2025年不动产登记代理人考试试题及答案详解

2025年不动产登记代理人考试试题及答案详解一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中只有1个最符合题意）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列情形中，属于不动产首次登记的是（）。A.甲公司将名下工业厂房抵押给银行B.乙因继承取得父亲名下的住宅C.丙通过招拍挂取得国有建设用地使用权D.丁将购买的预售商品房申请预告登记答案：C解析：首次登记是指不动产权利第一次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第24条，依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权首次登记；依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请房屋所有权首次登记。选项C中丙通过招拍挂取得国有建设用地使用权，属于权利首次设立，故为首次登记。其他选项中，抵押登记（A）属于他项权利登记，继承（B）属于转移登记，预告登记（D）属于预备登记，均非首次登记。2.某不动产登记机构收到申请人提交的登记材料后，发现部分材料需要补正。根据规定，登记机构应当在收到申请材料后（）内一次性书面告知需要补正的内容。A.1个工作日B.3个工作日C.5个工作日D.7个工作日答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第17条规定，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人需要补正的全部内容；未当场告知的，视为受理。实践中，登记机构通常要求当场或1个工作日内一次性告知，以避免拖延。因此正确答案为A。3.张某与李某签订房屋买卖合同，约定张某将其名下房屋卖给李某。李某为防止张某“一房二卖”，申请办理了预告登记。根据《民法典》，预告登记后，未经李某同意，张某处分该房屋的（）。A.不发生物权效力B.效力待定C.有效但需承担违约责任D.可撤销答案：A解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此张某未经李某同意处分房屋（如再次出售或抵押），该处分行为不产生物权变动效力，故正确答案为A。4.某住宅因地震倒塌，权利人申请办理注销登记。登记机构在审核时，应当重点查验（）。A.地震灾害的官方证明文件B.房屋买卖合同C.抵押权注销证明D.继承人身份证明答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第28条规定，因自然灾害等原因导致不动产灭失的，当事人申请注销登记时，应当提交不动产灭失的证明材料。地震属于自然灾害，需提交地震导致房屋灭失的官方证明（如应急管理部门或街道出具的证明），故正确答案为A。5.王某以夫妻共同财产购买的房屋登记在其一人名下，现欲将该房屋转让给陈某。根据登记规则，下列说法正确的是（）。A.王某可单独申请转移登记，无需配偶同意B.需王某及其配偶共同申请转移登记C.陈某需提供房屋为夫妻共同财产的证明D.登记机构无需审查婚姻状况答案：B解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》，处分共有不动产申请登记的，应当由全体共有人共同申请。虽然房屋登记在王某一人名下，但实际为夫妻共同财产，属于共同共有，因此转让时需夫妻双方共同申请，故正确答案为B。6.某公司申请办理国有建设用地使用权抵押登记，登记机构在审核时发现该土地已被法院查封。根据规定，登记机构应当（）。A.受理抵押登记申请B.不予登记并书面告知理由C.先办理抵押登记再通知法院D.要求申请人提供担保后登记答案：B解析：《不动产登记暂行条例》第22条规定，存在查封登记的不动产，不予办理其他登记（除法律另有规定外）。土地被法院查封期间，抵押登记属于限制登记事项，登记机构应不予登记并书面告知申请人，故正确答案为B。7.不动产登记资料查询中，利害关系人申请查询的，应当提交（）。A.身份证明和不动产权属证书B.身份证明和利害关系证明C.单位介绍信和查询申请书D.法院调查令答案：B解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第8条规定，利害关系人申请查询的，应当提交利害关系证明、身份证明。利害关系证明包括买卖合同、租赁合同、生效法律文书等能够证明与不动产存在利害关系的材料，故正确答案为B。8.李某通过遗嘱继承取得祖父的房产，祖父生前未办理该房屋的产权登记。李某申请登记时，登记机构应当（）。A.先办理祖父的首次登记，再办理李某的转移登记B.直接办理李某的首次登记C.要求李某先办理公证D.不予受理答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第14条规定，因继承取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议等材料。若被继承人未办理首次登记，需先将不动产登记至被继承人名下（首次登记），再办理转移登记至继承人名下，故正确答案为A。9.某不动产登记机构工作人员在办理登记时，发现申请人提交的不动产权属证书系伪造。根据规定，登记机构应当（）。A.没收伪造的权属证书B.继续办理登记并记录在案C.暂停办理并移交公安机关D.告知申请人补正真实材料答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第30条规定，伪造、变造不动产权属证书、登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。登记机构发现伪造材料，应暂停办理并移交公安机关处理，故正确答案为C。10.集体土地所有权登记中，下列主体中可以作为权利主体的是（）。A.村民张某B.某村村民委员会C.乡镇企业D.城镇居民王某答案：B解析：《民法典》第262条规定，集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会依法代表集体行使所有权。因此集体土地所有权主体为村农民集体，由村民委员会代表登记，故正确答案为B。二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）1.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记包括下列哪些类型？（）A.首次登记B.变更登记C.异议登记D.查封登记答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第3条规定，不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。因此ABCD均正确。2.下列情形中，不动产登记机构应当实地查看的有（）。A.房屋所有权首次登记B.因不动产灭失申请的注销登记C.在建建筑物抵押权登记D.宅基地使用权及房屋所有权登记答案：ACD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第16条规定，不动产登记机构实地查看的情形包括：（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（2）在建建筑物抵押权登记；（3）因不动产灭失导致的注销登记（需查看灭失情况）；（4）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。注意，因不动产灭失的注销登记需要查看，但选项B表述为“因不动产灭失申请的注销登记”，实际需查看，故B也应选？但根据细则，第（3）项是“因不动产灭失导致的注销登记”，因此B正确。但原题可能设计为ACD，需核实。根据细则原文，正确答案应为ACD（B是否需要？细则第16条第3项明确“因不动产灭失导致的注销登记”需要实地查看，因此B也正确。可能题目存在设计误差，此处以细则为准，正确选项应为ABCD？但通常考试中，宅基地使用权登记可能需要实地查看，故正确答案为ACD（可能B选项是否属于“灭失”需查看，需确认）。（注：经核实，《不动产登记暂行条例实施细则》第16条规定，实地查看的情形包括：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。因此B选项“因不动产灭失申请的注销登记”属于实地查看范围，故正确选项应为ABCD。但可能题目中B选项表述为“因不动产灭失申请的注销登记”，实际正确，因此本题正确选项为ABCD。）3.下列关于不动产单元的说法，正确的有（）。A.不动产单元是不动产登记的基本单位B.不动产单元编码具有唯一标识性C.同一宗土地上的多个房屋应合并为一个不动产单元D.不动产单元编码由县级人民政府统一编制答案：AB解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第5条规定，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，是不动产登记的基本单位。不动产单元编码具有唯一代码，由国务院国土资源主管部门统一规定编制规则，因此AB正确，CD错误（C中多个房屋若权属界线独立，应分属不同单元；D中编码规则由国家级部门制定）。4.申请人申请不动产登记时，应当提交的材料包括（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明D.法律、行政法规规定的其他材料答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第16条规定，申请人应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。因此ABCD均正确。5.下列情形中，可申请更正登记的有（）。A.登记机构因笔误将房屋面积登记为120㎡，实际为115㎡B.权利人发现配偶姓名在登记簿上遗漏C.利害关系人认为登记簿记载的权利主体错误D.抵押权已消灭但未办理注销登记答案：ABC解析：《民法典》第220条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。选项D属于注销登记范围，故正确答案为ABC。三、案例分析题（共2题，每题15分）案例一：2024年3月，张某与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，购买位于A市B区的住宅一套，合同约定2025年6月交房。张某按约定支付了首付款，并于2024年4月向B区不动产登记机构申请办理了预告登记。2025年2月，开发公司因资金链断裂，将该房屋以更高价格出售给李某，并为李某办理了转移登记。张某得知后，向登记机构提出异议，认为李某的转移登记无效。问题：1.张某的预告登记是否具有法律效力？依据是什么？2.开发公司与李某的转移登记是否有效？为什么？3.张某可通过哪些途径维护自身权益？答案详解：1.张某的预告登记具有法律效力。依据《民法典》第221条，当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。张某已依法申请预告登记，故其预告登记有效。2.开发公司与李某的转移登记无效。预告登记的核心效力是限制处分权，开发公司在预告登记有效期内（未超过90日）未经张某同意，将房屋再次出售并办理转移登记，违反了《民法典》第221条的规定，该处分行为不产生物权变动效力，因此李某的转移登记应被撤销。3.张某可通过以下途径维权：（1）向登记机构申请更正登记或异议登记，要求撤销李某的转移登记；（2）向法院提起诉讼，请求确认开发公司与李某的买卖合同无效，并要求开发公司继续履行原合同；（3）若开发公司构成根本违约，张某可主张解除合同并要求赔偿损失。案例二：王某（男）与李某（女）于2018年结婚，2020年共同出资购买了一套位于C市D区的房屋，登记在王某一人名下。2025年1月，王某因投资失败，未经李某同意，与赵某签订《房屋买卖合同》，将该房屋以市场价格出售给赵某，并向D区不动产登记机构申请转移登记。李某得知后，向登记机构提出异议，称该房屋为夫妻共同财产，王某无权单独处分。问题：1.登记机构在办理王某与赵某的转移登记时，是否需要审查房屋是否为夫妻共同财产？2.若登记机构未审查共有人情况并办理了转移登记，李某应如何救济？3.赵某是否构成善意取得？为什么？答案详解：1.登记机构需要审查房屋是否为夫妻共同财产。根据《不动产登记操作规范（试行）》，处分共有不动产申请登记的，应当由全体共有人共同申请。虽然房屋登记在王某一人名下，但婚姻关系存续期间购买的房屋原则上属于夫妻共同财产，登记机构需通过询问、查验婚姻状况证明等方式审查是否存在共有人。2.李某可通过以下途径救济：（1）向登记机构申请更正登记，提交婚姻证明、购房合同等材料证明房