房地产项目工程技术管理

房地产项目工程技术管理

(1)术语定义

工程技术部：贯彻实施公司各项规章及管理制度，承担项目工程管理、技

术管理、成本控制、工程进度、工程质量、安全文明施工及竣工验收

的管理，负责做好现场的拆迁及“三通一平''基础工作。

(2)职责权限

管理职责

表2-1工程技术管理的管理职责

序管理职责局总部地产公区域公项目公

a司司司

1

1工程施工技术管-q7

理

1

2工程施工质量管--

理

3工程施工安全管--7

理

4工程施工进度管--V

理

5工程竣工验收管--Vq

理

审批权限

表2-2工程技术管理的审批权限

序也嫌

细分事项局总地产公区域公项目公司

a事

项部司司

施工组织设计和

---项目工程b沐

专

工程施总

1项施工方案评审

工技术工程指令单---项目总经理

管理

木悯尤化

科技优化管理---

领利组

工程质量整改通

---项目工榴蛛

工程施知

2总

单

工质量工®物培蹴司

工程质量罚款单---

管理项目总维批

工程施工安全隐

---项目TH支术

工程施患

3总

工安全整改通知单

工程安全文明施

管理---项目总经理

工

罚款单

4工程施工程总体/分期施--分管领-

工工导

序血瘫

a细分事项局总地产公区域公项目公司

事

项部司司

进度管进度计划

理

工程进度月报---项目,解理

施工进度计划调--分管领区哙侬

整导部

工程进度罚款单---项目总演

（3）工程施工技术管理

施工组织设计和专项施工方案评审

（1）管理流程

（2）流程说明

序关键活动管理要求时间要主责部工作文件

号

求n

按照项目公司工程技术部

《施工组

进度交底的《工程总的分期施工

织设计》及

1编制上报进度计划》编制上报《施工15工作施工单位

《专项施

组织设计》，顺项目庖I要糊日

工方案》

制《专

项施工方案》上报监理单位审

序关键活动管理要求时间要主责部工作文件

a求门

组织工程技术部各专业人员，对

已通过监理单位审核上报的《施

:织设i十》及《专项缸方案〉

开展评审工作，评审内容包括：

施工单位项目管理架构、施工顺

《施工组

序及施工方法、施工机具设备配

项目公司织设计》及

3组织评审置及布置、安全施工措施和安全3工作

工程技术《专项施

预案、文明施工管理要求、施工日

部工方案》

进度计划及保证措施、施工质量

计划及保证措施、施工资源

计划、施工现场平面图、临时用

水用电措施及专题技术方案

等重

点环节

《施工组

技术总对帼组织设Hi及《专项项目公司织设计》及

4审批2工作

施工方案》进行审批工程技术《专项施

日

总工方

案》

项目公司工程技术部及监

项目公司

理单位审核通过的《施工组织

5监督执行随时工程技术

设计》及《专项施工方案》监

部监理

督施工单

单位

位组织施工

《施工组

对《施工组织设计》及《专项区域公司织设计》及

6备案1工作

施工方案》进行备案留存工程管理《专项施

日

部I方

案》

组织施工图纸会审及设计交底

(1)管理流程

(2)流程说明

序关键活动管理要求时间要主责部工作文件

号

求门

下发正式区域公司设计管理部下发区域公司

1工作施工图纸

施工经审1设

日

图纸核后的正式施工图纸计管理部

项目公司技术总监组织工

程技术部各专业人员对施

项目公司

2施工图纸审工图中容易忽略、容易出现错3工作施工图纸

工程技术

查误的地方进行专项审查，发现0

部

问题及时反馈

区域公司设计管理部进行修改

开工前，项目公司工程技术部

项目公司

组织设计组织监理单位、施工单位、设

工程技术

3交底和施计院及区域公司设计管理3工作施工图纸

部区域

工图纸会审部进行图纸会审，区域公司设日

公司设计

计管理部对

管理部

施工图纸做设计交底

序关键活动管理要求时间要主责部工作文件

a求门

项目公司工程技术部在组

成《图纸会审项目公司《图纸会

4织各方图纸会审的过程中形成1工作

记录》工程技术审记录》

《图纸日

部

会审记录》

项目公司工程技术总审核《图项目公司《图纸

5审核工作

纸1工会审

日

会审记录》程技术总记录》

审杳《图纸会审记录》，审查通过

区域公司《图纸会

6审查后，组织各会审单位在《图纸7工作

规划设计审记录》

会审记录》上盖章生效日

部

下发盖章版《图纸会审记录》，项目公司《图纸

7下发实施1工作

并监督实施工会审

B

程技术部记录》

对《图纸会审记录》进行备案区域公司《图纸

备案

8留1工作商会审

日

存务管理部记录》

对《图纸会审记录》进行备案区域公司《图纸

9备案工作

留1工会审

0

存程管理部记录》

施工图纸管理

工程施工过程中，项目公司工程技术部应做好施工图纸的接收、发放及

管理工作。

正式版施工图纸由区域公司规划设计部发至区域公司工程管理部和项目

公司工程技术部，由项目公司工程技术部接收后发放监理单位及施工单

位。区域公司工程管理部至少保存一套完整的施工图做备份。项目公司

工程技术部接收、发放图纸均要填写《文件收发登记表》，由交接双方签

名确认。

项目公司工程技术部应建立《工程图纸清单》及《设计变更管理台账》，对图

纸的变化情况进行管理，及时更新，清晰反应图纸的版本更新（作废）变

更等情况，避免误用。

工程指令单及工程联系单

《工程指令单》是在工程建设过程中向参建单位签发的非设计变更类的

技术经济文件，是工程签证的来源之一，必须经项目公司总经理签署方

可生效。工程指令具有强制性，指令执行单位应对指令的执行情况进行

反馈。

工程指令的主要内容：

I)已施工的部位需要拆除；

2)在施工过程中，由于施工条件变化，如地下状况(土质、地下水、构筑

物及管线等)变化，导致工程量增减或其他变更事项；

3)经双方协商一致，导致合同范围内工程量减少的事项;

4）合同之外的零星用工事项；

其他需强制执行的事项，在现场协调过程中形成的，凡是对施工进度、质

量和成本有影响的意见和决定，必须以《工程指令单》的方式进行确

认。

工程参建各方就工程有关的其他一般事项进行沟通与澄清时，采用《工程联

系单》方式进行沟通，《工程联系单》为非指令性用表，不具备强制性和经济

结算功能。

•科技优化管理

（1）管理流程

流程名称流程编号主控部门

（2）流程说明

序关键活动管理要时间要主责部工作文

号

求求D件

所有科技优化建议必须向科技优

化领导小组提出申请，申请需附优提出优《科技

申请单位/

1提出申请化方案或能说明预期优化效益的化意向优化

部门

相关文件,先报区域公司设计管理后7日申请

部审内表》

核意见

针对技术可行性、优化方案理怛区域公司

2审核5n内-

提出初步意见设

计管理部

相关部门/

区域公司设计管理部审核后，报和

3审批2n内科技优化-

技优化领导小组审批后方可实施

领导

小组

根据领导小组审批的优化方案，组

依据优

织实施图纸优化调整工作，过程做区域公司

4组织实施化工作-

好图纸前后清单的记录，图纸完成设计管理

量情况

后报区域公司商务管理部测算成部

本

依据优

针对优化前后施工图纸进行成本区域公司

5成本测算化工作-

测算商务管理

量情

部

况

《科技

优化验

填写申请书及效益认证书，先报总

区域公司收申请

6验收申请工程师审核并签署意见后，报领导7日内

设计管理书》

小组申请验收

部《科技

优

化效益

计算书

》

以立项申请书、验收证明等资料为科技优化

7验收3日内-

依据，进行全面验收，并签署意见领

导小组

根据中建地产广州有限公司科技

按照相关科技优化

8优化工作管理办法给申请单位/部7日内-

办法给予奖领导小组

门颁

励

发奖励

（4）工程施工质■管理

甲供材及材料进场验收管理

表4-1甲供材及材料进场验收管理流程说明

序关键活动管理要求时间要主责部门工作文

a求件

材料进场前，材料供方需提供

建

筑材料样品，交由项目公司工

项目公司

1建立样品库程及时—

工程技

技术部封存，设立材料样品保

术部

管场所，建立材料样品库，材

料进

场时比对样品验收

2组织验收不论是甲供材料设备、还是承进场当项目公司——

包日工

序关键活动管理要求时间要主责部门工作文件

a求

商供应的材料设备，进场时，程技术部

项目公司工程技术部必须

及时组织监理单位、施工单位

、供应商等按照国家规范、合同

要求和样板进行检验，影响结

构和使用功能的，还要按照要

求进行见证取

样试验

3）进场时间：进场时间是否按

照采购规定时间；

4）外观检查：包括外包装和产

品外观;

3）数量清点：件数和重量；

1）检查品名、型号、规格、颜

项目公司

3材料验收内色及技术参数是否与合同、图及时—

工程技

容纸和验收标准相符；

术部

2）材料标识：标识是否清晰辨

认，是否便于储放区分；

6）出厂资料：物资的出库单、

质量介格证、检测证否齐全、

有

效

对检验不合格的设备材料，应

不合格材料项目公司

4将该设备材料做上标志，讲及时—

退场工程技

行隔离，并尽快作退场处理

术部

对验收通过的甲供物资设备，

项目公司工程技术部应及项目公司

5材料移交及时—

时移交使用单位管理，相应质工程技

量证明资术部

料同时移交，做好移交记录

项目公司工程技术部应建立《

项目公

6管理台账甲供物资管理台账》及样品库及时—

司T程技

《材料样品管埋台账》

术部

工程施工样板实施管理

工作要求：工程施工过程中，项目公司工程技术部应实施“样板先行”管

理，明确工程样板制作、展示、验收工作流程。明确各类工程质量样板

施工要求实现工序质量标准可视化，保证现场关键质量控制点过程实施

标准化，从而保证大面积施工质量。要求在每一道关键工序施工前做工

序样板，样板施工工艺和质量合格并确认满足使用功能后，才能大面积

施工。

项目公司工程技术部应组织监理单位及施工单位做进行全周期的整体施

工样板实施策划工作。

项目公司工程技术部是各类样板实施及验收的组织部门，其中户型砌筑

样板间、移交精装修毛坯样板间及交付质量样板间为区域公司层级验收

质量样板，区域公司设计管理部、工程管理部及商务管理部必须参与验

收，其他施工工艺/工序质量样板，区域公司相关部门根据需要参与验收

表4-2样板类型、验收时间及参与验收部门

项目

分包靴I区i松

样板名验厩间司

I设I商

称施监

程计程务

理

I技管管管

单单

术理理理

位位

部部部部

大面积砌组

户型砌筑样板间参参参参参

筑织

加加加加加

刖

结构工程主体结构

参参组---

工林

加加织

艺样板掂层施工

前

砌筑工程砌筑大面组

参参---

工积织

加加

艺样板施工前

抹灰工程抹灰大面

参参绢---

工积

加加织

艺样板施工前

地坪工程地坪大面

参参组---

施工工艺/工积

加加织

工序质量艺样板施工前

样板墙面砖工墙面砖大组

参参参--

程面织

加加加

工艺样板积施工前

安装工程安装大面组

参参参参-

工积织

加加加加

艺样板施工前

栏杆/百叶栏杆/百叶组

参参参参-

工大织

加加加加

程工艺样面积施工

板前

防水工程防水层大组

参参参-

工面织

加加加

序样板积施工前

参

入户门/室门底框大组

参参参-

加

内面织

加加加

门工艺样枳施工前

板

塑钢/铝自外门窗框

参参组参参-

金大

加加织加加

外门窗面积施工

前

水电管井管井桥架

参参组---

施立

加加织

工样板管安装前

室内抹灰

移交精装修毛坯样板间参参组参参参

大面积施

加加织加加加

工前

毛坯交付

交付前90参参组参参参

交付质量样

天加加织加加加

样板板

精装交付精装大规

间参参组参参参

样模

加加织加加加

板施_£刖

•工程实体质量检查

工作要求：工程施工过程中，项目公司工程技术部对在建项目工程质量

进行实时监控管理，督查分包单位的工作成效，检查实体工程的施工质

量，当发现工程质量严重不格时；项目公司工程技术部应对监理单位

及施工单位发出《工程质量整改通知单》，项目公司工程技术部下发《工

程质量整改通知单》后应立即组织监理单位及施工单位进行整改，整改

后工程经监理单位检验合格后通知项目公司工程技术部进行复验。

工程质量检查重要节点及分部工程内容：

I)地基与基础：土方、基坑围护工程、桩基、地下防水、混凝土基础子分

布工程。

2)主体结构：混凝土结构、砌体结构、钢结构等。

3)建筑装修装饰：地面、抹灰、门窗、吊顶、轻质隔墙、饰面陡、幕墙、涂

料等。

4)建筑屋面：卷材防水屋面、涂膜防水屋面、刚性防水屋面等。

5)建筑给水排水及采暖：室内给水系统、室内排水系统、室内热水供应系

统等。

6)建筑电气：室外电气、变配电室、供电干线、电气动力、电气照明安装

、备用和不间断电源安装、防雷及接地安装。

7)智能建筑：智能化集成系统、通信网络系统等。

8)通风与空调：送排风系统、防排烟系统、空调风系统、空调水系统。

9)电梯：电梯安装工程、自动扶梯、自动人行道安装工程。

10)建筑节能：墙体节能工程、幕墙节能工程、门窗节能工程、屋面节能工

程等。

11)室外工程：室外给水管网、室外排水管网、室外燃气管网、室外园林园

建、市政路笔。

•工程质量整改通知单

1)管理流程

流程名称流程编号主控部门

《工程质量整改通却单》管理流程MS02.05-L060401项目公司

施工单位监理单位项目公司工程技术部项目公司工程技术总

（开始）

1

组织开展质量检

查工作

2

提交《工程整改通

知单》.

L审批，

654

下发《工程整改通

实施整改督促整改J

.知单》,Y

789

整改完成，自检—―.整改完成后检3佥―►复验

1

10

完成整改

1

束

结

2）流程说明

序关键活动管理要求时间要主责部门工作文件

a求

组织开展质组织监理单位及施工单位项目公司

1每周—

量对工工

检查工作程实体质量开展检查工作。程技术

部

《工程质

殿程质量根据检查发现问题，填写提项目公司

21工作量整改通

整改通知单交工程技

日知

》《工程质量整改通知单》术部

单》

对《工程质量整改通知单》进项目公司

3审批0.5工作—

行工

日

审批程技术

总

下发此程质量下发《工程质量整改通知单》项目公司