物业承包合同

物业承包合同一、物业承包合同的定义与核心要素物业承包合同，通常指业主委员会（或建设单位，在业主委员会成立前）与物业服务企业之间签订的，约定由物业服务企业在一定期限内，按照合同约定的标准和范围，对特定物业管理区域内的房屋及配套设施设备、相关场地进行专业化维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付物业服务费用的协议。其核心要素包括：合同主体的明确性、服务范围的界定、服务期限的约定、服务质量的标准、费用的核算与支付、双方权利义务的划分、违约责任的承担以及合同的变更、解除与终止条件。二、合同主体：资格审查与信息明确合同的订立首先要确保主体资格的合法有效。对于甲方（通常为业主委员会）而言，需具备合法成立的证明文件，能够代表业主大会的真实意愿。在签订合同前，应向乙方出示业主大会同意选聘该物业服务企业的决议文件。对于乙方（物业服务企业）而言，必须具备相应的物业服务资质（若地方仍有相关规定），并提供有效的营业执照、相关专业技术人员证书等。甲方有权对乙方的资质、业绩、信誉等进行充分的考察与核实。合同中应清晰列明双方的全称、法定代表人（或授权代表人）、注册地址、联系方式等基本信息，确保信息的准确性，为后续沟通与责任追溯提供保障。三、服务范围与内容：精细化与具体化的关键服务范围与内容是物业承包合同的“血肉”，必须力求详尽、具体，避免模糊不清或产生歧义。这部分通常需要结合物业管理区域的实际情况进行定制，主要可包括以下方面：1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理：如楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位，以及楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。2.共用设施设备的维修、养护、运行和管理：包括供水、供电、供气（若有）、供暖（若有）、消防、电梯、公共照明、通风、空调、给排水、避雷、安防监控、智能化系统等。需明确各设备的维护周期、标准及应急处理预案。3.物业管理区域内共用部位和相关场地的清洁卫生：包括道路、楼道、电梯轿厢、公共卫生间、垃圾收集与清运、化粪池清掏等。明确清洁频次与标准。4.公共绿化的养护和管理：包括花草树木的种植、浇灌、修剪、施肥、病虫害防治等。5.物业管理区域内的公共秩序维护：包括门岗值守、巡逻、车辆停放管理、消防管理、监控系统运行等。需明确安保人员配置、巡逻频次及应急处理流程。6.物业档案资料的管理：包括物业竣工验收资料、设施设备技术资料、业主档案、维修记录等。7.其他约定服务：如代收代缴费用（需明确约定）、社区文化活动组织、便民服务等。建议在此部分采用附件形式，详细列出各项服务的具体标准和考核细则，使服务质量有章可循，便于监督与评估。四、服务期限：明确起止与续约机制合同期限应明确约定，通常为数年。起始日期可自双方约定的交接日起算。对于新建物业，还需考虑前期介入与正式接管的衔接问题。合同期满前，双方应就续约事宜提前进行协商。若甲方决定续约，应按照业主大会议事规则的规定，召开业主大会表决。若不再续约，双方应在合同期满前约定好物业服务的交接事宜。五、承包费用及支付方式：清晰透明，有据可依物业服务费用是合同的核心经济条款，必须清晰、明确。1.费用构成与标准：应明确物业服务费用的计算方式，如按建筑面积（平方米）每月/每季度/每年计算，或采用包干制、酬金制等不同模式。若为包干制，需明确费用所包含的具体项目（如人工成本、物料消耗、管理费用、利润、税金等）；若为酬金制，需明确酬金提取比例或金额，以及物业服务支出的具体构成和审计方式。2.支付周期与方式：约定费用的支付周期（如月付、季付、年付）和具体的支付日期。明确支付方式（如银行转账、支票等）及收款账户信息。3.费用调整机制：物业服务成本可能随市场波动而变化，因此合同中可约定费用调整的条件、程序和方式。例如，当人工、物料等主要成本上涨达到一定幅度时，乙方可提出调价申请，经甲方（或业主大会）同意后调整。4.其他费用：明确物业管理区域内停车费、广告费等公共收益的归属、管理与分配方式。对于装修押金、垃圾清运费等临时性费用，也应明确标准和处理方式。六、双方权利与义务：权责对等，共同履约（一）甲方权利与义务1.权利：*对乙方的物业服务行为进行监督、检查和考核。*按照合同约定接收乙方提供的物业服务报告。*就物业管理有关事项向乙方提出意见和建议。*当乙方未按合同约定提供服务时，有权要求乙方限期整改，直至追究违约责任。*法律、法规规定及合同约定的其他权利。2.义务：*按照合同约定按时足额向乙方支付物业服务费用。*向乙方提供物业管理所需的相关资料（如竣工总平面图、设施设备清单等），并确保资料的真实性、完整性。*协助乙方协调与相关部门、业主之间的关系。*为乙方提供必要的物业管理用房及作业场地，并承担相关费用（如水电费）。*遵守管理规约，督促业主遵守管理规约和相关规章制度。*法律、法规规定及合同约定的其他义务。（二）乙方权利与义务1.权利：*按照合同约定收取物业服务费用。*依据合同约定开展物业服务活动，自主调配人力和物资。*对业主违反管理规约或规章制度的行为进行劝阻、制止，并及时向甲方或相关部门报告。*法律、法规规定及合同约定的其他权利。2.义务：*严格按照合同约定的服务范围、标准和质量提供物业服务。*建立健全内部管理制度，配备合格的专业人员和必要的设备工具。*定期向甲方提交物业服务工作报告，接受甲方的监督与考核。*负责物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，确保其正常运行。*做好物业管理区域内的安全防范工作，制定应急预案并组织演练。*加强对员工的培训和管理，维护良好的服务形象。*妥善保管和使用甲方提供的资料，合同终止时按约定移交。*法律、法规规定及合同约定的其他义务。七、合同的变更、解除与终止1.变更：经双方协商一致，可以书面形式变更合同条款。2.解除：*双方协商一致，可以解除合同。*发生不可抗力，致使合同目的不能实现的。*一方严重违约，经催告后在合理期限内仍未改正的，另一方有权解除合同。*法律规定或合同约定的其他解除情形。解除合同应提前通知对方，并按照法定或约定程序办理。3.终止：合同期满且未续约的，合同自动终止。4.交接：合同解除或终止后，乙方应在约定的期限内，向甲方或新选聘的物业服务企业移交全部物业管理资料、财务资料、物业管理用房及相关设施设备，并配合做好各项交接工作。这是保障物业服务连续性的关键环节，应在合同中明确交接程序、内容和责任。八、违约责任：明确后果，保障履约违约责任条款是合同得以履行的重要保障，应针对双方可能出现的违约情形分别约定。1.甲方违约：如未按时支付物业服务费，应按逾期金额和约定的利率支付违约金；若因甲方原因导致乙方无法正常提供服务，应承担相应赔偿责任。2.乙方违约：如未按合同约定提供服务，经甲方指出后仍未在合理期限内改进，甲方有权扣减相应服务费用或要求乙方支付违约金；因乙方管理不善或操作不当造成甲方或业主财产损失、人身伤害的，乙方应承担赔偿责任；乙方擅自提前解除合同或未按规定办理交接手续的，应承担违约责任。违约金的计算方式（如按日万分之几）或具体金额应尽可能明确。九、不可抗力与争议解决1.不可抗力：因不可抗力（如地震、战争等）导致合同无法履行或不能完全履行的，遭遇不可抗力一方应及时通知对方，并在合理期限内提供证明。双方应根据不可抗力的影响，协商决定部分履行、延期履行或解除合同，可根据情况部分或全部免除责任。2.争议解决：合同履行过程中发生争议的，双方应首先友好协商解决；协商不成的，可约定通过提交仲裁机构仲裁或向有管辖权的人民法院提起诉讼的方式解决。十、其他约定事项根据物业管理的实际需要，还可在合同中约定其他事项，如：*知识产权归属；*保密条款；*保险（如公众责任险、财产一切险等，明确投保主体和责任范围）；*对乙方专业分包的限制或管理；*合同未尽事宜的处理方式等。十一、签订物业承包合同的注意事项1.明确需求，细化标准：甲方在签订合同前，应充分了解业主的需求，将服务标准尽可能细化、量化，避免使用“优良”、“及时”等模糊词汇。2.审查资质，了解信誉：甲方应仔细审查乙方的物业服务资质、专业团队、过往业绩和市场信誉。3.平等协商，互利共赢：合同的订立应基于双方平等协商，条款设置应公平合理，兼顾双方利益。4.文字严谨，避免歧义：合同文本应语言规范、逻辑清晰、条款完备，避免使用容易产生歧义的表述。5.重视附件，明确细节：服务标准、考核细则、费用测算依据等可作为合同附件，与