商品房预售制度的法律思考

商品房预售制度的法律思考

今年的两次会议决定，商品房预算编制再次成为“轰炸”的对象。有多名全国人大代表向大会提交议案,历数商品房预售制各种“罪过”,要求修改《城市房地产管理法》,彻底取消商品房预售制度。1商品房预售制度1.商品房预售的含义在目前的房地产一级市场上存在着商品房现售和预售两种销售方式。商品房现售是指房地产开发企业将竣工并验收合格的房屋出售给买受人,由买受人支付房价款的行为。《商品房销售管理办法》第三条规定:商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。在房地产开发过程中,甚少有房屋完全建好再行出售的情况,实务中商品房预售是房地产转让的一种最主要的售房方式。商品房预售首创于香港,俗称“卖楼花”。20世纪50年代初,香港进入人口剧增时期,住房严重不足形成对土地和楼宇的庞大需求。1953年成立的立信置业有限公司依据当时情势提出了“预售楼花”,并提倡分期付款。2.预售制度的由来中国商品房预售制度的产生有自己独特的历史原因:由于“文革”的破坏作用,截至1978年,中国城镇人口的住房面积已经达到了历史最低点,整个市场呈现严重的供不应求的局面。当产品市场出现这种局面的时候,一般都会产生预先订购的方式,更何况像房地产这种价值量大而且具有稀缺性的商品,自然也需要采取这种方式暂时缓解一下消费者旺盛的需求。房屋预售制度是我国房产市场发展初期,给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策,意在降低房地产行业的进入门槛,提高市场上的房屋供应量。改革开发以前,城镇居民的收入水平较低,相对购买力不高。预售制度可以使正在建设中的房屋以一个相对较低的价格面向市场,从而提高了居民的相对购买力,满足他们的需求。中国建立资本市场之前,国内的房地产企业只有向银行借贷这惟一的一条融资渠道,1992年资本市场建立之后,整个市场的发展断断续续,迄今为止,仍然不够成熟、完备,中国大部分房地产企业的原始积累不足,加上房地产开发周期长、投入资金量大等特点,使得开发商的筹资工作举步维艰。但是预售制度可以帮助开发商通过收取定金或者房价款的方式筹集一部分资金。换言之,预售制度是开发资金足额、及时到位的重要保证。1995年正式实施的《中国房地产管理法》中将商品房预售制度用立法的形式予以确定,1994年建设部《城市商品房预售管理办法》和1998年国务院《城市房地产开发经营管理条例》均对商品房预售制度作出了详细的规定。随后2001年建设部95号令和2004年建设部131号令分别对《城市商品房预售管理办法》进行了修改,商品房预售制度成为市场经营核心管理制度之一。3.商品房预售成为房地产金融主要融资手段,开发融资是由银行贷款和信托融资以及其他在我国政府将房地产业作为支柱产业的情况下,商品房预售制度加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本,扩大了商品房的开发规模和提高了商品房的建设速度。同时,我国金融创新品种的缺乏和房地产金融缺少有机的联系,所以除银行贷款和信托融资外很少有其他可供选择的融资方式,实际上商品房预售成为了房地产商开发融资的主要手段。统计表明,我国各主要城市商品房预售比例已达80%以上,部分城市已高达90%以上。由于历史欠账多,新建住宅量大,我国房地产市场一直以增量市场为主,房地产开发项目大多是成片和滚动开发,在我国资本市场发育不全的情况下,完全靠开发企业自有资金,是很难靠自身力量进行滚动开发的。商品房预售价格一般较现房销售价格低10%~20%,离交房期1至2年。一些购房者在看好后市房价的前提下正是因为预售房相对现房销售有一定的价格优势,所以喜欢选择购买预售商品房。2预售制下的风险商品房预售对于房地产开发商来说,是及时筹措资金投入商品房开发的一个良好途径。但对商品房预购者来说,却存在种种担忧。虽然《城市房地产管理法》和《城市商品房屋预售管理办法》对商品房预售的条件作了明确的规定,但由于商品房预售具有独特的法律特征,涉及诸多法律问题,因此现实中还存在很多问题。第一,商品房预售制度本身的特点决定了此项制度的实施可能会引发了一系列不诚信的社会现象,例如“一房多卖”、“烂尾楼”、“质量不合格”、“延期交房”等等。有些中小房地产商只做“一锤子买卖”,利用虚假广告和推销招数夸大功能、质量、面积等,诱骗消费者,赚一把就走。商品房预售中存在的虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、绿化率容积率与实际不符以及将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为极大地损害了购房人的利益。第二,商品房预售制度造成了隐性的风险转嫁,将开发商承担的风险非常利落地转嫁到银行和购房者的身上。住房还处在建设过程中,购房者就支付了全部的房款,并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需要的住房或承担违约的责任。这实际上将经营风险转嫁给了社会。一边是购房者支付了全部房款,承担了房地产开发的风险;一边是开发商占用了购房者的资金,实现了“空手套白狼”的经营模式,而且是购房者承担了资金利息,并通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。在4月11号晚上举行的博鳌亚洲论坛2008年会对话房地产论坛上,对于今年偏紧的现金流问题,华远集团总裁任志强表示,现金问题不会让地产商死掉,“要死也是银行先死”。在预售制下,购房人一般要提前10到15个月(长的达到24个月)白白为开发商融资埋单。通常情况下,从预售到正式交房尚有一年左右的时间差,这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下,却要莫名其妙地为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用。而开发商却可以不付或少付成本,使用购房人的购房款去完成后续工程,大吃“免费午餐”。在现行利率标准下,以一套按揭50万元的期房为例,购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。而在预售制下,这笔钱被开发商合法地“榨取”了。第三,商品房预售制度使得开发商和购房者之间所掌握的信息严重不对称,增大了居民消费的风险成本,违背了交易的一般原则。现有国内市场的住房销售是买卖双方信息高度不对称的市场交易。在交易过程中开发商比购房者拥有更多的知识和信息,包括房产的质量、土地使用权年限、建筑原料构成、房屋性能、建设方法、生产成本等,而购房者很难获取或理解这些信息。因而形成了一方占有信息优势,而另一方则处于信息劣势的不均衡状态。开发商往往会利用这种信息优势地位,采用微妙的手段,千方百计的隐匿有关信息,转嫁给本应有自己承担的成本或风险,谋取不正当利益,产生了经济理论上的“道德风险”问题。第四,商品房预售制度造成不平等竞争和低效率竞争。商品房预售制度降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术都不是十分重要,只要能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商,具有实力、品牌、技术、管理的企业竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了以圈地、圈钱为主要特征的赢利模式和以概念炒作为主的销售方式。经营模式以销售为主,最终导致规模不经济。3取消商品房预售制度,有利于缓解金融风险关于商品房预售制度的存废一直都是学术界争议的话题,反对取消商品房预售制度的理由主要有两点:一是认为预售制度取消后,期房改为现房,对市场的最直接影响就是房价会上涨。取消期房预售加大的投资成本,会转嫁到房价上,最终让消费者买单。而且楼盘从土地开发到交房都有一个周期,如果没有预售期,市场就会出现房屋空档期,带来的直接后果就是房价上涨。二是认为商品房预售制度取消后,对开发商自有资金的要求将大大提高,房地产市场的格局也将发生很大转变,开发商们将不得不面临重新整合的局面。一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的中小企业将被淘汰,这样会造成行业垄断局面的出现。在这种情况下,某些开发商也会故意囤积楼盘,导致供小于求局面的出现,从而造成房价上升。现在距1994年建设部出台《城市期房销售管理办法》已经十几年了,当时的环境和背景许多已时过境迁。从国际成熟市场的经验来看,应逐步取消商品房预售制度。现房销售更适合目前中国的国情。在我国房地产市场法律法规滞后、市场监管不力和执法不严的情况下,改期房销售为现房销售,堵住市场混乱的漏洞,正是符合我国国情的良方和事半功倍之举。取消商品房预售制度并不会产生以上问题。目前我国现房销售适于市场供需关系,甚至是供略大于求的状况。很多地方房价虚高,而实际入住率并不高。房屋开发虽然需要一个周期,但并不是所有的商品房都是同一时间开始建设的,取消预售并不会造成市场空白,即使对供求有影响也不会很大。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为,所谓期房价格低实际上是一种幻觉,如果开发商只能卖现房,开发商一则要承担资金之成本,二则要承担房子卖不出去的风险,房价多会越卖越低,特别是在房产销售市场竞争激烈的情况下更是如此,取消期房预售制度有助于舒缓金融风险积淀,遏止风险放大。央行报告指出,2004年全国房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上,较往年仍有所提高;房地产开发商贷款质量较差,农行和中行的不良贷款率分别达到16%以上和12%以上,工行和建行的不良贷款率也维持在7%左右。一方面,开发商自有资金比例逐年下降,房地产贷款潜在风险增加;另一方面,同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下,达到同期社会平均利润率的10倍以上。这说明开发商在追逐暴利中,将银子装进口袋,把风险留给银行。当开发商只能卖现房不能预售期房时,其资金成本尤其是自有、自筹资金必然增加。开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款,去完成房屋的建设配套;银行也将不再被绑缚在房地产“战车”上而让房贷风险越积越大。取消商品房预售制度有利于加速整个房地产市场的整合,推动整个地产业的理性回归。取消商品房预售制度并没有限制房地产行业的竞争,而只是起到了提高准入门槛的作用,只要企业的实力雄厚就可以自由进出房地产业。这恰恰可以将一大批实力、技术低下的,只做“一锤子”买卖的开发商