房地产项目财务制度

PAGE房地产项目财务制度一、总则（一）目的本财务制度旨在规范房地产项目的财务管理，确保项目资金的合理使用、安全运作，提高资金使用效益，保障项目的顺利实施，实现项目的财务目标，并为公司整体财务管理提供有力支持。（二）适用范围本制度适用于公司所有房地产项目，包括项目的筹备、开发建设、销售及交付等全过程的财务管理活动。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规和相关财务制度，确保财务管理活动合法合规。2.真实性原则：财务信息真实、准确、完整，如实反映项目的财务状况和经营成果。3.完整性原则：涵盖项目财务管理的各个环节，包括资金筹集、成本控制、收入核算、利润分配等，确保财务管理体系的完整性。4.及时性原则：及时记录、核算和报告财务信息，为项目决策提供及时有效的依据。5.效益性原则：合理配置资源，优化资金使用，提高项目的经济效益和社会效益。二、财务机构与人员（一）财务机构设置1.设立专门的房地产项目财务部门，负责项目的财务管理工作。财务部门应根据项目规模和管理要求，合理设置岗位，明确各岗位的职责和权限。2.财务部门应与项目其他部门密切配合，建立有效的沟通机制，确保财务管理工作与项目整体运作协调一致。（二）人员配备与职责1.财务负责人全面负责项目财务工作的组织、领导和管理，制定财务工作计划和目标，并组织实施。参与项目重大决策，提供财务专业意见，为项目决策提供支持。负责财务团队的建设和管理，提高团队整体素质和业务能力。监督财务制度的执行情况，确保财务工作的规范运作。2.会计人员负责项目日常会计核算工作，包括账务处理、凭证编制、报表生成等，确保财务信息的准确及时。严格执行财务制度，审核各项费用支出，确保费用支出的合理性和合规性。负责财务档案的整理、归档和保管工作，保证财务档案的完整性和安全性。3.出纳人员负责项目资金的收付、保管和结算工作，确保资金的安全和正常流转。严格执行现金管理制度和银行结算制度，及时登记现金日记账和银行存款日记账。定期盘点库存现金，核对银行存款余额，保证账实相符。三、资金筹集与管理（一）资金筹集渠道1.自有资金：公司投入项目的自有资金，是项目资金的重要组成部分。2.银行贷款：根据项目开发进度和资金需求，合理申请银行贷款，确保项目资金的充足供应。3.预售收入：在项目取得预售许可证后，通过预售房屋获取预售收入，用于项目后续开发建设。（二）资金筹集管理1.制定资金筹集计划：根据项目开发进度和资金需求预测，制定详细的资金筹集计划，明确各阶段的资金筹集规模、渠道和时间安排。2.优化资金结构：合理安排自有资金、银行贷款和预售收入的比例，优化资金结构，降低资金成本和财务风险。3.严格贷款管理：按照银行贷款要求，提供真实、准确、完整的贷款资料，办理贷款手续。加强贷款资金的使用管理，确保专款专用，按时偿还贷款本息。4.预售资金监管：建立预售资金监管制度，确保预售资金用于项目建设，保障购房人的合法权益。预售资金应存入监管账户，按照工程进度和相关规定进行拨付使用。四、成本费用管理（一）成本费用分类1.土地成本：包括土地出让金、土地契税、拆迁补偿费等。2.前期工程费：如项目规划设计费、可行性研究费、地质勘察费等。3.建筑安装工程费：涵盖房屋建筑工程、安装工程等相关费用。4.基础设施费：包括供水、供电、供气、道路、绿化等基础设施建设费用。5.公共配套设施费：如幼儿园、会所、物业管理用房等公共配套设施的建设费用。6.开发间接费：指项目开发过程中发生的不能直接计入成本核算对象的间接成本，如项目管理人员工资、办公费、差旅费等。7.财务费用：主要是项目开发过程中发生的利息支出等。8.销售费用：包括广告宣传费、销售代理费、营销策划费等。（二）成本费用控制原则1.预算控制原则：根据项目开发计划和成本目标，编制详细的成本费用预算，并严格按照预算进行控制。2.全过程控制原则：对项目成本费用的发生进行全过程监控，从项目前期策划、设计、施工到销售等各个环节，都要进行成本控制。3.全员控制原则：成本费用控制涉及项目各个部门和全体员工，应建立全员参与的成本控制机制，明确各部门和员工的成本控制职责。（三）成本费用核算与管理1.成本费用核算：按照国家财务制度和公司成本核算办法，对项目成本费用进行准确核算，确保成本费用数据的真实可靠。2.成本费用分析：定期对项目成本费用进行分析，找出成本费用控制的薄弱环节，采取有效措施进行改进。3.成本费用审批：建立严格的成本费用审批制度，明确审批流程和审批权限。所有成本费用支出必须经过审批后方可列支。4.成本费用控制措施优化设计方案，降低工程造价。通过招标、比选等方式，选择优质的设计单位和施工单位，控制工程成本。加强工程管理，严格控制工程变更和签证。建立工程变更和签证审批制度，确保变更和签证的必要性和合理性。合理控制营销费用，提高营销效果。制定科学的营销费用预算，优化营销方案，提高营销费用的投入产出比。五、收入与利润管理（一）收入管理1.销售收入确认原则：按照国家会计准则和相关规定，在满足收入确认条件时，及时确认销售收入。一般情况下，在商品房交付并经客户验收合格后，确认销售收入的实现。2.销售价格管理：根据市场行情和项目成本等因素，合理制定销售价格。销售价格应保持相对稳定，避免价格波动过大影响销售业绩。3.销售合同管理：加强销售合同的签订、执行和管理，确保销售合同的合法性、完整性和有效性。销售合同应明确双方的权利义务、销售价格、付款方式、交付时间等重要条款。（二）利润管理1.利润核算：按照财务制度规定，准确核算项目的利润。利润等于销售收入减去总成本费用。2.利润分配：根据公司的利润分配政策，合理分配项目利润。项目利润分配应兼顾公司发展和股东利益，确保公司可持续发展。六、财务预算管理（一）预算编制1.年度预算编制：每年末，根据公司战略规划和项目开发计划，编制下一年度的财务预算。财务预算应包括收入预算、成本费用预算、资金预算等。2.项目预算编制：对于每个房地产项目，在项目启动阶段编制详细的项目预算。项目预算应细化到各个成本费用项目和收入项目，为项目成本控制和财务管理提供依据。（二）预算执行与监控1.预算执行：严格按照预算执行，确保各项财务收支在预算范围内进行。各部门应按照预算安排，合理使用资金，控制成本费用支出。2.预算监控：建立预算监控机制，定期对预算执行情况进行检查和分析。及时发现预算执行过程中的偏差，采取有效措施进行调整和纠正。（三）预算调整1.调整条件：在预算执行过程中，如遇重大政策变化、市场环境变化、项目开发计划调整等原因，导致原预算无法执行时，可以进行预算调整。2.调整程序：预算调整应按照规定的程序进行，由项目部门提出调整申请，经财务部门审核后，报公司管理层审批。七、财务报告与分析（一）财务报告1.定期财务报告：按照国家财务制度和公司要求，定期编制财务报告，包括月度财务报表、季度财务报告和年度财务报告。财务报告应真实、准确、完整地反映项目的财务状况和经营成果。2.专项财务报告：根据项目管理需要，编制专项财务报告，如项目成本分析报告、资金使用情况报告等。专项财务报告应针对特定问题进行深入分析，为项目决策提供详细的财务信息。（二）财务分析1.财务指标分析：定期对项目的财务指标进行分析和评价，如偿债能力指标、盈利能力指标、营运能力指标等。通过财务指标分析，了解项目的财务状况和经营成果，发现存在的问题和风险。2.财务状况综合分析：结合项目实际情况，对项目的财务状况进行综合分析，包括财务趋势分析、财务结构分析、财务比率分析等。通过综合分析，为项目决策提供全面的财务建议。八、财务内部控制与审计（一）财务内部控制制度1.建立健全财务内部控制制度：制定完善的财务内部控制制度，涵盖资金管理、成本费用控制、收入核算、财务报告等各个环节，确保财务管理活动的规范运作。2.内部控制措施不相容职务分离控制：明确财务岗位的职责和权限，实行不相容职务分离，避免一人兼任多项可能导致舞弊或错误的职务。授权审批控制：建立严格的授权审批制度，明确各级管理人员的审批权限，所有财务收支必须经过授权审批后方可办理。会计系统控制：规范会计核算流程，确保会计信息的真实、准确、完整。加强会计档案管理，保证会计档案的安全和完整。财产保护控制：加强对项目资产的管理，定期进行资产清查盘点，确保资产的安全和完整。（二）内部审计1.定期内部审计：定期开展内部审计工作，对项目财务收支、成