弄纤独立捞15瓶46籍8蛙22冷00冈0惧11揉1阴0叙0未天安陶别墅郑嘉松许南路陵38寸88义弄郑独立译12炮78糠2既17弓00香0翠19锁5宅0观0曾松霜江锁新站城撕复地订翠堤州苑债文翔倘路3宗68搂8弄顾独立维、联装排叠宽加宇独立毕11印00旺0纹联排犹47传00殿11崭00璃0（胡独栋妈）仔70习00胳（联很排）牺14哑8说96熊0拒2屯华亭爽雅居期松江源区玉引贤路蝴99嗓弄棋独立苦91棍60漠13济00常0宵80故6幅2倚2膀浪琴切水岸凑文诚虎路2棍15疯9弄劣联体城、双帆拼叠冒加前60剂68勿75尖00奥21床2命80浮1示14冬复地克香堤伶苑莫三新谈北路话17洲55版弄贼联排季、叠乞加艳59潮64摇60怀00倾41壶0刷5姐0轰0沫原野层花园欣文诚逮路1值77短7弄这双拼凉、联我排弦叠加亭72笛78鱼85上00股17宫2瘦97盈3壁2购泗捷泾敬佘山残银湖则别墅汽泗陈辰公路港28名88渴弄是独立霉14庙48家0摇17琴00鸡0哗14建2借35伍1自0层宝石区别墅名古楼篇公路丘12涂69桐弄梁独立予10旅82背2读13书00挎0因15滴0友0森1袄圣塔恶路斯拐古楼绿公路短11果98也弄统独立掠15航63票9漏16荒00摩0鲁11妈10海1摄0扬云顶锦别墅拜泗陈涌公路技38淘8弄焦独立晒87童53竞11腹00瞎0笋28榨13忽0戚0冈九租亭陶上海同公馆叛涞坊茄路1街19怎9弄双独立垦、联佛体鬼叠加笔10考60军8初12夕30蒸0塞12户5午41季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