2025年房地产经纪人之业务操作能力提升试卷B卷附答案

2025年房地产经纪人之业务操作能力提升试卷B卷附答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某客户首次购房，预算总价300万元，首付比例30%，贷款年限25年，利率4.3%，等额本息月供约为（）A.11,200元B.11,800元C.12,400元D.13,000元答案：B解析：贷款额210万元，月利率0.3583%，期数300，代入等额本息公式得月供≈11,800元。2.根据《民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，（）A.原租赁合同自动终止B.原租赁合同对新所有权人继续有效C.新所有权人可单方提高租金D.承租人须重新签订租赁合同答案：B解析：买卖不破租赁原则。3.某房源挂牌价520万元，业主净得价500万元，买方需承担全部税费，若契税税率3%，则买方实际支付总额为（）A.535.6万元B.536.0万元C.536.5万元D.537.1万元答案：C解析：520×1.03+登记费0.05≈536.5万元。4.在存量房交易资金监管中，下列资金必须全额监管的是（）A.定金B.首付款C.物业保证金D.装修补偿款答案：B解析：首付款必须进入监管账户。5.某小区近30天新增挂牌120套，成交40套，则该小区去化周期约为（）A.1.5个月B.2个月C.2.5个月D.3个月答案：D解析：去化周期=库存/月均成交=120/(40÷1)=3个月。6.房地产经纪服务合同生效要件不包括（）A.双方签字盖章B.经纪人签字C.房源核验码D.委托公证答案：D解析：委托公证非生效要件。7.某客户通过公积金贷款购房，最高可贷60万元，但账户余额仅2万元，按照“存贷挂钩”规则，其可贷额度为（）A.20万元B.30万元C.40万元D.60万元答案：A解析：余额×10+月缴存额×未来缴存月数，取低值，余额2万×10=20万元。8.下列属于《房地产经纪管理办法》明确禁止的行为是（）A.发布房源信息B.协助办理贷款C.吃差价D.提供看房服务答案：C解析：禁止吃差价。9.某房源建筑面积143㎡，套内面积115㎡，得房率约为（）A.75%B.78%C.80%D.82%答案：C解析：115÷143≈80%。10.客户使用“带押过户”模式购房，原贷款余额200万元，成交价500万元，首付款应不低于（）A.150万元B.200万元C.250万元D.300万元答案：C解析：首付款=成交价原贷款=500200=300万元，但银行要求首付比例≥30%，故最低250万元。11.某城市限购政策规定，非户籍居民需连续缴纳社保满60个月且已婚可购1套，则下列可购房的是（）A.单身且社保61个月B.已婚且社保59个月C.已婚且社保60个月D.离异且社保60个月答案：C解析：必须同时满足已婚+60个月。12.下列关于“容积率”表述正确的是（）A.地上建筑面积÷用地面积B.总建筑面积÷用地面积C.计容面积÷用地面积D.建筑密度×层数答案：C解析：容积率=计容面积÷用地面积。13.某房源挂牌价下调3次，分别为2%、2%、3%，累计降幅为（）A.6.74%B.6.88%C.7.00%D.7.22%答案：B解析：(10.98×0.98×0.97)≈6.88%。14.客户申请“组合贷”，商业贷款部分利率4.5%，公积金贷款部分利率3.1%，贷款总额200万元，其中公积金60万元，商业140万元，则加权平均利率为（）A.3.75%B.3.88%C.4.08%D.4.25%答案：C解析：(60×3.1%+140×4.5%)÷200=4.08%。15.某房源为继承所得，满五不唯一，原值80万元，现售价400万元，应缴个人所得税为（）A.0元B.32万元C.64万元D.80万元答案：B解析：(40080)×20%=64万元，但继承房可按全额1%核定，即4万元，题目未给核定选项，按差额计算选B。16.下列属于“红海战略”行为的是（）A.独家代理B.降低佣金C.社区精耕D.VR看房答案：B解析：低价竞争属红海。17.某门店月人均带看量12组，成交率8%，则人均月成交（）A.0.5套B.0.8套C.0.96套D.1.2套答案：C解析：12×8%=0.96套。18.客户购房用于落户，需满足“人均面积≥30㎡”，家庭3口，则建筑面积至少（）A.75㎡B.80㎡C.85㎡D.90㎡答案：D解析：30×3=90㎡。19.某新房项目采用“车位券”营销，购房送10万元车位券，实际成本7万元，则该促销在财报中应计入（）A.销售费用B.营业成本C.财务费用D.营业外支出答案：A解析：属销售费用。20.下列关于“贝壳分”描述正确的是（）A.仅考核业绩B.最高1000分C.包含信用分D.每月清零答案：C解析：贝壳分含信用、业绩、合作等维度。21.客户通过“绿色通道”办理省直公积金贷款，承诺放款时间最长（）A.3个工作日B.7个工作日C.15个工作日D.30个工作日答案：C解析：绿色通道15个工作日。22.某房源为法拍房，起拍价评估价七折，评估价500万元，保证金比例为（）A.5%B.10%C.15%D.20%答案：B解析：法拍保证金≥10%。23.客户使用“接力贷”，子女为共同借款人，子女年龄25岁，最长可贷年限为（）A.25年B.30年C.35年D.40年答案：B解析：商业贷款最长30年。24.某房源为“双拼房”，打通使用，下列说法正确的是（）A.可单独出售其中一套B.必须整体出售C.可拆分贷款D.契税按一套计答案：B解析：物理打通后需整体出售。25.客户购房用于学区，需满足“提前三年落户”，则最晚落户时间为（）A.入学当年3月31日B.入学前一年3月31日C.入学前三年任意时间D.入学前三年8月31日答案：B解析：多数城市要求前一年3月31日前。26.某房源为“限竞房”，取得不动产证满（）年可上市交易。A.2B.3C.4D.5答案：D解析：限竞房需满5年。27.客户通过“以旧换新”置换，旧房总价300万元，新房总价500万元，中介给予旧房佣金全免，新房佣金1.5%，则客户实际支付佣金（）A.0元B.3万元C.4.5万元D.7.5万元答案：C解析：500×1.5%=7.5万元，旧房全免，客户支付7.5万元，但部分城市补贴50%，题未说明，按全额选C。28.某房源为“一层带下跃”，下跃面积不计入产权证，交易时下跃部分（）A.可写入合同B.必须公证C.无法律保障D.可单独计价答案：C解析：无产权面积无法律保障。29.客户购房需做“高评高贷”，评估价高于成交价，银行发现后最严厉处罚为（）A.要求提前还款B.上浮利率C.收回贷款D.列入黑名单答案：C解析：银行可收回贷款。30.某门店采用“师徒制”，新人前3个月无责底薪4000元，师傅提取新人业绩的（）A.5%B.8%C.10%D.15%答案：C解析：行业惯例10%。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于“房屋安全鉴定”必须进行的场景有（）A.改变承重结构B.加装电梯C.火灾后修复D.房屋交易答案：A、C解析：改变承重、火灾后必须鉴定。32.客户购房提取公积金，可提取范围包括（）A.首付款B.契税C.物业维修基金D.装修款答案：A、B、C解析：装修不可提取。33.下列属于“存量房交易资金监管”参与方有（）A.买方B.卖方C.经纪机构D.公证处答案：A、B、C解析：公证处非必须。34.某房源为“满五唯一”，可免征的税种有（）A.增值税B.个人所得税C.契税D.土地增值税答案：A、B解析：满五唯一免增值税、个税。35.客户使用“公积金+商业”组合贷，需满足的条件有（）A.公积金连续缴存6个月B.商业贷款银行与公积金中心合作C.首套房首付≥30%D.公积金贷款≤余额×15答案：A、B、C解析：余额倍数各地不同。36.下列属于“房地产经纪业务风险”的有（）A.房源查封B.客户跳单C.政策突变D.系统宕机答案：A、B、C解析：系统宕机属技术风险，非业务风险。37.某房源为“共有产权”，交易注意事项包括（）A.需共有人全部到场B.需优先购买权人放弃C.可单方出售D.需公证委托书答案：A、B、D解析：不可单方出售。38.客户购房需贷款，银行拒贷原因可能包括（）A.征信连三累六B.收入负债比>50%C.房龄>30年D.首付来源为借贷答案：A、B、C、D解析：均属拒贷情形。39.下列属于“新建商品房预售资金监管”节点有（）A.结构封顶B.竣工验收C.初始登记D.交房答案：A、B、C解析：交房非监管节点。40.某门店采用“社区精耕”策略，具体做法包括（）A.建立业主群B.每月生日会C.免费打印D.电话陌拜答案：A、B、C解析：陌拜非精耕。三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.法拍房可正常贷款，首付比例与二手房相同。（）答案：×解析：法拍房首付比例通常≥30%，且需一次性付款后再按揭。42.“带押过户”模式下，原贷款银行可不同意过户。（）答案：√解析：需银行同意。43.继承房产再出售，个人所得税一律按差额20%征收。（）答案：×解析：可选择全额1%核定。44.客户购房后一年内出售，需缴纳增值税。（）答案：√解析：未满2年需缴5.3%增值税。45.经纪人可代收定金，但需24小时内转交业主。（）答案：√解析：行业规定24小时。46.共有产权房可出租，但需按比例上交政府租金收益。（）答案：√解析：各地政策一致。47.客户使用“接力贷”，子女年龄可放宽至70岁。（）答案：×解析：子女年龄+贷款年限≤70。48.车位可单独办理不动产权证。（）答案：√解析：独立车位可办证。49.经纪人发布房源信息必须取得房源核验码。（）答案：√解析：新规强制。50.“满五唯一”认定以家庭为单位，含未成年子女。（）答案：√解析：家庭含未成年子女。四、案例分析题（共40分）案例一（10分）客户李先生，已婚，家庭名下无房，社保连续缴纳62个月，欲购位于主城区一套建筑面积89㎡、总价400万元的二手房。业主王女士，家庭名下仅该套房，产权证登记日期2018年3月，原值200万元。双方通过中介A公司成交，约定买方承担全部税费，佣金各1.5%。问题：1.本次交易买方需缴纳哪些税费？金额各多少？2.卖方是否需缴纳税费？3.买方首付款最低多少？（商贷首套利率4.2%，评估价按成交价计）答案：1.契税：400×1.5%=6万元；登记费80元；抵押登记费80元；中介费400×1.5%=6万元；合计12.016万元。2.卖方：满五唯一，免增值税、个税，无税费。3.首套首付30%，400×30%=120万元。案例二（15分）客户张先生，45岁，月缴存公积金2000元，余额3万元，拟购买一套总价600万元的新房，开发商支持公积金贷款。张先生家庭名下无房，配偶无公积金。问题：1.张先生最高可贷公积金多少？2.若采用组合贷，公积金60万元，商业贷款多少？3.若张先生选择等额本息，贷款25年，公积金利率3.1%，商业利率4.3%，月供需多少？答案：1.余额3万×15=45万，月缴存2000×未来缴存月数（假设退休前15年）=2000×180=36万，取低值45万，但当地上限60万，故可贷60万。2.总价600万，首付30%即180万，贷款420万，公积金60万，商业360万。3.公积金月供：60万，25年，3.1%，月利率0.2583%，300期，月供≈2875元；商业3