物业服务无企业财务制度

PAGE物业服务无企业财务制度一、总则（一）目的为了规范本物业服务企业的财务行为，加强财务管理和经济核算，适应社会主义市场经济发展的需要，依据《中华人民共和国会计法》、《企业财务通则》以及国家其他有关法律、法规，结合本企业的实际情况，制定本制度。（二）适用范围本制度适用于本物业服务企业及其所属各部门、各项目管理处。（三）基本原则1.本企业财务管理的基本原则是：建立健全内部财务管理制度，做好财务管理基础工作，如实反映企业财务状况，依法计算和缴纳国家税收，保证投资者权益不受侵犯。2.财务管理的基本任务和方法是：做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。二、财务机构与会计人员（一）财务机构设置1.本企业设置独立的财务部门，负责企业的财务管理和会计核算工作。2.财务部门配备财务负责人一名，全面负责财务部门的管理工作，并对企业财务工作的合法性、真实性、准确性和完整性负责。3.根据企业实际业务需要，财务部门设置会计、出纳等岗位，明确各岗位的职责和权限，确保财务工作的顺利开展。（二）会计人员职责1.会计人员应当按照国家有关法律、法规和财务制度的规定，认真履行会计核算和监督职责，及时、准确地记录和反映企业的财务收支情况。2.负责编制和审核会计凭证、登记账簿、编制财务报表等工作，确保财务信息的真实、完整和准确。3.定期对企业的财务状况进行分析，为企业管理层提供决策依据，并协助管理层做好财务预算、成本控制等工作。4.严格遵守财务保密制度，妥善保管会计凭证、账簿、报表等财务资料，防止财务信息泄露。（三）会计人员职业道德1.会计人员应当遵守职业道德，诚实守信，客观公正，保守秘密，廉洁奉公。2.严禁会计人员利用职务之便，贪污受贿、挪用公款、私设小金库等违法违纪行为。三、会计核算（一）会计核算原则1.本企业会计核算应当以权责发生制为基础，采用借贷记账法进行核算。2.会计核算应当遵循真实性、准确性、完整性和及时性的原则，如实反映企业的财务状况和经营成果。3.会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务报表。会计期间分为年度、季度和月度，年度、季度和月度均按公历起讫日期确定。（二）会计凭证1.会计凭证是记录经济业务、明确经济责任、作为记账依据的书面证明。会计凭证包括原始凭证和记账凭证。2.原始凭证是经济业务发生时取得或填制的，用以证明经济业务的发生或完成情况，并作为记账原始依据的书面证明。原始凭证必须具备以下内容：凭证的名称、填制凭证的日期、填制凭证单位名称或者填制人姓名、经办人员的签名或者盖章、接受凭证单位名称、经济业务内容、数量、单价和金额。3.记账凭证是根据审核无误的原始凭证编制的，用以确定会计分录，作为记账依据的书面证明。记账凭证必须具备以下内容：填制凭证的日期、凭证编号、经济业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数、填制凭证人员、稽核人员、记账人员、会计机构负责人、会计主管人员签名或者盖章。收款和付款记账凭证还应当由出纳人员签名或者盖章。（三）会计账簿1.会计账簿是由一定格式、相互联系的账页所组成，用来序时、分类地全面记录和反映一个企业经济业务事项的会计簿籍。会计账簿包括总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿。2.总账是根据总分类科目开设的账户，用来分类登记全部经济业务，提供总括核算资料的分类账簿。3.明细账是根据明细分类科目开设的账户，用来分类登记某一类经济业务，提供明细核算资料的分类账簿。4.日记账是按照经济业务发生的时间先后顺序，逐日逐笔进行登记的账簿。日记账分为现金日记账和银行存款日记账。5.其他辅助性账簿是指除总账、明细账、日记账以外的，用于记录和反映企业某一类经济业务或某一方面经济活动的账簿，如固定资产卡片、低值易耗品台账等。（四）财务报表1.财务报表是企业对外提供的反映企业某一特定日期财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量的书面文件。财务报表包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及附注。2.资产负债表是反映企业在某一特定日期财务状况的报表，它表明企业在某一特定日期所拥有或控制的经济资源、所承担的现时义务和所有者对净资产的要求权。3.利润表是反映企业在一定会计期间经营成果的报表，它表明企业运用所拥有的资产的获利能力。4.现金流量表是反映企业在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表，它表明企业获取现金及现金等价物的能力。5.所有者权益变动表是反映构成所有者权益的各组成部分当期的增减变动情况的报表。6.附注是对在资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表等报表中列示项目的文字描述或明细资料，以及对未能在这些报表中列示项目的说明等。四、收入管理（一）收入范围1.本企业的收入主要包括物业管理费收入、物业经营收入、特约服务收入等。2.物业管理费收入是指企业按照物业服务合同约定，向业主或使用人收取的物业管理费用。3.物业经营收入是指企业利用业主共有部分从事经营活动取得的收入，如房屋出租收入、停车场收入等。4.特约服务收入是指企业为业主或使用人提供特约服务取得的收入，如家政服务收入、维修服务收入等。（二）收入确认原则1.物业管理费收入应当在满足以下条件时予以确认：物业服务合同已经签订，且合同约定的服务期限已经开始；企业已经按照合同约定提供了物业服务；与收入相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够可靠地计量。2.物业经营收入应当在满足以下条件时予以确认：经营项目已经开始运营，且相关的经营活动已经发生；与经营收入相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够可靠地计量。3.特约服务收入应当在满足以下条件时予以确认：特约服务已经完成，且服务质量符合合同约定；与特约服务收入相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够可靠地计量。（三）收入核算与管理1.企业应当按照国家有关规定和财务制度的要求，对各项收入进行明细核算，确保收入的准确记录和反映。2.企业应当建立健全收入管理制度，加强对收入的收取、核对和管理工作，确保收入的及时足额收取。3.企业应当定期对收入情况进行分析，及时发现和解决收入管理中存在的问题，提高收入管理水平。五、成本费用管理（一）成本费用范围1.本企业的成本费用主要包括人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧费用等。2.人员费用是指企业为员工支付的工资、奖金、福利、社会保险等费用。3.物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用是指企业为维护物业共用部位和共用设施设备的正常运行而发生的费用，如维修保养费用、水电费等。4.绿化养护费用是指企业为保持物业区域内绿化景观的美观和整洁而发生的费用，如浇水、施肥、修剪等费用。5.清洁卫生费用是指企业为保持物业区域内环境卫生而发生的费用，如清扫、消毒、垃圾清运等费用。6.秩序维护费用是指企业为维护物业区域内的公共秩序而发生的费用，如保安人员工资、巡逻费用等。7.办公费用是指企业为开展日常办公活动而发生的费用，如办公用品、水电费、通讯费等。8.固定资产折旧费用是指企业按照规定对固定资产计提的折旧费用。（二）成本费用核算原则1.本企业成本费用核算应当以权责发生制为基础，按照实际发生额进行核算。2.成本费用核算应当遵循配比原则，将成本费用与相应的收入进行配比，以正确计算企业的经营成果。3.成本费用核算应当遵循划分收益性支出与资本性支出原则，凡支出的效益仅及于本年度（或一个营业周期）的，应当作为收益性支出；凡支出的效益及于几个会计年度（或几个营业周期）的，应当作为资本性支出。（三）成本费用控制与管理1.企业应当建立健全成本费用管理制度，加强对成本费用的预算、控制、核算和分析工作，确保成本费用的合理支出。2.企业应当根据年度经营计划和财务预算，制定成本费用控制目标，并将目标分解到各部门、各项目管理处，明确各部门、各项目管理处的成本费用控制责任。3.企业应当加强对成本费用支出的审核和监督，严格控制各项费用的支出，杜绝不合理的开支。4.企业应当定期对成本费用情况进行分析，及时发现和解决成本费用管理中存在的问题，采取有效措施降低成本费用，提高企业的经济效益。六、利润及利润分配管理（一）利润计算1.本企业的利润包括营业利润、利润总额和净利润。2.营业利润是指企业营业收入减去营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用后的余额。3.利润总额是指营业利润加上营业外收入，减去营业外支出后的余额。4.净利润是指利润总额减去所得税费用后的余额。（二）利润分配原则1.本企业利润分配应当遵循国家有关法律、法规和财务制度的规定，兼顾投资者、企业和员工的利益。2.利润分配应当按照规定的顺序进行，先弥补以前年度亏损，再提取法定盈余公积，然后向投资者分配利润。（三）利润分配管理1.企业应当按照规定的顺序进行利润分配，确保利润分配的合法性和合理性。2.企业应当加强对利润分配的管理，及时足额地向投资者分配利润，并按照规定提取法定盈余公积。3.企业应当定期对利润分配情况进行分析，及时发现和解决利润分配中存在的问题，维护投资者的合法权益。七、财务预算管理（一）预算编制原则1.本企业财务预算编制应当遵循“以收定支、收支平衡、略有结余”的原则，确保预算的科学性和合理性。2.财务预算编制应当结合企业的战略规划和年度经营计划，充分考虑企业的实际情况和市场变化，合理安排各项收支。3.财务预算编制应当坚持全员参与、上下结合、分级编制、逐级汇总的原则，确保预算的准确性和可操作性。（二）预算编制方法1.本企业财务预算编制采用零基预算和滚动预算相结合的方法。2.零基预算是指在编制预算时，不考虑以往会计期间所发生的费用项目或费用数额，而是以所有的预算支出为零作为出发点，一切从实际需要与可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内容及其开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编制费用预算的一种方法。3.滚动预算是指在编制预算时，将预算期与会计年度脱离开，随着预算的执行不断延伸补充预算，逐期向后滚动，使预算期始终保持为一个固定期间的一种预算编制方法。（三）预算执行与控制1.企业应当加强对财务预算执行情况的监控和分析，及时发现和解决预算执行中存在的问题，确保预算的顺利执行。2.企业应当建立健全预算执行考核制度，对各部门、各项目管理处的预算执行情况进行考核，将考核结果与绩效挂钩，激励各部门、各项目管理处积极完成预算任务。3.企业应当根据预算执行情况，及时调整预算指标，确保预算的科学性和合理性。八、财务风险管理（一）风险识别与评估1.本企业应当建立健全财务风险识别与评估机制，定期对企业面临的财务风险进行识别和评估。2.财务风险识别是指对企业面临的各种财务风险进行识别和判断，确定风险的类型和性质。3.财务风险评估是指对识别出的财务风险进行分析和评价，确定风险的大小和影响程度。（二）风险应对措施1.针对不同类型的财务风险，企业应当采取相应的风险应对措施，如风险规避、风险降低、风险转移、风险承受等。2.风险规避是指企业通过放弃或拒绝与风险相关的活动，以避免承担风险损失的一种风险应对措施。3.风险降低是指企业通过采取一定的措施，降低风险发生的可能性或减轻风险损失的程度的一种风险应对措施。4.风险转移是指企业通过合同或协议等方式，将风险转移给其他单位或个人的一种风险应对措施。5.风险承受是指企业对风险采取接受的态度，不采取任何措施进行防范或控制的一种风险应对措施。（三）风险监控与预警1.企业应当建立健全财务风险监控与预警机制，对财务风险进行实时监控和预警。2.财务风险监控是指对企业财务风险的发生情况进行实时监控，及时发现风险变化情况。3.财务风险预警是指当企业财务风险达到一定程度时，及时发出预警信号，提醒企业采取相应的风险应对措施。九、财务内部控制（一）内部控制目标1.本企业财务内部控制的目标是：保证企业财务活动合法合规、资产安全完整、财务信息真实准确、提高经营效率和效果、促进企业实现发展战略。（二）内部控制原则1.本企业财务内部控制应当遵循全面性、重要性、制衡性、适应性和成本效益原则。2.全面性原则是指内部控制应当贯穿决策、执行和监督全过程，覆盖企业及其所属单位的各种业务和事项。3.重要性原则是指内部控制应当在全面控制的基础上，关注重要业务事项和高风险领域。4.制衡性原则是指内部控制应当在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率。5.适应性原则是指内部控制应当与企业经营规模、业务范围、竞争状况和风险水平等相适应，并随着情况的变化及时加以调整。6.成本效益原则是指内部控制应当权衡实施成本与预期效益，以适当的成本实现有效控制。（三）内部控制措施1.本企业应当建立健