地产营销规划与实务课件

地产营销规划与实务资深咨询师程绍珊此报告仅供客户内部培训使用。未经本人的书面许可，其他任何机构及个人不得擅自传阅、引用或复制。

1目录地产营销的误区做好营销战略规划地产营销策略设计互动研讨2和君营销系列培训地害产毕经烫营后中栋的各误将区重大视仍后仆期侧销骆售为，尸不彻重采视葛前来期迫市匠场怖定启位客郑户候需替求册把加握括差嫁，匠热溪衷闪概枣念蛾炒伤作价垂值喜差呜异触少把，遭依糕靠匀策惰划古多只新凭亲经棕验揪，桂忽母视轿科徒学纹决蹄策3和取君刻营异销应系估列槽培抽训常仰见波的肢营末销缎失戴误缺沙乏艘市纵场天导欲向冒，钱仅阅以展自虫我旱为吊中渡心缺韵乏彩整次合亩传趣播猪与取沟珍通歉，董仅诞靠衣粗割放挑广毯告始投略入活蹦动揪推甚广安乏似善榜可全陈南、压执池行颂乏径力缺主乏忽精堤细纱的冰销俭售厨计洽划带和羊过示程搅控抛制4和伸君位营锅销奸系成列骆培巴训主陷要皇失拖败编的稀十该大庭原偏因消垫费乘者小对稼项乎目残的讯满蝴意业度叉不挣够垦（蛮2姑5民%漂）市傻场偷定震位波模绵糊伪，怠卖眠点脊不讯明热确抢（艇2煤0灶%末）价运格帅过涨高私，街无漠法追与偷竞酱争狠对检手茧相按抗忘衡旧（峰1斥0象%砍）入对市棕时渣机怎不弃正亡确破（协7粮%以）5和扎君廉营挎销名系晴列乞培硬训主司要弄失蛙败鸦的备十冶大俩原阁因项除目互知之名寸度冒不亡够央（窜8旅%赢）项兴目种销孝售馅管嘉理卫、射控屑制木不柔合色理惑（耐1榜2肚%怕）项辽目馆工醒程痕进耕度毫慢谅（膀3玻%僻）开察发中商愧信练誉光不涨好狸（惜3说%盐）促肆销俘推亚广剑活车动平不显合标适纪（倍5袭%善）企双业务领屡导畜的舍个完人伏意逃愿呀（疯7促%议）6和巩君万营网销翻系脂列惩培康训目腾录地跟产驰营形销蒸的科误闭区做样好丽营澡销厉战羽略思规唱划地胳产文营御销立策浓略玻设秩计互桑动领研贷讨7和衰君速营躬销梁系特列闯培王训市絮场随营垮销追管狱理县过应程研更究留营极销适环刘境断，浊分借析酒市贵场胃机键会选涌择捞目庄标雪客肿户蹄，佩进值行妥市位场颈定凝位设许计扁营跃销敢策棍略攀与嫁组迟合并方含案制屡定美营姜销旨具唱体虫运布作患计励划组永织继、勤实岩施防和贯控块制覆营挥销坛活伴动8和缘瑞君植营暖销况系尸列叨培免训营愈销沾战播略顶规亚划瓦框柳架营销环境企业顾客市场细分差异优势竞争目标市场战略定位公司实力目标确定价值定位市场规划策略方案4PS组合资源配置运作节奏环境分析目标市场选择营销战略设计营销策略设计9和羡君控营溉销侧系粉列政培送训目界标市奴场价格产料品促祖销地点营薯销妻信息淘系统营仿销烤计划碗系统营销瓶控制甲系短统营销灵组织腥系夸统供摆应苗商公男众竞太争宇者中俘间石商人扫口历/辉经绕济环叮境技烛术窑/躬自驳然环腊境政驾治盾法遮律环闹境社预会宗/焰文升化环浊境环蹲境瞎与摘目滨标印市困场哄的渣关舰系营辛销幻玉环始境患分售析1狗0和往君转营匪销企系纵列苹培丘训一守般浓市周场付调袖查烈的惠内己容区伶域曲概晌况爸、繁营毁销徐宏愿观绞环默境整汽体驰市筑场掏规孤模固、缎结劈燕构桃及管发饱展厨趋啦势目排标毯消辰费迈者倾现员状稿与心趋指势竞更争爆格理局绩及株主玩要土对砌手关特浪点相历关凤资棍源津与射传趴播廉渠怎道牛情下况1抛1和抢君锹营给销妄系叮列活培拔训认井知掠市梯场肯环浅境人花口辰统柿计性图别蛇、保年讨龄惨结尘构马、杀教浑育热水亲准热、伍职钞业埋、被家效庭滑人傻数娃、茄人较口收数滥和叉增搁长皂率升等经糖济宁环违境整捕体乞水蒜平险、驳产牢业阵结咐构哄、少现挡行话收床入追、杏消劝费搬结骄构没和煮指骨数快等法付律游和桌经钞营迷环真境政厉策证法郊规鞋限费制跑和包当扑地使职弹能棋部伐门冲效糠率吗状铁况辣等社毛会侮/录文伟化腊环顺境当躲地起价屑值米观候念碌、脂风砖土照人至情狂、告文货化狭传礼承母等1昆2和石君城营洲销畅系侵列罗培桐训营久销绩环色境潮的测变抽化时蜡代阴背塞景闲与棒文持化菌的殿变载迁消网费辰者牺的理价岔值念转汇移政僵策严导挑向匙于股变主化欢趋吃势技皆术说创逮新坚与庙进仁步爸的惨加散速传饲播解媒淡介捆和杆技弄术判的认革班新1气3和购君妻营烤销轻系先列诱培竿训房鸽地但产场项井目唱调萄研遣内件容（忍1棚）开第发悦建出设挑方孝面当海地笋房赢地毫产副开撤发舅建蜡设恭的瓣整该体哄情朝况开晋发弱总铸量楼、娃年轮销缸售抬量贷和善储康存浇量革的景结姨构要与禽趋净势同铺类就型骄物镰业幻玉调岩查总帽量液、梢定芝位铜、雨位到置饿、斩价截格靠、密户罚型汤、泥服沸务挪和革环捉境向等销示售至现椒状晓和攀进范度敢趋铅势周滩边剑开尚发众情处况浅与昌趋另势区扑域跑开屯发演情馅况砍调版研1单4和村君碍营勺销告系慌列眼培拘训解潮读挺目锄标屿顾负客给迅消殿费塘者艺一者个鼻理民由消棉费骆者孟价偿值游构脸成贿分翁析把墓握来消亩费仿心宿理密和也行服为律偏面好使漂用毙者疑、编购炊买满者姨、堪决岸策锻者垃和屿参柔谋兄者餐等辱角时色各泰自矿消阔费秋价酬值某的臭体脏现1料5和睁君进营耗销垫系岂列匠培疯训客撑户被价谎值幼分榨析顾畅客椅让愿渡倡价灶值产最菊大贤化客户让渡价值=顾客总价值—顾客总成本产品价值服务价值人员价值形象价值货币价格时间成本精力成本机会成本1增6和司君诵营损销逼系抖列淋培内训房柜地滨产唐项辜目油调营研言内溪容（标2拾）消茎费纷结扫构丈方胸面消序费恋层掏次滚及惰构沃成毯情辅况购截房椒动罢机寨及居目蹲的消肉费砌对阀象缺的余年北龄惜及判区政域脉分沉布盐情够况购鞠房毛行双为骑调疗查看宾房裕次它数糊、堡主跳要父动河机导、毫排旬斥宝理惩由喊、酷信葛息辽构挣成重及阿来活源调、兆不首满山意栏事偶项1鸣7和嘉君福营谷销明系帖列滔培喂训目税标准市快场园的集竞糖争升分荡析竞农争恒者优数搏量湾及沈其院差互别死程净度姥：识企别戴企发业胳竞庆争阔者判宇定见竞傍争绢者批的突目凝标循：评欣估玩竞义争垒者睛的适优迎、轻劣排势愤：1糊8和链君扣营事销勾系野列畅培恭训目厘标静市渠场张的慎竞溉争锁分畅析5杰、税评溉估罪竞缠争祥者城的贪反骂应展模博式鼻：从衔容筐竞抄争歪型盆：没锯迅助速粮反枝应呢或亩不净强闭烈选勇择点型汁竞把争笨者传：只竿对皮某坡类逢攻见击疑反忆应穴，成而强对液其疼它锁则植无雕动太于远衷凶浓狠勿型扣竞莫争纳者酒：对臂任择何腹进滤攻遮迅脆速透而黎强捧烈长的漫反宝应随晌机度型滋竞测争呈者腰：任心何槽特嘉定监情婶况霉下矛可雾能棉会齐也辩可震能才不教会帐作狼出购反甲击1容9和令君婶营滴销啊系渔列屈培蔬训目图标连市蝴场命的坑竞嚼争香分图析6风）谷选呆择豪竞疗争幼者偏以路便俊进营攻姑和码回武避1滔．吗强嘉竞拢争薄者笨与某弱赛竞罪争喜者钥：瞄阻准逃较劈燕弱钓的犹，漫成殿效叛高异，单投损入画少该，馒不葛利欲能哪力盐发磁育夸。2霜．丘近与竞疲争伸者蜜与开远指竞芝争其者牲：进昆攻册同合质祝者讽，挽打召压分近尸似息者3淹．抓“译良括性赖”袜与到“嘱恶葵性尿”查竞女争沉者休：与接好肠的泊竞贯合孝，誓做衰大伤蛋爱糕攻史击咐坏沿的蓄，固维琴护壳利庙基2葡0和刮君托营招销北系智列火培库训房腿地片产谨项姿目阿调刮研轨内唐容（碎3骄）竞护争赖对梅手蔽方蛮面具旺可织比卵性惭的聪主励要档对樱手骄5凳-不1品0煤个主炮要爷内啄容眯：项喂目适概艳况迈及郑规电划斗、短建筒筑缺风以格阔及继户地型做结次构丙、烘小帖区驴配翁套修等开缠发尼商糠实险力腊及奔背努景妄、侦经命营尤状弊况欢、初发眨展耍趋馆势挺等项呢目温定兼位胜、配营警销址策里略匆、蔑销经售陷进赶度睡、漆实甘际照运辆营距等区拿域巷典过型旷案僚例祥分兆析滞小销棕项镇目怒解抓析滑、心成喂功屑楼肠盘城解校读武等2葵1和段君久营桨销免系慎列恼培伍训地肌产剥竞姑争熊对涌手认的僚类挖型第猪一苹、因支尖配会的注竞锣争晃地圣位可熊引蠢导任和闻控转制岸其麻它蛮竞敬争疾对撒手挠的枣行序为可巧在红一当个千地简区洲成旱片命、骑成档区尿域割、佛大塌范雁围身选贴择捞其貌开串发研策拐略一营般惑与额当织地松政飞府渔较六好备关迹系第凉二文、夺优漏势喂的宽竞镰争冷地迈位有雕较零雄箩厚尚资直本炸为与后丛援惠，伪可门独械立膝操敌作奴一配个摊或岔几龄个困项音目不酷论摘竞描争出者杏如拜何器行沃动宪，蛙可寇相滨对器保哗持拣独颈立窑位鼓置第嘱三透、犹有圾利浅的接竞龟争牌地杜位有割着治优逼厚监属尚地语关司系粪和葛特贫殊童政续策富倾提向烈扶吊持有仙许榜多迎改执善净其界地顺位杜的修机射会2览2和天君次营阔销克系躺列猴培臭训地牺产材竞翁争副对僚手刚的表类壁型第搞四羞、缘瑞守奶住音的莫竞侮争更地程位已历有艇骄示人鄙业主绩鸦，临足症以胁保援证糖其宿有核立欺足索之泡地但悬优育势越逐奇渐亿消浪失虎，窄传战统幼经借营解管科理脉方港式甩已柔成本羁妨绊第款五恢、慎弱准小拍的叙竞糊争笋地遍位经顿营语状旅况定难加以握令怕人连满挎意步，牛管荒理搅混搭乱龄，呈资膊金横短德缺逐券渐革要猛退域出群市脂场第诸六估、邻无画法卷存族在过的滥竞柳争董地珠位管唯理凉混产乱蓝，性资缠金角短亦缺几批成田半以拉垃子直工娘程望，歪已猪没丢改却善畅机岭会2慰3和挑君蓄营尊销畜系软列污培亲训市陵场野细为分取与我营乞销惑策遭略市神场桐细液分1慰.厘根蓝据及有忽效测的耻宏座观络变坐量惩细尸分说市甘场2佣.兰确丽定驻宏坊观京细淹分贿变脏量玩内荒容3躲.由创它建保微蓄观族细敲分没变熟量目离标躺市乎场4塌.叛为类每筒细唇分瞧市准场摧的酒吸镇引剪力救排逃序5茧.丙选俭择节最象佳糠目尼标己细房诚分榴市异场6闲.御确受定匪目嫌标火市胞场穷营颂销千战蝴略定孟位申与厉策杀略7厦.钱为疼确荷定帆的扇细非分鹊市助场栏定桂位屋产促品8去.贷基旬于剪目靠标脆营哨销齿和律客渴户羊需羊要倍，拜选值最真合蓄适春的筐沟姻通刚传横播绞策纲略2什4和巨君孙营活销仇系餐列艳培私训确劈燕定幼目桶标箩客特户缘瑞的闹步扣骤明爪确静可抚能狼的阀市发场以变低量变悲量今间膀相速关码性伪分驰析确枣定鹊细叶分伟主进和纳辅就变奔量建鼓立挪细宫分跑市狡场造模矩型确饺定傍细冷分汽市贵场确骨定治目恢标昌细梳分副市画场归被并百目热标伙细正分短市候场确尤定真目壮标悔消平费晕群重缝点吧细哑分神市旧场拜聚适焦相种似冒性律及络差戴异始性唐分令析目推标下消呀费陡群河概晨述减描恭述挑选市场细分变量进行市场细分确定目标消费群2润5和换君他营锋销尝系作列夕培恭训八攻种龄细奖分桶市友场唯的姓类虽型何缠地庙、炼何错时质、啄如痒何扭使狭用使用场合地理位置人口特征使用行为利怜润桨潜秃力价值观/生活方式需求/动机/购买因素态度细努分界市蹈场各笋种脱类绣型针肥对台产串品巩类旷别朴和锹沟确通仍渠译道雕的率态划度价薯格品婚牌服辫务质亦量功柿能视/扫设简计一嚼级埋城谱市二案级筝城毅市农刚村年治龄性魄别收待入教兵育醒程召度使惕用路量费氧用芬支票出购骨买视渠雷道决瘦策功过轮程收扎入获铁取斯成妥本服鄙务倘成邻本宏状观毁价搭值书取仙向店和据态芒度2勿6和代君煤营信销舍系胁列价培抽训地骄产逢市前场个细芦分咐要缓素按饱地掏理射因番素编划帆分国绝界愈、删地无区恢、映行忠政统区闸、会城煎乡机、痰地渐形爬、菊气漫候万批科彻9低7荒年澡确帜定尽房烂地蹦产欣开斜发刺为永其密核妥心厕业签务屯，阻按缴区加域姜分舌为蚊北随部乞、蒙东帐部甚、学南卵部丑三怜大返片躲区制攻定匪通拌过图深柏圳踢、荷北部京态、懂天阴津鸽、输上阀海买核绞心微城浊市粱开礼发溪，答以彼带斜动赶周侨边进大衫中已型纸城森市蜡的席发炊展炼战托略按博人傲口爱因担素稠划密分年含龄随、剧性匙别屈、饿收摸入栗、抬职恶业每、纲文湿化岭程泄度准、顶家该庭椅人企口香鸟港傍钧武濠离集逆团锋以饶收炊入茄作胁为炒细肯分尤变帅量愈，见选短择弟了厚面织广袜量扯大菊的淋低衡收悬入撕群石体晃为享目手标纱市医场蔑，烂针银对汽性沫开散发引德脊福宅花琴园窑项抢目2阳7和熔君著营撑销桃系持列守培斤训房贝地朗产眉市批场党的斥地臭理浓细沫分大精体辨可季以毛分拣为部五助级上疼海装、亿北拣京种、社深离圳礼等固一灭级螺市票场农，岩其掠开秘发李潜杆力订大努，酱购伙买础力贵高勾，阅高萝收蹄入谷阶乏层防多欺，兔项婆目水可网上魄万宰、跨十兽几预万浓平锯米犹的诵开岁发二捉级府市构场愉为心东桑部娘较代发能达越省机会锤城郑市如，模西啊部购部堂分暮城滤市转，狠如景南鄙宁细、荣成趁都候、沈天名津拦、多西值安家等野，蜘购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