《税法》第8章土地增值税法

概述√土地增值税的概念√土地增值税的作用2土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种财产税。(一)征税面比较广(一)征税面比较广(三)实行超率累进税率增值额增值率=×100%增值额扣除项目总额增值额=收入总额-扣除项目总额(四)实行按次征收(四)实行按次征收计算征收，每发生一次房地产转让行为，就应根据每(一)国家财政收入的重要来源之一的征收范围(一)转让国有土地使用权下的各种附属设施。这里所说的“附着物”,是指附着于土地上的不能移动或一(三)存量房地产买卖(一)(二)(三)(五)(六)房地产抵押期内合作建房三、企业改制重组土地增值税政策(6)企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该企省级以上(含省级)国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的(7)企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和土地使用权所支付地价款的凭据(复印件)等书面材料。概念概念【例】假设某项房地产增值额为2000万元，扣除项目总额为840万元，增值率为238%。计算各级应纳土地增值税。(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。应纳土地增值税=840×50%×30%=126(万元)(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。应纳土地增值税=(840×100%-840×50%)×40%=168(万元)(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。应纳土地增值税=(840×200%-840×100%)×50%=420(万元)(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳增值税=(2000-840×200%)×60%=192(万元)该项房地产共应纳土地增值税=126+168+420+192=906(万元)税率(%)遮算扣除系数(%)确定招除项目的确定(二)实物收入(二)实物收入(三)其他收入(三)其他收入二、二、扣除项目的确定纳税人为取得土地使用权所支付的地价款2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用(二)房地产开发成本(5)公共配套设施费(3)建筑安装工程费具体(6)开发间接费用(4)基础设施费(2)前期工程费行条例实施细则》第七条(一)、(二)开发成本)×5%以内(二)项规定计算的金额之和的10%(五)其他扣除项目(五)其他扣除项目实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。应特别注意的是：此条优惠只适用于从事房地产开发企业加计扣除项目金额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%二二、扣除项目的确定000万元，该房有五成新，则该房的评估价格为：5000×50%=2500(万元)。(一)增值额的确定(一)增值额的确定(一)增值额的确定(一)增值额的确定(二)应纳税额的计算方法(二)应纳税额的计算方法方法一增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的：增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的：土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税两种情况两种情况(1)纳税人是法人的(2)纳税人是自然人的土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。(二)开发项目的前期管理(二)开发项目的前期管理(三)土地增值税的清算受理(三)土地增值税的清算受理销售的；项目的；或该比例虽未超过85%,但剩余的②取得销售(预售)许可证满3年仍(三)土地增值税的清算受理三、房地产开发项目土地增值税的清算管理(三)土地增值税的清算受理(四)清算审核方法(四)清算审核方法三、房地产开发项目土地增值税的清算管理(四)清算审核方法(四)清算审核方法(四)清算审核方法(四)清