酒店规划建设建议书

苏宁·天润城酒店规划建设提议深圳天方地产顾问机构年04月10日酒店规划建设建议书第1页酒店立项和定位，与国家和城市经济，尤其是旅游业发展亲密相关酒店市场背景酒店规划建设建议书第2页一、背景资料1、中国酒店史：我国酒店行业起步，从1982年开始，伴随广州白天鹅宾馆落成使用，至今已经有26个年头，经历了三个阶段：第一阶段，80年代，伴随国家改革开放政策，酒店行业在全国各行各业中，率先对外开放，引进国际集团先进管理，投资主体以国有资本为主。第二阶段，90年代，伴随国内旅游业高速发展，各行各业都开始兴建酒店，作为主营业务一个补充，投资主体还是以国有资本为主。第三阶段，进入二十一世纪，伴随北京申奥成功和上海申博成功，经济高速发展以及全国各地会展业务兴盛，酒店行业潜在需求被充分释放，又成为大量房地产开发商投资目标，投资主体开始转变为以民营及海外资本为主。酒店规划建设建议书第3页2、中国酒店现实状况：

国家旅游局官方统计数据表明全国酒店现实状况以下：酒店级别数量所占百分比5星级酒店1982.03%4星级酒店7277.46%3星级酒店3,16632.46%2星级酒店4,86449.88%1星级酒店7968.17%酒店规划建设建议书第4页3、市场分析：经济方面——国际经济形势：年中期以来，世界经济发生了比较显著改变，突出地表现在两个方面。第一个方面，就是以美国次贷危机暴发为标志，引发国际金融市场动荡及美国经济减速。第二个方面，因为美元连续贬值，使国际市场石油等初级产品价格，像矿产品、农产品价格连续上涨，引发了世界性通货膨胀压力。对我国旅游业来讲，这将直接造成国外游客降低。

——国内经济形势：中国宏观经济形势基本面还是好。年国内生产总值增加11.6%，全社会固定资产投资实际增加21.6%，商品零售价格指数上涨为3.8%，投资品价格品上涨3.3%。城镇居民实际人均可支配收入增加12%。但经济所存在一些突出问题和深层次矛盾依然存在，尤其是物价涨幅较高，通货膨胀压力在增大。居民生活成本增加也将造成家庭旅游投入会降低。酒店规划建设建议书第5页吉林市旅游——历史文化名城吉林市：吉林市是吉林省第二大城市，是全国唯一市与省重名城市。吉林市是国务院同意历史文化名城、甲级开放城市和全国32个特大城市之一。吉林市位于吉林省中部偏东，版图面积24894平方公里，总人口422.8万人，有23个少数民族。吉林市历史悠久，气候宜人。吉林市含有得天独厚旅游资源。自然景观，人文景观随地可见，松花湖和龙潭山鹿场被列为国家级景点。——以冰雪为特色旅游产业：吉林市还是冰雪体育旅游城市，冰雪体育设施在国内处于一流水平，城区内有两座滑雪场，多处旅游雪场。中国吉林雾凇冰雪节被国家旅游局列为地方大型旅游节庆活动之一。3、市场分析：酒店规划建设建议书第6页3、市场分析：吉林市旅游到年，精心培育和建成一批旅游标志性项目，完善旅游综合功效，把吉林市建设成为旅游主体形象鲜明、品牌特色突出、旅游设施完备、服务质量优良、整体环境协调人们向往含有独特魅力旅游目标地和热点旅游城市，使吉林市旅游成为富民强市主体经济之一。力争接待国内旅游者1200万人次，接待入境旅游者5万人次，实现国内旅游收入78亿元人民币，外汇收入1340万美元，全口径旅游收入100亿元。——摘自《吉林市旅游业发展十一五规划》从《吉林市旅游业发展十一五规划》当中能够看出吉林市旅游业将会迎来蓬勃发展春天，成为吉林市支柱产业，必将对吉林市酒店业发展起到巨大推进作用。酒店规划建设建议书第7页4、吉林市酒店分布：世纪大饭店5雾凇宾馆4紫光苑宾馆3皇家花园酒店5准交通宾馆3江城宾馆3国际大酒店3神州大酒店5准西关宾馆3银河大厦3苏宁大酒店酒店规划建设建议书第8页分布特点

——吉林市主要三星级以上酒店集中在吉林大街沿线和松江路沿线，形成了两条鲜明酒店集中带：其中吉林大街沿线包含江南世纪大饭店和靠近江北紫光苑，以及车站附近国际大酒店、交通宾馆等众多酒店，酒店数量约占吉林市中心区三星级以上酒店1/3左右；另一条集中带为松江路沿线，为吉林市最早形成酒店轴线，主要特点为建筑时间较早、园林绿化率较高、占地较大、设备较旧等。主要是占据松花江有利地形，建造山水怡人风景酒店，酒店数量约占吉林市中心区三星级以上酒店1/3左右；——从发展上看，未来松花江沿线和吉林大街沿线仍是星级酒店最主要建设地点；比如，江南一号筹建松花江和吉林大街交汇处五星级酒店，新财富广场拟建临近吉林大街五星级酒店等，另外，伴随吉林旅游业发展，北大湖附近也将兴建五星级酒店，到时，主要风景区都将有星级酒店存在；4、吉林市酒店：酒店规划建设建议书第9页发展特点——吉林市90年代初以前最优异酒店集中在松花江北岸，以东关宾馆、江城宾馆和西关宾馆最为著名，其中，西关宾馆为吉林市最著名酒店，主要接待国家领导人和召开重大会议，至今仍保持着较高地位；——吉林市90年代中后期，兴建了两家高级别酒店，分别是世纪大饭店和皇家花园酒店，标志着吉林市酒店行业迈上了新台阶，但最近五年左右时间内，吉林市市中心及周围旅游区星级酒店数量并没有增加，尤其是五星级酒店发展一直停滞不前；——因为吉林市近两年旅游业和经济高速发展，吉林市酒店行业在近两年才有所起色，主要表现在年包含国贸酒店装修，新财富广场五星级酒店、江南一号五星级酒店、苏宁五星级酒店、北大湖五星级酒店等酒店项目标陆续规划，使吉林市酒店市场有了新希望。4、吉林市酒店：酒店规划建设建议书第10页——吉林市旅游业未来将是城市主要支柱产业。过往因为气候原因吉林市冬季旅游业发展迟缓，尤其是雾凇冰雪节规模有限，对吉林市冬季旅游有较大影响。但伴随北大湖滑雪场、朱雀山滑雪场等众多旅游景点开发和升级改造，以及吉林雾凇深入口碑传输，吉林市旅游业有了较大发展，但决定酒业发展另一主要原因商务活动并不频繁，而且众多高档酒店相继登场，必将造成竞争加剧。

4、吉林市酒店发展趋势：酒店规划建设建议书第11页吉林世纪大饭店（五星级）——酒店介绍：吉林世纪大饭店是吉林市首家五星级商务旅游饭店。饭店占地面积2万平方米，建筑面积4万平方米，面积达1200平方米饭店大堂以典雅华贵为设计主题，功效齐全商务中心为宾客商务活动提供高水准专业服务。——客房服务：饭店共拥有各类客房268间，其中有总统套房和残疾人专用房，套房和标准间。一个设施完备商务行政楼层。同时容纳300人大会议室，容纳20人贵宾接待室，容纳60人小会议室，中餐包含以粤菜和地方风味为特色各类贵宾包房27间，二楼大厅可同时接待200人就餐。宴会厅含有接待600人大型宴会及其它大型活动服务能力。4、吉林市主要酒店：酒店规划建设建议书第12页——餐厅特色：1、西餐厅主要经营德、意格调特色快餐，有140余个餐位。英式酒吧营业面积140平方米。2、餐厅以粤菜为龙头中华美食，还有正宗“吉菜”美食。酒店拥有包房23间，其中贵宾包房8间。3、世纪巴西烧烤餐厅于世纪宫二层，集西方文化、巴西烧烤风情为一体世纪巴西烧烤餐厅可容纳200人同时就餐。4、“樱”日本料理餐厅位于御皇殿二层。"樱"日本料理餐厅是以自助形式为主日式风味餐厅，其中设有“塌塌米”等各式包房和散台，可同时容纳50人就餐。4、吉林市主要酒店：酒店规划建设建议书第13页吉林皇家花园酒店（准五星级）——酒店介绍：吉林皇家花园酒店位于解放大路北段辽宁路10号，隶属于吉林义德源集团。前身是于年12月23日营业义德源大酒店，2012月15日正式更名为皇家花园酒店。酒店主体建筑楼高19层，建筑面积10.4万平方米，是东北三省规模最大，集吃、住、娱、购、游功效为一体五星级商务旅游涉外酒店之一。——建筑特点：整体建筑形式为一大型围合式建筑群，庭院式设计突显其恢宏气势。在绿色环境保护主题下，神态各异江南园林式布局组成了面积逾6000平方米酒店中庭花园南情北移环境特色。4、吉林市主要酒店：酒店规划建设建议书第14页——客房服务：酒店客房中心拥有吉林市餐饮业最大、最豪华总统套房。酒店共有平均面积达60平米各式客房近四百间。标准客房、标准豪华客房、行政客房、行政豪华客房、行政套房、行政豪华套房。——餐饮特色：1、酒店餐饮中心设有各具特色大小包房48间。2、有面积1280平方米国宴厅、近500平方米唐乐宫中餐厅、维多利亚西餐厅可同时容纳140人自助用餐。——会议厅：国宴大厅，可举行1200人会议。牡丹厅、江城厅、多功效厅、春城厅、雾凇厅、翰林院培训中心等可为机关、团体、厂矿企业举行各种类型活动，召开各种商务会议提供完美会议设施及宴会服务。4、吉林市主要酒店：酒店规划建设建议书第15页雾凇宾馆（四星级）雾淞宾馆东倚风光秀丽龙潭山，西临丰饶清幽松花江，冬可赏寒江雪柳，夏可观亘古青山。交通便捷，地利优势，是当前吉林市唯一一家四星级旅游涉外饭店。宾馆建筑采取西欧别墅式设计，处处表达环境与艺术、清新与浪漫巧妙融合。

宾馆占地面积3公顷，建筑面积2万多平方米。客房157间套，设有豪华套、普通套、标准间、公寓房、写字间。客房配有国际直拨、卫星电视、中央空调、微型酒吧。商务客房设有传真机、因特网终端接口；公寓客房设有自炊设施和自用小餐厅。4、吉林市主要酒店：酒店规划建设建议书第16页西关宾馆（三星级）坐落在吉林市松花江畔，是一家涉外三星级宾馆，也是吉林市唯一园林式国宾馆始建于1923年，宾馆共有房间159间套，距离市中心4公里，距离火车站10公里。西关宾馆原为吉林督军张作霖别墅。占地79666平方米。院内古树参天，绿草成茵，掩映着不一样年代格调五栋建筑，是一座园林式宾馆。1949年后改建为吉林省高级干部招待所，后改为西关宾馆，是高级外宾和国家领导人下榻地方。经过1993年、年重新装修，楼高4层，成为集旅游、会议、娱乐、休闲为一体综合型宾馆。不一样格调餐厅十余间。国际会议中心内设有大、中、小型各类会议室。4、吉林市主要酒店：酒店规划建设建议书第17页银河大厦1988年开业，1994年重新装修，楼高15层。客房总数167间。酒店周围：北山、江南公园、最大商业区河南街、距火车站7公里，机场35公里，市中心1公里。距展览中心2公里。距长途汽车站1公里。4、吉林市主要酒店：吉林市银河大厦（三星级）酒店规划建设建议书第18页座落于松花湖江畔，距车站约2公里，大厦是集餐饮、住宿、洗浴、商务中心、娱乐，国内外旅游为一体三星级涉外旅游饭店，洗浴中心可洗净旅途疲劳，夜总会使您一扫烦愁，在这里您一定过得欢心愉悦。4、吉林市主要酒店：吉林市神州大酒店（三星级）酒店规划建设建议书第19页4、吉林市主要酒店：交通宾馆座落于火车站与客运站之间，是一座集客房、餐饮、娱乐为一体三星级涉外饭店。

宾馆设有标准客房、豪华套房、单人房、三人房、四人套房124间，可同时接待200人入住。格调各异会议室可用于召开会议、洽谈商务各种展示会使用，从20人至300人。吉林市交通宾馆（三星级）江城宾馆（三星级）座落在风景秀丽松花江畔。距火车站仅2公里，乘汽车30分钟可抵达吉林机场。设有157间不一样类型豪华标准间、套间及写字间。多功效厅及各类会议室可举行30人至500人不一样标准会务活动。有10余个装璜典雅中西式餐厅和大型宴会厅，可同时容纳500余人就餐，是举行各类宴会、酒会理想场所。酒店规划建设建议书第20页二、建设背景5、兴建酒店利好原因：政府政策支持——吉林市政府近年来重视酒店业发展，在政策上支持酒店业发展，为酒店业发展提供政策保障。经济发展增速较快——吉林市经济即使起步不高，不过经济增加速度却居各大城市上游，经济高速增加为酒店业发展提供经济保障。旅游业发展加紧——近年来吉林市旅游业发展较快，为酒店业发展提供了客流保障。市政公用配套设施完善——吉林市加紧了市政公用配套设施更新改造和新建工作，对酒店业发展提供了配套保障。酒店规划建设建议书第21页6、兴建酒店意义：提升项目品质——五星级酒店是身份象征，也是亲友到访时主要落脚点，不但便利了小区居民，也提升了小区生活品味和档次，能够提升地产销售价格，对天润城销售有较大推进作用。有稳定收益——据显示，中国酒店投资平均收益率高达63％，酒店市场取得了超出平均房间收入水平14.3%增加率。酒店后期良好经营将给发展商带来稳定持久收益。为城市、旅游做贡献——伴随天润城逐步完善，旅游人口将大大增加，苏宁规划酒店存在，会大大提升整个地域旅游业整体水平，为地域旅游长久发展做出贡献，也将为苏宁规划酒店带来良好收益，形成酒店带动旅游，旅游推进酒店良好发展势头。二、建设背景酒店规划建设建议书第22页二、建设背景7、兴建酒店风险原因：当前供求现实状况---------供大于求，伴随吉林市酒店业发展，未来竞争压力还会增大。投资回报周期长——1）资金需要沉淀，最少5年以上2）建成以后还需要有后备资金用于更新改造3）酒店经营本身回报率并不高，普通在10%左右4）酒店业回报率主要靠不动产升值，但这种升值，除了本身地产价值上升，还需要良好经营管理支撑。自有资金百分比高——要确保其回报率，对于资金结构有所要求。自有资金百分比最好超出60%，假如负债百分比过高，财务费用加大，会大大降低回报率。成本控制——有一个合理成本区域，超出将给未来回报带来负面作用。酒店类型选择——酒店行业细分市场，有超出10种类型，假如没有充分市场调研和教授指导，选择类型有误话，将在市场上增加竞争难度，加大未往返报风险。酒店规划建设建议书第23页1、中国酒店业处于历史发展很好机遇中，吉林市旅游业现有开发程度并不高、还有待深入挖掘。所以吉林市经济和旅游业发展潜力巨大，为酒店业行业兴起奠定了很好基础。2、过往吉林市酒店行业发展较为迟缓，在争夺有限资源同时，缺乏特色竞争、缺乏市场引导性、缺乏市场号召力。所以，存在较大市场机遇。伴随市场深入发展，吉林市酒店行业将在不停整合中较快前进。3、酒店投资是一个风险较房地产更高行业，其对酒店投资前期调研与策划定位也要求愈加专业。所以，提议聘请专业酒店管理企业，对吉林市市场进行更为详细研究。8、建设背景分析小结：酒店规划建设建议书第24页酒店定位应在考虑市场原因后，结合项目开发条件、发展目标、资源优势等原因确定。酒店定位选择酒店规划建设建议书第25页9、酒店定位标准

对于要投资酒店定位，必须坚持以下标准，才能在市场上和效益上获胜：1）当前市场上没有类型2）在吉林能满足目标用户需求3）充分表达传统文化精华4）尽可能利用当地廉价原材料，降低投入成本

酒店规划建设建议书第26页地理位置：吉林唯一临江江滩五星级酒店，地理位置相当优越。周围环境：地块东侧紧邻松花江江滩，西侧为天润城西班牙格调建筑群，北侧临温德河。地域空阔，视野开阔。交通条件：地块处于规划白山大桥与温德桥之间，道路规整，路况通畅，交通便利。距市中心商业区及火车站15分钟车程，离机场90分钟车程。分析评价：从地块综合物理环境条件分析，该地块比较适合做商务会议型酒店。10、项目预选地块分析与评价：酒店规划建设建议书第27页10、项目预选地块分析与评价：会议型酒店对地块要求：（1）地域空阔，视野开阔，双向交通集散便利。（2）周围环境相对平静，对会议型酒店干扰较少（3）地块面积规模较大，地形规范标准，含有会议型酒店规划基本条件，如：道路交通，车辆场地，会议场所与酒店整体规划等。酒店规划建设建议书第28页提议：会议型酒店在吉林市场当前及今后若干年内主要是接待地域性会议和部分国内会议，如要实施就必须形成会议型酒店市场龙头，才能立于不败之地，赢得最大回报。酒店应与项目标一期格调保持一致-----西班牙格调。酒店定位与地块选择非常主要，二者需要匹配，从当前地块而言，不论投资何种类型酒店均能够将吉林市现有旅游景点结合起来，但这其中有个主次关系，首先酒店主要目标市场是以酒店目标定位（类型）为主，在做好目标市场同时再结合吉林其它旅游景点，起到关联作用。在以后详细规划、设计还需要将传统地域文化内涵充分结合，表达特色、表达价值，营造一个定位准确、目标清楚、投资合理、含有文化内涵特色酒店。10、项目预选地块分析与评价：酒店规划建设建议书第29页1）旅游经济型酒店特点：有限服务，双人房百分比高，客房面积紧凑客房总面积：7,350平方米投资金额：3,600万元（不含土地费用）预计有盈利平均房价：140元/间投资回报时间：5年左右（不包含财务费用）11．酒店项目种类、功效配比及投资规模介绍酒店规划建设建议书第30页旅游经济型酒店平均空间分配及百分比功能面积[平方米]客房总数单人标房双人标房家庭房数量房型比例总面积比例客房总面积735022㎡300套75间210间15间79％单人标房22㎡75间25%双人标房25㎡210间70%3人标房30㎡15间5%大堂200㎡2.2％餐饮550㎡5.9％行政区域100㎡11％服务区域1100㎡11.8％注：此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域从属部分。酒店规划建设建议书第31页11．酒店项目种类、功效配比及投资规模介绍2）当代商务型酒店特点：智能化程度高，有会议设施，单人房百分比高，客房面积宽大客房总面积：10,530平方米投资金额：1.2亿元（不含土地费用）预计平均盈利房价：420元/间投资回报时间：6年左右（不包含财务费用）酒店规划建设建议书第32页当代商务型酒店平均空间分配及百分比功能面积平方米客房总数单人标房双人标房商务套房高级套房房型比例总面积比例客房10530[总面积]300间180间60间50套10套57％单人标房32㎡180间60％双人标房32㎡60间20％商务套房45㎡50套17％高级套房60㎡10套3％大堂450㎡2.5％餐饮1200㎡6.6％会议宴会1000㎡5.5％行政区域600㎡3.3％服务区域3500㎡19.1％娱乐休闲1100㎡6％注：此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域从属部分。酒店规划建设建议书第33页11．酒店项目种类、功效配比及投资规模介绍3）会议型酒店（主要为国内会议市场）特点：会议设施为关键产品，大小会议室配套，双人房百分比高，客房面积宽大客房总面积：10,320平方米投资金额：2亿元（不含土地费用）预计平均盈利房价：660元/间投资回报时间：8年左右（不包含财务费用）酒店规划建设建议书第34页

功能面积平方米客房总数单人标房商务套房高级套房豪华套房房型比例总面积比例客房13425总面积300间230间40套25套5套57.8％单人标房40㎡230间77％商务套房50㎡40套13％高级套房6525套8.3％豪华套房120㎡5套1.7％大堂600㎡2.5％餐饮1500㎡6.6％会议宴会1200㎡5.2％行政区域600㎡2.5％服务区域4200㎡18.1％游泳池400㎡1.7％娱乐休闲1300㎡5.6％注：此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域从属部分注：此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域从属部分。酒店规划建设建议书第35页11．酒店项目种类、功效配比及投资规模介绍4）豪华五星级酒店特点：设施齐全、高档，单人房百分比高，客房面积大客房总面积：13,425平方米投资金额：3.7亿元（不含土地费用）预计平均盈利房价：1,233元/间投资回报时间：8年左右（不包含财务费用）酒店规划建设建议书第36页功能面积平方米客房总数单人标房双人标房普通套房高级套房房型比例总面积比例客房10320总面积300间80间180间30套10套46.9％单人标房32㎡80间26.7％双人标房32㎡180间60％普通套房45㎡30套10％高级套房65㎡10套3.3％大堂600㎡2.7％餐饮1600㎡7.3％多功效大厅会议宴会1200㎡11.8％会议区域1560㎡详细分配：专用演讲厅500平方米，贵宾厅80平方米新闻厅60平方米，大会议室140平方米（2个），中会议厅80平方米（4个），小会议室80平方米（4个）行政区域600㎡2.7％服务区域4800㎡21.8％娱乐休闲1500㎡6.8％注：此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域从属部分。酒店规划建设建议书第37页12．投资酒店定位和特点提议

1）兴建当代商务会议型酒店；2）请专业咨询企业提供酒店功效规划和详细财务可行