建筑工程承包商管理操作手册

建筑工程承包商管理操作手册前言本手册旨在为建筑工程项目的业主单位或项目管理团队提供一套系统、规范且具有实操性的承包商管理指引。通过明确各阶段的管理要点、流程和方法，旨在提升承包商履约能力，保障工程质量、安全、进度及成本控制目标的实现，最终确保项目整体成功。本手册适用于各类新建、扩建、改建建筑工程项目的承包商管理工作，相关单位应结合项目具体特点灵活应用，并在实践中持续优化管理体系。第一章承包商的选择与确定承包商的选择是项目成功的基石。此阶段管理的核心在于通过规范、透明的流程，筛选出综合实力强、信誉良好、经验丰富且与项目需求高度匹配的承包商。1.1招标策划与需求明确在启动招标前，项目管理团队应首先完成详尽的招标策划。这包括：*项目概况与需求分析：清晰界定工程范围、建设规模、技术标准、质量目标、工期要求及主要功能需求。*标段划分：根据工程特点、专业性质、管理能力及工期要求，合理划分施工标段，以利于引入竞争、控制风险、优化资源配置。*承包商资质与能力要求：明确各标段承包商所需具备的法定资质、类似项目业绩、技术力量、财务状况、设备投入及安全生产许可等。*招标方式选择：依据项目性质、规模及相关法律法规要求，选择公开招标、邀请招标或其他合规方式。*评标办法确定：结合项目特点选择合适的评标办法，如综合评估法（考虑价格、技术、商务、信誉等多因素）或经评审的最低投标价法，并明确各评审因素的权重及评分标准。应避免单纯以价格作为唯一评标因素，以保障工程质量与履约可靠性。1.2承包商的资格预审对于大型或复杂项目，资格预审是有效筛选潜在合格承包商的重要环节。*发布资格预审公告：明确预审条件、申请材料要求及截止时间。*资格审查：组建资格审查委员会，对照预审标准，对申请人的资质、业绩、财务状况、技术能力、管理体系、诉讼及履约信誉等进行审查。重点关注其类似项目经验的真实性与匹配度。*确定合格投标人名单：向通过资格预审的申请人发出投标邀请书。1.3招标文件的编制与发售招标文件是招投标活动的核心依据，其编制质量直接影响后续合同履行。*招标文件组成：通常应包括投标邀请书、投标人须知、评标办法、合同条款及格式、工程量清单或工程预算、设计图纸、技术标准和要求、投标文件格式等。*关键条款设置：合同条款中应明确工程范围、工期、质量标准、价款支付方式、变更调整原则、违约责任、争议解决方式、风险分担机制（如材料价格波动、不可抗力等）以及双方的权利义务。*答疑与澄清：在规定时间内接受投标人的疑问，并以书面形式进行答疑和澄清，确保所有投标人对招标文件理解一致。1.4开标、评标与定标*开标：在规定的时间和地点公开进行，邀请所有投标人参加，当众拆封投标文件，宣读投标报价等主要内容。*评标：评标委员会依据招标文件确定的评标办法，对投标文件进行评审。评审过程应严格保密、独立、客观、公正。对投标文件中的疑问可要求投标人进行澄清，但不得实质性改变投标文件内容。*定标：评标委员会推荐中标候选人，项目管理团队结合评标报告及其他因素（如履约能力复核），按规定程序确定中标人，并向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。1.5合同谈判与授予中标通知书发出后，应及时与中标人进行合同谈判。*谈判内容：主要针对合同条款中未尽事宜或需进一步明确的细节进行磋商，不得背离招标文件和中标人的投标文件实质性内容。*合同签订：谈判达成一致后，双方应在规定期限内签订书面施工合同，并确保合同内容的完整性、准确性和合法性。第二章合同签订与管理合同是规范双方行为、明确权利义务、处理争议的法律依据。合同管理贯穿于项目实施的全过程。2.1合同文件的审核与确认在正式签订合同前，项目管理团队应组织相关部门（如法务、商务、技术）对合同草案进行全面审核。*合法性审核：合同主体、内容、形式是否符合法律法规要求。*完整性审核：合同条款是否齐全，是否涵盖了招标文件、投标文件及谈判确定的所有内容。*严谨性审核：条款表述是否清晰、准确，逻辑是否严密，有无歧义或漏洞。重点关注工程范围、工期、质量、价款、支付、变更、索赔、违约责任等核心条款。*风险评估：识别合同中可能存在的风险点，并制定应对措施。2.2合同的签订与交底*签订：合同经双方审核无误后，由法定代表人或授权代表签字并加盖单位公章。*交底：合同签订后，项目管理团队应向参与项目管理的相关人员进行合同交底，使其充分理解合同条款，明确管理目标、责任分工及关键控制点。2.3合同履行过程中的管理*合同文件管理：建立合同台账，对合同文本、补充协议、变更签证、来往函件、会议纪要等所有合同相关文件进行系统整理、编号、归档，确保可追溯性。*合同变更管理：工程实施过程中，因设计变更、业主需求调整、现场条件变化等原因可能导致合同内容变更。所有变更均需遵循规定的程序，由提出方提交变更申请，经审核确认后，签订书面变更协议，作为合同的组成部分。变更应评估对工期、成本、质量的影响。*索赔管理：当一方认为另一方未履行合同义务或因对方原因造成自身损失时，可提出索赔。项目管理团队应建立索赔处理机制，及时受理、审核索赔报告，依据合同约定与事实证据，公正、合理地处理索赔事宜，避免索赔争议升级。第三章施工过程中的承包商管理施工阶段是合同履行的关键时期，也是承包商管理的核心环节，直接关系到工程目标的实现。3.1施工准备阶段的管理*施工组织设计（或施工方案）的审查：承包商应提交详细的施工组织设计，包括项目管理机构、施工部署、进度计划、施工方法、资源投入、质量保证措施、安全生产措施、环境保护措施等。项目管理团队应组织专业人员进行审查，重点关注其可行性、合理性、先进性及与合同要求的符合性。*项目管理机构及人员核查：核实承包商投入的项目经理、技术负责人、安全员、质量员等关键岗位人员是否与投标承诺一致，是否具备相应资格和能力。未经许可，承包商不得擅自更换主要管理人员。*施工机械设备与材料的检查：检查承包商投入的施工机械设备是否满足施工需求，性能是否完好；主要材料、设备的采购渠道、品牌、规格、质量证明文件等是否符合合同及设计要求，必要时进行抽样送检。*现场准备情况检查：包括施工临时设施搭设、施工道路、水电接入、测量放线控制网等是否符合施工组织设计及现场管理要求。*开工条件审查与开工令：上述准备工作就绪并经检查合格，满足开工条件后，项目管理团队应及时签发开工令。3.2质量管理*质量体系的监督：监督承包商建立并有效运行质量管理体系，确保其质量管理制度、检验制度、责任制得到落实。*原材料、半成品、构配件质量控制：严格执行材料进场检验制度，禁止不合格材料用于工程实体。*施工工序质量控制：对关键工序、重要部位实行旁站监理或巡检，督促承包商严格按照施工规范、设计图纸及审批的施工方案施工。上道工序未经验收合格，不得进入下道工序施工。*隐蔽工程验收：隐蔽工程覆盖前，必须经项目管理团队（或监理单位）检查验收并签字确认，相关影像资料应留存。*试验与检测管理：监督承包商按规定进行各项试验与检测工作，必要时进行见证取样送检。*质量问题的处理：对施工中出现的质量缺陷或不合格项，应要求承包商及时整改，并跟踪复查，直至合格。重大质量事故应按规定程序上报并处理。3.3安全与环境管理*安全生产责任体系监督：监督承包商落实安全生产主体责任，建立健全安全生产责任制和各项安全管理制度，配备合格的安全管理人员，确保安全投入。*安全教育与培训：检查承包商对施工人员的安全教育培训和三级安全教育交底情况。*专项施工方案审查：对深基坑、高支模、起重吊装、脚手架等危险性较大的分部分项工程，承包商应编制专项施工方案，并按规定进行论证或审核。*安全检查与隐患排查：定期或不定期组织安全检查，督促承包商及时排查和消除安全隐患，制止“三违”（违章指挥、违章作业、违反劳动纪律）行为。*文明施工与环境保护：监督承包商做好施工现场的文明施工管理，采取有效措施控制扬尘、噪音、废水、固体废弃物等环境污染。*应急管理：检查承包商应急预案的制定、应急物资的储备及应急演练情况，确保对突发安全事故或环境事件能够及时、有效处置。3.4进度管理*施工进度计划的审查与确认：审查承包商提交的总进度计划、月（周）进度计划，确保其与合同总工期目标一致，并具有可操作性。*进度计划的跟踪与检查：定期对承包商的实际施工进度进行检查、记录，并与计划进度进行对比分析。*进度偏差的分析与调整：当实际进度与计划进度出现偏差时，应要求承包商分析原因，采取有效纠偏措施。若偏差较大，需调整进度计划并报项目管理团队批准。*协调与配合：及时协调解决影响进度的各种因素，如设计供图、外部条件、资源供应等，为承包商创造良好的施工条件。3.5成本与支付管理*工程款支付审核：严格按照合同约定的支付节点和支付比例，审核承包商提交的已完工程量报告及付款申请，确保支付金额准确、合规。*工程变更的费用控制：对于已确认的工程变更，及时核算变更费用，作为工程款支付或结算的依据。*现场签证的管理：对于合同外发生的、非承包商原因导致的工作内容或费用增加，应严格执行现场签证程序，及时确认签证的内容、数量、原因及费用。*动态成本跟踪：结合工程进度、变更签证等情况，动态跟踪工程实际成本与合同造价的偏差，及时采取控制措施。3.6沟通协调与信息管理*建立畅通的沟通渠道：定期召开工程例会（如周例会、月例会），以及专题会议，及时通报工程进展情况，研究解决施工中存在的问题。*文件与资料管理：规范各类工程文件、图纸、指令、报告、通知、签证等的传递、签收、分发和归档管理。*信息共享与披露：确保项目相关信息在各方之间及时、准确、有效地传递和共享，涉及合同变更、索赔等重要事项应书面通知对方。3.7承包商履约能力的动态评估在施工过程中，应持续对承包商的履约能力进行评估，包括其资金实力、资源调配能力、管理水平、技术能力、合作态度、对问题的响应速度及解决能力等。对发现的履约风险（如资金短缺、管理混乱、进度严重滞后、质量安全问题频发等），应及时发出预警，并要求承包商采取措施整改，必要时可依据合同约定采取进一步措施，直至更换承包商。3.8问题处理与违约责任追究对于承包商在施工过程中出现的违约行为或未按要求整改的问题，项目管理团队应依据合同约定，及时、公正地进行处理，包括签发整改通知、警告、经济处罚、暂停付款，直至解除合同并追究其违约责任。处理过程应做到事实清楚、证据确凿、依据充分、程序合规。第四章项目收尾与后评价阶段的管理项目收尾阶段的管理是确保工程圆满结束、各方权益得到保障的重要环节。4.1竣工结算的审核工程竣工验收合格后，承包商应在合同约定时间内提交完整的竣工结算报告及结算资料。项目管理团队应组织专业人员或委托造价咨询单位进行审核。审核内容包括工程量的核实、综合单价的套用、取费标准、变更签证费用、索赔费用等。结算审核应遵循客观、公正、准确的原则，依据合同约定和国家相关计价规范。双方应就结算结果达成一致，签订竣工结算协议。4.2竣工验收的配合与管理*竣工资料的审查：审查承包商提交的竣工资料是否齐全、规范、真实、准确，符合归档要求。*竣工预验收：组织相关单位进行竣工预验收，对发现的问题要求承包商限期整改。*正式竣工验收：在承包商完成整改并达到验收条件后，组织设计、施工、监理、勘察等相关单位及政府相关主管部门进行正式竣工验收。验收合格后，签署竣工验收报告。4.3合同义务的最终确认确认承包商已完全履行合同约定的全部义务，包括工程质量保修责任的承诺。4.4工程移交竣工验收合格后，办理工程实体及相关资料的正式移交手续，明确工程的保管责任。4.5质量保修阶段的管理*缺陷责任期的监督：在缺陷责任期内，监督承包商履行保修义务。对出现的工程质量缺陷，承包商应按合同约定及时进行维修。*保修金的返还：缺陷责任期满，经检查工程无质量缺陷或承包商已履行完毕保修义务后，按合同约定返还剩余质量保修金。4.6承包商的后评价项目完成后，应对承包商在整个项目实施过程中的表现进行全面评价，包括其履约能力、管理水平、工程质量、安全生产、进度控制、成本控制、合作精神、诚信度等方面。评价