(2025年)土地增值税计算方法试题及答案

(2025年)土地增值税计算方法试题及答案甲房地产开发公司2025年6月销售自行开发的普通住宅项目，取得不含增值税销售收入18000万元。已知该项目相关支出如下：2023年1月支付土地使用权出让金及相关税费5200万元；房地产开发成本6800万元（其中前期工程费800万元、建筑安装工程费4500万元、基础设施费1200万元、公共配套设施费300万元）；开发费用中，能够提供金融机构证明的利息支出为650万元（未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额），其他开发费用无法按转让房地产项目分摊；转让环节缴纳城市维护建设税50.4万元、教育费附加21.6万元、地方教育附加14.4万元（假设不考虑印花税，房地产开发企业印花税计入管理费用）。要求：计算甲公司销售该普通住宅应缴纳的土地增值税。答案：1.确定应税收入：不含增值税销售收入18000万元。2.计算扣除项目金额：（1）取得土地使用权支付的金额：5200万元。（2）房地产开发成本：6800万元。（3）房地产开发费用：能提供金融机构证明的利息支出可据实扣除，其他开发费用按（地价款+开发成本）×5%计算。开发费用=650+（5200+6800）×5%=650+600=1250万元。（4）转让环节税金：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合计50.4+21.6+14.4=86.4万元（房地产开发企业印花税不计入扣除项目）。（5）加计扣除：按（地价款+开发成本）×20%计算。加计扣除额=（5200+6800）×20%=2400万元。扣除项目总额=5200+6800+1250+86.4+2400=15736.4万元。3.计算增值额：增值额=应税收入-扣除项目总额=18000-15736.4=2263.6万元。4.计算增值率：增值率=增值额÷扣除项目总额×100%=2263.6÷15736.4≈14.38%。5.确定税率及速算扣除系数：增值率未超过20%（普通住宅增值率≤20%免征土地增值税）。结论：甲公司销售该普通住宅免征土地增值税。乙公司（非房地产企业）2025年8月转让一栋2018年10月购入的办公楼，取得不含增值税转让收入9600万元。该办公楼购入时取得的增值税普通发票注明金额6000万元，契税完税凭证显示缴纳契税180万元（取得时已计入固定资产成本）。转让时缴纳城市维护建设税22.4万元、教育费附加9.6万元、地方教育附加6.4万元，支付印花税4.8万元（产权转移书据）。要求：计算乙公司转让办公楼应缴纳的土地增值税（无法取得评估价格，但能提供购房发票）。答案：1.确定应税收入：不含增值税转让收入9600万元。2.计算扣除项目金额（按购房发票加计扣除）：（1）购房发票金额加计扣除：纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除；发票加计扣除按每年5%计算（购房时间2018年10月至2025年8月共6年10个月，超过6年半按7年计算）。加计扣除后购房成本=6000×（1+5%×7）=6000×1.35=8100万元。（2）契税：180万元（凭完税凭证扣除）。（3）转让环节税金：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税合计22.4+9.6+6.4+4.8=43.2万元（非房地产企业印花税可计入扣除项目）。扣除项目总额=8100+180+43.2=8323.2万元。3.计算增值额：增值额=9600-8323.2=1276.8万元。4.计算增值率：增值率=1276.8÷8323.2×100%≈15.34%。5.确定税率及速算扣除系数：增值率≤50%，适用税率30%，速算扣除系数0。6.计算应纳税额：应纳税额=增值额×税率=1276.8×30%=383.04万元。丙房地产开发公司与丁科技公司2023年合作开发房地产项目，丙公司提供土地使用权（取得时支付地价款及相关税费3200万元），丁公司提供资金。双方约定建成后按6:4比例分配开发产品。2025年9月项目完工，总建筑面积10000平方米，总成本（含地价款）18000万元（其中土地成本3200万元，开发成本14800万元）。丙公司分得6000平方米后，于2025年10月以每平方米2万元的价格全部转让，取得不含增值税收入12000万元。开发费用中，利息支出无法提供金融机构证明，当地规定开发费用扣除比例为10%。转让环节缴纳城市维护建设税20.16万元、教育费附加8.64万元、地方教育附加5.76万元（不考虑印花税）。要求：计算丙公司转让分得房产应缴纳的土地增值税。答案：1.确定应税收入：不含增值税转让收入12000万元。2.计算扣除项目金额（按分得比例分摊成本）：（1）分摊的土地成本：丙公司分得60%（6000÷10000），分摊土地成本=3200×60%=1920万元。（2）分摊的开发成本：开发成本总额14800万元，分摊开发成本=14800×60%=8880万元。（3）房地产开发费用：利息无法提供证明，按（分摊地价款+分摊开发成本）×10%计算。开发费用=（1920+8880）×10%=1080万元。（4）转让环节税金：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合计20.16+8.64+5.76=34.56万元。（5）加计扣除：房地产开发企业可按（分摊地价款+分摊开发成本）×20%加计扣除。加计扣除额=（1920+8880）×20%=2160万元。扣除项目总额=1920+8880+1080+34.56+2160=14074.56万元。3.计算增值额：增值额=12000-14074.56=-2074.56万元（增值额为负，无增值）。结论：丙公司转让分得房产无增值，无需缴纳土地增值税。戊工业公司2025年11月转让一栋自用厂房，该厂房系2015年12月自建完成并投入使用。转让时取得不含增值税收入5500万元。当地税务机关确认的该厂房重置成本为4200万元，成新率为60%。转让环节缴纳城市维护建设税15.4万元、教育费附加6.6万元、地方教育附加4.4万元，支付印花税2.75万元（产权转移书据）。要求：计算戊公司转让厂房应缴纳的土地增值税（无法提供购房发票，但能取得评估价格）。答案：1.确定应税收入：不含增值税转让收入5500万元。2.计算扣除项目金额（按评估价格扣除）：（1）评估价格：重置成本×成新率=4200×60%=2520万元。（2）取得土地使用权支付的地价款及相关税费：假设该厂房占用土地为出让取得，戊公司取得时支付地价款及相关税费1200万元（题目隐含条件）。（3）转让环节税金：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税合计15.4+6.6+4.4+2.75=29.15万元。扣除项目总额=1200+2520+29.15=3749.15万元。3.计算增值额：增值额=5500-3749.15=1750.85万元。4.计算增值率：增值率=1750.85÷3749.15×100%≈46.7%。5.确定税率及速算扣除系数：增值率≤50%，适用税率30%，速算扣除系数0。6.计算应纳税额：应纳税额=1750.85×30%=525.255万元（保留两位小数为525.26万元）。己房地产开发公司2025年12月销售其开发的非普通住宅项目，取得不含增值税销售收入40000万元。该项目相关支出：取得土地使用权支付地价款及相关税费8500万元；房地产开发成本12000万元；开发费用中，利息支出1200万元（能提供金融机构证明且未超过规定标准），其他开发费用按比例扣除（当地规定其他开发费用扣除比例为5%）；转让环节缴纳城市维护建设税89.6万元、教育费附加38.4万元、地方教育附加25.6万元（不考虑印花税）。要求：计算己公司销售非普通住宅应缴纳的土地增值税。答案：1.确定应税收入：不含增值税销售收入40000万元。2.计算扣除项目金额：（1）取得土地使用权支付的金额：8500万元。（2）房地产开发成本：12000万元。（3）房地产开发费用：能提供金融机构证明的利息据实扣除，其他开发费用按（地价款+开发成本）×5%计算。开发费用=1200+（8500+12000）×5%=1200+1025=2225万元。（4）转让环节税金：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合计89.6+38.4+25.6=153.6万元。（5）加计扣除：按（地价款+开发成本）×20%计算。加计扣除额=（8500+12000）×20%=4100万元。扣除项目总额=85