住宅金融体系与经济可持续发展

住宅金融体系与经济可持续发展

随着中国经济从温饱走向小康，住宅已经成为中国居民新的消费热点。根据国际经验，在经

济进入长期持续增长时期之后，住宅支出占居民支出的比重将不断提高，从而，在全社会的

投资中，用于住宅的部分将占有一个越来越大的份额。与此相应，以住宅建设为主体的建筑

业将成为经济发展的主要支柱之一，住宅金融也将在金融体系中占据显要的位置。自90年

代起，这一趋势已在中国初现端倪。

然而，中国的经济结构，特别是中国的金融结构，尚未能适应这一转变进行及时调整。主要

表现是，对于住宅建设这一需要长期巨额资金的行业，我们至今还没有合适的机构、渠道和

工具来有效地供应资金。与此相关，我们的产业政策、消费政策、地价政策、房价政策、财

政税收政策等等，也都与这种新的发展格局不相适应。因此，在迎接新的发展阶段到来之

时，有必要探讨中国住宅金融体系的发展问题。

一、经济发展中住宅建设地位

住宅建设是国民经济发展的一个重要支柱产业，其首要的原因在于，住宅是人们赖以生存的

必需品。

所谓市场经济，就是以人类需求为导向的经济。人类的需求当然是多方面的，“衣、食、

住、行”则肯定是最基本的需求。如果说改革开放以来，我们已经成功地满足了12亿人口

的“衣”“食”需求，那以，“住”和“行”的问题显然尚未很好地解决。发展住宅建设，

就是在满足人们的“住”的需求。

根据国家有关部门制定的《城市住房建设与房地产业‘九五'计划与2010年远景目标》，

“九五”期末，中国城镇人均居住面积要达到8〜9平方米，人均使用面积达到12〜14平方

米，并要基本解决人均居住面积5〜6平方米以下的城镇家庭的住房困难问题。

实现上述战略目标，需要解决3类相互关联的问题：

首先要消灭住房困难户。1985年全国城镇房屋普查时，全国城镇共有缺房户1052万户，占

普查户的26.52%。“八五”期间，中国解决了500万户城市住房困难户的住房问题，大城

市基木完成了人均居住面积在2平方米以下特困户的“解困”计划。但住房困难的情况依然

存在。据1994年全国612个城方的统计，人均居住面积在4平方米以下的困难户还有

414.45万户。可见，“九五”期间，解决住房困难户的任务还是相当艰巨的。

其次要满足城镇人口的增长的住房需要。随着中国经济的发展，城镇人口增长，包括人口的

自然增长和人口的机械增长，是不可避免的现象。据国家统计局最新统计，1995年中国已

有28.85%的人口长期生活在城镇（包括那些户口在农村，但长期在城市从事非农业经营的

人口）。这个比例在未来的15年会提高很多。国家民政部在《中国城市预测与规划》中预

测：到2000年，中国城市化水立将达到34乐2010年将达到42〜45机为满足城镇新增人

口的住房需求，至2010年，城镇新建住宅就要接近或超过目前我国城镇存量住房的总量。

其三是旧房改造。中国稍有一点历史的城镇，都有一批房龄长，既无保留价值，又难以修缮

翻建的破旧住房。其中居住的绝大多数是小机关、小企业、小事业单位的职工。这类住房严

重威胁着居民的人身安全和财产安全，需要及时进行拆除重建。另外，中国在50、60年代

建造的大批住房，结构简陋，许多都不成套，居民生活极不方便，也大都需要改造。从全国

来看，目前需要改造的危房还有约4000万平方米。

将上述3项因素综合起来看，为实现我国城镇居民住房发展的目标，在“九五”期间，全国

城镇共需建造住宅12亿平方米；在下个世纪的第一个10年，全国城镇则需建造住宅33.5

亿平方米。如果按照FI前全国商品房平均每平方米1700元计算，要完成这一任务共需资金

7.735兆元，15年平均，每年则需投资5156亿元。要筹集规模如此之大的资金，没有一个

发达的住宅金融体系是难以想象的。

住宅之成为经济发展的支柱的第二个原因在于：在各种经济活动中，住宅建设不仅投资规模

巨大，而且具有最大的乘数效应。

投资规模和乘数效应，是确定一个产业能否成为支柱产业的重要指标。一般来说，一个产业

的投资规模越大，其乘数效应越大，它对经济增长的带动力就越强。据日本住宅金融公库计

算，在日本，非木造住宅的生产诱发系数高达1.993,而民间固定资产投资的生产诱发系数

仅为1.990,居民消费的生产诱发系数则只有1.595。也就是说，在消费和投资两种诱发经

济发展的因素中，投资的诱发能力较大；而在各种投资中，又以住宅投资的诱发力最大。中

国尚未作过类似的研究，但有关部门的分析显示：在中国，住宅的生产、流通和使用，直接

对几百大类、几万个品种的产品提出需求，与建材、冶金、化工、森工、机械、仪表、公用

事业、金融保险、运输、家用电器、家具、装饰、服务业等近百个部门的经济活动密切关

联。1994年的•项研究显示：每投入100元的住宅建设资金，就可创造170〜220元的需

求；每销售100元的住宅，便可带动130〜150元的其他商品销售。显然，无论是产业投资

规模还是乘数效应，住宅业都明显优于其他许多产业部门，因而具有作为国民经济的支柱性

产业的能力，能够成为国民经济新的增长点。

截至1993年3月31日，在全部15.16万亿美元未清偿的长短期债务中，联邦政府债务占

32%,居第一位；抵押贷款占28%,（其中75%,即未清偿债务总额的21%为住宅抵押贷

款），居第二位；而各种公司债务却只占13%,居第三位；其余的则为地方政府债务和消费

者债务。所以形成这样的结构，主要是因为，建筑业（住宅业是其主体）是美国经济的重要

支柱之一，它在美国经济中居于举足轻重的地位。

二、住宅金融的困境：投资不足和资金循环障碍

90年代以来，中国的房地产业迅速发展。1991〜1994年，房地产开发投资累计达到5758亿

元，分别占当年全社会固定资产投资总额的6%、9%、15%和16%；投资年平均增长率达

95%,大大高于国家基建投资年立均增长率31%的速度。1995年，房地产开发投资达3151.5

亿元，比1994年又增长了23.以。在“适度从紧”的宏观政策背景下，在房地产市场长期

低迷的条件下，房地业投资的增长率仍然独占鳌头，充分显示了其强大的生命力和巨大的发

展潜力。

尽管中国住宅建筑业发展十分迅速，但是，用国际标准来衡量，中国的住宅投资仍然显得不

足。表117列示了中国1990年以来房地产和住宅投资占GNP的比重，表11-2则列示了若

干发达国家自1977年以来相应的数据。这些资料显示：只是在1992年以后，中国的住宅投

资才达到了能与这些国家水平相仿的程度。如果考虑到在1952〜19家年的27年中，中国全

社会住宅投资总量只占同期GNP的1.50%,因而尚有大量的“欠账”要还的历史包袱，注意

到我国的住宅投资占GNP的比重只是在1992年之后才呈上升之势，那么，中国住宅投资不

足确实是显然的。

单位：%

19791981“六五”1986198719881989199019911992199319941995

2.33.94.13.43.33.32.52.83.24.25.35.05.6

资料来源:《中国统计年鉴》有关各期。

表11T中国住宅投资占GNP的比重（1979〜1995）

单位：%

年份1977197919811983198519871989199019911992

日本7.47.36.15.44.96.16.06.15.55.2

美国4.84.93.54.04.35.04.43.93.43.7

英国3.32.93.23.63.43.73.93.43.02.7

德国5.86.36.56.45.55.25.35.65.86.1

法国6.86.36.05.24.65.15.15.15.14.9

资料来源：联合国：《住宅和建筑统计年报》；日本经济企划厅：《国民经济统计年

报》。

表11-2若干国家住宅投资占GDP的比重(1977〜1992)

中国住宅投资长期不足，其原因主要有：

其一，在中国，住宅投资一直被视为一种纯粹耗费资源的“非生产性”支出。由于中国政府

长期奉行“先生产、后生活”的安排国民经济计划的原则，所以，不仅每年计划安排的住宅

投资规模很小，而且，一旦要压缩投资规模，住宅投资总是首当其冲。统计资料显示，在

1952〜1978年的27年中,政府安排的城镇住宅投资仅占同期GNP的0.78%,加上农村居民

的住宅投资，全社会的住宅投资总量也只占同期GW的1.50%。这种投资规模，相对于不断

增长的总人口和城镇人口来说，显然非常不足。住宅投资的增长速度赶不上人口的增长速

度，势将使城镇居民住宅的供给日益萎缩。所以，中国城镇居民的人均居住面积，从中华人

民共和国建立初期的4.5平方米，逐渐下降至1978年的3.6平方米。全国城镇出现了许多

住房极端困难户，并成为严重的社会问题。

其二，住宅投资长期缺乏稳定的资金来源。经济改革之前，中国城镇住宅投资基本上只有国

家预算拨款一个来源。这种住宅投资体制，在1980年首次受到冲击。由于住宅短缺在当时

已成为一个极为紧迫的社会问题，而陷入极度困境的国家财政根本不可能像过去那样承揽大

规模的住宅投资，所以，政府开始允许各单位自筹资金来解决本单位职工的住宅问题。在财

权、投资权、经营决策权全面下移的背景下，企事业单位逐渐成为中国住宅投资的主要力

量。根据逐渐推进的改革安排，在国有经济单位方面，政府开始允许它们运用预算外资金

(包括中央各部门、各地方和各单位的机动财力、各项税收附加、行政事业单位以收抵支结

余资金、城市维护和建设资金、企业的生产发展基金和更新改造资金、利润留成、折旧基金

以及其他财政部门允许动用的自有资金)来进行住宅投资。1985年后，又放宽了自筹资金

建住房纳入基本建设自筹资金计划指标的规定，允许老企业利用自有资金建住房，不再纳入

基建规模。对于城镇集体所有制企业，政府鼓励它们利用“税后积累”筹集建房资金。对于

城镇居民，政府终于脱出片面公有制的思想束缚，开始允许个人投资；其形式有自筹自建、

民建公助、互助自建、合作共建，以及购买商品房等。据统计，1979年，全国城镇住宅投

资的90舟以上来自中央和地方政府“统一的”财政拨款。到1993年，在全国城镇住宅投资

中，中央和地方政府投资约占23%,企业和事业单位投资约占60〜70%,个人投资则占了

7〜17%。

其三，资金循环不畅。虽然我国自改革以来通过多种形式增加了住宅投资，但是，这些资金

的运作始终未脱离开单位建房，再以低租金分配给职工居住的传统模式。虽然改革以来居民

自建住宅的比率在逐渐提高，但单位统建统分的局面基本没有改变。例如，1994年，全社

会住宅投资中，个人、集体、国有单位和商品房各自所占比重分别为17限11%、42%和

30%,如果说其中个人投资的全部和商品房的一半已经进入了市场化和商品化运作的凯道的

话，那以，在传统体制中运作的住宅投资仍然高达68舟。在这种状况下，住宅投资越多，便

意味着越多的住宅进入了我们正要力图改变的传统体制之中，这无疑会给进一步的改革造成

极大的障碍。当居民的就业单位仍然在为其雇员从事住宅投资，并且仍然向其雇员提供巨额

补贴的情况卜，住宅投资的规模越大，用新的资金来源建造的新住宅进入旧的住宅体制的规

模就越大。

三、住宅高价：需求方的原因

中国传统的住宅运作模式，以单位建房、行政分配和低租金为基本特征。这种运作模式的最

大弊端，就是住宅投资资金基本无法收回。因此，提高租金曾经是我国城镇住宅体制改革的

首要任务。

我们遗憾地看到：如果从1986年烟台开始“提租增资”的改革算起，经过近10年的努力，

这种状况仍然基本未得解决。前己述及：尽管在实物量上，中国居民的住宅消费在整个消费

的比重近几年都在15%以上，但通过居民自己支付的房租却只占居民消费支出的不足3%。这

一现象的另一面就是：到今天，中国居民仍然在大量享受着住宅补贴。据统计：城镇居民人

均享受的房租补贴，在1981年为52.2元，1994年则已高达473.8元；平均每年增长10%以

上。

分析中国城镇住宅体制改革的历程，我们发现：低租金和高补贴模式所以难以消除，其深层

次的原因在于：居民所在单位仍然担负着为本单位职工提供住宅的责任；换言之，居民在住

宅消费上高度依赖其就业单位，是造成住宅资金难以顺畅循环的体制原因。

我们已经指出，城镇住宅投资资金的来源，在改革之后由政府拨款为主转向了以企事业单位

自筹为主。亳无疑问，这种变化是十分巨大的。然而，居民作为住宅的直接消费者，但却不

能在住宅市场上直接显示自己的需求的状况，仍然没有改变。

企事业单位不能摆脱其作为雇员的住宅供应者的地位，使得中国住宅体制改革的重要举措一

一提高住宅租金和出售现有住宅一一都难以顺利施行。这是因为，在中国现行的企业制度

下，企业不仅要向职工支付工资，还要负担职工的物价补贴、福利、医疗、退休、养老金等

等的支出，其负担本已十分沉重，如果住宅资产仍然在企事业单位手中，而目.住户主要是本

单位职工的话，那么，在企事业单位未能从政府那里获得相应补偿（财政拨款、减免税等）

的条件下，提租和住房对于它们来说，都只不过是把钱从左口袋放进右口袋去，其实际意义

是不大的。企事业单位所以对“提租一补贴”和“增资一售房”的改革模式没有兴趣，基本

的原因就在这里。

从住宅市场的角度来看，企事业单位代表其雇员购买住宅，不利于形成合理的住宅市场价

格。这是因为，企事'业单位作为住宅的购买者出现在市场.匕其需求并不受居民支付能力的

制约，而是取决于这些单位的支付能力：对于企业来说，这取决于它们可以支配多少利润、

福利基金和折IH基金，以及能从银行得到多少贷款；对于事业单位来说，则取决于它们能从

政府预算中得到多少拨款，以及自己可以筹到多少资金。显然，在这种预算约束下产生的住

宅需求，与居民的有支付能力的需求基本没有关系。这是因为，单位“钱包”和居民“钱

包”的大小肯定是不一样的。居民如果直接出现在住宅市场上，约束其购买行为的主要因素

是自己的收入水平；而单位出现在住宅市场上，首先考虑的则是本单位职工的强烈的住宅需

求压力，至于购房资金，它们总是可以用各种办法来筹集的。在这个意义上，我们甚至可以

说，中国城镇的住宅价格在最近10年来几乎每年成倍地提高，就是山企事业单位的这种异

常的“集体”需求拉起来的。如果我们被动地接受目前的不合理的房价水平，确认它，并依

据它来制定房改政策，依据它来反算现有公房的重置价，并据此重置价来确定提租的幅度、

成本价格、房屋价格等房改数据，只会使房改误入歧途。

居民在住宅上高度依赖其就业单位，使得企事业单位承受了越来越沉重的补贴负担；它们投

资的越多，承受的补贴负担越重。需要指出的是，中国的住宅补贴，主要表现为企业过去的

住宅投资不能有效地收回，它并不意味着企业要连续不断地向职工支付资金。也就是说，企

业向职工提供的住宅补贴，在企业进行住宅投资时，便〜次性地支付出去了。因此，要想减

轻企业的住宅补贴，只要其不再在新的住宅上投入资金，便是可以很快做到的。所以，阻碍

住宅改革的主要障碍并不是规模日益增大的住宅补贴一一它们已经在过去完全支付出去了；

而是造成巨额补贴的机制一一企事业单位作为住宅的第一需求者出现在市场上购买住宅，再

将此住宅以相当低的租金或价格租给或卖给自己的职工。显然，问题的关键不在于过去住宅

补贴的处理一一这只涉及过去已经以实物形式提供的福利的分配；主要的问题在于：造成这

种补贴的机制，再也不能继续下去了。从这个意义上说，迅速使企事业单位从住宅投资者、

第一需求者、分配者和补贴提供者的地位上解脱出来，对于中国城镇住宅改革以及发展住宅

融资体系，具有十分关键的意义。

单位代表居民出现在市场上，其进一步的弊端在于：住宅的供应方得不到准确的需求信息。

市场经济的优越性在于：消费者可以在市场上充分显示其有支付能力的需求，生产者则顺应

这一需求，调整自己的生产规模和生产种类。但是，当生产单位出现在市场上时，它们所显

示的需求，一方面很难显示居民的支付能力，一方面很难显示其对质量、品种等等方面的多

样化的偏好。

在市场经济中，住宅市场是由空房率来控制的。一旦空房率提高到某一水平（通常在10%左

右），住宅投资将放慢速度。因为有了这种调控机制，住宅业才能稳步发展。但是在中国，

空房率并不能发挥控制住宅市场的作用，我们的典型状况是：一方面，广大居民的需求难以

满足，另一方面，则是大量的住宅空置。造成这种状况的主要原因在于：在中国，住宅供应

和住宅需求、住宅供应者和住宅需求者之间存在着一个就业单位的阻隔；它们之间很难直接

沟通信息，因而也很难进行适应性调整。显然，要发展我国的住宅业，其前提条件之一，就

是拆除这•阻隔。

四、住宅高价：供应方的原因

如上所述，单位建房并分配住房的体制，人为割断了住宅的最终消费者一一居民与住宅市场

的直接联系，从而使得他们难以在巾场上表现自己的有支付能力的需求。而代表居民出现在

市场上建造或购买住宅的各种单位，由于其面临着完全不同的预算约束，由它们的购买力所

形成的住宅需求必然是扭曲的。也就是说，中国城镇住宅价格所以高悬，在相当大程度上，

是由各种单位对住宅的不正常需求拉动的。

在市场上，住宅价格由供应和需求两方面力量共同形成。因此，要全面分析中国城镇住宅价

格偏高的原因，我们还须从住宅的供应一方进行考察。

经济改革之前，由于国民经济是高度实物化的，而且政府不把住宅当做一种商品来看待，中

国城镇住宅的价格长期维持在低水平上。大致说来，那时侯的住宅价格，基本上是从建筑商

角度来计算的“生产者价格”，它主要由建筑安装费用和占比例很小的土地征拆费用构成。

这种价格形成机制以及价格结构，显然与市场经济的原则不相符合。

从80年代末开始兴起的房地产开发热潮，一度可能成为解决这一问题的突破口。但是，中

国房地产业在兴起之时，就受到了4个因素的强烈影响。

其一，最初对中国房地产提出较大需求的，是以港、澳、台地区资本为主体的境外资本，它

们对房地产的特殊需求，从一开始就把中国的房地产业引向了商业性办公楼、豪华娱乐性场

所和高级住宅的领域。

其二，由于缺乏经验，中国房地产业的发展需要借鉴境外的经验。然而，被介绍进国内并引

起人们兴趣的，主要是发达国家和地区的经验。这些国家和地区（尤其是香港特区、日本、

新加坡等国家和地区）的房地产高价，给国内房地产开发商以极深的印象，并对他们提供了

极大的刺激。

其三，中国的房地产'也是在国有土地制度同时进行改革的背景下发展起来的。原本被认为是

无价或低价的土地突然有了价格，甚至是很高的价格，几乎是神话般地为房地产开发商、城

市土地占有者以及实际支配国有土地所有权的地方政府开辟了一个巨大的财源。在这些因素

的综合影响下，中国房地产业开发的对象，首先就指向了高档住宅和办公楼，而将更为急迫

的居民住宅建设置于视野之外，进而使中国的房地产业从一开始就走上了一条并不正常的道

路。大量高档建筑物的开发，带动了土地和建筑物价格的上涨，致使居民的住宅价格在很短

的时期内便超出了普通居民的支付能力。供应过多和价格奇高的高档建筑物的发展，虽然很

快就遇到了国内外需求的约束并受到政府的限制，但是，由于各种原因，土地以及与之密切

相关的住宅的价格仍然维持在一个普通居民难以接受的水平上。在这样的市场结构下，面向

普通居民的住宅业很难发展起来。

其四，中国的房地产业在一开始主要是由外国投资者和一小部分率先富裕起来的中国人的钱

袋刺激起来的状况，潜移默化地在社会上形成了一种思维定式：住宅市场是“有钱人”涉足

的领域；而所谓住宅商品化，也就是“卖高价房”。这种状况甚至影响了住宅改革最高领导

层的基本思路。例如，在官方的正式文件上，“商品房”就一直被限定在与“高收入家庭”

联系在一起；而与“中低收入家庭”相对应的，则只是“具有社会保障性质的经济适用住

房”。就是说，尽管住宅商品化一直被引为住宅改革的目标，但是，在人们的思想中，商品

房至少在相当长的时期中只是特定地对一小部分高收入家庭而言的。

我们认为，将住宅市场化和商品化的对象一开始就局限在占总人口比重很小的一部分人身

上，可能是中国住宅体制改革的一个重大失误。占人口总数绝大多数的城镇居民定位在享受

“具有社会保障性质”的住宅体制上，无疑意味着传统住宅制度的福利特征最大限度地得到

了保留，这样，中国城镇住宅改革的“实现住房商品化、社会化”的目标便难以实现。

将住宅体系人为地分为“商品住宅”和“社会保障性的住宅”两个部分，还会产生进一步的

问题。我们注意到，除了对开发规模和资金来源做了一定的限制以外，政府对于住宅开发公

司的“商品房”定价以及相应的利润水平实际上是放手不管的。然而，由于开发公司通常都

有很高的实际利润，而这些利润既难识别和确认，又很难通过正常的纳税和收费渠道来课

征，所以，各级政府一直存在着一种强烈愿望：寻找合适的方式来让开发公司对普通居民的

住宅建设做一些“贡献”。随着“安居工程”在全国逐步推开，这种方式终于被“发现”

了。政府要求房地产开发公司”从每年的建房总量中，安排20%纳入安居工程”。根据政府

关于“安居工程”的说明，在这一名目下提供的住房虽然可享受政府的某些优惠（例如低廉

的土地价格、减免某些税费等），但由于价格受到限制，提供“安居”住宅的利润一般较

低。这无疑是对房地产开发公司的无偿课征。作为追求利润的房地产开发公司，它们的直接

反应就是把这部分利润损失加到另外80%的住宅价格中去。当然，这种加价不可能没有限

制，但“商品房”的价格因此而承受着上升的压力，则是显然的。我们认为，中国城镇的

“商品房”价格长期居高不下，“商品房”与“安居住房”的价格差越拉越大，这也是一个

重要的原因。

如此等等的结果，就是使“商品房”的价格越来越脱离开普通居民的支付能力。这种状况继

续不去，显然会进一步带来恶性循环：“商品房”价越高-普通居民越难进入市场一“社会

保障房”越多一“商品房”价越高……，如此循环，住宅改革的目标能否实现，是很值得怀

疑的。在这种居高不下的房价水平上，居民的承受能力是很低的，从而住宅金融体系就缺乏

基础。

五、住宅高价：政府的责任

中国城镇“商品房”价格长期高悬的一个重要原因，在于它的价格形成机制很不合理。迄今

为止，中国城镇住宅的价格基本上还是“算”出来的：将在住宅开发过程中各种可能支出的

成本因素全部加总起来，再加上各种税费以及被政府“规定”的利润，便形成了住宅的“市

场价格”。这种价格形成机制的最大问题，在于它可能为添加住宅成木项目，高估成本费

用，从而提高住宅价格提供方便的途径。我们注意到，这种可能正是中国目前大多数城市的

现实。

我们分析了若干城市房地产综合开发价格的成本构成发现：中国城镇住宅成本项目的安排具

有很大的随意性。这些项目大致可分为四大类别。第一类是与住宅直接相关的各项费用，例

如征地补偿费、拆迁安置补偿费、其他土地开发费、住宅建筑安装工程费、税费（间接

税）、管理费和利润等等。大致说来，这些项目被包含在房价之中是理所应当的。第二类是

与住宅的服务功能具有相关性的一些设施，例如附属工程费和室外工程费等等。从理论上

说，这些设施的有无虽然关系到住宅服务功能的好坏，但并不必然为住宅所必须，更重要的

是，这些设施所提供的服务对象都可以明确地区分出来，因而适用于“受益者付费”的原

则，就是说，它们的投资都是可以通过正规的收费系统回收的。第三类是各种公共设施，例

如“环卫绿化工程费”以及“公共配套工程”中的幼儿园、文化站、中小学、派出所、街道

办事处以及涵义不甚明确的“大市政”等等，从理论上说，这些具有“外部经济”性的公共

服务设施，应当由地方政府在财政预算中安排支出。第四类是那些商业性设施，例如“公共

配套工程”中的门诊部、副食店、书店、浴池、小饭铺、蔬菜店、煤气厂、热力厂、自来水

厂、污水处理厂等等。这些设施的建设虽然可能有利于提高住宅小区生活环境的质量，但从

经济原则上看，将它们的建设费用加入住宅价格则是不合理的。因为，作为商业性设施，它

们应当由这些商业活动的投资者出资建立，并通过出售其产品或提供服务来收回投资。简言

之，上述第二、第三和第四类项目，基本上是不应当进入住宅价格的。分析显示，仅仅是室

外工程费、附属工程费、大市政费和“四源”费等四项，就占去了房价的30机换言之，如

果除去这些不合理的成本因素，“商品房”的价格可望降低三分之一左右。

不仅如此，以征地补偿费、拆迁安置补偿费和其他土地开发费形式表现出的土地使用权价格

也常常被高估，在我们调查的案例中，它们通常要占房价的50%左右。详见表11-3。

占房价比例占房价比例

序号项目序号项R

(%)(%)

1征地补偿费4.78环卫绿化费0.6

2拆迁安置补偿费24.59“四源”费5.5

3其他土地开发费4.410大市政费10.6

4住宅建筑安装工程费25.611营业税及城市维护建设税2.4

5附属工程费3.712管理费1.8

6室外工程费3.013利润6.1

7公共配套建筑工程费7.2

资料来源：刘歧:《当代中国住宅经济》•表4-3。中国建筑工业出版社,1992。

表11-3北京某住宅小区商品房价格结构

对于城镇住宅价格构成中的这些不合理的“摊派”，有关当局并非没有察觉。但是，在目前

各项建设资金的渠道没有理顺的情况下，特别是在住宅的直接购买者还主要是各种单位，而

各西位与政府之间的资金关系没有彻底划分清楚的条件下，把这些因素摊入住宅成本，在一

定意义上，可以认为是政府与单位之间进行了一次收入的“再分配”和计划的再调整。这种

“再分配”的经济学道理虽然并不充分，但毕竟有着它的制度基础。因为，迄今为止，很多

单位，尤其是那些“事业单位”，其住宅建设资金在相当大的程度上是由政府直接或间接拨

付的。至于企业，政府虽然一般不再直接拨付资金，但它们用于住宅投资的资金或进入成

本，或来自政府允许的税后利润提留，总之也是由政府确定的它同企业之间的分配关系确定

的。

在城镇住宅定价过程中出现的随意“摊派”成本问题，反映出中国经济运行中的一个深刻矛

盾，即“公共产品”和“私人产品”不分的问题。在市场经济中，那些消费具有竞争性和排

他性，而且能够准确地识别其受益者的产品属“私人产品”，都是完全应当分别通过出售产

品的一次性交易或通过“使用者付费”的方式来收回投资的。在本文的例子中，诸如粮店、

菜店、诊所、饭店等等，均属此类。那些消费不具有竞争性和排他性，而且其受益者很难准

确识别的产品，则属“公共产品”，从道理上说，这些产品应当由政府出面组织供应，其供

应成本则应通过正规的税收途径来筹集资金予以弥补。在本文的例子中，诸如“大市政”等

等即属此类。另外还有一些性质介于“纯”私人产品和“纯”公共产品之间的一些“准”公

共产品或“准”私人产品，例如煤气、热源、电力、电讯等等。从世界性趋势来看，对于提

供这些服务的设施和设备的投资，一般也是通过收费形式逐步回收的。中国传统体制的最大

矛盾之一，就是公共产品常由企业部门提供，典型的例子是企业“办社会”；而私人产品却

常由政府提供，典型的情况就是各级政府都非常热衷于投资兴办盈利性企业。可以说，中国

经济运行中出现的很多问题，有不少都是由这种状况造成的；住宅成本中的不合理摊派，正

是这种状况的反映之一。我们认为，中国经济体制改革的任务之一，就是要改变“公”、

“私”不分的局面。因此，当目标是要努力促使单位退出住宅市场，同时鼓励城镇居民用自

己的收入购买住宅时.，这种基于传统体制而产生的定价模式显然就是应当放弃的。

六、居民承受能力考察

房价/收入比是衡量一国居民对商品住宅承受能力的国际通行指标。

在国外，住房很少按平方米来计算，通常的计量单位是“套”，它包括卧室、起居间、卫生

间、厨房等“维持体面生活水准”的必备设施。收入则指的是•一个家庭全体成员的年收入。

在统计上，“家庭”通常被分为单人家庭、双人家庭、3口之家、4口之家等等，住宅则与

家庭人口相对应，有单居室、两居室、3居室等的分别。通常认为，如果房价/收入比保持

在3〜8之间，普通居民就是可以承受的。表11-4显示了美、英、法、日等4国的情况。

新建住宅价格*家庭年均收入**房价/收入比

国家年份单位

(A)(B)(A/B)

美国1992美元121500307863.94

英国1993英镑77284244923.15

法国1992法郎830001184007.01

日本1993千日元5752085376.73

资料来源：美国：《统计摘要》、《建筑概览》；英国：《住宅金融》；法国：《建筑统计》；

日本：《国际比较统计，1992》。

*每套新建住宅的价格。

**全国家庭年均收入的中位值。

表11-4若干发达国家的房价/收入比

显然，用房价/收入比来衡量居民对住宅的承受能力，意味着广大居民不可能“一次付清”

全部房价，其中必然要涉及旨在将居民的住宅支出分布在一个长时期中的分期付款的金融安

排。换言之，如果经济社会中不存在以分期付款为基本运作规则的住宅金融制度，房价/收

入比就将是一个仅有某种经济学意义，但却无任何实际意义的计量指标。因为，如果要大多

数居民一次付清房款，就只有那些将近退休的人们才有足够的积蓄来购买住宅。然而，不幸

的是，人类却是从出生就需要住宅的，尤其是那些刚刚参加工作的年青人，他们都希望在自

己年青时而不是在年老时才享用较好的住宅，并宁愿在一生中都为这种享受支付债务。

对金融机构来说，房价/收入比当然有着多种意义。仅就其业务正常开展而言，控制在较低

水平上的房价/收入比，意味着债务人一般都能够在其有生之年、特别是在其收入能力逐渐

上升的有工作能力期间还清债务。

显然，合理的房价/收入比是中国建立有效的住宅金融制度的必要条件。因此，考察中国的

房价/收入是绝对必要的。表11-5显示了中国1994年的相关数据。可以看到：在大多数省

区中，房价/收入比确实是过高了。

房价/收入比3〜66〜88〜1010以上

宁夏、青海、陕西、河北、江西、浙江、内蒙古、湖北、广北京、辽宁、吉

甘肃河南、四川、安徽、西、海南、云南、新林、福建、广东

地区

山西、湖南、上海、疆、天津

江苏、山东、贵州

资料来源:《中国统计年鉴》有关各期；建设部。

表11-5房价/收入比：全国的分组比较(1994)

中国的房价/收入比偏高，可以从房价和收入两个方面寻找原因。从收入方面看，中国居民

的收入被大大低估已是公开的秘密。如果将这些收入估算在内，房价/收入比将下降10余个

百分点恐怕没有问题。从房价方面看，我国城镇住宅价格，特别是所谓“商品房价格”畸

高，是一个突出现象。从表11-4可见，美国在1992年家庭在平均收入是中国居民1994年

平均收入的26倍，但是，即便撇开质量的巨大差异，当年美国一套新建住宅的价格大约在

100万元人民币，而1994年中国城镇住宅的平均价格在1194.04/平方米，按照一套住宅60

平方米计算，一套住宅的价格在7.164万元左右；前者仅为后者的不足14倍。可见，如果

价格体系能够理顺，中国的房价/收入比是完全能降下来的。如上所述，中国的房价中被加

入了大量不合理的摊派，如果将这些因素剔除，房价/收入比自然还会有大幅度的下降。

为了对房价/收入比这个非常重要的问题有个清楚的概念，在表11-6中，根据1994年国民

收入统计数字，并假设了若干种房价水平，计算了中国的房价/收入比。数据显示，即便不

考虑中国居民收入被低估的情况，当房价下降到每平方米1200元水平之下时，中国居民就

对住宅有了承受能力。

国家房价/收入比年份人均GNP（美元/人）

印度6.21985270

菲律宾4.51985580

埃及7.21985610

泰国2.51985800

马来西亚6.019852000

韩国5.519862150

中国

A6.291994450

B7.551994450

C9.41994450

D12.581994450

E15.71994450

注：①中国家庭年收入假设平均9537元（1994年城镇人口人均收入3179元，每个

家庭按3人计算）。资料来源：国家统计局：《关于1994年国民经济和社会发展的统计

公报》。

②一套住房的建筑面积假设为60平方米。这略低于近年来全国商品房的平均面

积标准（65平方米），但略高于国家控制标准（55平方米）。

③在中国一栏中,A：假设住宅价格1000元/平方米；B：假设住宅价格1200元/平

方米；C：假设住宅价格1500元/平方米；D：假设住宅价格2000元/平方米；E：假设住宅

价格2500元/平方米。

④其他国家资料来源：吴明雄：《个人购买住房的支付能力分析》，世界银行，1990

年。

表11-6房价/收入比：中国与若干发展中国家的比较

关于居民对住宅支出的承受能力，还有另外一种衡量指标，即住宅支出占家庭总支出的比

率。通常认为，这一比率保持在30%以下，便应认为居民是有承受能力的。这一计算方法与

房价/收入比在逻辑上是一致的。大致说来，假定家庭将其购买住宅的支出分摊在25〜30年

内，则在考虑了利息支出的条件下，如果家庭的收入是正常增长的，该家庭每年的住宅支出

占其总支出的比率应当在30%以下。

从住宅支出占居民家庭总支出比例的角度来计算居民的承受能力，我们便可清楚地看到：即

便房价/收入比降到了国际公认的水平，如果中国居民的住宅支出占总支出的比重不能提

高，中国居民也是没有住宅承受能力的。由此还可以有进一步的推论：倘若中国居民的住宅

支出能够大幅度提高，提租就也是题中应有之义。这样，长期困扰我们的租金和房价之间不

平衡的问题就也是能够解决的。

七、中国住宅金融体系的总体构想

在人们各类最必需的消费品中，住宅服务的价格最为昂贵。绝大多数人都不可能用自己的当

期收入，一般也不可能用自己的短期积蓄来“一手交钱，一手交货”地购买它，因此，为了

促进住宅建设业的发展，建立发达的住宅融资体制是绝对必要的。

较之对其他产业或产品的融资安排而言，住宅融资体系是更为复杂的。总体说来，住宅融资

体系至少涉及两个侧面.：一是生产面，一是消费面。所谓住宅融资的生产面，指的是围绕住

宅的生产者一一开发商而形成的融资安排，它要解决的问题是：如何为住宅的生产者提供足

够的资金，以便其源源不断地向社会提供规模适当、价格合理的住宅。所谓住宅融资的消费

面，指的是围绕住宅的消费者——广大居民户而形成的融资安排，它要解决的问题是：如何

使得收入有限的广大居民具有购买价格昂贵的住宅的能力。换言之，与其他产业融资不同，

住宅融资不仅要支持住宅的生产，还要支持它的消费。

同其他融资活动一样，住宅融资的生产面和其消费面是密切关联的。在这里，通行的仍然是

市场经济的最基本道理：消费决定生产。如果住宅消费的资金没有来源，住宅的生产就是无

源之水，就住宅生产所提供的资金就可能被“套”住，资金的循环周转就会中断。因此，在

住宅融资体系中，围绕着住宅消费的融资安排具有决定性的意义。

为了探讨建立有效的住宅融资体系的模式，不妨先分析一下我国现行的住宅融资体系。

图11T刻划的住宅资金的循环流动模式，显示出明显的“中国特色”：在市场上购买住宅

的主体，是各种企业和事业单位；而作为住宅最终消费者的居民则不仅一般不直接出现在市

场上，而且，他们也不为其住宅消费支付合理的资金，而只是从自己在其中服务的单位用很

低的租金租用住宅。就是说，在消费面上，中国住宅建设的资金主要来自各种单位，住宅金

融的安排自然也以他们为中心。由于各单位都以远低于成本的租金将住宅租给自己的雇员，

所以，住宅投资就很难通过租金收回。各单位住宅建设支出和收回租金之差，便构成了单位

对居民的住宅补贴。正是巨额的住宅补贴，阻碍了住宅资金的顺利循环。

还款

政府财政住宅开发商

贷款

供

销

应

售

贷

还

拨

收

住

款

款

款

入

宅

悭11-1中国传统住宅融资体系

客观地说，改革以来，住宅融资问题一直受到社会各方面的关注，但是，我们的注意力常常

只集中在“广开财路、筹集资金”上，集中在为住宅建设和住宅开发商筹集资金上，而对于

与住宅的消费相联系的融资安排，则关注甚少。

“多方面筹集资金”固然在一定程度上解决了住宅投资资金来源不足的问题，在很大程度上

缓解了累积近30年的城镇居民的住房困难，但是，我们也忧虑地注意到：以高福利、高补

贴为主要特征的传统住宅体制，却因以单位为中心的筹资体制的最大限度的被保留，基本上

未被触动。这种状况，更因有关当局将大部分居民的住宅定位在“带有福利性和政策性”

上，而得到加强。换言之，改革以来在城镇住宅建设上的一系列举措，虽然在相当程度上解

决了投资资金的来源问题，但对传统的住宅建设、分配体制却触动甚少。正因为如此，住宅

融资问题基本上未得解决。

中国城镇住宅投资的资金来源，依筹资主体的不同，大致可分为3类，即：供应商（房地产

开发公司）、直接需求者（居民）、以及集需求者和供应商于一身但性质上更接近供应商的

各种“单位”。表11-7的数据显示：1991〜1995年，在全社会住宅投资中，房地产开发公

司所占比重稳步上力，居民投资比重总体下降，而单位投资虽也呈下降趋势，但依然占据

30*以上的比重。图H-2刻划了这种趋势。这种趋势说明：着眼于住宅供应方的融资安排仍

然日据主导地位。

单位:亿元(占总额的%)

年份住宅投资总额房地产开发商投资个人投资单位投资

1991523180(34.4)125(23.9)218(41.7)

1992750331(44.1)190(25.3)229(30.5)

19931750839(47.9)280(16.0)631(36.1)

199420851089(52.2)387(18.6)609(29.2)

199532071757(54.8)477(14.9)973(30.3)

资料来源:《中国统计年鉴》，建设部。

表11-7中国城镇住宅投资(1991〜1995)

100%

80%

60%

40%

20%

0%

1991_________1992199319941995

■房地产开发商投~□个人投资非单位投资

图11-2中国城镇住宅投资(1991〜1995)

这种状况，可以在房地产开发商的资金来源结构上得到进一步证实(表11-8)。

从表11-8中可见：1991〜1995年间，中国房地产投资资金来源的最大变化，是定金和预售

款所占比重急剧下降，5年间下降了18个百分点。其他部分发生的变化顺次为：“其

他”，上升了近10个百分点；“自有资金”，上升了7个百分点；“银行贷款”，上升了

近2个百分点。如果从市场供求角度进行分析便不难看出：

单位:亿元（占总额的%）

年份自方•资金银行贷款定金及预售款其他总计

1991116(20.4)116(20.4)252.5(44.3)85(14.9)569.5

1992257.2(22.4)279(24.3)440.4(38.3)171.9(15.0)1149

1993877.4(33.2)496.8(18.8)899.1(34.0)372.4(14.1)2646

19941213.7(34.3)745(21.0)961.7(27.1)570.1(16.1)3542.2

19951090(27.4)882.8(22.2)1036.7(26.0)974.3(24.5)3983.8

资料来源：建设部。

注：表中所列皆为当年数。

表11-8房地产投资资金来源（1991〜1995）

第一，在资金来源中，直接与最终需求相联系的部分（定金及预付款）急剧下降，1995年

只占26.0乐其余的近74%的投资在建设时并没有明确的买主，它们将在住宅建设过程中或

建成后寻找，这无疑埋下了住宅销售的风险。

第二，统计在“其他”项卜的资金来源迅速增大。如所周知，这中间的绝大部分得自银行贷

款。将这一部分与正规统计的银行贷款相加，全部需要还本付息的资金占总资金来源的比重

高达46.8%,5年增长了18个百分点。在利率高悬的情况下，意味着房地产开发的成本大大

提高。

第三，“自有资金”增长的幅度虽然较大，但这主要是住宅需求单位的资金，而不是开发商

的资金。这说明，传统的以住宅需求单位为主，即集住宅的生产和消费为一体的住宅建设模

式，在近年来反有加强之势。

第四，对房地产经营机构来说，一方面是成本上升，另一方面是销售困难和售价下降，它们

经营困难在所难免。

可见，发展住宅融资不能仅仅局限于，甚至主要不在于“多方面筹集资金”，其核心内容是

要创造一种机制，使得住宅供应和住宅需求对应起来，从而使得住宅资金得以顺畅循环。在

这里，迅速终止单位作为居民户住宅主要来源的传统体制，使得居民直接进入市场，并根据

这种格局来安排住宅融资体系，显然居于最重要的地位。

图H-3刻划了我们对我国新的住宅融资体系的设想。

政府中央抵押贷款银行

财政出资设立

买卖

住宅抵押贷款二级市场

必

要买卖

的

利

息开发贷款

补住宅金融机构----------住宅开发商

帖_______________还款

供

销

抵

还

应

售

押

款

住

收

贷

宅

入

款

甚11-3中国住宅金融体系设想

与传统的住宅融资体系相比较，图11-3所刻划的住宅融资体系有五点明显的区别：

其一，作为住宅市场的主要购买者的，将不是各种单位，而是住宅的消费者，包括单个的居

民户、住宅合作社一类的居民住宅消费联合体、以及以出租住房为营生的住宅出租业主。因

此，住宅融资的对象也将主要是卜.述3种经济实体。

其二，关于从事住宅融资活动的金融机构，没有特别的要求，在我们看来，原则上，在适当

的管理规范之下，各种金融机构都可以提供住宅抵押贷款。

其三，在这个模式中，设计了一个住宅抵押贷款的二级市场。

其四，设计了一个由政府出资建立的政策性金融机构，并把其定位在类似住宅金融体系的

“中央银行”的位置上，其主要功能是通过住宅抵押贷款二级市场干预住宅融资体系的运

行。

其五，设计了一个政府通过提供利息补贴来实现其政策性意图的安排。

关于以上5