《房地产开发与经营》习题解答

绪论简述房地产的特征。参考答案：(1)位置的固定性；(2)数量的有限性；(3)寿命的耐久性；(4)价值的高昂性；(5)开发的限制性；(6)交易的复杂性请各举一例说明房地产开发和房地产经营的内容。参考答案：房地产开发的主要内容是房产开发和地产开发。我国房地产经营主要有以下三种模式。（1）滚动开发模式；（2）物业持有模式；（3）轻资产模式简述房地产开发企业的特征。参考答案：房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定,以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业是以土地开发和房屋建设为经营范围的生产经营型企业。房地产开发企业经营管理的最高指导思想是其经营理念,依靠企业经营理念解决如何合理利用资源、实现发展目标、规范管理行为、制定开发模式等经营管理问题。房地产开发企业盈利模式在滚动开发阶段主要依赖土地增值和开发出售,前者具有不可持续性,后者盈利不稳定,风险较大。随着第三产业的快速发展,房地产开发企业盈利模式逐步转向物业持有盈利模式,从重资产模式向轻资产模式转变,以获取资产升值收益为主,转向获取增值服务收益为主,追求盈利的稳健性和可持续性。简述房地产开发的程序。参考答案：①投资机会选择与决策分析；②前期工作；③项目建设；④租售阶段；⑤项目运营。5.简述政府进行房地产调控的手段。参考答案：计划手段、经济手段、行政手段和法制手段房地产开发投资分析简述房地产开发项目可行性研究的作用。参考答案：（1）用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告；（2）用于向金融机构贷款的可行性研究报告；（3）用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告；（4）用于申请进口设备免税的可行性研究报告；（5）用于境外投资项目核准的可行性研究报告；（6）用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告以某一商品住宅为例阐述对该房地产项目进行市场研究的内容。参考答案：房地产市场研究的内容主要是市场调查与市场预测。其中市场调查主要从市场环境、消费者、竞争楼盘、竞争对手等四个方面进行。房地产市场预测是指运用科学的方法和手段,根据房地产市场调查所提供的信息资料,对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断,以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。简述房地产市场调查的程序。参考答案：准备阶段、实施阶段、分析和总结阶段以某一写字楼为例阐述对其进行市场定位的全过程。参考答案：（1）分析目标市场的现状,确认企业的潜在竞争优势（2）准确选择竞争优势（3）显示出独特的竞争优势和重新定位房地产财务评价的基本报表包含哪些?参考答案：现金流量表、利润与利润分配表、借款还本付息计划表、财务计划现金流量表和资产负债表土地制度及房地产项目用地的获取简述土地的特征。参考答案：土地的自然特性：(1)土地的不可替代性；(2)土地面积的有限性；(3)土地位置的固定性；(4)土地质量的差异性；(5)土地永续利用的相对性；土地的经济特性：(1)土地经济供给的稀缺性；(2)土地用途的多样性；(3)土地用途变更的困难性；(4)土地增值性；(5)土地报酬递减的可能性；(6)土地的产权特性；(7)土地的不动产特性简述土地利用规划的作用。参考答案：土地利用规划是调控土地利用的国家措施；土地利用规划是具有法定效力的管理手段；土地利用总体规划是量大面广的社会实践活动简述我国土地的所有制度。参考答案：国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式,国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地,行使占有、使用、收益和处分的权利。土地的社会主义劳动群众集体所有制采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式,农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的农民集体所有的土地,并对该集体所有的土地行使经营、管理权。我国房地产开发企业获取土地的方法有哪些?参考答案：土地使用权划拨、土地使用权出让、土地使用权转让阐述假设开发法进行地价测算的步骤。参考答案：（1）调查待开发房地产的基本情况,包括待开发房地产所属地区的市场情况、畅销物业率等。（2）选择最佳的开发利用方式,确定政府的规划限制,弄清规定的用途、建筑密度、容积率等。（3）估计开发经营期,弄清待开发房地产的开发期限和经营期限,以利于房地产价格和其他费用的测算。（4）预测开发完成后的房地产价格,同时估算开发成本、管理成本、投资利息、销售费用、销售税费及开发利润。（5）测算地价。第4章房地产开发的前期工作1.简述房地产开发资金的筹集方式。参考答案：（1）自有资金；（2）银行贷款；（3）证券化资金；（4）联建和参建筹资；（5）外资；（6）预售筹资；（7）承包商垫资；（8）房地产信托投资基金简述房地产开发资金成本的计算方法。参考答案：房地产开发资金成本可用绝对数表示,也可用相对数表示。为便于分析比较,房地产开发资金成本通常用相对数表示,即支付的报酬与提供的资本之间的比率,也称房地产开发资金成本率,可用下列公式来进行计算:K=DP-F简述房地产开发项目规划设计方案评价的特点。参考答案：(1)评价主体的多元性；(2)评价目标的多样性；(3)评价结论的不确定性简述建设工程规划许可证的作用。参考答案：建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的,用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。建设单位或者个人凡在城市规划区内的各项建设活动,无论是永久性,还是临时性的,都必须向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门审查批准。在取得建设工程规划许可证后,方可进行后续的开发建设工作。简述工程施工招标应具备的条件。参考答案：招标人已经依法成立；初步设计及概算已经完成审批手续的,已经批准；招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的,已经核准；有足够的资金或相应的资金来源已经落实；有招标所需的设计图样及技术资料。为什么要对参加施工投标的承包企业进行资格预审?参考答案：了解投标人的技术和财务实力以及施工经验，限制不符合条件的单位盲目参加投标，以使招标能获得比较理想的结果。简述开发工程施工竞争性招标的基本程序。参考答案：（1）组建招标机构；(2)准备招标文件；(3)发布招标公告或发送投标邀请函；(4)对申请投标的单位进行资格审查；(5)发售招标文件；(6)组织投标单位踏勘现场；(7)召开标前会议；(8)投标；(9)开标、评标和定标；(10)签发中标通知；(11)提交履约担保,订立书面合同。第5章房地产开发项目融资1.什么是房地产权益融资、房地产债务融资?其区别是什么?参考答案：债务融资就是通过举债的方式融资,可分为债券发行和商业贷款两类。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险,其获得的报酬是融资合同中规定的贷款利息和有关费用。当房地产投资者的自有资金数量达不到启动项目所必需的股本金数量要求时,投资者需要通过公司上市或发行新股(包含配股)、吸引其他机构投资者资金、合作开发等方式进行权益融资。权益融资的资金供给方与投资发起人共担风险,资金供给方所获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。什么是房地产直接融资、房地产间接融资?它们各自有什么特点?参考答案：直接融资是指房地产开发企业与拥有暂时闲置资金的单位(包括企业、机构和个人)相互之间直接进行协议融资,或在金融市场上后者购买前者发行的有价证券,将货币资金提供给房地产开发企业使用,从而完成资金融通的过程。房地产直接融资的特点是,资金供求双方直接进行资金融通,不通过任何中介环节。房地产间接融资是指拥有闲置资金的企业或个人,通过存款,购买银行、信托、保险等金融机构发行的有价证券,将其暂时闲置的资金提供给这些金融中介机构,然后再由这些金融中介机构以贷款方式或通过购买金融机构为房地产企业发行的有价证券,把资金提供给房地产开发企业使用,从而实现资金融通的过程。房地产间接融资的特点是资金供求双方不见面,资金融通通过金融中介机构来进行,由金融机构筹集资金和运用资金两个环节构成。房地产股票市场融资和房地产债券市场融资的方式有哪些?参考答案：股票市场融资包括首次公开发行、配股、增发三种融资方式。债券市场融资主要包括发行公司债券、可转换债券和分离交易的可转换债券。房地产开发贷款和土地储备贷款应如何进行风险管理?参考答案：房地产开发贷款的风险管理措施：1)对未取得《国有地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的项目,不得发放任何形式的贷款；2)对申请贷款的房地产开发企业,应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押,确保其真实、合法、有效；3)房地产开发项目应符合国家房地产发展总体方向,有效满足当地城市规划和房地产市场的需求,保证项目的合法性和可行性；4)对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核,对成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷款应审慎发放,对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的贷款发放应严格限制；5)在房地产开发企业的自筹资金得到保证后,可根据项目的进度和进展状况,分期发放贷款,并对其资金使用情况进行监控,以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途；6)对房地产开发企业的销售款进行监控,防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途；7)密切关注房地产开发企业的开发情况,以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后,该房屋能够在合理期限内正式交付使用；8)严格执行“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款”的监管规定,阻止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目；9)对房地产开发贷款实施封闭管理。土地储备贷款的风险管理措施：1)对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人,审慎发放土地储备贷款；2)以抵押借款方式向土地储备机构发放,借款额度不得超过其所收购土地评估价值的70%,借款期限最长不得超过2年；3)对包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况,进行认真的调研分析；4)实时掌握土地价值状况,避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。金融机构对房地产项目贷款的审查包括哪些内容?参考答案：（1）企业资信等级评价（2）贷款项目评估（3）房地产贷款担保方式评价（4）房地产贷款综合评价房地产投资信托基金可以分为哪些类型?其区别是什么?参考答案：(1)按投资业务划分按照REITs投资业务的不同,可以划分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。(2)按信托性质划分按照REITs的信托性质不同,可以分为伞形合伙REITs(UP-REITs)和多重合伙REITs(DOWN-REITs)两种。房地产项目融资方案应包括哪些内容?参考答案：（1）融资组织形式选择；（2）资金来源选择；（3）资本金筹措；（4）债务资金筹措；（5）预售或预租；（6）融资方案分析房地产开发项目管理质量管理的原则有哪些?参考答案：及时检查施工工艺规程能否满足设计要求和合同规定；对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估,将获取的质量数据与国家有关规范、技术标准、相关规定进行对比,并做出评判。简述项目进度管理原理。参考答案：（1）工程进度计划的编制；（2）进度管理及计划调整；（3）其他配套进度计划；（4）进度控制中应关注的因素横道图法和网络图法各自的优缺点是什么?参考答案：横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。由于横道图制作简便,明了易懂。横道图的缺点是从图中看不出各个单项工程之间的相互依赖和相互制约的关系,不能清楚地看出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度,也看不出哪些工序是关键工作,哪些是次要工作。网络图法的优点为在网络图中可确切地表明各个单项工作之间的相互联系和制约关系;此外,网络图法可以计算出工程项目中各个单项工作的最早和最晚开始时间,从而可以确定关键工作和关键线路,通过不断地改善网络计划,就可以求得各种优化方案。合同索赔的计算方法有哪些?参考答案：费用索赔的计算方法分为分项法和总费用法两大类。分项法是按每个索赔事件所引起的费用损失项目分别计算索赔值的一种方法，在实践中，绝大多数工程索赔均采用该方法。总费用法是当发生多次索赔事件后，重新计算出该工程的实际总费用，再从这个实际总费用中减去投标报价总费用，计算出索赔金额。工期索赔一般采用网络图分析法和比例计算法。简述竣工验收的程序。参考答案：1)工程完工后,施工单位向建设单位提交工程竣工报告,申请工程竣工验收。实行监理的工程,工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。2)建设单位收到工程竣工报告后,对符合竣工验收要求的工程,组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收小组,制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程,根据需要可邀请有关专家参加验收小组。3)建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。4)建设单位组织工程项目竣工验收。5)竣工验收备案。竣工验收的方法有哪些?参考答案：单项工程竣工验收、综合验收工程进度款的主要结算方式有哪些?参考答案：工程项目工程款的支付方式有多种不同的方式,可以按月结算,也可以竣工以后一次结算或者分段结算以及工程项目建设约定的其他结算方式等。工程项目工程款的结算方式的不同,对开发商工程项目成本的实际支出数额有着较大的影响。对于房地产开发企业来讲,由于资金具有时间价值,工程项目工程款的支付越晚支付,开发商工程项目成本的实际支出就越少,对开发商就越有利。房地产开发市场营销什么是房地产营销?参考答案：房地产市场营销是指房地产开发企业以房地产客户对房地产产品及其相关服务的需求为出发点,通过动态适应房地产客户的变化,有效地为房地产客户提供其满意的房地产产品及其相关服务,从而实现自己预期盈利目标的活动。什么是房地产营销价格策略?通常情况下,营销定价有哪些方式?参考答案：定价策略是对定价进行指导的思想和原则,目的是通过灵活运用价格手段,在不同时间、不同地点可以采用不同的定价策略,使企业适应市场的不同情况,实现企业的定价目标和销售目标。常用的定价策略有总体价格策略、营销过程定价策略、折扣定价策略、心理定价策略和差别定价策略。房地产产品组合策略有哪些?参考答案：1)扩大产品组合,包括开拓产品组合的广度和加强产品组合的深度。2)缩减产品组合。在市场不景气或原料能源供应紧张时期,剔除那些获利小甚至亏损的产品项目,集中力量发展获利多的产品项目。3)产品线延伸。房地产营销渠道有哪些?如何选择房地产营销渠道?参考答案：营销渠道：（1）房地产直接销售。房地产直接销售的方式是指房地产开发企业不通过任何中间环节,直接把产品销售给客户。（2）房地产间接销售。房地产间接销售主要是指房地产委托代理销售。房地产营销渠道的选择：(1)房地产市场方面；(2)房地产产品方面；(3)房地产企业方面；(4)中间商方面如何制定房地产促销组合策略?参考答案：房地产促销组合的基本策略有三种形式,即推式策略、拉式策略和混合策略。第8章房地产资产运营管理1.经营性房地产和非经营性房地产有何异同?参考答案：(1)地理位置；(2)目标客户；(3)运营的目的和内容；(4)生产和消费方式；(5)风险水平和对开发商运营能力要求非经营性房地产资产有哪些管理模式?参考答案：1)政府管理。2)自行管理。3)委托管理。4)其他管理人管理。5)房地产开发企业纵向一体化管理。6)其他创新模式。经营性房地产资产有哪些管理模式?参考答案：1)自有自营模式。2)租赁经营模式。3)租售并举模式。物业服务的内容一般分为哪四个方面?服务质量评价的因素有哪些?参考答案：1)基本服务类,包括房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等的运行、保养和维护,房屋的维护与修缮管理。2)专项服务类,包括安全卫士、公共安全、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通、停车场安全管理等。3)特色服务类,包括特约服务和便民服务。4)经营服务类,包括房屋中介服务、装修服务、违章建筑的管理、养老、家庭保洁和维修服务、理财服务等。物业服务质量评价因素物业服务质量技术质量共用设施设备完好程度建筑的完好等级消防管理成效保洁、绿化成效物业维修质量环境管理成效专项维修资金管理成效功能质量服务人员气质和行为方式服务人员仪容、仪表服务的态度和用语服务人员的知识和技能服务时间和效率服务人员的职业道德服务人员的团队精神试述设施管理的含义和主要职能。参考答案：设施管理是对组织的建筑和基础设施所进行的运营、维护、提升和适应等工作的集成,目的是创造一个环境来强力支持组织的主要目标。主要职能：中长期规划、房地产管理、建筑与工程管理、设施运营和维修、设施管理。房地产经营的内容有哪些?参考答案：(1)房地产商品经营房地产商品经营是指围绕企业主营业务而从事的房地产选址、建设、购置、租赁、转让、翻建等活动。该类型主要是通过对主营业务的支持和提高房地产利用效率来实现目标的。(2)房地产资本经营房地产资本经营是以企业资产价值最大化为目标,以房地产投资基金或证券等资产为标的而进行的重组、收购、转让、投资等经营活动。房地产项目选址要考虑的因素主要有哪些?参考答案：（1）自然因素：1)自然因素包括自然资源和自然条件；2)自然资源包括矿、水、土、海、气象资源；3)自然条件包括地形、地貌、占地面积、工程地质、水文地质。（2）经济技术因素:包括经济实力、协作条件、基础设施、技术水平、市场潜力、人口素质与数量（3）运输和地理位置因素:运费是成本的重要部分，选址要在原料燃料产品销售地关系中综合研究，寻求最小运费点。地理位置是指场址和资源产地，发达地区水陆交通干线，大中城市、消费市场的空间关系。（4）社会政治因素和管理机构的素质:国家对经济社会的总体布局、少数民族地区和贫困地区经济发展问题、保护生态环境、国防安全等都影响着重大建设项目的场址选择。房地产资产估价有哪些基本方法?参考答案：1)市场比较法。2)成本法。3)收益法。4)假设开发法试述日常运营管理的任务和租金的确定方法。参考答案：运营的根本任务是保持房地产资产较高的租用率,充分发掘资产的价值,以长期获取理想的租金收益。租金标准的确定方法有三种:成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。第9章房地产开发的展望1.简述装配式建筑技术。参考答案：装配式建筑是提前将部分或全部构件或配件等(如楼板、墙板、楼梯、阳台等)在工厂预制完成,再运输到施工现场并通过一定连接方式将零散的预制构件组装形成建筑产品的新型建筑形式。与传统现浇施工方式相比,装配式建筑施工方式具有