房地产发展投资决策与机会选择讲解

房地产发展投资决策

与机会选择

一、房地产投资决策的意义

房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。

1、是房地产开发公司能否生存的关键房地产投资项目建设的技术经济特点决定了这一点。一方面，房地产投资项目的建设往往构造复杂、形体庞大，具有整体性和固定性，只有在整个房地产项目全部完成后，才能发挥投资经济效益，而且建设地点一经确定，就与土地连在一起，始终在那里发挥作用，不能随意移动和变更。另一方面，房地产投资项目建设周期长，占用和消耗人力、物力、财力多，一旦开工建设，就不可间断，否则，会拖延工期，积压和浪费已投入的大量人力、物力和财力，同时由于拖延工期，房地产产品错过了最佳的投入市场的时间，难以产生较好的投资效益。房地产投资项目建设本身的这些技术经济特点，就要求在房地产项目建设之前重视投资决策。房地产业的产品投资大、建设周期长、风险因素多，经营决策是否正确，是公司能否生存的关键。正确的经营决策可以使公司获得利润，不断发展壮大；而错误的决策，轻则造成公司亏损，重则造成公司破产。2、是房地产开发公司不断发展的关键房地产开发公司经营的外部环境主要有经营环境、物质环境、政策法律环境等，其中处在不断变化中的是经营环境。经营环境的中心内容是市场。正确的经营决策，抓住了有利的投资机会，就可使公司不断盈利，在竞争中立于不败之地。3、是房地产开发公司不断提升品牌的关键总的来说，房地产开发公司的经营目的是社会效益、环境效益和经济效益的统一。只有进行科学的经营决策，才能使房地产开发公司对有限的资源（人力、物力、设备和资金）进行合理的安排、有效的利用，以达到预期的最大经济效益，同时兼顾社会效益和环境效益。

二、房地产发展投资决策的影响因素

1、国民经济发展2、宏观经济政策（短期、长期）3、地方相关政策法规4、城市收入水平和增长速度5、住宅的自然需求6、城市化发展状况

三、房地产投资决策的内容

1、确定房地产投资的目标房地产投资决策的目的就是要达到房地产投资所预定的目标，所以确定房地产投资的目标是投资决策的前提和依据。2、拟订房地产投资方案在进行房地产投资决策的过程中，根据已确定的目标，拟定多个可行的备选方案。判断某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学原理给予评价，即该房地产项目在技术上是否先进，生产上是否可行，经济上是否合算及财务上是否盈利。3、测量风险由于房地产项目投资量大，建设周期长，以及涉及面广，不确定性因素多，故由此而造成的风险相对其它投资项目要大。进行房地产投资决策时，投资者不仅要测量或估计每一个投资方案的经济效益，还要测量其可能承担的风险，确定每一个方案在收益上的可靠性。4、制定房地产投资的可行方案决策在于选择，没有选择就没有决策在进行房地产投资决策中，制定供决策者选用的各种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。5、分析与评价方案的分析与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对其有关的技术经济和社会环境等各个方面的条件、因素以及潜在问题作可行性分析，并与预先确定的目标进行比较做出评价。对决策和行动方案有一定约束条件的限制因素进行分析，以在现有条件下求优；对每一个备选方案可能发生的潜在问题做科学的预测，以便事先防范，减少潜在问题发生的可能性。6、选择方案选择方案不仅是整个决策过程的中心环节，也是房地产决策者的重要职责，同时，也是科学性和技巧性的综合体现。四、房地产投资决策的原则

1、经济效益原则获得利润、不断发展，是每个企业必须面对的市场经济要求，房地产开发企业也是如此。开发商在对具体房地产开发项目进行决策时，必须将房地产项目的盈利目的放在首要位置，只有盈利的项目才能确定为开发项目。这就是房地产投资决策的经济效益原则。2、匙科学毒化、洪民主虫化原惑则房地陪产投罩资项胳目涉突及面疏广，纸牵涉捧因素争多、尺整个峡建设啊过程料十分臣复杂啦，因煌此，酬要求毁房地莲产投烤资决具策必枯须遵保循科屡学化佩、民搁主化兽原则锁。所谓荣科学畜决策棋程序积，就愿是坚仆持“貌先论辈证，镰后决意策”策的原男则，慢必须申做到日先对演房地淹产项费目进举行调象查研覆究和叮论证范，然速后再预进行众投资看决策腐，杜焦绝“芒边投耻资，苹边论贵证”钩，更艘不应伞该采酒取“衬先决狂策，芳后论狗证”败这种洪违反积客观该规律出的做务法。3、系耗统性河原则影响孙房地干产投施资项乞目建尊设的屡因素绩很多席，而察且这来些因签素又孤是相更互联花系、陕彼此泥制约量的，虾因此沫，在婆进行梨房地夕产投氏资决喜策时身，首驶先要辽深入滑调查庭和搜枝集各愿方面塑的投霸资信筝息，团并对羞其进歪行科协学的异分析编和研饼究。4、唱时间肢性原赏则投资蛇的时锈间观武念即眯资金最的时厉间价模值，浙事实骑上也超是开轮发成到本。房地啄产项行目投健资先辉于房痒地产切项目顷收益时而发屋生，哑因此厘，房便地产搜开发侍商必熊须考狗虑到给不同抽时间坊的资侍金其调价值慎是大建不相化同的牙，先际期投俭入的感资金员和后径期产石生的企收益盒金，港虽然译在价霉格上残一致挖，但诱它们查在价他值上炉却是岗十分溜不同捕的，狗这其壶中最触直接蝴的就蛇是利注息问岂题。5、风她险控蚂制的亚原则房地阴产开王发企四业对棚房地漆产项祸目进预行决冠策时裹，要完比其伍它产奔业的懒企业握更加绕注重沿对可壤能产气生的瞎风险错进行元必要岁的预折测，末并努盯力地安将其断控制蒸在一假定的底范围注之内虎。这既兰要求阅房地与产开饱发商畏在确糟定自哑己的险目标惹时留荣有一傻定的抓合理想余地迟，同晒时更致主要稠是要掀求房距地产边开发烫商在杨实施租房地盼产投支资方炉案的衬过程砌中采辫取一严切尽唐可能茄采取辟的方令法和虚措施往，尽宪量把昂风险恼降到鲁最小到程度缴。6、背责任针制原丧则所谓扶责任舱制就率是要搂求决精策者慈对其被决策纽奉行为廊所带港来的寒投资渐风险歇负有货不可赠推倭绿的责歇任。必须哥建立圈责、晶权、指利相鉴结合我的房赏地产仔投资伤决策茫责任悼制，迈是确棒保房侄地产自项目丑投资家决策能的科学性搂，避蜜免和遇减少鲜投资饺决策泽失误宜的重纲大措英施。7、选乞择性望原则房地显产开棍发企驻业对次房地住产项子目进拌行决避策时白必须狸有两迫个以档上的仪房地望产项胶目可薄供选枪择，庸而且显每个评项目蚀也应赵考虑肢多种躁开发航方案器，这妙样才仔能保责证房顶地产太开发嫌企业蚂决策阶时能处有一聚个优搂化选绿择的殊可能欢，即楚最佳盒项目模和最必佳项怜目中膨的最慢佳方阔案的脸选择陵。五、谨房地针产投励资决龄策方友法1、确读定型喇决策祸方法确定竟型决积策方剩法（债De幼ci络si野on释U瓜nd厌er顷C抄er百ta坐in鞋ty音）是楚指房眯地产木决策涉方案矮中有架待实也现的锈条件版是确订定的葱，其前结果父也是啄明确脖的，狐这类及决策获问题吩为确陷定型举决策屋问题难。确定贝型决角策是去指一且个方浑案只妨有一称种确悼定的葡结果导，只应要比支较各们个方术案，射就可揭以作区出决秀策。一般耗地说弱，涉车及到何房地壳产投阵资的除土地营费、碰建筑华面积惯、建鄙筑类惹型、丙专业识人士伤费、终利率黎、广番告费块等问持题的泄决策伪都属滥于确厕定型奥决策痛的范鹅围。应用肺确定讽型决半策需爹具备脖的条反件：第一状，可字供决泉策的沙可行孔方案穗有若勺干个全；第二发，未旅来的膨经济密事件袖的自叮然状蓝态是隙完全萝确定记的；第三瞎，每吵个方俭案的借结果葱是唯熊一的奋，并互可计泽量。2、风展险型赔决策风险络型决猛策方般法（剃De狠ci让si仆on钢U持nd去er最R毁is敲k）猜是指窃在房俩地产丢企业期的开求发经佣营活屠动中绸，存减在着妖某种幻玉不可晚控制骨的风监险因历素，升一个勉方案态又可话能出仁现几招种不逃同的番结果进行景风险品型决牌策应续具备鹿以下肚几个炸条件胜：第一隙，要垂确定谷决策下者希瞒望达金到的调明确兔目标想（获家利大磁或亏粘损小著）；第二滨，要住有两很个或诵两个税以上免可供刊选择托的方束案；第三凡，每坐个方话案要胖存在框两种肯或两属种以偏上，秩不以厅决策息者主贴观意艇志为料转移象的自迎然状棍态；第四功，不龟同方桃案在椒不同短自然躁状态瞧下相帽应的贿损益执值可骄以计榆算；第五隙，决给策者倒根据威科学嫁的理胞论和映经验匹，可兵预先挖估计减或计兵算出觉自然碑状态彩出现遵的概涂率。这种屿房地光产投戏资决寒策由海于无塞法控模制，居其影晌响决亏策结钞果的诵某种酬自然仗状态声，要林在一叙定的抗概率讯条件箩下作炼出，锡需要茂冒一悲定的牛风险悉，故艳称之胸为风封险型驾决策迹。3、不草确定牲型决饺策方姻法一个暂风险酷事件承在某敬一系简统中纵发生同的概贵率，素就理郊论而颗言是揭可以祸人为软地、愁主观顾地估盘计出蚁的。缓但在裁实际练中，针有时撒很难那估计押出事傻件发悬生的烂概率傻，即灯对事路件在逆系统粥中所慈发生朽的概乞率，忽不能改作出耕主观闭可能秆性的且估计味，而此只能垮对风丘险后渠果有唱所估怒计，蝇这种内决策劳称之肚为不扫确定触型决恰策（醒De杜ci砖si籍on啊M笋ak速in爸g疯Un府de蜻r摊Un壳ce路rt纤ai屈nt摔y）谅。它法的准肾确程慈度完链全取谋决于杜决策吓者的爆经验蹄与判僻断能回力。不确赠定型固决策赠的特病点是扫，不室仅不蹲知道污所处经理的铸未来半事件块在各酒种特厚定条珠件下胖的明侍确结肉果（漂自然椅状态杨），签甚至磁连可挑能的圣结果碗及各堪种结钢果发从生的孝概率姓都不揭知道拳。在创这种蓝情况者下的斗决策披，由于饥信息将不完化全，符带有揭很大锦的主闻观随喉意性再，所惧以人刘们只鱼得提茎出若晋干不猫同的喇决策熟准则冷作为起不确凑定型扣决策络的依富据。盆这些惭准则惧包括胃：乐刚观准森则、滑悲观愈准则滑、最间大最仰小后应悔值傲准则浑、机替会均焰等准帖则。六、粗房地早产投才资决景策的筐程序房地撞产投洒资项迎目的纽奉决策睬程序衣，是墙指房逝地产铅投资鞋项目嫩在决络策过喜程中伸各工炊作环皱节应我遵循步的符涌合其获自身依运动山规律杆的先墙后顺也序。按照奶科学井的投朝资决某策理趋论，吉房地揪产经春营决扫策可纪分为灰如下用六个敌基本除步骤笔：1、夹发现寺问题决策抬是针矿对所量需要规解决沙的问皇题而强进行捞的，依所以嚼发现矿问题毙并分乎析其众产生模的原役因、镜进而烈找出修解决牧问题渣的症渡结是滔房地衫产投醋资决亭策的素起点创。所谓史问题梨是指笨房地搬产开顷发公绍司实好际经卡营状敬况与预应达眼到或兔希望乡丰达到流的经泳营状递况之蜓间出焦现的增差距夺。2、确催定目厌标目标战是经散营决期策的身依据馅，目毫标选竖择错助了，栗就会迟一错丽再错告，造叶成整璃个经宋营决纠策的看失误衰。在淋发现食了经不营问拼题之璃后，躁就要撇进行旗调查嚼研究脑，具伐体分杠析，誓一一景弄清舱问题略的性竟质、恰特点表和范缸围，烟尽量题以差平距的捡形式尾把问粪题的演症结晚所在券表达寄出来朝，找受到产宽生差牧距的虽真正塌原因朝，从无而确感定问葡题所虎期望暑达到鹿的结慌果，兄即决咐策目朋标。一个监好的愧房地筹产投等资决覆策目顿标应脸满足男以下灯要求先：（1）针洋对性富（Pe冠rt督in遣en孕cy）房地谜产经榆营决舞策目移标的弃提出犹应当顿有的倚放矢扣，针工对所发存在渡的问判题，诉切中束要害绸，选骑中解澡决问爸题的倚突破茧口，树或是锁把握塑住开梦拓发演展的鉴最好眯机会葛。没汇有针龟对性寻的目色标就仅是空台洞目尸标，宇针对奸性错芬了则摆是错逢误目眉标。透目标部的综蓝合性万来源倚于对椅问题渡的综狱合分会析和慕判断范。（2纸）明无确性捉（D电ef欣in办it租ud呜e）确定制房地未产投爷资决粥策目雷标的吊目的您是为至了实亮现它洽，因嗓此投猫资决朽策的吴目标旺必须疮明确扮、具穷体，庸使人数能够僵领会弄执行唐。经愈营决避策目厉标的猾含义堤要准盯确，淡不能关模棱才两可堂、含泥糊其壤词，好也不员能空恼洞无露物，蜡必须阁有定勿性与猎定量袋的表坑述。笋同时傍，必呆须严煌格规筐定目幼标的溜约束拆条件亡。所谓哄约束毕条件可（Co违ns喝tr堪ai弯nt怒C抬on董di则ti桃on）就难是一循些限译制因因素。岗如经榜营决逗策时秆涉及助的资玻源、姿人力张、财渡力、异物力肌、国缩慧家法序令、第制度庙等方丢面的题限制逗性规撑定以育及必艺须达汪到的租起码但界限闪。（3）层丽次性况（Hi焦er呢ar孔ch络y）当同递一经额营决煎策系可统中火同时贷存在按着多吼个目摔标时茄，必寇须分宁清主涌次，拨应从仆其可翁靠性辰、可怎能性患、重贿要性欠等方关面出助发，所按照僻主次煮顺序过进行睬排队们，有灭取有丙舍，玻形成勤一个夹有机患整体仗。3、税拟制膜方案拟制舱供决拍策者馆选用驳的各担种可倡能行弊动方坡案是戚房地翼产投理资决咬策的军重要静环节释。在虹确定春房地巧产投卡资决纳策目国标之怒后，旁就应移充分胳发动但公司胖有关嗽人员女收集凭、掌础握丰集富的胸信息扁，集丛思广京益，孟科学盘论证妻，精释心设暗计，眠拟制发各种漆备选款方案够，供等进一煌步选俗择。拟制储方案勺时，壳需注翁意以薯下两去点：（1举）整贺体的殃详尽消性拟制渔的备事选方役案应剧把通坏向目陆标所薪有的车方案贯包括雅无遗扰，以们供下沈一步易评价拨选优练。如吓果有辛遗漏故，那谜么最赠后选赔定的专方案窑就有枕可能餐不是坑最好张的方牢案。肿但在污实际钢中要凑做到育这一摩点是劲很困炊难的颈，这苦是由告于经复营的徒外部毫环境钉是多筑变的忙、复旱杂的嚷，而萌拟制长可能逝的备烤选方悉案也辱是个详逐步寨认识拣的过狱程。（2死）相踢互排勤斥性各种寒备选医方案策之间撇应是传相互括排斥顶的，园执行辱方案纸一，绿就不郑可能革执行挨方案机二。笔只有挺这样呆，才离可能暖进行豆方案愤的比修较选遥择。4、分采析评省价方案施的分振析评葡价（孝An浑dy误si跪s籍We传ig产ht暗in惩g）照就是极对每芽一个繁备选界方案掘，在恰进行振选择赤之前范对其跌有关海的技巨术、叠经济礼、社收会环拥境等适各方贷面的构条件吵、因纳素、想潜在经问题墨进行野可行援性分耳析，尖并与蚊预先芬确定宋的房字地产番投资弃目标眠进行扬比较性，做族出评谜价。（1糖）限露制因豪素分铃析任何掘一个突经营滚决策策和行踪蝶动方摔案都状有一盖定的类约束棉条件漠，因隐此，距必须丽研究速论证炎方案负所有恰限制同的资惕源、肆人力伐、物酒力、案时间飘、技挎术以敌及其济它有纪关条守件，笛从而丙判定尚房地们产投宫资方冠案是固否可强行，专是否叹能达涨到预碗期的吴目标共。（2峡）潜负在问未题分球析是指旨预测扑每一贪个备止选方部案可掉能发狐生的算潜在刺问题广是什床么?问题哭发生况的原馆因是翼什么?研究败防止若和补霜救的增可能秃性，晨准备伯防范追措施突和应遇急措汽施，饥以减始少潜买在问萌题的火可能热性和凭危害辛性。（3）综粱合评伸价根据婆经营吨决策尤目标毅全面遣分析幼方案斜的经踢济效亚益、鸣环境浪效益低和社畏会效擦益。益房地府产开陷发项析目的夜经济筋评价帮主要丛采用隶投资她收益秤率、梨投资睛回收并期、领内部量收益详率等麦方法窑。分析赵评价聋一般传是由据各方梦面的插专家演、学桑者组投成的别评审夕团，赶或召阁开专颤家论蓄证会粮进行慢。方河案评并价过缺程也涛是进请一步铃完善盲方案助的过螺程。5、喜选择单方案选择氧方案跟（S依el荣ec们ti结on殃S侄ch您em酷e）锅是整徒个经绢营决据策的弃中心轨环节侧，也茄是经泊营决就策者缸的重克要职使责。狂它集颗中体版现了打房地脸产经听营决为策者屋的经努营艺美术和援素质浴。选择武方案孕就是匠选择攻最优忍方案屯。需东要指般出的是，进所谓怀最优毯方案伤（Op堡ti座ma社l跪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