房地产业基本术语标准

PAGEPAGE48中华人民共和国行业标准房地产业基本术语标准StandardofbasicterminologyforrealestateindustryJGJ/T30-××××条文说明

修订说明《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-××××经住房和城乡建设部××××年××月××日以第××号公告批准发布。本标准是在《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003的基础上修订而成，上一版的主编单位是北京市国土资源和房屋管理局，参编单位是北京市房地产科学技术研究所，主要起草人员是：杨燕敏、杨于北、李自强。本次修订的主要技术内容是：1.新增了住房保障、住宅产业化、房地产金融、房地产信息等领域的术语；2.充实了土地管理、房地产开发、房地产权属、房地产交易、物业管理、房屋修缮和改造等领域的术语，将各章节扩展至二级子目录；3.将物业管理、房屋修缮和改造分为独立章节。为便于广大设计、施工、科研、学校等单位有关人员在使用本标准时能正确理解和执行条文规定，《房地产业基本术语标准》编制组按章、节、条顺序编制了本标准的条文说明，对条文规定的目的、依据以及执行中需要注意的有关事项进行了说明。但是，本条文说明不具备与标准正文同等的法律效力，仅供使用者作为理解和把握标准规定的参考。在使用中如果发现本条文说明有不妥之处，请将意见函寄至上海市房地产科学研究院。目次1总则 512房地产业常用术语 523土地管理 573.1常用术语 573.2土地分类 573.3土地等级 573.4土地利用形式 574房地产开发 594.1常用术语 594.2项目前期报批 594.3国有土地上房屋征收 604.4项目规划设计 614.5项目工程建设 624.6市政与公用设施配套 634.7项目竣工验收与交付使用 645房地产权属 665.1权利类型 665.2权利主体 665.3房地产测绘 666房地产交易 686.1常用术语 686.2房地产登记 686.3房地产转让 696.4房地产抵押 706.5房屋租赁 706.6房产中介 707物业管理 727.1常用术语 727.2设施设备运行服务 747.3绿化、保洁服务 747.4公共秩序维护服务 758房屋修缮和改造 768.1常用术语 768.2房屋修缮 768.3旧住房改造 779房地产信息 789.1常用术语 789.2房地产信息收集 799.3房地产信息处理 799.4房地产信息统计 799.5房地产信息分析 809.6房地产信息发布 801总则1.0.1随着中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，我国房地产业迅速发展，逐步形成了一个跨越生产、流通、消费领域的多链条、多部门的重要产业。由于房地产业涉及面广、发展较快，导致一些标准规范、辞典辞书、统编教材、专业技术著述中的相关术语名称及其涵义不尽一致，从而造成概念上的混淆和理解上的偏差。因此，本标准制定的目的是为了统一和规范我国房地产行业的基本术语，以利于本行业的发展和学术交流。本标准的术语及其涵义主要来源于以下几个方面：1.国家颁布的房地产业相关法律、法规、条例和行政规章；2.房地产业相关标准、规范、规程；3.房地产业专业词典；4.房地产业相关专著和论文等。1.0.2规定了本标准的适用范围。1.0.3本标准对房地产业的基本术语解释做出了规定，但房地产业涉及到房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动等多个行业，各行业均制定了相应的标准规范。因此，房地产业基本术语的解释除符合本标准的规定外，尚应符合国家现行的有关标准的规定。2房地产业常用术语2.0.1土地即具有自然属性，又具有社会经济属性，它既是一种资源，又是一种资产。它可分为农用地、建设用地和未利用地。注：参考《土地资产管理》、《中华人民共和国土地管理法》。2.0.2地产一般具有以下特征：1.属于一定的所有者或使用者；2.有明确的四至界定；3.可以依法转让；4.能给所有者和使用者带来一定的权益。注：参考《住宅与房地产词典》。2.0.5从物质存在形态的角度看，房地产是指土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分，如水电、卫生、通风、电梯等设施和物质；从经济学的角度看，房地产是指一种财产；从法律的角度看，房地产是指寓含于土地、房屋实体中的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。注：参考《住宅与房地产词典》。2.0.6《国民经济行业分类》GB/T4754-2011中将房地产业分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动以及其他房地产业5个子类，共70大类。注：参考《国民经济行业分类》GB/T4754-2011。2.0.7房地产开发是一种经济行为，通过对土地、建筑材料、基础设施、劳动力、资金等资源的优化组合利用，为人类提供生产、生活空间，满足社会对房地产商品需求的经济活动。注：参考《房地产开发与经营》，周小平、熊志刚编著。2.0.8也可叫作房地产产权登记和房地产权属登记。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。注：参考《中华人民共和国城市房地产管理法》。2.0.9房地产市场的概念有广义和狭义之分，此处为广义概念，包括土地、房产及其相关的房地产金融、房地产中介服务、房地产劳务等经济活动。狭义指房地产商品交易的产所，如房地产交易所、房地产交易中心等。注：参见《住宅与房地产词典》。2.0.10房地产交易应当执行权力主体一致的原则，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权不可分割的归属同一主体。除了土地出让和以出让方式取得的土地使用权可以单独设定抵押外，应房地同一交易。注：参见《房地产业基本术语标准》。2.0.11从广义上来说，物业与房地产是同一个概念，但从物业管理的角度来说，物业则特指正在使用中的或可以投入适用的各类建筑物、构筑物及其附属的设备、配套设施和相关场地单元性地产。实践中，物业与房地产两个术语在使用上是有所差别的，物业一般用于指某项具体的房产、地产或房地产；房地产则一般用于指一个国家、地区或城市所有的房产与地产，但也不排斥用于指某项具体的房地产。可以说，物业通常用于个体，房地产通常用于整体。注：参见《房地产业基本术语标准》。2.0.12《物权法》颁布后，为了突出个人物权的重要性，建设部在2007年颁布的《建设部关于修改<物业服务企业资质管理办法>的决定》164号令中，已将物业管理企业修改成为物业服务企业，以突出其服务的特性。而对于物业管理这个行业，普遍沿用“物业管理”这个术语。2.0.13房屋修缮按其规模和范围可以分为：翻修、大修、中修、小修、综合维修以及结合修缮所进行的添建、改建、装饰、装潢、增加设备等各种修缮项目。翻修工程主要适用于主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋及无修缮价值的房屋。翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于同类结构新建造价。翻修后的房屋必须符合完好房的标准要求。大修工程主要运用于严重损坏房。大修后的房屋必须符合完好或基本完好房的标准要求。中修工程主要适用于一般损坏房屋。中修后的房屋70%以上必须符合完好房或基本完好房的标准要求。小修指及时修复小损小坏，保持房屋原有完损等级为目的的日常维护工程。小修工程经常发生，它的特点是面广、分散，每一具体项目工程量小，要求及时修复，服务性强。当平房以院落为单位、楼房以幢为单位，对其大、中、小修连续一次性应修尽修的工程通常成为综合维修工程。经综合维修后的房屋，应达到基本完好或完好房标准。综合维修的竣工面积数量统计时进入大修工程。注：参见《房地产业基本术语标准》。2.0.14房地产市场宏观调控的主要手段包括经济手段、法律手段、行政手段。其中，经济手段是通过调整各市场主体的物质利益关系，影响经济行为的一种宏观管理手段，是政府对房地产市场宏观调控的最主要手段，包括颁布经济政策、提供经济信号、预测和调整经济参数、应用经济杠杆等；法律手段是依据一定的立法程序，将经济运行发展的规律和准则加以固定，运用法律、法规，并通过司法、执法活动来规范经济运行秩序、管理房地产经济活动的一种方法；行政手段是通过行政命令的形式自上而下进行管理的一种手段，行政手段可以作为辅助手段。注：参考《房地产经济学》，刘亚臣主编。2.0.15保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，目前我国的保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、棚户区改造住房、拆迁安置房等。2.0.16经济适用住房建设用地以划拨方式供应，价格以保本微利为原则，供应对象为城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭，具体的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。经济适用住房购房人拥有有限产权。注：参见《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号2.0.17公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。公共租赁住房的租金标准由市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则确定。注：参考《公共租赁住房管理办法》建设部令第11号。2.0.18廉租住房供应对象是城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。注：参考《廉租住房保障办法》建设部令第162号。2.0.20房地产是一个资金密集型的产业，房地产的开发、经营、消费都离不开金融的支持和参与。房地产金融的具体业务包括吸收房地产专项存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、担保、典当和货币结算，代理房地产有价证券的发行和交易等。注：参考《住宅与房地产词典》。2.0.21房地产信贷是房地产金融中的重要组成部分。房地产信贷资金运用的方向主要包括房地产开发、房地产经营和房地产消费，因此，从贷款用途而言，信贷资金可分为房地产开发贷款、房地产经营贷款和房地产消费贷款三类。按贷款条件，房地产信贷又可分为房地产抵押贷款、房地产担保贷款、房地产抵押加保贷款、房地产按揭贷款等。2.0.22住房公积金制度是我国住房制度改革中建立的一项重要制度。住房公积金由两部分组成，一部分由职工个人缴存，另一部分由职工所在单位缴存，均属于职工个人所有。住房公积金是职工专项用于住房消费的资金，定向用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。注：参考《住房公积金管理条例》。2.0.23房地产信托包括房地产资金信托和房地产财产信托两类。房地产资金信托，即信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为；房地产财产信托，指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。注：《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》2.0.24房地产保险按保险的对象、范围，可分为以下几类：1.房屋财产保险，指以房屋财产为投保标的物的保险；2.房地产责任保险，是以被保险人在从事房地产生产经营活动中的民事损害赔偿责任为保险标的物的保险；3.房地产信用保证保险，指在房地产生产、经营、消费活动中，为消除由于一方违约致另一方经济损失的风险而设置的保险；4.房地产人身保险，指以与房地产经济活动相联系的人的人身安全为投保标的物的保险。注：参考《住宅与房地产词典》。2.0.25土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中规定的四级超率累进税率计算征收。有下列情形之一的，可免征土地增值税：1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。注：参考《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。2.0.26城镇土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的税额计算征收。以下土地免缴土地使用税：1.国家机关、人民团体、军队自用的土地；2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地；5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；7.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。注：参考《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》2.0.27房产税的纳税义务人包括房产的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。下列房产免纳房产税：1.国家机关、人民团体、军队自用的房产；2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；4.个人所有非营业用的房产；5.经财政部批准免税的其他房产。当前，我国正在推进房产税改革试点工作，上海和重庆已率先开展对部分个人住房征收房产税的试点工作。注：参考《中华人民共和国房产税暂行条例》。2.0.28住宅产业化是住宅产业随着工业化、信息化、低碳化等科技进步而不断发展的变革过程，是以住宅产品为最终目标，以新型住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品体系为基础，以科学的组织和管理为手段，借助信息化将住宅生产和消费群过程联接为一个完整的产业链，实现住宅标准化基础上的设计多样化、工厂化生产基础上的施工装配化、模数化基础上的部品通用化、土建装修一体化基础上的低碳化的过程。其发展目标是提高劳动生产率，提高住宅质量和性能，实现循环利用资源，减少环境负担，建设省地节能环保型住宅。注：参见论文《大力推进住宅产业现代化，加快促进住宅产业转型升级》，刘志峰

3土地管理3.1常用术语3.1.1建设用地包括商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地等。3.1.2城镇住宅用地包括普通住宅、公寓、别墅用地。3.1.3农村宅基地的所有权属于集体经济组织。3.1.4土地储备，由土地储备机构承担具体实施，并实行计划管理。土地储备范围为：依收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；其他依法取得的土地。3.1.5建设用地使用最高年限根据土地用途而区分：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。3.1.6建设用地使用权受让人为取得国家出让的国有土地一定年限的使用权，按照国有土地使用权出让法律或政策的规定，在签订土地使用权出让合同后，支付给国家的土地使用权价款。3.2土地分类3.2.2存量土地包括闲置未利用土地和利用不充分的土地。3.2.3闲置土地的认定，一般按适用法规或者出让合同对已投资额和规定的开工期限确定。连续闲置一定期限，可无偿收回该建设用地使用权。注：1．（《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003中4.0.7说明）2．4.0.20闲置土地的认定，一般按适用法规或者出让合同对已投资额和规定的形式期限确定。3.3土地等级3.3.1土地等级的过程包括土地分等和土地定级。3.3.2基准地价具有全域性、分用途、平均性、有期限和时效性等特点。注：1.参见《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003中4.0.14说明：“基准地价具有全域性、分用途、平均性、有期限和时效性等特点。”3.4土地利用形式3.4.1建设用地使用权出让可以采用招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式，以及协议出让方式。3.4.2划拨建设用地使用权没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。注：1．参见《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003中4.0.6说明：“土地划拨是政府从国有土地资源中，依法划定一定数量的土地给政府机关、军队、企业使用的措施，由县以上人民政府批准。土地划拨后，土地所有权仍归国家，用地单位和个人只有使用权。”3.4.3土地租赁有别于使用权转让。使用权转让是一种一次性终结的行为；而租赁则是土地使用权人在保留自己对土地享有最终使用权的前提下将土地转给他人使用而收取租金的行为。注：1．参见《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003中4.0.9说明：“国有土地使用权出租有别于使用权转让。使用权转让是一种一次性终结的行为。而出租则是土地使用权人在保留自己对土地享有最终使用权的前提下将土地转给他人使用而收取租金的行为。”2.参见《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003中4.0.24说明：“土地收益金包括划拨土地使用权或连同地上建筑物和其他附着物出租；或者改变划拨土地使用权批准用途进行经营等，向国家缴纳的价款。”3.4.4作价出资（入股）的国有建设用地使用权由新设企业持有，并可根据规定转让、出租、抵押。3.4.5转让是建设用地使用权人依法对其享有的建设用地使用权处分的权利。建设用地使用权转让包括出售、赠与或者其他合法方式。

4房地产开发4.1常用术语4.1.1房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，可分为房地产开发投资和房地产置业投资两类。4.1.2根据2007年8月我国颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令10届第72号）第三十条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。4.1.3根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发项目是企业经济效益和社会效益实现的载体。如：土地开发、商品房建设、城市综合开发、再开发等。4.2项目前期报批4.2.1为了加强建设项目的设计前期工作，对项目的可行性进行充分的论证，国家从20世纪80年代初期规定了在基本建设程序中增加项目建议书这一步骤。项目建议书经批准后，可以进行可行性研究工作。自2004年国家投资体制改革后，项目建议书仍为需要政府审批的建设项目必要的基本建设程序步骤。对于政府核准的建设项目，建设单位需提出项目申请报告。而属于政府备案的建设项目，建设单位则需提供相关的说明材料。4.2.2国家从20世纪80年代初期将可行性研究工作正式纳入基本建设程序，规定大中型项目、重大技术改造项目、利用外资和引进技术、设备项目等都要进行可行性研究。承担可行性研究的单位应是经过资格审定的规划、设计和工程咨询单位。凡通过可行性研究的建设项目，可编制向上级报送的可行性研究报告。由于可行性研究报告是建设项目最终决策和进行设计的重要依据，要求它必须有一定的深度和准确性。4.2.3根据2007年10月我国颁布的《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条规定：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。建设项目在可行性研究阶段必须附有城市规划行政主管部门签署的选址意见；在报批设计任务时必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。4.2.4规划设计条件的内容主要有征地面积、用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、机动车及非机动车停放数量、建设基地与市政道路的连接方向和市政管线的接口位置等。4.2.5按照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定，在城市规划区内的建筑工程，建设单位在依法办理用地批准手续之前，还必须先取得该工程的建设用地规划许可证。用以确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。4.2.6根据1993年5月国家土地管理局发布的《国家土地管理局关于正式使用建设用地批准书的通知》，自1993年5月1日起，正式使用国家土地管理局统一印制的建设用地批准书，作为工程项目建设期内使用土地和工程竣工验收后换发国有土地使用证的法律凭证。4.3国有土地上房屋征收4.3.1“征收”体现的是国家通过公共权力的行使强制取得单位、集体或个人的私有财产，是物权变动的一种特殊情形。房屋征收适用的前提是基于某种公共利益。基于我国法实行的“房地一体处分”原则，在房屋被征收时收回建设用地使用权，应属于基于公共利益需要的提前收回。4.3.2房屋征收部门由市、县级人民政府确定，属于法律授权部门，对在本行政区域的房屋征收补偿负责并监督。4.3.3承担房屋征收与补偿具体工作的单位接受委托，不得以营利为目的。4.3.4在房屋征收制度中，除涉及被征收人的利益外，还会涉及到与被征收房屋所有权人有法律关系的其他人如承租人的利益。4.3.5征收决定权分属于法定的地方人民政府，征收决定人为市（县）级人民政府。市级人民政府主要包括除直辖市以外的设区的市、直辖市所辖区、自治州人民政府等，县级人民政府主要包括不设区的市、市辖区（直辖市所辖区除外）、县、自治县人民政府等。4.3.6房屋征收引发的社会稳定风险，主要是指政府在执行房屋征收决策，实施房屋征收过程中给人民群众生活、生产、财产等与其切身利益相关的各个方面造成负面影响和损失的可能性。实施房屋征收社会稳定风险评估，主要包括以下四个方面的内容：一是合法性；二是科学性；三是可行性；四是可控性。实施房屋征收社会稳定风险评估，一般执行以下6个方面的程序：一是制定评估方案；二是广泛听取意见；三是分析研判预测风险；四是作出评估结论；五是制定风险化解方案；六是跟踪督查督办。4.3.7补偿内容包括：一是被征收房屋价值的补偿；二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。符合规定的，对被征收人给予补助和奖励。补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。被征收人可以选择补偿方式。货币补偿的金额，由房地产价格评估机构以房地产市场评估价格确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。房地产价格评估机构，由被征收人以投票或者抽签等方式确定。4.3.8上海采用“二次征询”方法，其中第二次征询，即征收补偿安置方案的征询。达不到一定比例的，已签订的附生效条件的安置补偿协议无效，第二次征询活动中止，征收暂缓启动实施。4.3.9《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）废除了行政强制拆迁的做法，而改为司法强制搬迁。司法强制搬迁的依据是补偿决定（而非征收决定），法院只能对补偿决定进行审查。征收决定人申请人民法院强制执行，人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。征收补偿决定及作出的证据，包括补偿决定、征收决定、评估报告、项目批准文件等相关材料。4.4项目规划设计4.4.1根据住建部2005年10月颁布的《城市规划编制办法》（建设部令第146号）第二十四条规定：编制城市控制性详细规划，应当依据已经依法批准的城市总体规划或分区规划，考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标，作为建设主管部门（城乡规划主管部门）作出建设项目规划许可的依据。4.4.2根据《城市规划编制办法》（建设部令第146号）第二十四条规定：编制城市修建性详细规划，应当依据已经依法批准的控制性详细规划，对所在地块的建设提出具体的安排和设计。4.4.3地形图中应标明方向与坐标，地形的高程与等高线，水系的走向与范围，以及现有房屋、道路、铁路、树木、管线等地物的位置。4.4.4由于常用红线表示建设用地的边界线，亦称作红线图。用地红线图中城市规划管理部门给出的红线的拐点坐标或相应的尺寸，以确定建设用地的范围。4.4.6容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率以公式表示如下：容积率=总建筑面积÷建筑用地面积。根据住建设部2012年02月17日颁发的《关于印发<建设用地容积率管理办法>的通知》第三条规定。容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。4.4.7绿地率是描述城市用地构成的一项重要指标，指用于绿化种植的土地面积（垂直投影面积）占城市用地的百分比。绿地率以公式表示如下：绿地率＝区域内的绿地面积/该区域用地总面积×100%绿化用地面积指垂直投影面积，不应按山坡地的曲面表面积计算。4.4.8建筑高度的计算根据日照、消防、旧城保护、航空净空限制等不同要求，略有差异。4.4.9建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度=建筑基底总面积÷建筑用地总面积。4.4.10建设工程规划许可证是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。4.5项目工程建设4.5.1根据住建部1994年8月颁布的《工程建设项目报建管理办法》第二~四条规定：凡在我国境内投资兴建的工程建设项目，都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证明以及批准的建设用地等其他有关文件。工程建设项目的报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工、竣工日期、发包方式、工程筹建情况。4.5.2招标是指招标人按照国家有关规定履行项目审批手续、落实资金来源后，依法发布招标公告或投标邀请书，编制并发售招标文件等具体环节。招标分为公开招标和邀请招标两种方式。投标是指投标人根据招标文件的要求，编制并提交投标文件，响应招标的活动。根据中华人民共和国主席令第21号《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日）规定：招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。4.5.3建筑工程的发包与承包单位必须订立书面合同。建筑工程勘察、设计和施工发包与承包的招标投标活动，应按照《中华人民共和国招标投标法》的规定。4.5.4《中华人民共和国建筑法》第七条规定：建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。4.5.5根据住建部1996年1月颁布的《工程建设监理规定》（建监[1995]第737号文）规定：工程建设监理的范围包括：大、中型工程项目；市政、公用工程项目；政府投资兴建和开发建设的办公楼、社会发展事业项目和住宅工程项目；外资、中外合资、国外贷款、赠款、捐款建设的工程项目。工程建设监理的主要内容是控制工程建设的投资、建设工期和工程质量；进行工程建设合同管理，协调有关单位间的工作关系。4.6市政与公用设施配套4.6.1配套基础设施是一切企业，单位和居民生产经营工作和生活的共同的物质基础，是城市主体设施正常运行的保证，既是物质生产的重要条件也是劳动力再生产的重要条件。城市基础设施配套费是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，它按建设项目的建筑面积计征。4.6.2市政设施的内容包括：城市道路及其设施、城市桥涵及其设施、城市排水设施、城市防洪设施、城市道路照明设施、城市建设公用设施、城市生活垃圾处理设施。4.6.3公建配套设施主要包括行政管理、社区服务、商业服务、物业管理、教育、卫生、文化体育、敬老、邮政、环卫等设施。4.7项目竣工验收与交付使用4.7.1竣工验收是全面考核建设工作，检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，对促进建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验有重要作用。4.7.2住宅工程质量分户验收是进一步加强住宅工程质量管理，落实住宅工程参建各方主体质量责任，提高住宅工程质量水平的一项工作。分户验收内容主要包括：地面、墙面和顶棚质量；门窗质量；栏杆、护栏质量；防水工程质量；室内主要空间尺寸；给水排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；建筑节能和采暖工程质量；有关合同中规定的其他内容。4.7.3建设工程竣工规划验收的主要内容是：审核建设工程是否按批准的《建设工程规划许可证》及其附件、附图确定的内容进行建设，检查规划用地红线范围内的临时建（构）筑物和应拆迁的建（构）筑物是否按规定拆除；对符合规划许可内容要求的，核发《建设工程规划验收合格证》及其附图。《建设工程规划竣工验收合格证》是建筑工程办理房屋产权登记的依据之一。4.7.4根据2000年1月30日公布的《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号）第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。4.7.5根据2001年8月15日发布的《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》（住建部令第95号）规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。4.7.61999年11月山东省建委颁布的《山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》（鲁建发［1999］73号）第四条规定：新建住宅及配套设施实行交付使用许可制度，住宅竣工经验收和相应的配套设施建成经审核合格取得《新建住宅及配套设施交付使用许可证》后，方可交付使用。上海市人民代表大会常务委员会2006年1月颁布的《上海市新建住宅交付使用许可规定》第二条规定：新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。个人建造的自住房屋不适用本规定。4.7.7根据住建部1998年5月颁发的《关于印发<商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定>的通知》规定：为了保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，决定在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。4.7.8根据《关于印发<商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定>的通知》规定：《住宅使用说明书》一般应当包含以下内容：1．开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2．结构类型；3．装修、装饰注意事项；4．上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5．有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6．门、窗类型，使用注意事项；7．配电负荷；8．承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9．其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

5房地产权属5.1权利类型5.1.2专有部分是指：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。具体来说，专有部分是指建筑物内的住宅、经营性用房等。共有部分是指：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。5.1.3建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。5.1.5地役权包括通行地役权、观望地役权、日照地役权等。5.1.6房地产抵押权自登记时不生效。房地产抵押还包括最高额抵押的形式。5.2权利主体5.2.2建筑物区分所有权人又称为业主。5.2.4附属设施包括建筑物以及种植的竹木。5.2.7抵押权人为抵押所担保的合同中的债权人。5.2.8房地产抵押人既可以是债务人，也可以是第三人。5.3房地产测绘5.3.1房地产测绘包括房地产预测绘和房地产实测绘。5.3.3地籍图土地统计和确认权属的法律依据。地籍图可分为基本地籍图和宗地图。5.3.4房产分幅平面图比例尺一般为1:500。5.3.6以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，供核发房屋所有权证的附图使用，比例尺一般为1:200。5.3.7是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。5.3.8套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和，不包括墙体、柱子等结构和保温层的面积。5.3.9共有面积分摊系数=共有建筑面积/相关建筑面积。

6房地产交易6.1常用术语6.1.1房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因土地使用权取得方式的不同，房地产转让包括两种类型：以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。6.1.2抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。6.1.3房屋租赁包括房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动、以合作方式与他人从事经营活动等。6.1.4按照《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007修正）（中华人民共和国主席令第七十二号）的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价。6.1.5房地产一级市场有三个特点：第一，属房地产产权交易；第二，是房地产的增量市场；第三，一般对应土地二级市场。6.1.6房地产二级市场有时也称二手房市场，与房地产一级市场主要的不同点在于是存量房的交易，即房地产市场上的房屋总量不因交易而改变。6.1.7房地产三级市场的主要特点在于交易的不是房屋所有权，而是部分产权，是存量房部分产权在市场上交易。6.2房地产登记6.2.1房地产产籍通常情况下专指对房地产登记过程中产生登记资料，对于土地权利资料经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等称为地籍。6.2.2国有土地范围内成套住房以套为基本单元进行登记，非成套住房，以房屋的间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记，在共有宅基地上建造的村民住房以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。6.2.4~6.2.12我国对房地产的用途执行管制，不得逾越政府部门对土地，建筑使用的规划限定。如果变更，必需经过有关的法律程序，并经过房地产管理部门的登记备案。6.3房地产转让6.3.1土地使用权的买卖，只是转让土地使用权，所有权依然属于国家。6.3.6以出让方式取得土地使用权的，应当符合下列条件：1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

以划拨方式取得土地使用权的，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。6.3.7市场价格通常随着时间和供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。在正常的市场条件下，买卖双方均能迅速获得交易资讯。买方能自由地在市场上选择其需要，卖方也能自由的售出房地产。买卖双方均以自身利益为前提，在彼此自愿的条件下，以某一价格完成房地产交易。6.3.8公开市场价值基于如下假设：有一个自愿的卖者；在价值日期，相对于物业的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成并达至合理的价格，有一个合理的谈判周期；在这个周期内，市场状态、价格水平是静止不变的；物业能够自由地在市场上出售；不考虑特殊性质买家的附加叫价。公开市场价值是房地产的理论价格。6.3.9拍卖房屋的所有人为出卖人，接受委托拍卖的为拍卖人，应买人中出价最高而买受房屋的为买受人。6.3.10房屋典当与抵押不同，承典人取得房屋的实际占用权。典期内，承典人付出的典价不收利息，产权人典出的房屋不收取租金。典期满后产权人退回典价，收回房屋产权。6.4房地产抵押6.4.2以预购商品房设定贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。6.4.3以行政划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押，但如果以该土地上的房屋或其他地上附着物设定抵押，则该土地的土地使用权可随之一起设定抵押。在我国，土地所有权属于国家和集体所有，不能设置土地所有权抵押。6.4.4以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。6.4.5最高债权额是为了对未来发生的不确定的债权额提供担保，是债权人和债务人约定的一个确定的数额，最高抵押权实现时，债权人只在最高债权额范围内对抵押财产优先受偿。6.5房屋租赁6.5.3承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可从转租中获得收益。6.6房产中介6.6.1目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可以为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。6.6.2房地产估价，过去大多称为房地产价格评估，也有称为房地产评估、房地产价值评估、房地产估值的。房地产评估的含义比较宽泛，采用房地产估价不仅内涵明确，而且可以兼顾房地产价值、价格评估。此外，本条从专业估价的角度给房地产估价下了定义，特别突出了注册房地产估价师在其中的地位和作用。6.6.3过去通常称为估价时点，也有称为估价期日、评估基准日的。估价时点、估价期日、评估基准日都容易使人误解为估价的时间，即估价作业日期。价值日期不是随意确定的，而应根据具体的估价目的来确定。价值日期可能是现在、过去或未来的某个时间，一般为某一特定日期，并用公历年、月、日表示。在估价中，确定价值日期应在先，得出评估价值应在后。6.6.4房地产估价的对象应视具体情况而定，可以使一宗土地或一座建筑物，也可以是土地与建筑的合一体。6.6.5房地产评估价格不一定是成交价格，只相当于对估价对象价值的一个估计值。6.6.6房屋重置价格分为重置价格和重建价格。所谓重置价格是指采用价值日期的建筑材料和建筑技术，按价值日期的价格水平重新建造于估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。而重建价格是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按价值日期的价格水平，重新建造于估价对象相同的全新状态的建筑的正常价格。重置价格适用于一般房屋建筑，重建价格适用于有特殊要求的，如文物古建筑等。6.6.8居间中保的具体步骤是：按双方买卖合同的规定，将买房的资金如数如期划给卖方，将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方，使双方各得其所，避免互不信任、甚至诉诸法律的情况发生。6.6.9经纪人作为代理人在被代理人授权范围内从事活动，代理活动所产生的法律后果也由被代理人承担。6.6.10佣金包括劳动收入、经营收入和风险收入。6.6.11定金是一种担保金，即支付定金的一方违约，收取定金的一方可没收该定金；收取定金的一方违约，应返还双倍定金。定金的意义在于以该定金为担保，督促双方按约履行合同。6.6.12订金一般被视为预付款，不具有担保的作用，根据《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》（沪房地资市[2001]112）号的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。

7物业管理7.1常用术语7.1.1业主可以是自然人、法人和其他组织，可以有不同的国籍。大业主指物业的开发建设单位，小业主指向开发建设单位购房的购房者。注：参见《物业管理条例》和《物业管理术语汇编》（上海市房产经济学会科技专业委员会编印）。7.1.4共用设施设备具体可包括：上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、水景池、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。共用设施设备的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担。注：术语定义已改写，参见《物业管理术语汇编》（上海市房产经济学会科技专业委员会编印）。7.1.5我国对房地产的用途执行严格控制，不得逾越政府部门对土地、建筑使用的规划限定。如果变更，必须经过有关的法律程序，并经过房地产管理部门的登记备案。7.1.6住宅共用部位，指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。7.1.7前期物业管理是政府为规范物业管理市场行为，保障前期物业管理活动中当事人的合法权益，减少物业管理纠纷而规定的自房屋售出之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。7.1.8同一个物业服务区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。一个物业服务区域成立一个业主大会。注：参见《物业管理条例》。7.1.9业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。7.1.11住房和城乡建设部于2010年10月颁布了《物业承接查验办法》，明确了物业承接查验的具体要求。7.1.12物业服务收费应与物业服务标准相对应。7.1.14物业保险应综合考虑安全、经济、地区特点、业主承受能力，物业保险费一般在物业服务费中列支。注：参见《物业管理术语汇编》（上海市房产经济学会科技专业委员会编印）。7.1.15实施业主自治管理要求业主的素质较高，能够团结统一。7.1.17物业服务用房在前期物业服务期间，提供给物业服务企业使用；业主大会成立后，无偿提供给业主大会。产权属全体业主所有。注：参见《上海市住宅物业管理规定》（上海市人大通过）。7.1.18根据2007年11月建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定，物业服务企业资质等级分成一级、二级、三级。7.1.19物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。在业主委员会成立之前，由开发商与物业服务企业订立的书面合同称为前期物业服务合同。注：参见《物业管理条例》第三十五条。7.1.20管理规约有狭义和广义之分。广义管理规约包括临时管理规约和管理规约。通常将开发建设单位制定的管理规约成为临时管理规约；首次业主大会制定的业主规约称为管理规约，即狭义的管理规约。管理规约对全体业主具有约束力。注：参见百度百科、上海市住房保障和房屋管理局2008年发布的《临时管理规约》和《管理规约》。7.1.21物业公共收益的费用应当存入专项维修资金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业服务区域公共设施的维修、更新。注：参见上海市人民政府令《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》第十二条。7.1.22商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共有部位、共用设施设备维修资金，其使用执行《物业管理企业财务管理规定》，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其它原因造成住房灭失，维修资金代管单位应当将维修资金帐面余额按业主个人缴纳比例退还给业主。7.1.23浙江省、陕西省、上海市等省市已颁布了住宅物业保修金管理办法，如《上海市住宅物业保修金管理暂行办法》规定：新建住宅及同一物业管理区域内其他建筑物，其建设单位按照建筑安装总造价的3%交纳保修金。建设单位已投保的工程质量保证保险符合国家和上海市规定的保修范围和保修期限的，经房屋管理部门审核同意，可以免予交纳物业保修金。建设单位可在保修金对应区域内首套房屋交付满10年后，凭首套房屋交付使用交接书和保修金开户银行出具的收款凭证，向区、县房屋管理部门提出退还申请。各地方的规定略有不同。7.1.25根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况，物业服务项目一般分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务五项，等级一般从低到高，分为若干等级（三级或五级），可根据当地的实际情况确定。7.2设施设备运行服务7.2.1房屋折旧也可以说是建筑物的重置成本或重建成本与市场价值的差额，包括物理磨损（自然老化、结构缺陷所致）、功能陈旧（设计风格和平面布置不合时宜、建筑设施设备陈旧等）和经济折旧（因外部环境因素变化如需求变化、自然环境恶化、城市规划改变、政府政策变化等）三方面所引致的物业价值损失。7.2.2房屋保养工作范围为小修工程。7.2.3急修项目包括：1.房屋结构性损坏而发生危险的排险解危；2.因室内线路故障而引起的停电和漏电；3.因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和龙头严重漏水；4.楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；5.其他属于危险性急修项目。注：参见《关于进一步加强便民小修报修接待工作的通知》沪房地公[1995]392号7.2.4一般修理项目包括：1.各类钢、木门窗的损坏；2.水电设备零件损坏；3.屋面渗漏水；4.水落管、污水管堵塞和水盘等设备漏水；5.其他属于小修养护和便民服务范围的项目。注：参见《关于进一步加强便民小修报修接待工作的通知》沪房地公[1995]392号7.3绿化、保洁服务7.3.2一般情况下，生活垃圾中可回收资源主要有：废纸、塑料、玻璃、金属、织物等。注：参见公元物业管理网。7.3.3常见的不可回收垃圾包括在自然条件下易分解的垃圾，如果皮、菜叶、剩菜剩饭、花草树枝树叶等，还包括烟头、煤渣、建筑垃圾、油漆颜料、食品残留物等废弃后没有多大利用价值的物品。注：参见公元物业管理网。7.4公共秩序维护服务7.4.4电子巡逻到位仪包括手机、墙机、电脑、打印机等。墙机一般设于物业区域内进出入处、重点要害部位等，保安巡逻人员持手机到达设置墙机的位置后，将手机插入墙机的方孔内，手机即会自动记录日期、时间、标记信号。次日，保安部其他管理人员可以通过手机显示屏或借助于电脑、打印机，查阅并记录、打印巡逻人员巡更的时间、日期、部位等资料。注：参见《物业管理术语汇编》（上海市房产经济学会科技专业委员会编印）。

8房屋修缮和改造8.1常用术语8.1.2按房屋功能用途不同，分为居住用房、生产用房、营业用房、行政用房、教育用房、体育卫生用房和其他用房；按房屋结构不同，分为钢筋混凝土结构、钢结构、混合结构、砖木结构和其他结构等；按房屋属性不同，分为商品房和非商品房等。从房屋类型上进行分类，上海旧住房可以分为简屋、工人新村住宅、旧式里弄、新式里弄、联列住宅、花园住宅和公寓住宅等。8.1.3历史建筑一般不包括恢复重建、仿古、仿制建筑。不包括文物保护单位中的建筑物和构筑物以及保护建筑。这类建筑物、构筑物数量较多，是历史文化街区的主体，保护的方式应当是保存外表，改造内部，改善居住条件，与保护建筑的保护方式有所不同。8.2房屋修缮8.2.1房屋耐久年限不同于房屋设计周期。8.2.2房屋查勘鉴定分为两个阶段，第一阶段为检测。其目的是掌握房屋结构、装修、设备各部件的技术状态，通常需要仪器设备进行测试以提供数据。第二阶段成为鉴定，即根据测试数据进行评判推断，确定房屋的安全性、耐久性，或者评定完损等级。8.2.3房屋完损分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。=1\*GB3①完好房指结构构件安全可靠、整体性好、屋面或板缝不漏水，装修、设备完整的房屋；虽存在一定的陈旧现象或个别构件有轻微损坏但在允许值之内，不影响居住安全和正常使用，通过小修即能恢复的房屋。=2\*GB3②基本完好房指结构构件安全可靠，个别部件的损坏程度略超允许值但已稳定，屋面局部渗漏；装修设备基本良好，个别部位有影响使用的破损，通过在原有构件或部位上修补即可恢复使用功能的房屋。=3\*GB3③一般损坏房指个别结构构件变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，存在危险隐患，屋面或板缝局部漏雨；外装修和设备局部破损的房屋。=4\*GB3④严重损坏房指部位结构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨；内外装修及设备明细损毁、残缺；存在局部危险的房屋。=5\*GB3⑤危险房指主体结构构件的强度严重不足，稳定性很差，随时有倒塌的可能，采用局部加固修理仍不能保证安全，需要翻修或挑修的整栋房屋。8.2.4房屋完好率=（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）/总的房屋建筑面积×100%。8.2.5小修工程也称零修工程或养护工程。工程的平均费