如何建立房地产财务制度

PAGE如何建立房地产财务制度一、总则（一）目的本财务制度旨在规范公司房地产项目的财务管理，确保财务信息的准确、完整和及时，提高资金使用效率，防范财务风险，保障公司的稳健运营，实现公司价值最大化。（二）适用范围本制度适用于公司内部各部门及所属房地产项目公司的所有财务活动，包括但不限于资金筹集、成本核算、收入与利润管理、财务预算与决算等。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家有关法律法规、会计准则以及房地产行业相关政策规定，确保公司财务活动合法合规。2.真实性原则：财务核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映公司的财务状况和经营成果。3.准确性原则：财务数据的记录、计算、汇总等应准确无误，保证财务信息的质量。4.及时性原则：及时收集、处理和传递财务信息，以便管理层能够及时做出决策。5.完整性原则：涵盖公司所有财务活动，确保财务制度无遗漏、无死角。6.权责分明原则：明确各部门和岗位在财务活动中的职责和权限，做到责任清晰、分工合理。二、财务组织与人员职责（一）组织架构公司设立独立的财务管理部门，负责全面财务管理工作。财务管理部门应根据公司规模和业务需求，合理设置岗位，包括财务经理、会计、出纳、预算专员等，各岗位之间应相互协作、相互监督。（二）财务经理职责1.全面负责公司财务管理工作，制定和完善财务管理制度、流程和规范。2.组织编制财务预算、决算报告，为公司决策提供准确的财务数据支持。3.负责资金筹集、调配和使用，优化资金结构，提高资金使用效率。4.监督财务核算工作，确保财务报表真实、准确、完整。5.加强成本控制和风险管理，制定风险应对措施，保障公司财务安全。6.协调与外部金融机构、税务机关等相关部门的关系，维护公司良好形象。（三）会计职责1.按照国家会计准则和公司财务制度，进行财务核算工作，包括账务处理、凭证编制、报表生成等。2.负责财务数据的收集、整理和分析，为财务决策提供数据支持。3.协助财务经理编制财务预算和决算报告，参与成本核算和控制工作。4.定期核对账目，确保账账相符、账实相符，及时发现和解决财务核算中的问题。5.负责财务档案的整理、归档和保管工作。（四）出纳职责1.办理现金收付和银行结算业务，确保资金收付的准确性和安全性。2.登记现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结。3.保管库存现金、有价证券和有关印章、空白票据等，确保其安全完整。4.协助会计做好资金核对工作，及时反馈资金收支情况。（五）预算专员职责1.负责收集、整理和分析公司历史财务数据以及项目相关资料，为预算编制提供基础数据支持。2.根据公司战略规划和项目计划，编制年度、季度和月度财务预算草案。3.对预算执行情况进行跟踪、监控和分析，及时发现预算差异并提出调整建议。4.协助财务经理进行预算考核工作，确保预算目标的实现。三、资金管理（一）资金筹集1.根据公司发展战略和项目开发计划，制定合理的资金筹集方案，明确筹集方式、金额、时间等。2.积极拓展融资渠道，包括银行贷款、股权融资、债券发行等，确保资金来源稳定。3.对融资项目进行可行性研究和风险评估，选择最优融资方案，降低融资成本和风险。4.及时办理融资手续，确保资金按时足额到位。（二）资金使用1.建立资金使用审批制度，明确各类资金支出的审批流程和权限。2.严格按照预算安排使用资金，确保资金专款专用，提高资金使用效率。3.加强对资金支出的审核，确保支出合法合规、手续齐全。4.定期对资金使用情况进行分析和评价，及时发现和纠正资金使用中的问题。（三）资金监控1.建立资金监控体系，实时监控公司资金流动情况，确保资金安全。2.定期编制资金报表，向管理层汇报资金收支、余额等情况，为决策提供依据。3.加强对银行账户的管理，定期核对银行账目,防范资金风险和银行账户管理风险。四、成本核算与控制（一）成本核算对象以房地产项目为成本核算对象，按照项目开发进度和成本核算要求，将项目成本划分为土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等明细项目。（二）成本核算方法采用制造成本法进行成本核算，将开发项目在开发过程中所发生的各项费用，按其用途和性质进行归集和分配，计算出开发项目的总成本和单位成本。（三）成本核算流程1.成本费用的归集：各部门按照职责范围，及时收集和整理本部门发生的成本费用原始凭证，并传递给财务部门。2.成本费用的分配：财务部门根据成本核算对象和成本项目，采用合理的分配方法，将归集的成本费用分配到各个成本核算对象中。3.成本核算报表编制：定期编制成本核算报表，反映项目成本的发生情况和成本变动趋势。（四）成本控制措施1.建立成本控制目标体系，将成本控制目标分解到各个部门和岗位，明确责任人和考核标准。2.加强项目前期规划和设计阶段的成本控制，优化设计方案，降低工程造价。3.在项目实施过程中，严格控制工程变更，加强对工程进度、质量和成本的监控。4.定期进行成本分析和成本考核，及时发现成本控制中的问题并采取措施加以改进。五、收入与利润管理（一）收入确认原则房地产销售收入的确认应遵循《企业会计准则第14号——收入》的相关规定，在同时满足下列条件时予以确认：1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3.收入的金额能够可靠地计量；4.相关的经济利益很可能流入企业；5.相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。（二）收入核算与管理1.销售部门应及时与客户签订销售合同，并将合同副本传递给财务部门。2.财务部门根据销售合同和实际收款情况，按照收入确认原则进行收入核算，确保收入的准确记录。3.加强对销售收入的管理，定期核对销售台账和财务账目，确保销售数据的一致性。4.及时催收应收账款，降低坏账风险，提高资金回笼速度。（三）利润管理1.按照国家税收法规和公司财务制度，正确计算和缴纳企业所得税等各项税费。2.合理分配利润，提取法定盈余公积、任意盈余公积等，用于公司发展和股东回报。3.定期对公司利润情况进行分析和评价，为公司决策提供依据。六、财务预算与决算（一）财务预算1.预算编制原则：遵循“上下结合、分级编制、逐级汇总”的原则，根据公司战略规划、年度经营目标和项目开发计划进行编制。2.预算编制内容：包括年度财务预算和项目专项预算，涵盖收入预算、成本预算、费用预算、资金预算等。3.预算编制流程：每年第四季度开始启动预算编制工作，各部门根据公司下达的预算编制思路和要求，结合本部门实际情况编制本部门预算草案，上报财务部门；财务部门对各部门预算草案进行审核、汇总和平衡，形成公司年度财务预算草案，提交公司管理层审议通过后下达执行。4.预算执行与监控：各部门严格按照预算执行，财务部门定期对预算执行情况进行监控和分析，及时发现预算差异并采取措施加以调整。（二）财务决算1.决算编制原则：遵循真实性、准确性、完整性和及时性原则，全面反映公司年度财务状况和经营成果。2.决算编制内容：包括年度财务决算报表、财务情况说明书等。3.决算编制流程：年度终了后，各部门按照财务部门要求及时清理各项资产、负债和收支账目，编制本部门决算报表；财务部门对各部门决算报表进行审核、汇总，编制公司年度财务决算报表和财务情况说明书，提交公司管理层审核通过后报上级主管部门备案。七、财务报告与分析（一）财务报告1.定期编制财务报告，包括月度财务报表、季度财务报告和年度财务报告。2.财务报表应包括资产负债表、利润表、现金流量表等主表以及相关附表，财务报告应附财务情况说明书，对公司财务状况、经营成果、现金流量等进行分析和说明。（二）财务分析1.建立财务分析指标体系，包括偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标等。2.定期对公司财务状况和经营成果进行分析，撰写财务分析报告，为管理层提供决策支持。3.通过财务分析，发现公司存在的问题和潜在风险，提出改进建议和措施，促进公司健康发展。八、财务内部控制（一）内部控制目标确保公司财务活动合法合规、财务信息真实准确、资产安全完整、提高经营效率和效果。（二）内部控制原则1.全面性原则：涵盖公司所有财务活动和相关岗位，不留死角。2.重要性原则：关注重要财务事项和高风险领域，确保重点控制。3.制衡性原则：各部门和岗位之间相互制约、相互监督，避免权力过度集中。4.适应性原则：根据公司内外部环境变化，及时调整和完善内部控制制度。（三）内部控制措施1.不相容职务分离控制：明确各岗位的职责和权限，确保不相容职务相互分离，如授权审批与业务经办、业务经办与会计记录、会计记录与财产保管等。2.授权审批控制：建立授权审批制度，明确各类财务事项的审批流程和审批权限，未经授权不得办理相关业务。3.会计系统控制：按照国家会计准则和公司财务制度，规范财务核算流程，确保会计信息真实、准确、完整。4.财产保护控制：加强对资产的实物管理和定期清查盘点，确保资产安全。5.预算控制：加强财务预算管理，严格按照预算执行，控制费用支出。6.运营分析控制：定期对公司财务状况和经营成果进行分析，及时发现问题并采取措施加以解决。7.绩效考评控制：建立财务绩效考评制度，对各部门和岗位的财务工作进行考核评价，激励员工提高工作效率和质量。九、税务管理（一）税务政策研究及时关注国家税收政策变化，组织财务人员学习和研究相关政策法规，确保公司税务处理符合政策要求。（二）税务申报与缴纳按照国家税收法规，按时、准确地进行税务申报和缴纳工作，确保公司依法纳税，避免税务风险。（三）税务筹划在合法合规的前提下，进行合理的税务筹划，降低公司税负，提高公司经济效益。十、财务档案管理（一）档案范围包括会计凭证、会计账簿、财务报表、税务资料、合同协议、财务预算与决算报告、财务分析报告等各类财务文件。（二）档案整理与归档财务人员应及时对财务文件进行整理、分类和编号，