某股份有限公司财务分析教材

苏宁环球股份2021年财务分析小组成员：石慧14413110杨静14413111何少梅14413112贾晓14413182孟丹阳14413183孙一涵14413108刘忆1441327赵凌俐144132801目录07行业开展趋势05杜邦分析06SWOT分析08建议04盈利模式01苏宁环球开展史02行业开展背景03五力模型21、苏宁环球开展史苏宁环球股份原名吉林纸业股份，于1993年5月经吉林省经济体制改革委员会吉改股批〔1993〕61号文批准，以定向募集方式设立的股份。其中，吉林市国有资产经营有限责任公司持股50.06%。主营业务为新闻纸生产销售。1.1、起步阶段31、苏宁环球开展史1997年3月20日，向社会公开发行人民币普通股6,000万股。1997年4月8日，公司股票在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000718。至2004年12月31日，公司股本399,739,080元。其中吉林市国有资产经营有限责任公司持股50.06%1.2、上市开展阶段41、苏宁环球开展史2005年5月13日，吉林纸业股票由于连续三年亏损，当日被深圳证券交易所暂停上市。2005年11月21日，公司宣告破产，之后，吉林市国有资产经营有限责任公司将其持有的公司国家股20,009.808万股转让给江苏苏宁环球集团(简称“苏宁集团〞)。1.3、亏损重组再开展阶段51、苏宁环球开展史2005年12月12日，公司名称变更为苏宁环球股份。2005年12月23日，苏宁环球股份股权分置改革实施完毕，自下一交易日起原非流通股股东持有的非流通股份获得上市流通权，股份性质变更为有限售条件的流通股。1.3、亏损重组再开展阶段61、苏宁环球开展史2005

年12

月26

日，苏宁环球股份在深圳证券交易所恢复上市。股票简称：G*ST

环球，股票代码000718。主营业务变更为房地产开发经营和商品混凝土生产销售。2021年11月11日，苏宁环球股份荣获“2021年江苏省房地产企业50强〞，荣誉称号。1.3、亏损重组再开展阶段7房地产公司众多，竞争剧烈宏观经济放慢增长，对房地产冲击很大2021年房地产销售同比增长下降，库存积压2、房地产行业开展背景

2.1、开展现状我国房地产行业于1978年萌芽，开展至今已相对成熟但仍存在一些问题，其现状及面临的形式如下82.2、政策环境近阶段的关于房地产的政策大都表现为利好2021年9月30日房贷新政出台，银行监管机构再次明确购置首套房首付三成、房贷利率最低打7折的政策；与此同时，央行还修改了首套房的认定标准，首套房贷款还清再购房享受首套房政策；未实施或已取消限购城市，购置第三套住房不限贷。2021年全国“两会〞?政府工作报告?明确提出“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康开展〞。92.3、税务营业税按营业收入5%缴纳；城建税按缴纳的营业税7%缴纳；教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳；土地增值税按转让房地产收入扣除规定工程金额的增值额缴纳〔按增值额未超过扣除工程的50%、100%、200%和超过200%的，分别适用30%，40%，50%，60%等不同税率。103、竞争结构分析——五力模型1新竞争者的进入2替代品的威胁3来自供给商的压力4购置者的权利5现有竞争者11新竞争者的进入房地产行业在当今是比较热门的行业，而且有较高的利润，还有很大的开展空间，所以有很多企业和个人都想想进入这个行业。房地产这个行业进入壁垒也不算太大，所以对该行业造成一定的竞争压力。12替代品的威胁现在很多地区因为房价太高，很多人都选择租房子来代替买房子，从一定程度上减少了房子的销售量。13来自供给商的压力现在可用于商业开发的用地稀少，土地的价格不断上涨，而且议价能力很低，对于本公司的开展有很大的限制。对于用于建造房子的原材料还是有很多的供给商可以选择，还是有有一定的议价能力。14购置者的权利很多人对居住条件都是很看重的，所以会花很多的精力用于选购适宜的住房，从众多的住房中挑选最适宜的。但是很多人因为工作地点等的原因不得不就近选择适宜的住房，这样他们的选择范围就很小。15现有竞争者〔1〕万科企业股份，该公司是目前国内最大的住宅开发企业，业务覆盖全国53个大中城市。〔2〕恒大地产集团，该公司以民生住宅产业为主，集快消、商业、酒店、体育、文化等产业为一体的特大型企业集团。这两家企业都是国内较大的房地产企业，占有很大的市场份额，它们都具有较大的竞争力。16总结目前，房地产竞争日益剧烈，强大的竞争对手不容无视，顾客对住房也日益挑剔，能否满足顾客需求，打造自己的核心竞争力，是未来能否在房地产竞争中战胜对手的主要因素。174.1、房地产业务营运模式概况：公司注入的工程均取得时间较早，取得本钱优势；工程折合楼面单价明显低于同区域其他工程，以低价、较好的工程位置和配套完善的周边吸引消费者购入，盈利潜力大；募集资金壮大主业模式；多产业布局加速转型模式。〞“4.盈利模式

184.2、苏宁环球盈利模式募集资金壮大主业模式〞“4.盈利模式

194.3、非主营业务结合主营业务盈利模式2021年，国内房地产市场进入新常态，区域差异、供需失衡和结构失衡现象更加突出。2021年前三季度，各地工程均出现成交量低迷、库存压力大的现象。2021年9月开始，监管层明确分类调控的思路，推出了一系列扶持购房刚性需求政策、重新定义首套房贷款政策、调整公积金贷款政策等措施来扩大销售规模，以此来获取更高的销售利润〞“4.盈利模式

204.4、筹集资金4月21日苏宁环球还公布了定增方案，公司非公开发行A股股票预计募集资金总额不超过46亿元，发行数量不超过5.6亿股，发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%，即每股8.25元。〞“4.盈利模式

21配合企业需求—多元化产业进行转型〞“4.盈利模式

224.5、一路坎坷2021年,国内房地产市场进入新常态,区域差异、供需失衡和结构失衡现象更加突出。公司工程所在的南京、上海、芜湖、宜兴等地,市场亦出现显著分化。2021年前三季度,各地工程均出现成交量低迷、库存压力大的现象。2021年9月开始,监管层明确分类调控的思路,推出了一系列扶持购房刚性需求政策、重新定义首套房贷款政策、调整公积金贷款政策等措施。随着限购、限贷政策的解除,第四季度,南京和上海成交量反弹,市场明显回暖,去化加快。南京地区房地产市场刚性需求和改善性需求稳定。〞“4.盈利模式

23苏宁环球2021年上半年年度报告〞“4.盈利模式

24苏宁环球2021年年度报告〞“4.盈利模式

25苏宁环球2021年年度报告〞“4.盈利模式

2021年2021年同比增减〔%〕销售量541,419.99971,333.01-44.26生产量835,5861,118,151-25.27库存量999,434.92705,268.9141.71262021年年度比较〞“4.盈利模式

272021年年度比较〞“4.盈利模式

随着多年以前低本钱拿地的土地渐渐消化，在没有土地红利的支撑下，苏宁环球以零售思路运营地产公司的思路，主要靠与政府关系大幅拿地，积累资本。此外，经营理念上借鉴零售行业的经验，以时间换取利润，快速销售的方式回笼资金。在2021年严峻的市场环境下，公司通过多渠道多方式进行融资，同时大股东为公司提供了有力的资金资产和融资担保，保障了公司的现金流正常。公司管理层在公司董事会的领导和全体员工的共同努力下,认真分析市场变化,不断提高对政策和市场的应变能力,适时主动的调整营销策略,严格控制本钱,加强产品品质管理,提高公司品牌美誉度。284.6、多产业布局转型〞“4.盈利模式

始向大健康和大文化产业转型值得注意的是，从去年6月份开始，苏宁环球就积极转型，进军文化产业。其中，苏宁环球公司于去年7月公告收购大股东旗下苏宁文化产业，去年7月18日，公司完成首单影视产业并购，通过此次收购正式切入影视传媒行业。294.6、多产业布局转型〞“4.盈利模式

在进军大文化产业的同时，苏宁环球也开始进入健康产业。去年12月22日，苏宁环球集团与首尔峨山医院和江苏省人民医院共同举行?合作意向书?签约仪式，三方将围绕健康产业开展，开展深度合作。来自韩国媒体的报道显示，今年4月初，首尔峨山医院负责人朴成昱会见了苏宁环球总裁助理贾森，虽然会谈的内容没有具体披露，但在业内人士看来，贾森在苏宁环球负责投资业务，此次前往韩国是加速促进工程的落实和实施。从布局文化产业到布局健康产业，再到设立香港子公司，通过这些布局，可以看出苏宁环球的转型在加速，转型趋势非常明显，并且这些行业都极具增长潜力，未来将是公司业绩的主要增长点。加强效劳：苏宁环球始终坚持把最好的理念、最好的产品、最好的效劳奉献给社会。305、财务分析——杜邦分析5.1、总表315、财务分析——杜邦分析5.2、资产325、财务分析——杜邦分析5.2、资产从苏宁环球两年的财务报表来看，苏宁环球资产增长率是3.28%所有者权益增长率12.61%，苏宁环球在规模上逐步扩大，这主要得益于：1、认真分析市场变化，不断提高对政策和市场的应变能力适时主动的调整营销策略2、环境良好，货币政策持续宽松，保持其合理流动性；行业政策调整，利好消息的增加。3、不断深化战略转型，坚持转型道路不动摇。除了确保房地产业务的产品精品化，同时利用原房地产主业的优势及资源，2021年，苏宁环球公告将全资子公司苏宁文化产业注册资本由10,000万元增加至50,000万元，并将根据投资落实情况继续追加注册资本，全面保障苏宁环球在文化传媒领域的开展。335、财务分析——杜邦分析5.3、收入和费用但是，苏宁环球随着多年以前低本钱拿地的土地渐渐消化，在没有土地红利的支撑下，其以零售思路运营地产公司的思路再不可行。销售明显下降假设无法改变，其土地本钱终将上涨，无法继续支持公司运营。转型势必奥进行，但是如何进行，怎么开展就是目前面临最重要的问题。345、财务分析——杜邦分析5.3、收入和费用在苏宁环球规模不断扩大的同时，明显看到它的主营业务收入降低〔-18.80%〕，但同时其主营业务利润〔29.46%〕也显著提高，这主要得益于苏宁环球本钱的降低，更重要的是苏宁环球在产品销售上的创新和资源的整合：1、房地产结算量减少，导致本钱减少2、苏宁环球销售和回款情况良好；随着苏宁环球逐步归还前期本钱较高的融资资金，资金本钱也在逐步下降。严格控制资金的使用本钱，积极开拓各种融资渠道，融资本钱在行业属于偏低水平。3、苏宁环球目前的土地储藏均为多年以前所得，其时土地价格极低，且没有以“招拍挂〞形式出让，均按照协议价拿地，增值税亦是核定。在土地价格和增值税均固定的情况下，土地本钱较为低廉。4、瞄准刚需，开发小户型。苏宁环球除了市场根底广阔外，还有一个明显的优势，就是较少受到政策调控的风险。从历来的政府调控都可以看出，“豪宅〞往往是调控的首要目标，受冲击最明显，而“刚需〞受影响相对较小。5、增加自身优势，引进名校扩大房地产的吸引力。355、财务分析——杜邦分析5.4、净资产收益率365、财务分析——杜邦分析5.4、净资产收益率净资产收益率是企业净利润与净资产的比率，是反映股东投资收益水平的指标，也称权益报酬率、权益净利率。从12年的17%到13年的11%再到14年的16%，苏宁环球的净资产收益率小幅下跌后略增加，说明投资效益并不是太好。销售净利率是指净利润与营业收入之间的比率。销售净利率反映营业收入带来的净利润的能力。这个指标越高，说明企业每一元营业收入所能创造的净利润越高，反映了企业的价格策略以及控制管理本钱的能力。由上述数据可知，该企业营业净利率从12年到14年最终上升说明企业由营业收入来的净利润较多。总资产周转率反映了企业运用资产获取销售收入的能力，可以看出总资产周转率是根底。公司近年来总资产周转率都比较稳定，且高于行业平均水平，说明公司对总资产的管理水平还是很不错的。375、财务分析——杜邦分析5.5、财务分析偿债能力分析从2021年到2021年的偿债指标可以看出，公司的流动比率和速冻比率偏低，而且两者的比率都呈现下降趋势，这是值得关注的问题，从利息保障倍数来看，2021年的利息保障倍数比2021年低了将近6倍，说明企业的偿债能力下降。从公司负债对象上来看，主要是其他应付款增加了，这也从一定程度上反响了公司在占有其他公司资金的能力上提高。385、财务分析——杜邦分析5.5、财务分析盈利能力和成长能力分析从表中可以看出，净利润增长率率和净资产增长率都非常不稳定，波动幅度很大，2021-2021年，在主营业务收入增长率下降的情况下，净利润和净资产增长率反而上升了，通过对利润表的分析，可以看到企业的本钱在一定程度上降低了，说明了公司良好的成长能力，为公司进一步开展奠定了根底，同时也是公司几年来不断探索的结果。395、财务分析——杜邦分析5.5、财务分析盈利能力和成长能力分析其中2021年的较大举动有：1、为配合公司的长远规划及战略开展，积极利用资本市场的融资渠道，寻找兼并收购和投资时机，寻求新的开展机遇，追求新的利润增长点并拓展现有业务范围，收购苏宁环球集团全资子公司苏宁文化产业。2、为建立和完善劳动者与所有者的利益共享机制，改善公司治理水平，提高员工的凝聚力和公司竞争力，促进公司长期、持续、健康开展，报告期内公司审议通过公司2021年员工持股方案，参加本次员工持股方案的员工总人数不超过76人，通过大宗交易方式定向受让苏宁环球集团所持有的本公司股票4000万股。3、通过投资英皇影业电影制作、与江苏省播送电视集团共同投资文化产业投资基金、与南京艺术学院合作投资苏宁环球影业投资等一系列举动，正逐步完善大文化产业布局。405、财务分析——杜邦分析5.6、股票这是2021年一月到五月的股票价格大概情况，可以看出，虽然股票价格有涨有跌，但总体上苏宁环球的股票处于上涨的趋势，对于苏宁环球来说是一个利好的消息。415、财务分析——杜邦分析5.6、股票425、财务分析——杜邦分析5.6、股票由于网上找到的数据有限，我们只能看到，苏宁环球2021年增发了较大数量的股票，一共31263万股，但是属于非公开发行。2021年苏宁环球4月22日公布的预案，公司拟以8.25元/股，向不超过10名特定对象定向增发，发行数量不超过55757.57万股，募资总额不超过46亿元，扣除发行费用后，8亿元将用于补充流动资金，38亿元用于天润城十六街区工程和北外滩水城十六和十八街区工程。436、SWOT分析大股东苏宁环球集团为公司注入的工程取得时间较早，工程本钱较低，费用率和管理费用率都低于同行业其他公司，有利于企业盈利。6.1