2025年物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》真题及答案

2025年物业管理师考试《物业管理基本制度与政策》练习题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《物业管理条例》修订版，关于业主大会成立条件，正确的表述是（）。A.物业管理区域内已交付的专有部分面积达到建筑物总面积30%以上B.首次业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加C.建设单位应当在物业交付使用前60日，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料D.业主大会成立后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地社区居民委员会备案答案：B解析：《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十二条明确，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。2.某小区物业服务合同约定“公共区域照明电费由全体业主按户分摊”，但《临时管理规约》规定“按专有面积比例分摊”。根据《民法典》及相关规定，应优先适用（）。A.物业服务合同约定B.临时管理规约规定C.由业主大会表决确定D.按当地物价部门指导标准执行答案：A解析：《民法典》第九百三十八条规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。当物业服务合同与管理规约内容冲突时，因物业服务合同是业主或业主委员会与物业服务人之间的具体约定，属于双方合意，应优先于管理规约适用。3.关于住宅专项维修资金的使用，下列行为符合规定的是（）。A.物业公司将维修资金用于小区围墙翻新，未召开业主大会表决B.业主委员会未经公示直接列支维修资金用于电梯大修C.维修资金使用方案经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意D.开发商将未售出房屋的维修资金用于小区公共设施维护答案：C解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。4.某物业公司在未征得业主同意的情况下，将小区北门岗亭出租给快递驿站使用，月租金2000元。根据《民法典》规定，该租金应（）。A.归物业公司所有，作为管理成本补偿B.归全体业主所有，纳入公共收益C.由物业公司与业主委员会平分D.用于补充小区绿化养护费用答案：B解析：《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。小区北门岗亭属于业主共有部分，物业公司擅自出租获得的收益应归全体业主所有，扣除合理成本后纳入公共收益。5.业主王某因房屋质量问题（开发商责任）拒交物业费，物业公司起诉至法院。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，法院应（）。A.支持王某，因房屋质量问题未解决B.驳回王某，因房屋质量与物业费属不同法律关系C.要求物业公司先解决房屋质量问题D.调解双方协商减免物业费答案：B解析：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主基于对建筑物专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。房屋质量问题属于业主与开发商之间的买卖合同纠纷，与物业服务合同无关，业主不能以此拒交物业费。二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议B.监督业主委员会的工作C.选举业主委员会成员，并享有被选举权D.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权E.决定选聘和解聘物业服务企业答案：ABCD解析：《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。决定选聘和解聘物业服务企业是业主大会的职责（《物业管理条例》第十一条）。2.前期物业服务合同的特征包括（）。A.过渡性B.附终止条件C.业主共同意志体现D.委托性E.有偿性答案：ABDE解析：前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并签订的合同。其特征包括：（1）过渡性：是业主大会成立前的过渡阶段合同；（2）附终止条件：业主大会选聘新的物业服务企业并签订合同后自动终止；（3）委托性：本质是建设单位委托物业服务企业提供服务；（4）有偿性：物业服务企业提供服务需获得报酬。业主共同意志体现的是业主大会成立后签订的物业服务合同，故C错误。3.下列行为中，属于物业使用禁止行为的有（）。A.业主李某将住宅改为棋牌室，未征求利害关系人同意B.业主王某在阳台外安装外置防盗网，超出建筑外立面C.物业公司将消防通道划为临时停车位D.业主张某在公共楼道堆放装修垃圾E.物业公司对欠缴物业费的业主采取断水断电措施答案：ABCDE解析：《物业管理条例》第五十条规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第五十一条规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。第五十二条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。此外，《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。物业公司断水断电属于侵权行为（《民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费）。4.关于住宅专项维修资金的交存，正确的做法有（）。A.出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%B.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户C.未售出的物业，由建设单位交存首期住宅专项维修资金D.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交E.住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则答案：ABCDE解析：《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定，下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。第七条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。第八条规定，出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。第十二条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。第十四条规定，专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。第十七条规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。第十条规定，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。三、案例分析题（共3题，每题20分）案例一：2024年3月，某小区（共500户，专有部分总面积5万平方米）因原物业公司服务质量差，经业主大会表决通过，决定解聘A物业公司，并公开选聘B物业公司。A物业公司以“未结清物业费”为由，拒绝移交物业资料及共用设施设备。部分业主因对新老物业交接不满，拒交2024年4月后的物业费。B物业公司起诉部分业主要求支付物业费，业主以“物业未交接完成，服务未到位”为由抗辩。问题：1.业主大会解聘A物业公司的程序是否合法？需满足哪些条件？（5分）2.A物业公司拒绝移交资料的行为是否合法？依据是什么？（5分）3.业主拒交物业费的抗辩是否成立？为什么？（10分）答案：1.程序合法需满足：（1）业主大会会议召开形式符合规定（集体讨论或书面征求意见）；（2）参会业主满足“专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数”；（3）解聘决议经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数”同意（《物业管理条例》第十二条）。本题中小区500户，总面积5万㎡，若表决时参会业主面积超2.5万㎡、人数超250户，且同意解聘的面积超2.5万㎡、人数超250户，则程序合法。2.不合法。《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。第五十八条规定，违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。3.不成立。根据《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。B物业公司经合法选聘，已实际提供服务（即使交接未完成，其已履行基本管理职责），业主不能以交接问题对抗物业费支付义务。若A物业公司拒不交接导致B物业公司服务受影响，业主可向A物业公司主张赔偿，但不得拒交物业费。案例二：某小区2020年交付，《临时管理规约》约定“禁止饲养大型犬（体重超过20公斤）”。业主张某2022年入住，饲养一只25公斤的金毛犬，未办理犬证。2024年5月，犬只在小区内咬伤儿童李某（5岁），李某家长要求张某赔偿医疗费、误工费等共计3万元，张某以“物业未制止犬只乱跑”为由拒绝。物业公司称已在公告栏张贴养犬管理规定，尽到提示义务。问题：1.张某是否应承担赔偿责任？法律依据是什么？（5分）2.物业公司是否需承担责任？为什么？（5分）3.若张某认为《临时管理规约》限制养犬侵犯其权利，应如何救济？（10分）答案：1.应承担。《民法典》第一千二百四十五条规定，饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任；但是，能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或者减轻责任。张某饲养大型犬且未办理犬证，未尽到管理义务，导致犬只伤人，应承担无过错责任。2.可能承担补充责任。《民法典》第一千二百五十条规定，因第三人的过错致使动物造成他人损害的，被侵权人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿。动物饲养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。但本案中，物业公司若未完全履行管理义务（如未制止犬只进入公共区域、未督促办理犬证），根据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”，若物业公司仅张贴规定而未实际制止，存在管理过失，需在其过错范围内承担补充责任。3.张某可通过以下途径救济：（1）向业主大会提出修改《临时管理规约》的建议，由业主大会表决是否调整养犬规定（《物业管理条例》第十七条：管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力）；（2）若认为《临时管理规约》违反法律、法规，可向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请调解；（3）向人民法院提起诉讼，主张《临时管理规约》相关条款无效（需证明条款违反法律强制性规定或损害公共利益）。案例三：某老旧小区未成立业主大会，由社区居委会代行业主委员会职责。2024年6月，小区屋顶漏水，需维修资金5万元