沈阳市浑南新区房地产市场发展历程

二○一○年十一月浑南房地产市场开展历程目录一、浑南规划变迁2001年浑南新区总体规划2021年大浑南规划二、浑南房地产市场开展历程〔一〕2001-2003年浑南房地产市场起步期〔二〕2004-2006年平稳开展期〔三〕2007-2021区域提升期三、浑南房地产市场前景展望沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区，始建于1988年5月。1991年国务院首批批准为国家高新技术产业开发区，是科技部重点支持的10个开发区之一。2001年1月，沈阳市委、市政府作出在高新区根底上建设浑南新区的战略决策，提出把浑南新区建设成为“北方浦东〞的战略目标，高新区进入了新的开展阶段。当年的这一举措旨在开展高新技术产业、推动老工业基地的产业结构调整，进一步拓展城市开展空间。前言但浑南的开展并不是一帆风顺，随着新一届领导班子的组成，沈北成为沈阳开展的重点区域。2021年2月28日，随着大浑南规划的调整及7月份鹿岛浑南新城规划方案的出炉，全运村、新行政中心落址莫子山，浑南再次成为沈阳的热点。1.2001年浑南新区总体规划浑南新区位于沈阳城区南部，规划面积120.6平方公里。新区与母城隔河相依，环抱母城南部，其主要功能单元为为“三区一城一带〞。即高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质居住区、大学城、浑河观光旅游带。主要建设用地80平方公里，其中产业用地20%，商贸金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共绿地20%，其它用地10%。一、浑南规划变迁高新技术产业开发区

高档次中央商务区高品质居住区高等级大学城浑河观光旅游带〔1〕高新技术产业开发区规划用地16平方公里，由长白工业区、高新区浑南产业区和未来产业区三局部构成。产业主要设计了863软件园、AMT园、信息产品制造园、新材料产业园、海峡两岸科技工业园。重点开展电子信息、先进制造技术、生物工程、新材料、汽车等为主导的高新技术产业。〔2〕高档次中央商务区规划面积2.6平方公里，是为开展高新技术产业效劳的金融商贸区，表达浑南新区高科技、现代化、国际化特征，将规划建设成为具有金融、贸易、商业、文体娱乐、商务效劳、政府效劳、科教会展、通讯效劳等功能配套的综合区域。〔3〕高品质居住区规划用地5.2平方公里，具有住宅、幼儿园、学校、购物、邮电、电信、有线电视、银行、旅馆、饭店、娱乐、停车场、小型公园等配套效劳设施。〔4〕高等级大学城规划用地10平方公里，实行开放、资源共享模式，为国际一流水平和规模的大学科研、教育园区。包括教学楼、办公楼、图书馆、体育场馆、音乐厅、学生公寓、职工住宅、高科技人才交流中心、大学科技园等综合配套设施。〔5〕浑河观光旅游带参照世界著名滨水城市的治河模式改造浑河，把浑河及其两岸建成集自然、休闲、娱乐、防洪为一体的观光旅游带。规划建设大型公园绿地、大型综合性游乐场等建筑景观与浑河河岸自然景观。〔6〕浑南规划要点坚持“高科技，新产业；市场化，新体制；国际化，新规那么；高品位、新城区〞的开展方向，力争到2007年，建成区面积到达45平方公里，人口到达35万；到2021年，建成区面积到达60平方公里，人口到达50万，把浑南新区建设成以高新技术产业为主导，集科研教育、金融商贸、生活居住、旅游观光为一体的国际化、现代化的科技新城区。在根底设施建设方面，浑南新区规划建设10座跨河桥、3条地铁线、1条轻轨及1条过河隧道，使浑河不再是新区和母城的天然屏障。浑南新区将实施根底设施先行，到达连接东西、沟通南北、提升环境、凝聚人气、保证生产生活的目的。〔7〕小结浑南新区的配套建设相比市区还有一定差距，人口密度相对较低，经济开展以及文化建设的进程较慢，但随着2021年奥运会的举办，区域配套不断完善，浑南前景可观，也成为房地产开展的热点区域之一。2.2021年大浑南规划2021年2月28日，建设大浑南的战略决策出世—东陵区、浑南新区、航高基地三区合署办公。大浑南地区整合分散的空间资源，形成沈阳城市拓展升级的重大战略空间，调整后辖区总面积约为600平方公里，其中浑南新城57平方公里。大浑南不但要建设成为新沈阳的城市中心，而且应辐射整个沈阳经济区，全力打造创新、绿色、和谐的“第三代城市〞，为辽宁乃至东北走向国际打造高端平台。大浑南将成为沈阳新的核心拓展区，形成新的经济增长极。2001年以前，浑南房地产市场才处于萌芽状态，主要有凤翔、东宇亚泰以及一些农民集资建房工程，总建筑面积38.5万平方米，平均销售价格每平方米1200元左右。2002年是浑南房产的“启动年〞。新区对以前的历史遗留问题进行了清理，成功签约了华新国际、SR、新洲、新奉基等工程19个，其中大局部为外资工程。这些工程土地面积306万平方米，工程开发时限根本集中在2003—2007年度。二、浑南房地产市场开展历程〔一〕浑南房地产市场起步期不同于其他区域，浑南房地产市场具有一个显著特征。浑南区域的楼盘由于临近浑河，都在景观优势的挖掘上作足了文章，景观优势成为了浑南区域楼盘主要卖点。有的是借助浑河两岸的景观来衬托自己园区的景观优势，有的在自己园区景观的设计上深度挖掘。“水岸风情〞文化气氛的营造已经成为了浑南区域市场的整体特征。浑南房产市场起步阶段代表楼盘有地产机构沿浑河沿岸，将浑南房地产划分为三个组团，分别为东部、中部和西部组团。各组团代表性楼盘如下:〔注：二手房及租赁报价数据均来源于搜房网〕东部组团：北邻浑河，南接浑南大道，西起东塔街，东至三环高速公路项目名称开发商项目类别价格范围均价面积户型占地面积建筑面积在水一方辽宁荣天房地产开发公司多层、小高层、高层2380-2930260066-1531#1#1-4#1668434529902#2塞纳家园沈阳房实房产开发公司多层、小高层2580-2980278060-1602#2#1-4#1200002200002#1中部居住组团：北邻浑河，南到沈抚铁路，西起富民街，东至长青街项目名称开发商项目类别价格范围均价面积户型占地面积建筑面积左岸慧晶辽宁弘浩地产开发公司小高层、高层2860-38603360103-1672#2#1-4#2#288000170000河畔新城沈阳华新联美置业有限公司精装修多层住宅3700-4600420088-2352#2#1-4#3#27800001200000西部居住组团：北邻浑河，南到沈抚铁路，东起机场高速公路，西到三好街项目名称开发商项目类别价格范围均价面积户型占地面积建筑面积SR新城韩国SR开发高层公寓、住宅、写字间精装6800-9350精装800044-3091#1#1-全跃260000650000清水3500-4830清水4000融城时代辽宁现代房地产开发公司高层、小高层住宅3280-3580343095-3132#2#1-5#2#245000117000在水一方：03年秋季房交会开始接受预订，三天时间即预订150套房源，大社区、低价位是其取得预售成功的关键，2380元/平米起价的低价位对客户极具诱惑力，另外其由澳大利亚凯芬斯基规划设计的园区景观和浑河北岸的23万平米公园也是本工程的主要卖点。其客户源主要有南塔、五爱商圈的私营业主、大学城教师、金廊工程动迁户构成。2021年11月，该盘二手房报价高层在5000上下，多层5500-6200之间，升值表现不突出。租赁市场，90平米简装修月租金1100元。塞纳家园03年春季房交会开盘，位于在水一方南侧，目前来说销售并不是十分理想，由于其进入该区域时间较早，价位较高，再加之工程自身并无特色，所以销售成绩一直平平，后期在水一方工程进入该区域市场，且价位要比本工程均价每平米低200元，抢占了该区域的大局部市场份额。主要客户群由南塔、五爱商圈的私营业主、大学城教师、金廊工程动迁户构成。2021年11月，该盘二手房报价在6000元/平上下。租赁价格两居室月租金报价1700元。左岸慧晶浑南新区中心位置，景观优势较为突出，与126万五里河公园隔河相望，园区景观为台湾李祖原建筑师设计所设计的立体景观，绿化率高达73%。开发商实力不是很强，该工程为其主打牌，所以无论从景观规划还是从户型设计上都很下功夫。客户群中以浑南区域政府公务员为较多。2021年11月二手房报价集中在7500元/平左右，与目前在售的新房售价相当。河畔新城河畔新城源于沈阳知名品牌河畔花园，因此受到沈城消费者和业内人士的广泛关注，华新联美也一直力争将其打造成另一个品牌，对本工程倾注了大量的心血，为沈城首家精装修健康住宅，再加之华新集团一直提倡的人文关心，其销售成绩在浑南区域一直一支独秀，其主要客群由河畔花园原业主及介绍的朋友和沈阳市区成功人士构成。2021年11月二手房报价集中在8500元/平，90多平的两居月租金约2500元。品质楼盘的保值增值能力得到很好的表达。ＳＲ新城浑南新区中心位置，为超高层工程，由韩国开发商投资建设。SR新城在推盘之初定位为高端产品，精装修产品报价每平7000元起，但市场反响很差，后调整为毛坯，售价4000元/平。销售仍无起色的压力下，开发商逃走，SR声名狼藉，甚至被沈阳人成为“死人城〞。市场总结SR新城失败的原因为客户定位不清晰。时至2021年，SR仍在销售中。乘着大浑南规划的利好，11月份，其大户型均价5800元/平，毛坯小公寓售价6500元/平。租赁市场，60左右的一居室月租金为1500元/平。融城时代该工程位于沈营公路东侧，SR新城南侧，园区规划较好，73米楼间距为当时沈阳最大楼间距，2003年秋开始认购，效果较好，开盘前已认购50%，其客户群主要由三好街业主、IT人士及浑南区域经济收入较高人群构成。2021年11月二手房报价集中6500-7000元，50平左右的小户型售价已达7500元/平，局部170平左右的大户型报价较低，与小户型差价达2000元/平。2.浑南房产市场起步阶段总结2003年，时任浑南新区管委会常务副主任的赵晓川在接受记者采访时称，浑南新区的高品质居住区是城市总体规划的重要组成局部，浑南新区房地产业对沈阳市的影响也是深远的。浑南为沈阳的城市开展翻开新的空间，对缓解老城区人口密度，平衡城市结构，完善城市功能布局有着重要的支持作用。但沈阳的开展方向已经开始向北，浑南新区巨大的房产供给量与稀少的人口出现反差。为了拉动浑南新区房地产的开展，2003年，新区出台了鼓励居民购房的优惠政策，这些优惠政策包括〔参考绿色家园网站〕：从2003年1月1日起，来浑南新区购置商品房的，具有相对稳定收入的外地人员，准予本人及其同居住的直系亲属户口迁入，农业人口的变为城市居民。浑南新区内拆迁为货币化安置的，自拆迁公揭发布之日起18个月内首次在新区内购置商品房，免缴契税；购置存量住房的，免缴交易手续费和契税。全年交易手续费减半。缩短办事时限，从接件到办结5个工作日。实现房产手续代理制，窗口接件后负责全程办理交易、评估、契税、发证等手续。2003年4月23日至年底房屋维修基金由各会员单位代缴总额的50%，购房人缴另外的50%。2003年在新区购置商品房，非房交会期间，1.5%的契税由各会员单位代缴0.75%，购房人缴0.75%。〔二〕2004-2006年平稳开展期该阶段浑南楼市各板块现状及特点分析“大浑南新区〞按地理位置划分大致可以分为五个板块，既高新技术产业区板块、奥体中心板块、浑河堡板块、长青桥板块、长白工业区板块。〔1〕奥体中心板块A位置：是以奥体中心为核心，浑南大街以西、东至长青南街、南至创业西路、北到南堤路。B板块特点：该板块的楼盘开发集中，是浑南新区各大板块中消费者购置的主力消费区域。随着奥体中心的建设进度，奥体中心热土进一步升温，整个城市重心南移进入实质化，奥体板块在人们的心理位置开始从城市边缘走向城市中心。该区域内楼盘开发品质普遍较高，政府配套跟进较其他中低价楼盘区域更为得力，路政建设不断升级，生活配套有中国女人街和亿丰广场等大型商业，因此，奥体板块楼盘售价一路走高。C该区域代表楼盘：河畔新城、新华国际公寓、中国女人街、金水花城、左岸慧晶、富都丽景、浑南生态园D板块均价为：4500元/㎡左右E板块客群：沈河区、和平区；30-50岁；中高层收入者，一般月收入在5000-10000元左右，职业多是国家公务员、企事业单位中高层管理者、白领阶层、个体私营业主。〔2〕高新技术产业区板块A位置：是西起沈苏快速干道，东至浑南大街，南起三环路，北至创业西路区域。B板块特点：该区域临近城市3环，区域内开发楼盘较少，以高档楼盘开发为主。板块内大型企业、科研院校比较集中，如东北育才外语学校、医科大学科学园、沈阳航天三菱汽车发动机

、东软软件园、LG电子、东芝电梯、红旗制药、新松机器人等。该区域目前相比奥体板块〔由于有富民桥和浑南大桥连接市区〕距离市区较远，但未来三好桥开通将会拉近其与市区的距离，加速板块开展，提升该板块的价值。C区域代表楼盘：万科新榆公馆、唯美品格D板块楼盘销售均价：4500-4700元/㎡左右E客群特征：年龄多在30-45岁之间，职业主要是电视台职员、医生、外企白领、私营业主、IT行业，和平区为主，局部沈河区〔3〕浑河堡板块A位置：是东起浑南大街，西至沈苏快速干道，南起创业西路，北至南堤路区域。B板块特点：该板块临近浑河，自然景观优美，是浑南新区最早开发住宅的区域，区内现有配套较其他板块成熟。近年开发楼盘多属于中档或中高档产品，今年该区域推出一些工程后期开发产品，没有新的工程推出。C区域代表楼盘：伊丽雅特湾、浦江苑、SR新城、融城时代D板块均价：

4500元/㎡左右E客群构成：年龄多在35-55岁之间，职业主要是政府公务员、事业单位职员、银行等金融机构职员、军航、民航职工、个体私营业主、大学老师、医生，区域主要是和平区、沈河区居多〔4〕长青桥板块A位置：南起南屏中路，北至南堤路，西起长青南街，东至武功街区域B板块特点：区域内楼盘开发量少，多属于中档楼盘，开盘时间多在05年，板块整体竞争力较低。但区内文化气氛相对浓郁，南大学城坐落其中，包括沈阳音乐学院南校区、沈阳建筑大学等。区域未来将凭借大学城的优势来提升区域核心竞争力。C区域代表楼盘：在水一方、塞纳家园、雍熙金园D板块均价：3500元/㎡左右E客群构成：年龄多在30-50岁之间，职业主要表达为大学城教师、606所职工、民航职工、南塔鞋城业主、五爱街业主〔5〕长白工业区板块A位置：长白新城位于沈阳市城区南部，浑南新区的西部，地处浑河南岸，北与和平老区隔浑河相望。B板块特点：该板块的楼盘开发比较集中，主要集中在长白西路周边。区域内以大盘开发为主，大盘的直接带动和影响力是区域房地产开展的主要特点。目前区域内现有楼盘如万科城、格林生活访工程均属于品质较高的工程，其开发商实力雄厚，具有一定的品牌效应，因此，板块内的品牌竞争比较剧烈。该板块区位优势明显，既属于大浑南开发区域，又接壤和平区，处于大浑南与和平区的交叉区域。未来此二区的开展将直接带动该板块的经济和房地产开展，其开展潜力巨大。C该区域代表楼盘：万科城、格林生活坊D板块均价为：4500元/㎡左右E板块客群：和平区为主；30-55岁；中高层收入者；职业多是白领阶层、公务员、私营企业主。2.浑南新区主要工程信息3.小结〔1〕知名开发商进驻开发中高端产品，拉升区域价格浑南房地产开展阶段中，知名开发商纷纷进驻，大量开发中高档住宅工程，例如河畔新城、浦江苑、伊丽雅特湾、唯美品格等，在工程开发建设、树立品牌形象的同时也在逐步完善工程周边生活配套，营造浓郁的居住气氛，提升区域成熟度，带动区域房地产开展。浑南新区从区域位置看属于城市中心区域沈河区与和平区的延伸区域，其房地产开展也与这两个区域密切相关。另因其临河的优势，区域内不断开发中高档住宅产品，浑南新区的价格上升幅度明显。2003年，新区大批商品房开盘的均价在3000元/平方米左右，一年以后均价上涨了约500元/平方米。“浦江苑〞、“河畔新城〞、“唯美品格〞等工程均价上涨了约1000元/平方米。2006年5月底，浑南新区商品住宅平均价格已经到达3950元/平方米。紧随和平、沈河之后位列价格榜第三位。之后的开展中，浑南的房价在全市中一直位于前列。〔2〕奥体中心落址带动浑南楼市开展2006年3月，奥体中心在浑南落户兴建。奥体的进驻极大的带动区域房地产的开展。在根底设施建设方面，浑南新区规划建设10座跨河桥、3条地铁线、1条轻轨及1条过河隧道，使浑河不再是新区和母城的天然屏障。浑南新区将实施根底设施先行，到达连接东西、沟通南北、提升环境、凝聚人气、保证生产生活的目的。〔3〕土地本钱偏低凸显区域价格优势从土地本钱分析，沈河区与和平区的土地本钱远远高于浑南新区，由于土地本钱的客观因素决定，浑南新区开发同样品质，甚至更高品质、更具规模的住宅产品时，销售价格明显低于沈河区和和平区，一般差价在600-1400元/㎡之间。随着城市开展重心南移，浑南新区与城市中心区域的距离感逐渐缩小，其将继和平与沈河区，成为开发中高档住宅的重点区域。而高品质住宅将带动区域房价的增长，因此在06年，沈阳楼市就有声音判断：浑南的房产升值空间巨大。〔4〕入住率低，新区的产业结构开展不均衡按照方案，2004年、2005年应该是浑南房产的“入住年〞。新区城市建设的重点也放在居住区的配套以及水厂、污水处理厂等源头工程，着手启动两大住宅组团的公交、学校，引进商业工程，为购房者的入住创造条件。但是，实际的效果却并不理想。而根据最新统计数据，至2006年新区各居民小区已售出住房的入住率为53％，远远未到达预期目标。

路修好了，但公交车太少了；房子盖好了，学校太少了；人越来越多，医院太少了。从整个区域的开展来看，每个时期都会有不同的困难和问题存在。而对于浑南新区的房地产市场甚至整个区域的开展来说，所面临的核心问题不是房子卖不出去，而是买房子的人住不进来。究其原因，主要还是由于新区的产业结构开展不均衡，根底设施和社会、商业配套不完善，入住条件不完全具备等根源问题。

路修好了，但公交车太少了；房子盖好了，学校太少了；人越来越多，医院太少了。从整个区域的开展来看，每个时期都会有不同的困难和问题存在。而对于浑南新区的房地产市场甚至整个区域的开展来说，所面临的核心问题不是房子卖不出去，而是买房子的人住不进来。究其原因，主要还是由于新区的产业结构开展不均衡，根底设施和社会、商业配套不完善，入住条件不完全具备等根源问题。〔三〕2007-2021区域提升期该阶段政府对浑南没有大的政策倾斜，浑南房地产的开展，主要依靠景观优势。有影响力的工程，主要集中在浑南南岸沿线。06年奥体中心落址浑南，对浑南的房地产起到积极的促进作用。2007年之后，奥体中心周边的配套开始逐步完善，这一时期亿丰广场、泛华国际加快开发，万科再度落址浑南，金地也进驻浑南。随着这些大工程及知名房地产商在浑南加大开发，浑南房地产市场在沈阳的影响力进一步加强。典型案例分析从2021年3月份，浑南房价走入快速上升期。新规划的出炉，大浑南及全运村启动建设，行政中心南移等利好，给浑南房地产工程提供了最充分的房价上涨理由，大浑南内老盘新盘价格齐攀升，创下沈阳房地产前所未有的新景象三、浑南房地产市