物业小区消防安全管理制度汇编

物业小区消防安全管理制度汇编第一章总则1.1为切实保障本小区业主、住户及物业从业人员的生命财产安全，预防火灾和减少火灾危害，依据《中华人民共和国消防法》《高层民用建筑消防安全管理规定》《住宅物业消防安全管理》等法律法规，结合本小区建筑特点、业态分布、人口密度及历史火情数据，制定本制度汇编。1.2本制度汇编适用于本小区红线范围内所有住宅楼、配套商业、地下车库、人防工程、架空层、屋顶平台、设备机房、垃圾房、电动自行车集中停放充电场所、幼儿园、社区活动中心等一切物业公共区域及具有产权归属的专有部位。1.3消防安全管理坚持“预防为主、防消结合、全员参与、科技赋能”的方针，实行“统一领导、分级负责、专业管理、属地落实”的原则，构建“业主自治、物业履责、专业指导、行政监督”四位一体的长效机制。1.4任何单位和个人在本小区内进行施工、装修、电气焊、临时用电、明火作业、储存易燃易爆危险品、变更建筑防火分区、改造消防设施、停用消防系统、举办大型群众性活动等，必须履行审批、备案、监护、验收程序，违者按本制度高限处罚并承担全部法律后果。第二章组织机构与职责2.1消防安全责任人由物业服务企业法定代表人担任，全面负责小区消防安全工作，每季度向业主委员会、社区居委会、辖区消防救援站提交履职报告，报告内容包括但不限于：消防设施完好率、隐患整改率、培训演练覆盖率、微型消防站拉动时间、火警误报率、电动自行车入楼发生率、消防经费使用明细。2.2消防安全管理人由物业项目经理担任，负责日常防火巡查、检查、宣传、培训、演练、隐患整改、档案管理、与外部救援力量联勤联动；须持有《消防设施操作员》中级以上职业资格证书，每日登录“消防控制室值班管理系统”打卡，确保24小时双人持证上岗。2.3专职（兼职）消防管理员每栋楼设置1名“楼长”兼消防管理员，由物业客服主管或秩序领班兼任，负责该楼栋疏散通道、常闭式防火门、室内消火栓、灭火器、应急照明、线缆竖井、屋顶试验消火栓的日常巡检，每周三、周六晚20:00-22:00进行“扫楼”行动，使用“物业消防巡检APP”扫码上传数据，发现堵塞、锁闭、损坏、缺压、过期等问题，30分钟内完成现场整改或启动报修流程。2.4微型消防站站点设在小区中央控制室旁，建筑面积不小于60㎡，按“3分钟到场、5分钟处置”标准配备6名队员、1辆电动消防摩托车、2套液压破拆工具组、4具正压式空气呼吸器、300米消防水带、1台机动泵、2具热成像仪、1架照明无人机；实行“三班两运转”，每班2人值守、2人巡逻；每月最后一个周五晚22:00开展无预案拉动，考核“着战斗服—驾驶消防车—连接消火栓—出水打靶”全套动作，超时30秒即视为不合格，连续两次不合格调离岗位。2.5业主、住户、使用人对专有部位消防安全负主体责任，对公共区域消防安全负共同责任；装修前须与物业签订《装修消防安全协议》，缴纳装修消防保证金（住宅3000元/户、商铺10000元/户），装修完毕经物业、第三方消防技术服务机构联合验收合格后方可退还；严禁在户内储存超过0.5公斤油漆、松香水、汽油、酒精等易燃易爆危险品；严禁私拉乱接电线、飞线充电、拆除烟感、封堵户内喷淋头；违反者物业可强制停工、限制装修人员及材料进入，并报消防救援机构行政处罚。第三章消防设施、器材管理3.1火灾自动报警系统控制室值班人员每日7:00、19:00两次打印火警、故障、屏蔽、反馈、监管信息清单，24小时内完成故障点位核查、修复、复测；每月对10%的探测器进行加烟测试，全年覆盖100%；每季度对主备电源切换、备用电池放电进行实测，电池端电压低于21V立即整组更换；每半年聘请具备资质的消防设施维护保养检测机构进行一次全面检测，出具合格报告并上传“社会消防技术服务信息系统”。3.2自动喷水灭火系统湿式报警阀组每月试水一次，压力开关、水力警铃动作时间不大于15秒；末端试水装置每月测试一次，静压0.08-0.12MPa、动压0.05-0.08MPa为合格；喷淋泵每月手动启动一次、每季度自动联动一次，运行时间不少于5分钟，记录电流、电压、轴承温升、管网压力；屋顶水箱、消防水池每季度清洗一次，清洗前关闭进水阀、打开排污阀、拍照留档，清洗后由第三方取水样检测，菌落总数≤100CFU/mL为合格。3.3室内、外消火栓系统每月对全部屋顶试验消火栓进行射水试验，水枪充实水柱不小于13米；每月对地下室消火栓进行放水试验，检查减压稳压阀后压力是否超限；每季度对消防水泵接合器进行供水加压试验，检查止回阀是否渗漏；冬季气温低于4℃时，对屋顶水箱、室外管网、消防炮采取电伴热+保温棉双重防护，夜间安排专人每2小时测温一次，低于2℃立即启动加热。3.4防排烟系统每季度对全部送风、排烟风机进行远程手动、自动启动测试，风速仪实测风速：走道≥0.5m/s、楼梯间≥0.3m/s、前室≥0.7m/s；每年对排烟防火阀、送风防火阀进行100%手动关闭试验，阀体关闭后反馈信号应在3秒内传至消防主机；每半年对风管内壁进行机器人清洗，清洗后积尘量≤1g/㎡为合格，清洗全程录像存档不少于3年。3.5应急照明和疏散指示系统每月对全部楼层进行断电测试，照度计实测：走道≥1.0lx、楼梯间≥5.0lx、地下室≥3.0lx；每季度对蓄电池进行充放电测试，应急时间不小于90分钟；每年对疏散指示标志进行100%外观、亮度、方向核查，损坏率大于1%时整批更换为新款LED高亮低耗型。3.6灭火器高层住宅每层设置2具4公斤ABC干粉灭火器+1具2公斤水基型灭火器，复式住宅每层增加1具；地下车库每50㎡设置1具5公斤ABC干粉灭火器；商铺按75㎡/具标准配置；每月15日进行压力、铅封、喷管、筒体、年检标签检查，并扫码录入“灭火器云管家”；每两年由具备GA95资质的机构进行维修换粉，报废年限达到10年的一律强制报废，现场切割筒体防止回流。3.7电动自行车集中停放充电场所独立防火分区，耐火极限≥2.0h，设置自动喷淋（快速响应喷头）、机械排烟、视频监控、人脸识别门禁、自动断电充电桩；充电桩具备“过流、过压、欠压、短路、漏电、充满自停”六重保护，功率限定单路不大于300W；充电插座数量按户数30%配置，分早高峰、晚高峰、夜间低谷三段计价，鼓励夜间23:00-07:00低价充电；巡查人员每2小时巡逻一次，携带热成像仪扫描电池温度，超过55℃立即断电并转移车辆。第四章防火巡查、检查与隐患整改4.1每日防火巡查由秩序部白班、夜班各安排1名领班带队，对消防车道、登高操作面、疏散走道、安全出口、常闭防火门、电缆井、管道井、地下车库、商铺后厨、电动自行车棚、屋顶平台、垃圾房等开展巡查，使用“智慧消防巡检终端”扫码签到，拍照上传；巡查频次：白天10:00-12:00、夜间22:00-24:00；对发现的常闭防火门敞开、灭火器箱上锁、应急灯不亮、烟感防尘罩未摘、电动车入楼、飞线充电等动态隐患，现场整改不过夜，无法现场整改的30分钟内通过“钉钉消防群”推送责任人，2小时内到场处理。4.2每月防火检查由项目经理组织工程、秩序、环境、客服四部门负责人成立联合检查组，依据《高层民用建筑消防安全检查表》108项条款进行对标检查，重点核查：消防控制室值班记录、末端试水压力、消防电梯排水井、消防电话通话质量、防火卷帘手动拉链、柴油发电机房储油量、厨房自动灭火装置药剂有效期、商铺动火作业票；检查完毕召开现场会，出具《火灾隐患整改通知书》，明确责任人、资金、措施、时限，实行“红黄牌”制度：轻微隐患3日内整改，一般隐患7日内整改，重大隐患立即停用危险部位并上报消防救援机构。4.3重大火灾隐患判定与督办符合《重大火灾隐患判定方法》GA653任一要素的，如火灾自动报警系统瘫痪、自动喷水灭火系统无水、疏散通道被实体墙封堵、消防电梯无法运行、防排烟系统失效等，由物业总经理在24小时内召集业主委员会主任、社区书记、街道应急办、辖区消防救援站召开“四方会诊”，制定“一患一策”，落实临时人防、技防、物防措施：增设应急广播、加装独立烟感、安排24小时专人值守、设置警戒线、配置灭火器、调派微型消防站驻点巡逻；整改资金单项超过5万元的，启动住宅专项维修资金绿色通道，由街道应急办出具函件，3日内完成业主签字、预算审核、施工招标、进场施工。4.4隐患整改闭环所有隐患实行“发现—登记—评估—整改—复查—销号”六步闭环管理，使用“隐患二维码”跟踪，整改前后照片对比，整改责任人、复查人电子签名；对逾期未整改的，物业按《临时管理规约》约定，对住宅户处500-2000元违约金、对商户处2000-10000元违约金，并同步报告消防救援机构、市场监督管理局、城市管理局实施联合惩戒：限制装修备案、限制广告审批、列入经营异常名录、媒体曝光。第五章消防宣传、教育与培训5.1常态化宣传小区主入口LED屏每日滚动播放消防提示不少于50次；电梯轿厢32部电梯全部安装物联网屏，每天8:00-9:00、18:00-19:00黄金时段播放30秒消防短视频；每季度更换一次主题：春防踏青防火、夏防电动车自燃、秋防厨房油锅、冬防取暖电器；地下车库出入口设置语音提醒桩，车辆经过自动感应播报“请勿占用消防车道”。5.2入户宣传对小区80岁以上独居老人、残疾人、留守儿童建立“红色关爱”台账，每月15日物业客服、社区网格员、消防志愿者“三人小组”上门帮助检查厨房燃气、更换老旧插线板、安装独立烟感、赠送灭火器、教授逃生面罩佩戴；对群租房、民宿、托管机构每月进行一次集中约谈，签订《消防安全承诺书》，在户内张贴《群租房九条铁规》。5.3教育培训新员工入职3日内完成“三级”消防安全教育：公司级（法律法规、案例警示）、项目级（小区风险、应急预案）、班组级（器材操作、岗位责任），培训时长不少于8学时，考核合格方可上岗；每年“119消防宣传月”组织全员再教育，邀请消防救援站警官授课，现场考核灭火器“灭真火”、消火栓“出真水”，考核成绩与年终绩效挂钩，不合格者待岗培训。5.4演练每季度组织一次综合性消防演练，设置“报警—疏散—灭火—搜救—排烟—总结”六大环节；演练前48小时公告，避免恐慌；演练时启用烟雾弹、消防电梯归首、应急广播切层、喷淋末端放水、微型消防站实战出水；演练后召开评估会，对疏散时间、集合人数、伤员救助、联动效率进行量化评分，写入《演练评估报告》，对暴露问题10日内整改完毕；每年与消防救援站联合开展一次“高层垂直疏散”演练，使用云梯车、高层供水、担架垂直吊运，提升专业协同能力。第六章动火、用电、用气、用油管理6.1动火审批凡在小区内进行焊接、切割、喷灯、烘烤、砂轮打磨等可能产生火焰、火花、炽热表面的作业，一律实行“三级审批、四级监护”：作业单位申请—物业工程审核—项目经理批准—消防救援站备案；动火前清理周边10米范围内可燃物，配置2具4公斤灭火器、1具灭火毯、1桶消防沙，设置0.5㎡接火盆，配备看火员1人、巡查员1人，全程使用“动火作业记录仪”录像，录像保存30天；风力≥4级、相对湿度≤30%、节假日及夜间22:00-06:00禁止动火。6.2用电管理小区配电房实行24小时值班，每2小时记录电流、电压、温升、无功补偿；对商铺、充电桩、电梯、水泵、中央空调、景观照明分路设置独立计量、独立保护、独立灭弧装置；每月使用红外热像仪对配电箱、电缆接头、插接母线进行测温，发现超过70℃立即停运检修；严禁住户使用“三无”插线板、超过1000W大功率电热器具；对群租房、民宿安装智慧用电监测模块，实时监测剩余电流、温度、功率，报警阈值：剩余电流≥30mA、温度≥70℃、功率≥3000W，报警后平台自动推送至物业、业主、社区、消防“四方”。6.3用气管理小区采用管道天然气，调压箱设置在专用通风隔间，隔间内安装防爆风机、燃气探测器、自动切断阀；物业每季度对住宅厨房、商铺厨房进行燃气测漏，使用激光甲烷检测仪，泄漏值≥10ppm即判定为漏气，立即关闭表前阀、开窗通风、撤人断电、报燃气公司抢修；住户安装燃气自闭阀、金属波纹管、带熄火保护灶具“三件套”，物业每年免费更换一次金属波纹管（长度不超过2米）；严禁在地下车库、管道井、阳台、卧室储存、使用液化石油气钢瓶。6.4用油管理柴油发电机房储油量不超过1吨（约1100升），油箱间设3h防火隔墙、甲级防火门、挡油槛、集油沟、事故排风、自动喷淋；每月对油质进行检测，水分含量≤200mg/kg、机械杂质≤0.01%；每季度对供油管路过滤器进行清洗，清洗时使用防爆工具、防爆灯、防爆开关；严禁使用塑料桶、铁质漏斗直接加注燃油，必须使用防静电金属管、静电夹接地，接地电阻≤10Ω。第七章灭火和应急疏散预案7.1预案体系建立“1+8+N”预案体系：1个总预案、8个分预案（住宅楼、商业、地下车库、幼儿园、电动自行车棚、柴油发电机房、变配电房、垃圾房）、N个现场处置方案（电梯困人、燃气泄漏、屋顶设备火灾、商铺油锅火灾、电动车电池爆炸、疫情防控封闭期间火灾）。7.2应急指挥设立“小区消防救援站前方指挥部”，由物业总经理任总指挥，8个功能组：灭火行动组、通讯联络组、疏散引导组、安全防护组、医疗救护组、后勤保障组、设备保障组、舆情管控组；指挥部配置1套便携式指挥终端、1架热成像无人机、1套单兵图传、1台800兆对讲基站，实现与辖区消防救援站“图、文、声、像”同步传输。7.3应急疏散疏散遵循“着火层—着火上层—着火下层—顶层—底层”顺序，优先使用防烟楼梯间，严禁使用电梯；每栋楼设置2条疏散路径，路径上设置蓄光型指示带、声光报警器、应急广播；对行动不便老人设置“一对一”帮扶人，预先登记、发放反光腕带、配备逃生面罩、折叠担架；地下车库设置“横向+纵向”双通道，横向通道每50米设置应急照明+指示标志，纵向通道利用汽车坡道、楼梯间、采光井，确保双向疏散；每年对疏散预案进行VR虚拟演练，住户通过扫描二维码在家中佩戴VR眼镜参与，提升记忆深度。7.4通讯联络建立“四级”通讯网：一级消防控制室“119”直拨电话、二级物业指挥中心800兆无线、三级楼长、秩序、工程、客服对讲机、四级业主微信群；任何一级中断，立即启动备用通讯：卫星电话、短信群发、社区大喇叭、无人机高空喊话；对孤寡老人、残疾人、孕妇、婴幼儿家庭配置“一键报警”按钮，按钮信号直连消防控制室、社区警务室、辖区消防救援站。7.5医疗救护小区南门设置“红十字救护站”，配备2名持红十字救护员证的客服人员、1台AED、2副折叠担架、1个急救箱、1套颈托、1套止血包扎包；每季度邀请市急救中心医生对物业员工进行心肺复苏、海姆立克、烧伤包扎培训，考核通过率100%；演练中设置“模拟伤员”化妆、假血、骨折固定，提升真实感。第八章消防档案与信息化管理8.1纸质档案设置专用消防档案室，配备密码锁、防火门、自动灭火装置、温湿度计、防虫防霉袋；档案包括：基本概况、竣工图纸、消防设施产品合格证、消防设施检测报告、值班记录、巡查记录、培训演练记录、火灾隐患整改记录、动火审批票、事故处理记录；保存期限：永久保存建筑竣工图、10年保存检测维保记录、3年保存值班巡查记录。8.2电子档案使用“智慧消防云平台”，所有纸质档案同步扫描上传，设置水印、防篡改、防下载；平台设置“一键导出”功能，消防救援机构检查时可在3分钟内提供完整电子档案；平台与市“城市消防大数据中心”对接，实时推送火警、故障、水压、液位、用电、用气、视频监控、巡查打卡数据，实现“一图览全态、一网管全程”。8.3数据分析每月自动生成《消防安全月报》，内容包括：火警误报率、故障修复率、隐患整改率、培训覆盖率、演练评估得分、微型消防站拉动时间、电动自行车入楼率、消防车道占用率；对连续3个月指标恶化区域，启动“红色预警”，由物业总经理约谈责任部门，必要时调整人员、增加投入、更换维保单位。第九章消防经费与保险9.1经费来源物业费中明确单列“消防安全专项”不低于2%，用于消防设施维保、灭火器换药、培训演练、宣传制作、微型消防站运