2025年下半年济南写字楼和零售物业市场报告-戴德梁行

10,4347,24813,3739,64213,4166,614第三产业增长率5.1%4.9%5.6%4.9%5.2%4.3%4,0094,9914,1523,9193,19142,74943,91853,54542,93447,99043,4822024年末人口(百万)房地产开发投资增长率济南大连济南大连-6.6%-21.6%-21.6%-10.7%-10.7%2.2%-26.0%-26.0%注:人口为年末常住人口数据,其他数据为截至2025Q3累计值;中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算;天津社消总额为同比增速计算得来。来源:当地统计局2历下区商服用地历城区山东黄金集团产业发展有限公司商服用地市中区济南城发市中城市更新有限公司商服用地历城区济南市历城区全福河投资开发有限公司商服用地历城区山东浩宝房地产有限公司商服用地天桥区济南北城投资发展有限公司商服用地历城区济南市历城区全福河投资开发有限公司商服用地市中区济南中盛商业管理有限公司商服用地高新区中科(山东)新能源技术有限公司商服用地章丘区济南庆泰信息技术有限公司商服用地先行区济南上河产业发展服务集团有限公司商服用地先行区济南新征程建设发展有限公司商服用地章丘区济南安颐康养度假酒店有限公司商服用地章丘区济南景度投资开发有限公司商服用地来源:济南公共资源交易中心,戴德梁行研究部主要市场指标新增供应,净吸纳量和空置率20132014201520162017201820192020202120222023202420252013201420152016201720182019202020212022202320242025580,000480,000380,000280,000180,00080,000(20,000)注:此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标来源:戴德梁行研究部50%45%40%35%30%25%20%5%0%30.5%02,096,58180.08-13,35130.5%02,096,58180.08-13,351↓↓↑↓注:此表为单季指标8060402020152016201720182019202020212022202320242025020152016201720182019202020212022202320242025五大核心区域总存量市中心板块市中心板块82.5824.9%75.2423.5%西城板块47.2938.9%奥体CBD板块93.6934.5%59.0824.7%注:"平均租金"指基于建筑面积计算的写字楼租金未来供应(2026-2028)0AI2026市中心板块南城板块奥体CBD板块高新板块西城板块租赁成交主要租赁交易银丰财富广场奥体CBD板块某律所中海广场南城板块某建筑公司绿地齐鲁之门西城板块某健康产业公司国际财富中心市中心板块某教培山东商会大厦市中心板块某零售公司国际财富中心市中心板块某通信科技公司注:以成交面积计市场总结概况•2025年下半年,济南写字楼市场无新增供应,全市甲级写字楼存量保持在•市场表现依旧谨慎,供需矛盾持续,租金下行压力不减,全市平均租金较上半年下降6.9%至每月每平方米80.08元,整体市场空置率提升0.7个百分点至30.5%。业主在新租及续租谈判中展现出更高灵活性,愿意调整租金及相关条款以稳定或吸引优质租户。随着甲级与乙级写字楼之间的租金价差逐渐缩小,更多企业选择搬迁入甲级楼宇以实现性价比更高的升级要集中在奥体CBD及高新片区,包括绿地山东国际金融中心“山”、中信泰富济“”。,,率水平将持续承压。驱动"迈向cc制度驱动"新阶段作为山东省首部城市更新地方性法规,将推动济南写字楼市场从增量扩张转向存量提质,通过存量盘活功能转换品质提升三大路径,推动市场形成更加健康、可持续的发展格局。主要市场指标新增供应,净吸纳量和空置率900,00018%700,000600,000500,000400,0008%300,0006%200,0004%2%4%2%0%(100,000)注:此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标,租金为首层平均租金573,1009.13%4,445,100468507,224573,1009.13%4,445,100468507,224↑↑↓↑↑注:此表为单季指标租金水平租金水平1,00090080058055058055050042050042042040029080290802000八大核心商圈总存量西客站商圈西客站商圈65.580-29014.5%32.5100-4204.0%21150-5006.4%二环南路商圈29.1120-4006.7%52.2300-90012.5%33.8140-4205.5%奥体CBD商圈43.5120-5504.6%54.0100-50012.2%100-40010.2%注:"平均租金"指基于使用面积的首层平均租金(元/平未来供应(2026-2028)02026n西客站商圈和谐广场商圈大观园商圈二环南路商圈泉城路商圈洪楼商圈奥体CBD商圈高新商圈e其他未来供应和租赁成交主要新店开幕·绿地国金天地魏斯理汉堡餐饮恒隆广场泉城路餐饮餐饮餐饮济南万象城高端零售济南万象城何方珠宝时尚零售餐饮济南万象城·餐饮VivienneWestwood济南万象城运动零售·餐饮平方米0201620172018泉城路商圈u大观园商圈奥体CBD商圈西客站商圈u和谐广场商圈