《新税代城市更新税务筹划》专题课程(学员版)课件

《新税代城市更新税务筹划》主讲：陈钧兴《新税代城市更新税务筹划》主讲：陈钧兴1个人简介

江西财经大学国际税收专业暨南大学会计硕士（MPAcc）从税20多年，曾任专管员、税政股长、稽查局长、税政科长、分局长广东地税“六个一百”专业人才库税政专业人才全省第六名珠海税务“326”人才广东税务内训师北师大珠海分校教授

个人简介江西财经大学国际税收专业2《新税代城市更新税务筹划》

课程提纲第一篇

新税代税务筹划观第二篇

广东三旧改造税收指引解读第三篇

旧村改造税收筹划

《新税代城市更新税务筹划》课程提纲3第一篇

新税代税务筹划观第一篇新税代税务筹划观4目录壹

谈金色变贰

安全第一叁

与税共舞目录壹谈金色变贰安全第一5谈金色变更多精彩模板，请搜索哎呀小小草：https://800更多精彩模板，请搜索哎呀小小草：https://800谈金色变更多精彩模板，请搜索哎呀小小草：https://806什么是金税三期指包含网络硬件和基础软件的统一的技术基础平台；一个平台指依托统一的技术基础平台，逐步实现数据信息在总局和省局集中处理；两级处理指应用内容逐步覆盖所有税种，覆盖所有工作环节，覆盖国地税局并与相关部门联网；三个覆盖四大子系统金税三期系统是我国税收管理信息系统工程的总称。也就是企业涉税信息的收集、处理和分析系统！四个系统指通过业务重组、优化和规范，逐步形成一个以征管业务系统为主，包括行政管理、外部信息和决策支持在内的四大应用系统软件。什么是金税三期指包含网络硬件和基础软件的统一的技术基础平台；7安全第一《手机2》不二，冰冰冰了，人人自危更多精彩模板，请搜索哎呀小小草：https://800安全第一更多精彩模板，请搜索哎呀小小草：https://8081.41税款0.33滞纳金5.96罚款（税款4.23倍）8.841.41税款0.33滞纳金5.96罚款（税款4.23倍）898123安全4 576

全国信用体系税务信用评价CRS金三

税收立法频繁个税改革国地合并随机稽查812安全76 全国信用体系税务信用评价CRS金三 10个人所得税专项附加扣除暂行办法汇集14个部门信息

公安部门卫生健康部门民政部门外交部门最高法院教育部门人力资源社会保障等部门

财政部门住房城乡建设部门住房公积金管理机构自然资源部门人民银行金融监督管理部门医疗保障部门

个人所得税专项附加扣除暂行办法汇集14个部门信息公安部门11与税共舞税务安全策略更多精彩模板，请搜索哎呀小小草：https://800与税共舞更多精彩模板，请搜索哎呀小小草：https://8012恨税三千税我其谁恨税三千税我其谁13税从哪里来，到哪里去税收是文明的代价税为了谁，人人为税，税为人人税我其谁税从哪里来，到哪里去税收是文明的代价税我其谁14税务安全税务安全15税务安全税务风险管理稽查风险应对报税（备案）记账（证账表）生产经营活动税务安全税务风险管理16税务安全税务战略税务组织税务总监外部审计外部咨询企税合作税务安全税务战略税务组织税务总监外部审计外部咨询企税合作17结

语你不理税，税会理你！安全第一，预防为主，风险管理，组织强化，内用激励，外引专家。结语18新税代城市更新税务筹划第二篇 广东三旧改造税收指引解读新税代城市更新税务筹划第二篇 广东三旧改造税收指引解读19广东“三旧”9年节地14万亩

2009年来的9年里，全省实施“三旧”改造面积54万亩，节约土地14万亩。尤其是2012年至2016年，广东累计投入改造资金7157.01亿元，约占同期全省固定资产投资的7.12%，其中社会投资金额达到6387.11亿元，占总投资的89.24%；完成改造项目2625个，完成改造面积15.32万亩，实现节约土地约7.79万亩，正在改造项目3827个，涉及改造面积24.37万亩。

广东“三旧”9年节地14万亩2009年来的9年里，全省实施20开发商：旧改

虐心

旧改虐我千百遍，我待旧改如初恋旧改难改，凤凰涅槃，初心不变，方得始终，万象更新。

开发商：旧改虐心旧改虐我千百遍，我待旧改如初恋21第二篇广东三旧改造税收指引解读

第一部分：背景介绍第二部分：九种三旧改造模式税务处理介绍第三部分：待解决的税务问题

第二篇第一部分：背景介绍22第一部分：背景介绍

一、《指引》出台情况

二、三旧改造涉税费种类三、旧改税收优惠政策

第一部分：背景介绍一、《指引》出台情况二、三旧改造涉税费23一、《指引》出台情况

1、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府[2016]96号）第四点提出要“完善配套政策，形成三旧改造政策合力”，并要求省税务主管部门制定三旧改造相关税收指引。2、“三旧”改造属于存量用地再开发，开发模式与新增地开发模式存在明显差异。现行税收政策体系是按照新增地开发模式制定，“营改增”后“三旧”改造涉及税收政策不明晰的问题更加突出，迫切需要制订“三旧”改造税收指引，给开发企业以明确的预期。

一、《指引》出台情况1、《广东省人民政府关于提升“三旧”改243、指引出台路线图

2017年4月19日，省国土厅召开“三旧”改造税收政策问题座谈会，邀请了省国税、地税局，广州市国税、地税局，广州市城市更新局、深圳市城市更新局、佛山、东莞市“三旧”办、佛山市地税局等单位，以及保利地产、万科地产等企业代表参加会议。5月下旬，省地税局开始组织指引编写工作。7月31日印发，全国首个营改增后“三旧”改造税收政策指引落地。

3、指引出台路线图2017年4月19日，省国土厅召开“三旧254、《指引》亮点：三方首次合作、实现四个统一

统一规范全省国、地税三旧改造税收政策统一了“三旧”改造模式的表述，采用省国土厅提供的三大类9个具体三旧改造模式；统一了税收指引架构与规范，按情况描述、典型案例、税务事项处理意见的框架进行编写;统一了典型案例的税收处理事项与原则，分别介绍具体改造模式下涉及的不同纳税人的增值税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税、企业所得税、个人所得税等处理，指导性较强。

4、《指引》亮点：三方首次合作、实现四个统一统一规范全省265、《指引》存在问题

三旧改造各地还反馈了许多其他的特殊模式，但因为编写时间的原因，只列举了9个省国土厅要求的模式。有关模式的税收处理政策依据主要是现有的上位法及税收政策，并未做出较多的政策突破。有关税种的政策老化。部分模式中有关经济活动的部分税种（如增值税、土地增值税）的规定省国、地税局还未能明确，因此未做规定。

5、《指引》存在问题三旧改造各地还反馈了许多其他的特殊模式27二、三旧改造涉税费种类

税：增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税、耕地占用税、房产税、土地使用税、印花税、城建税；费：教育费附加、地方教育费附加、工会经费、残保金、价格调节基金；

二、三旧改造涉税费种类税：增值税、企业所得税、个人所得税、28三、旧改税收优惠

在土地、房产的征收过程中，土地房产的被征收方的减免税种涉及增值税（营业税）、企业所得税、个人所得税、土地增值税与契税。三、旧改税收优惠在土地、房产的征收过程中，土地房产的被征收29三、旧改税收优惠——1、增值税

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36

号）的附件

3

营业税改征增值税试点过渡政策的规定，对个人销售自建自用住房与土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。三、旧改税收优惠——1、增值税《关于全面推开营业税改征增值30三、旧改税收优惠——2、营业税

“营改增”前，根据《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复》（国税函〔2007〕969

号）、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277

号）以及广东省地方税务局《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295

号）规定，对纳税人将土地使用权归还给土地所有者、被拆迁户取得的拆迁补偿收入不征收营业税。三、旧改税收优惠——2、营业税“营改增”前，根据《国家税务31三、旧改税收优惠——2、营业税

《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告

2013

年第

15

号），符合一定条件的土地一级开发投资方的应税行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；同时按配比原则将资产结转为成本，损益并入利润总额征收企业所得税。不征营业税须同时符合以下四项条件：（1）企业不参与土地拆迁、安置及补偿，只负责提供资金；（2）企业作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同并支付相关款项；（3）地方政府将该开发地块挂牌出让；（4）企业盈亏自负；

三、旧改税收优惠——2、营业税《关于纳税人投资政府土地改造32三、旧改税收优惠——3、个人所得税

根据《财政部

国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45

号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。三、旧改税收优惠——3、个人所得税根据《财政部国家税务总33三、旧改税收优惠——4、契税

根据《财政部

国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82

号）规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。三、旧改税收优惠——4、契税根据《财政部国家税务总局关于34三、旧改税收优惠——5、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，具体是指因城市实施规划，国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。三、旧改税收优惠——5、土地增值税根据《中华人民共和国土地35三、旧改税收优惠——6、企业所得税

《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）第三条

企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；

三、旧改税收优惠——6、企业所得税《企业政策性搬迁所得税管36三、旧改税收优惠——6、企业所得税

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、旧改税收优惠——6、企业所得税（三）由政府组织实施的科37三、旧改税收优惠——7、合作建房

根据国家税务总局《关于印发《营业税问题解答（之一）》的通知》（国税函发〔1995〕156号）的规定：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。营改增后的合作建房？

三、旧改税收优惠——7、合作建房根据国家税务总局《关于印发38第二部分

三类九种模式税务处理一第二部分三类九种模式税务处理一39第二部分

三类九种模式税务处理二第二部分三类九种模式税务处理二40第二部分

三类九种模式税务处理三第二部分三类九种模式税务处理三41第二部分

九种三旧改造模式税务处理

一、政府收储模式与毛地出让模式比较模式情况描述涉及的纳税人政府收储政府收储模式是指政府征收（含征收集体土地及收回国有土地使用权等情况，下同）、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传统的改造模式，熟地出让。政府、被征收方、施工方、土地出让受让方毛地出让政府拆迁政府将拟改造土地通过“招、拍、挂”等公开方式确定土地使用权人，并在拆迁阶段通过招标方式引入另一家企业单位承担具体拆迁工作，该企业单位需要垫付征地拆迁补偿款的货币补偿部分，房屋补偿由政府直接补偿被征收方。在土地使用权人支付地价款后，政府再向承担具体拆迁工作的企业单位支付拆迁费用与合理利润。政府、被征收方、施工方、土地出让受让方企业拆迁政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。由土地使用权人承担具体拆迁工作，垫付征地拆迁补偿款（含货币与房屋补偿），所支付拆迁费用与合理利润抵减其应向政府缴交的地价款。被征收方、施工方、土地出让受让方第二部分九种三旧改造模式税务处理

一、政府收储模式与毛地42政府收储模式税务处理：（一）征收方式收储-被征收方（原权属人）

营改增引起的问题：征收集体土地，对村集体征不征税，免不免？对征收集体土地（或收回土地使用权）地上建筑物部分怎么处理？省国税部门的意见：对征收（含收回）涉及的土地及房产进行的补偿，统一按土地使用者将土地使用权归还土地所有者免增值税。

政府收储模式税务处理：营改增引起的问题：43政府收储模式税务处理：（一）征收方式收储-被征收方（原权属人）土地增值税1.对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。2.集体土地被征收不属于土地增值税征税范围。契税被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。企业所得税（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布（企业政策性搬迁所得税管理办法）的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理。（二）不符合政策性搬迁（商业性搬迁、自行搬迁等）规定情形的，取得的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。个人所得税对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。政府收储模式税务处理：（一）征收方式收储-被征收方（原权属人44政府收储模式税务处理：（一）征收方式收储-征地拆迁方（政府及具体征收实施单位）

征地拆迁方以自建房产或外购房产补偿被征收方，权属发生了转移，按之前的补偿合同的民事定性，属于物物交换，属于销售不动产，要征收增值税、土地增值税。企业所得税：征地拆迁方如为政府职能部门，不涉及企业所得税。政府部门以外其他机构（道扩办、土地开发中心等事业单位）因拆迁行为取得收入作为应税收入征收企业所得税，支付的补偿在税前扣除。

政府收储模式税务处理：征地拆迁方以自建房产或外购房产补偿被45政府收储模式税务处理：（一）征收方式收储-土地出让受让方：契税以出让方式受让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。城镇土地使用税以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（财税[2008]152号规定房土两税截止日期到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末）企业所得税受让方取得改造地块开发权所发生的支出作为土地开发成本进行税务处理（可以扣除）。政府收储模式税务处理：（一）征收方式收储-土地出让受让方：以46政府收储模式税务处理：（一）征收方式收储-工程施工方增值税工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按“建筑服务”征收增值税。企业所得税施工企业提供劳务所得，应计入应纳税所得额，按规定缴纳企业所得税。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。个人所得税工程作业人员在异地工作期间的工资、薪金所得个人所得税，由相应企业代扣代缴并向工程所在地主管税务机关申报（全员明细申报或按千分之四核定征收）。政府收储模式税务处理：工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服47（二）毛地出让模式1.毛地出让中的政府拆迁方式税务处理与征收收储方式完全相同。2.毛地出让中的企业拆迁方式只是土地受让方同时承担了拆迁工程实施方和补偿方的角色。增值税指引未提及，但涉及到销售不动产、建筑业增值税问题。土地增值税视同销售，计收入的同时计入拆迁补偿费（开发商与政府的土增税处理有区别--新房旧房）。契税以出让方式受让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。城镇土地使用税以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。企业所得税（一）用于房地产开发情形的，根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，以及取得的土地使用权支出，计入开发产品成本，按规定在税前扣除。（二）用于房地产开发以外情形的，取得的土地使用权支出作为无形资产摊销，取得土地使用权发生的各类拆迁补偿支出在税前扣除。（三）受让方（工程施工方）提供建筑物拆除、平整土地劳务的税务处理事项参照处理。（二）毛地出让模式1.毛地出让中的政府拆迁方式税务处理与征收48（三）收购方式收储税务处理广东省及广州市国地税部门在收购方式收储方式上的意见比较一致，认为应属于交易，交易的话就要对收储机构征契税，对卖方征增值税、土增税，四川重庆等地对土地储备机构购买方式取得的土地还征收了土地使用税。指引中折中的规定：对土地收储机构应按取得土地使用权征收契税等税费，如能提供政府依法征用、收回土地使用权文件及补偿协议的，按政府征收收储方式处理。（三）收购方式收储税务处理广东省及广州市国地税部门在收购方式49政府主导模式-（四）政府统租模式

一、情况描述：政府统租是指政府下属企业连片租赁农村集体的旧厂房并实施改造的情形。二、典型案例（南海桂城瀚天科技电子城项目）：政府下属企业（土地承租方）以农村集体经济组织（土地出租方）的名义办理项目立项、规划、报建等建设手续，在承租土地上出资增设建筑物。租赁期内，承租方利用建筑物独立经营、获取收益；出租方仅收取土地租金，不参与承租方经营管理、不分取经营收益。土地租赁终止或期满，承租方向出租方返还租赁土地时，将增设建筑物一并无偿移交。三、税务处理

政府主导模式-（四）政府统租模式一、情况描述：政府统租是指50（四）政府统租模式-纳税人-土地出租方（农村集体经济组织）增值税：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。此处未提计税依据问题。企业所得税：租金收入要缴纳企业所得税。（四）政府统租模式-纳税人-土地出租方（农村集体经济组织）51（四）政府统租模式-纳税人-承租方

1.承租方在承租土地上出资增设建筑物，并将建成的房屋用于出租，其收入要按照规定缴纳“不动产经营租赁”税目的增值税，同时也要缴纳企业所得税。2.城镇土地使用税：根据《财政部

税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2017〕29号）规定，在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位，即承租方缴纳城镇土地使用税。

（四）政府统租模式-纳税人-承租方1.承租方在承租土地上出52（四）政府统租模式-纳税人-承租方

《财政部

国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）

：在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。（四）政府统租模式-纳税人-承租方《财政部国家税务总局关53（四）政府统租模式-纳税人-承租方

物权法第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。房产所有权问题比较复杂，一刀切规定房产税由村集体交也会带来一些问题，首先村集体多数不愿意承担税负，其次之前交过房产税的承租人也会有意见。因此房产税未在出租方和承租方税务处理中体现。（四）政府统租模式-纳税人-承租方物权法第一百四十二条 建54政府主导模式-（五）综合整治模式

一、情况描述：综合整治是政府投资主导整治改造，不涉及拆除现状建筑及不动产权属变动，整治工程内容主要包括完善小区公共配套设施、小区道路、♘林绿化等。二、典型案例（广州黄埔古港古村历史文化景区环境综合整治改造项目）：由政府投资主导综合整治，保留现有建筑主体结构和使用功能，完善配套设施和古建筑修缮。三、税务处理纳税人-不动产原权属人：1.因为不动产权属未变，不涉及增值税、土增税和契税。

政府主导模式-（五）综合整治模式一、情况描述：综合整治是政55政府主导模式-（五）综合整治模式

2.企业所得税：政府将整改资金拨付给整治区域内不动产原权属人，原权属人应计入收入，如果同时符合《财政部

国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定的三个条件，可作为不征税收入，在收入总额中剔除后计算缴纳企业所得税，但相应的用于改造支出以及形成资产所计算的折旧、摊销，不得在计算应纳税所得额时扣除。纳税人-工程施工方：涉及增值税、企业所得税、个人所得税，参考收储模式处理。

政府主导模式-（五）综合整治模式2.企业所得税：政府将整改56政府和市场方合作-（六）土地整理模式

一、情况描述：土地整理模式是由农村集体经济组织通过招标方式引入土地前期整理合作方，完成地上房屋拆迁和土地征转后，交由政府以招拍挂方式出让土地，农村集体取得出让分成或返还物业，土地前期整理合作方按土地整理协议取得相应收益。二、典型案例：农村集体经济组织收回原用地者的承租土地使用权并予以补偿，委托施工企业进行房屋拆迁和土地平整，并申请将土地转为国有，甲房地产企业通过招拍挂拿到土地使用权后进行项目建设，集体经济组织从政府拿到补偿款后向甲购买房产。

政府和市场方合作-（六）土地整理模式一、情况描述：土地整理57政府和市场方合作-（六）土地整理模式纳税人-集体土地使用方：集体土地使用方从村集体获取的提前解除租赁合同的违约费用以及地上建筑物补偿与搬迁费用（货币补偿）不涉及增值税、土增税等问题，涉及所得税问题。企业所得税：和征收收储方式被征收人企业所得税处理一致。纳税人-农村集体经济组织：因土地被国家征收，其获取的补偿款免增值税，其再向开发商买房，要交契税。因为是集体土地，不涉及土地增值税问题。纳税人-土地整理合作方：即施工企业，按规定缴纳增值税和企业所得税。纳税人-土地出让受让方：涉及两部分业务，一是受让土地，二是以成本价销售房产给村集体，按这两项业务进行税务处理。政府和市场方合作-（六）土地整理模式纳税人-集体土地使用方：58市场方主导-（七）村集体自改模式一、情况表述：农村集体经济组织申请将其名下的集体建设土地转为国有建设土地，并由其所属的全资公司以协议出让方式取得该土地使用权进行改造。二、典型案例：F市甲经济联合社所有的旧工厂用地，已办理集体土地使用证，用途为工业，其申请将集体建设用地改变为国有建设用地。在村民（代表）大会表决同意的前提下，甲经济联合社全资成立的乙房地产开发有限公司（受让方）通过协议出让方式受让该地块土地使用权，并用于商品住宅开发。市场方主导-（七）村集体自改模式一、情况表述：农村集体经济组59市场方主导-（七）村集体自改模式

三、税务处理主要只是村成立的项目公司的税收问题，主要是出让环节契税、持有环节土地使用税，企业所得税有关成本费用也可扣除。土地增值税这里未表述，但其实有关开发支出也可在土地增值税清算中扣除。

市场方主导-（七）村集体自改模式三、税务处理60市场方主导-（八）村企合作模式

一、情况描述：村企合作模式是指村集体经济组织依申请将集体建设用地转为国有建设用地并以公开方式协议出让，与开发企业合作实施改造的情形。二、典型案例（广州市西塱裕安围城中村整治改造项目）：村集体经济组织将集体土地申请转为国有土地，分为融资地块与复建地块，并与开发企业合作实施改造，复建地块转为国有土地，采取划拨方式确权给村集体经济组织。融资地块由村集体经济组织在组织完成房屋拆迁补偿安置后，再按规定申请转为国有土地，由政府协议出让给开发企业。除按政府要求缴纳土地出让金外，开发企业还要承担复建地块物业建造及河涌整治、打通消防通道等工程成本。

市场方主导-（八）村企合作模式一、情况描述：村企合作模式是61市场方主导-（八）村企合作模式

三、税务处理施工方：交增值税、企业所得税等。被征收方：和收储模式基本一致，但删去了契税有关内容，复建地块土地使用权属于村集体，其地上复建物业的所有权取得属于自建取得，不应征契税。地税部门内部另有观点认为性质类似实物补偿，属于继受取得所有权。但由于不征税事项此次指引中均不表述，就带来了一定问题。企业所得税：对农村集体经济组织取得的房屋不征收企业所得税。但对货币补偿处理未提及。

市场方主导-（八）村企合作模式三、税务处理62市场方主导-（八）村企合作模式

土地出让受让方：出让受让土地使用权，需缴纳契税。持有土地期间需缴纳土地使用税。有关的成本开支在企业所得税可以按规定税前扣除。

市场方主导-（八）村企合作模式土地出让受让方：63市场方主导-（九）原土地使用权人自改和收购改造模式模式情况描述典型案例原土地使用权人自改原土地使用权人改造模式是指拥有国有建设用地使用权的企业自行实施改造。由羊城晚报集团通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议方式取得土地使用权后自行进行改造开发。社会投资主体（收购方）收购多家濒临收购改造模式企业收购改造模式是指由社会投资主体收购改造地块周边的地块，由地方国土部门进行归宗后再集中改造。倒闭，效益低下的企业（被收购方）旧厂房，并办理房产、土地权属转移手续。其利用原有的厂房、办公室进行连片改造，打造餐饮、娱乐、住宿、写字楼等新兴产业园区，并对外出租。市场方主导-（九）原土地使用权人自改和收购改造模式模式情况描64市场方主导-（九）原土地使用权人自改和收购改造模式增值税、土增税契税房产税企业所得税土地使用税模式原土地使用权人自改不涉及补交地价补契税一是补交的地价要计入房产原值；二是改造支出也要在改造完成后下一个纳税年度计入房产原值。根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号公告）未提及收购归宗改造模式转让方涉及流转税、土增税等。未提，涉及工改商等补地价的话也要补契税收购方取得房屋所有权，应按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税；用于出租的，以租金收入计征房产税。收购房产时转让方需缴纳企业所得税。改造主体取得租金收入，作为企业所得税应税收入，发生的成本、费用、税金在税前扣除。收购方对收购的旧厂房进行改造，实际发生的支出，应计入固定资产，按固定资产计提折旧方式进行税前扣除。收购方以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。市场方主导-（九）原土地使用权人自改和收购改造模式增值税、契65第三部分：待解决的问题-重新完善三旧改造中的政府拆迁的范围包括收购方式收储在内的市场方拆迁比照财产转让征税存在较高的税收负担，尤其是土地增值税，不利于拆迁改造，与国家给予广东特殊政策的初衷有抵触。税收政策具有滞后性，与我省的三旧实践不匹配。第三部分：待解决的问题-重新完善三旧改造中的政府拆迁的范围66新税代城市更新税务筹划

第三篇

旧村改造税收筹划一、旧村改造：广东省、广州市二、旧村改造涉税热点三、旧村改造税务筹划四、案例

新税代城市更新税务筹划第三篇旧村改造税收筹划67新税代城市更新税务筹划

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旧村改造税收筹划一、旧村改造：广东省、广州市广州：复建地+融资地村自主改造：融资地补土地出让金后注入子公司再股转让转让引入企业村企合作改造：先成立村企项目公司，复建地拆建赔，融资地转国有，协议出让给项目企业

新税代城市更新税务筹划第三篇旧村改造税收筹划68新税代城市更新税务筹划

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旧村改造税收筹划二、旧村改造涉税热点（一）补缴土地出让金涉税问题需要补征契税，奖励容积抵缴或免缴部分土地出让金的，需要补缴契税吗？补契税后允许列入土地成本吗？

新税代城市更新税务筹划第三篇旧村改造税收筹划二、旧村改69新税代城市更新税务筹划

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旧村改造税收筹划二、旧村改造涉税热点（二）拆迁补偿费凭什么税前列支？拆迁补偿费构成：青苗补偿费、地上附着物补偿费、提前退租补偿费或赔偿费、土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、停工停业补偿费……新税代城市更新税务筹划第三篇旧村改造税收筹划二、旧村70新税代城市更新税务筹划

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旧村改造税收筹划二、旧村改造涉税热点（二）拆迁补偿费凭什么税前列支？税前=土地增值税+企业所得税合法有效凭据？哪些须有发票？哪些莫须有发票？拆迁政府文件、补偿协议、银行流水、收据

新税代城市更新税务筹划第三篇旧村改造税收筹划二、旧村改71新税代城市更新税务筹划

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旧村改造税收筹划二、旧村改造涉税热点（三）实物拆迁补偿如何处理？被拆迁方、原业主：增值税、个税、契税拆迁方、项目公司：契税、增值税、土地增值税、企业所得税

新税代城市更新税务筹划第三篇旧村改造税收筹划二、旧村改72新税代城市更新税务筹划

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旧村改造税收筹划二、旧村改造涉税热点（三）货币拆迁补偿如何处理？被拆迁方、原业主：个税、契税、印花税拆迁方、项目公司：增值税、土地增值税、企业所得税、印花税

新税代城市更新税务筹划第三篇旧村改造税收筹划二、旧村改73新税代城市更新税务筹划

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旧村改造税收筹划二、旧村改造涉税热点（四）开发商支付的拆迁补偿费或房是否需要补交契税？（五）开发商支付的市政建设配套费是否需要补交契税？印花税的处理实践中，如采用