江苏建筑市场分析简报

江苏省建筑市场分析汇报

1概述

1.1江苏省地理及行政区划

江苏省东濒黄海，西连安徽，北接经济强省山东，东南与富庶的浙江和

上海毗邻。全省总面积10.26万平方千米，占全国总面积的l.l%o其中平

原面积7.06万平方千米，水面面积1.73万平方千米。截至2023年末，全

省辖13个地级市，55个市辖区、26个县级市、24个县，省会南京。

表一江苏省行政区划

各级

县级单

市名市单镇乡

位数县县级市市辖区

位数

全省3910524265587798

南京市1132011290

无锡市38026320

徐州市3103251130

常州市37025370

苏市611056600

南通市48233992

连云港市174035330

淮安市184049124

盐城市395221030

扬州市47133707

镇江市46033400

泰州市56042756

宿迁市153027529

1.2江苏省经济及财政实力

江苏省2023年实现地区生产总值48604.3亿元，仅次于广东，位居中

国第二。按可比价格计算，比上年增长11%,增幅高于全国平均增幅1.8个

百分点。这已是江苏经济持续23年保持两位数增长。固定资产投资完毕

26000亿元，增长20%以上。

2023整年地方财政一般预算收入5147.9亿元，比上年增长26.2%,增收1068

亿元。整年完毕固定资产投资26299.4亿元，比上年增长21.5%。在固定资产投

资中，国有及国有控股投资5789.8亿元，增长15.8%；外商港澳台经济投资3311.4

亿元，增长11.5%；民间投资17198.2亿元，增长25.8船其中私营个体经济投

资9719.1亿元，增长25机民间投资占固定资产投资的比重达65.4乐比上年提

高2.2个百分点。整年新动工项目中亿元项目3457个，完毕投资5800.6亿元，

比上年分别增长33.5%和69.2机200个省级重点项目进展顺利，一批重大产业、

民生、环境保护项目顺利建成或加紧推进。

表二江苏省各地级市重要经济指标

2023年度GDP2023年度一般预2023年度一般预

GDP排序地级市

（亿元）算收入（亿元）算收入（亿元）

1苏州105001141812

2无锡6900739526

3南京6140781556

4南通4100421300

5常州3600402286

6徐州3600316224

7盐城2760259184

8扬州2630234166

9泰州2023214152

10镇江1967194138

11淮安1345190135

12连云港1150157111

13宿迁101512790

省直属

—180128

征收

47709*53553808

注：*由于资料来源不一样，所采用的数据也许有所差异，但大体状况及排序是精确

表三2023年江苏省各地级市固定资产投资状况表

商品房屋销售

城镇固定房地产开新增固定

都市建筑面积（万平

资产投资发投资#住宅资产#住宅

方米）

南京市区2410.25724.63551.331408.49729.56668.34

无锡市区1481.85452.30318.161036.97698.33591.92

徐州市区966.43126.61105.26753.95341.43310.71

常州市区1213.93401.22272.65835.18755.92640.11

苏州市区1106.27426.03316.831269.14556.13456.02

南通市区643.15181.66127.17404.11407.85374.55

连云港市区378.5069.9952.97209.54201.06178.29

淮安市区491.93130.5294.35221.25357.21308.40

盐都市区393.2785.0059.79278.82243.69197.82

扬州市区383.5589.6772.13322.75315.68291.61

镇江市区510.4173.4144.89395.29210.80162.81

泰州市区338.1056.9847.15314.80185.90171.81

宿迁市区238.2464.2042.11204.12181.74144.93

1.3江苏省建筑市场

江苏省是经济大省，同步也是建筑大省，截止2023年全省共有建筑施

工企业8949个，从业人员591万，建筑业总产值12405亿。

表四2023江苏省建筑业现实状况

建筑施工企业个数从业人员数建筑业总产值

地区（个）（万人）（亿元）

202320232023202320232023

全省86648949519.00591.7710264.9412405.90

南京市1409151752.2560.351346.621643.31

无锡市58159823.3625.47437.60499.50

徐州市38936430.6933.75431.58535.72

常州市57556429.6936.12595.77735.49

苏州市1428145454.0356.281078.241275.58

南通市91189096.20107.192183.232731.22

连云港市23121417.3317.89269.96330.16

淮安市45862432.3737.81474.86571.88

盐都市62266838.8842.41542.57649.44

扬州市82474364.0770.701297.591553.43

镇江市36137412.9115.40281.81321.19

泰州市60464051.8766.671094.741264.10

宿迁市27129915.3521.72230.37294.90

苏南43544507172.24193.633740.044475.07

苏中23392273212.14244.564575.565548.74

苏北19712169134.62153.581949.342382.10

江苏省建设系统包括三个层次,分别是江苏省住房和城镇建设厅，各地级市住房

和城镇建设局（卜.设多种单位，见表五），各县级市住房和城镇建设局。

表五江苏省建设系统部门设置状况

住房保障和园林（市政）

城镇建设局规划局都市管理局

房产管理局管理局

住房保障和都市管理局（挂都

住房和城镇建设委（旅游园林

南京市规划局房产局（二级市管理行政执法

员会局）

局）局牌子）

都市管理局（挂都

建设局（挂建筑工住房保障和市政利园林

无锡市规划局市管理行政执法

程管理局牌子）房产管理局局

局牌子）

都市管理局（挂都

住房保障和

徐州市城镇建设局规划局市行政管理执法市政园林局

房产管理局

局牌子）

城镇建设局（挂建都市管理局（挂都

住房保障和园林绿化管

常州市筑工程管理局牌规划局市管理行政执法

房产管理局理局

子）局牌子）

市容市政管理局

住房和城镇建设局园林和绿化

苏州市规划局（挂都市管理执

（挂地震局牌子）管理局

法局牌子）

城镇建设局（挂建

都市管理局（挂都

筑工程管理局、园住房保障和（建设局挂

南通市规划局市管理行政执法

林管理局、地震局房产管理局牌）

局牌子）

牌子）

都市管理局（挂都

连云港城镇建设局（挂园住房保障和（建设局挂

规划局市管理行政执法

市林局牌子）房产管理局牌）

局牌子）

住房保障和城镇建都市管理局（拄都

淮安市设局（挂建筑工程规划局市管理行政执法

管理局牌子）局牌子）

都市管理局（挂都

住房保障和

盐都市城镇建设局规划局市管理行政执法

房产管理局

局牌子）

都市管理局（挂都

城镇建设局（挂建

住房和房产市管理行政执法

扬州市筑工程局、古城保规划局园林管理局

管理局局、数字化城管监

护办公室牌子）

督办公室牌子）

园林管理局

都市管理局（挂都

（挂南山风

镇江市住房和城镇建设局规划局市管理行政执法

景管理委员

局牌子）

会牌子）

住房和城镇建设局

都市管理局（挂都

泰州市规划局市管理行政执法

（管理“建筑工程

局牌子）

管理局”）

住房和城镇建设局

（拌建筑T程管理

都巾管理局（挂都

局牌子，管理“园（建设局管

宿迁市规划局市管理行政执法

林绿化管理局、住理机构）

局牌子）

房公积金管理中

心”）

交通系统重要单位包括：省交通工程建设局（高速公路为主）、省交通

运送厅公路局（国省级干线公路及连接线）、省交通运送厅航道局、省长江

大桥建设指挥部（重大工程）、江苏省交通控股有限企业（高速公路为主，

融资平台）以及各地级市交通局。

1.4江苏省“十二五”规划行业有关内容

根据江苏省十二五规划有关内容：

在轨道交通建设方面：“加紧南京、苏州、无锡都市轨道交通建设，推

进常州、徐州、南通等都市轨道交通规划和建设，积极开展南京都市圈轨

道交通规划研究」

在重点航空港方面：“以南京禄口和苏南硕放两个枢纽机场为关键，深

入增强空港运送能力。完毕南京禄口国际机场二期和苏中江都机场工程，

实行苏南硕放国际机场、徐州观音机场、南通兴东机场和盐城南洋机场等

扩建工程，加紧推进连云港机场迁建工程”

在公路网建设方面：“重点实行全省干线公路网络、过江通道、高速公

路网络完善及主骨架扩容T程建设，加强路网衔接，完善农村公路网络.

建成泰州长江大桥、崇启大桥、南京长江四桥、临海高等级公路和宿迁至

新沂等高速公路；动工建设沪通和五峰山公铁过江通道、崇海大桥以及苏

锡常南部等高速公路，实行沪陕高速公路江广段、京沪高速公路淮江段、

沿江高速公路常州至太仓段等扩建工程；加紧推进京沪高速公路新沂至淮

安段等扩容工程前期工作，组织开展泰州至常州过江通道、南京长江五桥

等项目规划研究工作J

2江苏市场区域分析

2.1江苏市场区域重点划分原则

江苏区域市场重要包括江苏及周围地区，与其他区域市场不一样，江

苏企业是直接以省为区域命名的，因此要对各个地级市进行分析，寻找工

作的突破口，为此江苏企业对各地级市状况进行了综合调查分析，包括：

各地级市经济发展水平、当地政府财政状况、地方负债率、地理位置、固

定资产投资现实状况及潜力、集团在当地的影响、当地竞争对手实力等原

因予以量化评分，然后根据对建筑市场的影响状况予以权重，算出综合得

分，根据综合得分，将江苏13个地级市根据重视程度进行市场划分。

2.2各地级市综合原因分析

各地级市经济状况分析

各地级市经济状况包括：各地级市经济发展水平、当地政府财政状况、

地方负债率。其中能反应各地级市经济发展水平日勺指标是各地GDP,根据表

二中2023年江苏省各地级市GDP数据，以苏州地区为10分，计算与苏州

日勺相对比值，可以计算出个地级市得分。同理，各地级市政府财政状况根

据表二中2023年江苏省各地级市一般预算收入计算（同样以苏州为10分）。

各地级市地方负债率数据比较难获得，这里采用两种方式评估：方式一，

由于地方负债状况直接影响到工程付款状况，因此根据施工协议中进度款

的支付状况确定得分（例如南通市区工程进度款支付80%则得8分，盐城地

区工程进度款支付50%则得5分）。方式二，计算各地级市城镇固定资产投

资与一般预算收入的比值，以比例最低的得分最佳得10分，当对比率即为

各地的得分。然后平均方式一、方式二得分，得到地方负债综合状况得分。

各地级市建筑市场状况分析

各地级市建筑市场状况重要包括：各地级市固定资产投资现实状况及

潜力、地理位置优势、当地施工企业状况及重要竞争对手等。其中各地固

定资产投资现实状况及潜力重要通过表三中城镇固定资产投资进行量化

（措施同上，以最大的为10）。地理位置重要参照与上海日勺距离，可以得到

下表。

表六2023年各地级市负债状况分析表

固定资产投资与地方负债地方负债地方负债

序号地级市

地方预算比值状况2状况1综合状况

1苏州1.3610.068.0

2无锡2.824.875.9

^-4—■.・

3南乐4.333.154.1

4南通2.146.487.2

5常州4.243.254.1

6徐州4.313.264.6

7盐城2.146.455.7

8扬州2.315.966.0

9泰州2.226.155.6

10镇江3.703.754.4

11淮安3.643.754.4

12连云港3.414.054.5

13宿迁2.655.155.1

表七各地级市经济状况分析表

经济发展水财政收入地方负债

GDP排序地级市

平状况状况综合状况

1苏州10108.0

2无锡6.66.55.9

—4—».、・

3南乐5.96.84.1

4南通3.93.77.2

5常州3.43.54.1

6徐州3.42.84.6

7盐城2.62.35.7

8扬州2.52.16.0

9泰州1.91.95.6

10镇江1.91.74.4

11淮安1.31.74.4

12连云港1.11.44.5

13宿迁11.15.1

表八各地级市固定资产投资及地理位置分析表

城镇固定资产投

序号地级市地理位置

资量化状况

1苏州4.610

2无锡6.18

3南京106

4南通2.710

5常州5.08

6徐州4.05

7盐城1.66

8扬州1.66

9泰州1.46

10镇江2.16

11淮安2.05

12连云港1.65

13宿迁1.05

当地施工企业状况及重要竞争对手重要考虑施工总承包一级企业。其

中公路一级资质企业有32家，包括:

表九注册地在江苏口勺公路一级企业

序号单位注册地序号单位注册地

1江苏常鑫路桥工程有限企业常州17南通路桥工程有限企业南通

2江苏海通建设工程有限企业连云港18苏州交通工程集团有限企业苏州

3江苏恒基路桥有限企业南京19江苏中瑞路桥建设有限企业苏州

4江苏江南路桥工程有限企业无锡20无锡路桥集团有限企业无锡

5江苏交通建设（集团）有限企业南京21无锡市交通工程有限企业无锡

6江苏捷达交通工程集团芍限企业淮安22徐州市公路工程总企业徐州

7江苏润扬交通工程集团有限企业扬州23盐都市路桥建设工程有限企业盐城

8江苏省交通工程集团有限企业镇江24宜兴市交通建设集团有限企业无锡

9汀苏苏辰公路丁程有限企业苏州25中铁二十局集团第一丁程有限企W苏州

10中城建第二工程局集团有限企业南京26中交一公局第二工程有限企业苏州

11江苏省镇江市路桥工程总企业镇江27泰州金马建设工程有限企业泰州

12江苏华晨路桥有限企业无锡28江苏四通路桥工程有限企业苏州

13路桥华祥国际工程有限企业连云港29江苏港通路桥集团有限企业苏州

14南京东部路桥工程有限企业南京30江苏瑞桓建设有限企业南京

15南京交通工程有限企业南京31江苏嘉隆工程建设有限企业宿迁

16南京市路桥工程总企业南京32中铁四局集团第二工程有限企业苏州

此外还要考虑到央企、其他地区施工总承包一级及以上资质企业在江

苏市场的分企业、办事处等。

根据初步记录，在江苏省建设系统立案的企业中，市政一级资质的323

家，市政特级资质的5家，公路一级日勺90家，公路特级的7家。（其中有

反复，即诸多企业是市政、公路均有的）

对各地区重要竞争对手状况综合考虑，分为强、较强、一般、较弱、

弱，并给与对应日勺2、4、6、8、10o

表十重要竞争对手状况

重要竞争对手

序号地级市得分

状况

1苏州强2

2无锡较强4

3南京强2

4南通较弱8

5常州一般6

6徐州一般6

7盐城一般6

8扬州一般6

9泰州较弱8

10镇江一般6

11淮安较弱8

12连云港较弱8

13宿迁弱10

其他影响状况分析

除了当地经济发展水平、各地级市建筑市场状况外，影响区域市场开

拓的影响还包括集团在当地日勺影响（当地政府对上海城建、路桥集团口勺认

同度）、当地人脉H勺关系、当地政府的政策引导、与否采用预选承包商制度

等。这些原因在综合考虑的状况下，要予以各地以一定的修正。

2.3各地级市综合评估

根据上面对各地级市的综合分析，现将上面日勺状况予以汇总。不管是

重要考虑各地的经济状况和现实状况（状况一：经济发展水平状况20分、财

政收入状况15分、地方负债20分、城镇固定资产投资15分、地理位置10分，

重要竞争对手10分、其他状况10分），或者重要考虑市场潜力（状况二：经济

发展水平状况15分、财政收入状况10分、地方负债20分、城镇固定资产投资

10分、地理位置20分，重要竞争对手15分、其他状况10分）。得到各地级市

综合评估得分：

根据分析，不管是考虑现实状况还是考虑到市场日勺潜力，苏州、无锡、

南通三个都市是重点要开发H勺，另一方面是南京和常州。因此按照这个原

则，将江苏省各地级市分为三类市场，详细见表十二。

表十一江苏各地级市综合评估

状况1部状况2部状况1综状况2综

GDP排序地级市其他

分分合得分合得分

1苏州69.968.6776.975.6

2无锡55.956.3863.964.3

3南京53.248.85760.255.85

4南通49.858.651059.868.65

5常州41.7546.81051.7556.8

6徐州37.240.1542.245.1

7盐城34.4540.2539.4545.2

8扬州34.5540.45640.5546.45

9泰州33.9541.35538.9546.35

10镇江30.336.45737.343.45

11淮安29.9536.45534.9541.45

12连云港28.735.65533.740.65

13宿迁30.3538.8535.3543.8

注：状况1、状况2没有考虑其他，状况1综合得分、状况2综合得分考虑了其

他的修正。

表十二市场划分表

地级市备注

一类市场苏州、无锡、南通重点开拓

二类市场南京、常州全面辐射

三类市场徐州、盐城、扬州、泰州、镇江、淮安、连云港、宿迁及周围一般参与

3江苏企业区域市场开拓状况

3.1江苏企业市场开拓规划

根据江苏省“十二五”规划以及各地财政、固定资产投资计划，制定了江苏

企业近、中、远期市场开拓计划：

近期（12〜23年）重要以苏州、南通、无锡为重点，开拓沪宁沿线、崇启

通道北沿（其中沪宁线包括上海、苏州、无锡、常州、镇江、南京；崇启通道北

沿包括上海、南通、盐城、连云港等地）。重要行业包括市政工程、交通工程。

其中各地都市迅速路高架化是集团企业口勺优势，也是市场开拓的重点。计划经营

产值10亿。

中期（14~23年）争取苏南地区全覆盖，并辐射苏中地区（包括苏州、无

锡、常州、镇江、南京、南通、泰州、扬州等地）。重要行业除了市政工程、交

通工程外，加强轨道交通领域的开拓（常州、南通、扬州等地陆续要开新线），

同步有也许日勺话开拓水利工程领域（前提是拿到城建集团水利二级资质）。计划

经营产值12~15亿。

远期（16〜23年）成为整个江苏重要H勺建筑力量。在交通工程、市政工程、

安装工程、轨道交通、水利等领域有一定的市场份额。计划经营产值15〜20亿。

3.2各类市场开拓计划

2023年江苏企业重要以沪宁线、崇启通道北沿两条线为主开拓市场。其中

沪宁线包括上海、苏州、无锡、常州、镇江、南京；崇启通道沿海包括上海、南

通、盐城、连云港等地。同步两条线分别以苏州、南通为重点，向周围辐射。包

括江苏其他地级市以及安徽东南部、山东南部地区。行业重要包括交通工程、市

政工程、安装工程、轨道交通等。

3.2.1一类市场

对于一类市场，即苏州、南通、无锡三地是江苏企业重点开拓的市场，准备

在2023〜2023年两年日勺时间里，能初步做到每年至少有一种项目。三地的经营产

值应当占整个江苏企业经营产值H勺三分之二以上，即6〜8亿。其中苏州和南通两

地都采用预选承包商制度，目前一企业已经进入南通预选承包商，争取到2023

年争取进入苏州预选承包商名目。

为到达以上目的，准备拟在上述三个地级市在条件成熟口勺前提下（即在当地

承揽到工程的状况下），在当地设置办事处，办事处作为分企业的下设机构，重

要由市场部和经管中心派专人常驻当地，负责当地市场开拓，包括理解当地市场、

重要建设单位、工程规划设计状况、与当地设计院共建、跟踪重点项目以及对当

地工程项目成本进行动态控制。

3.2.2二类市场

对于二类市场，即南京和常州两地，应当说上海城建集团和路桥集团在当地

是有基础的，此前在当地也做过工程，也有一定的人脉基础，尤其是常州。目前

这两个地方最大的问题是政府负债率过高，以常州为例，前几年迅速的都市基础

建设投资导致去年、今年两年常州没有大的项目上马。南京状况也差不多，据理

解，作为2023年青奥会标志建筑口勺青奥轴工程项目，目前由于资金没有贯彻而

无法动工，其他项目也存在资金短缺的问题。

不过南京和常州，从都市发展水平、经济总量等来看，在江苏省乃至全国也

在中上游位置。还是比较有潜力的。两地的经营产值应当占整个江苏企业经营产

值的120%左右，即2亿左右。

因此对于这两个都市，还是要保持与当地政府日勺联络，尤其是常州（估计在

2023年后常州轨道交通会上马，是江苏企业开拓市场的工作重点之一）。并通过

以往工程建设中建立起来的关系，加强对两地的市场开拓。今年重要工作是对两

地的立案工作完毕，争取在两地拿到一种工程。

3.2.2三类市场

三类市场即除了以上五个都市以外江苏其他地级市及周围地区。对于其他地

区可以通过如下两种途径：一种是此前做过工程，有一定基础的，例如镇江、盐

城，可以通过已经建立的关系网开拓市场；一种是扬州等地，受南京影响比较大

日勺都市，可以通过在南京建立起来日勺关系网对周围地区进行辐射，开拓新日勺市场。

估计经营产值应当占整个江苏企业经营产值日勺20%左右，即2亿左右。

3.3企业在江苏的立案状况

立案是投标工作日勺前期工作。江苏省立案工作分为交通系统与城建系统两

类。路桥集团下属重要有三张资质，如下是市政一企业在江苏区域立案状况表（重

要在一类市场、二类市场，包括部分三类市场）：

表十三市政一企业江苏己/拟立案状况一览表

序与否每年网上报名商务标投技术标

立案单位交易中心地址

号要年审电子狗标软件加密狗

1江苏省交通厅南京市升州路16号否否纵横无

2南京市建委江东中路265号是是新点无

3镇江市建委镇江市正东路33号是是新点无

工农路235号成功大

4南通市建委是是新点有

厦

西新街8号建设发展

5无锡市建委是是新点无

大厦

常州市清潭广仁路

6常州市建委是是新点有

85—2号

竹辉路养蚕里贸易

7苏州市建委是是新点有

市场二楼

场道企业只有在江苏省交通厅立案过，其他的均未立案。路桥企业均未立案。

市政一企业立案计划详见表七。

此外，市政一企业三经录入南通市预选承包商名目，场道企业今年已经上报,

路桥集团由于波及到企业名称变更，今年未申报。

苏州预选承包商规定比较高，需要在苏州设置分支机构（完毕工商、税务注

册），且持续两年在苏州地区纳税。因此集团内未有一家单位录入。

根据实际状况，并按照集团最新重组方案，路桥集团重要还是运用市政一企

业日勺资质翻牌，因此在江苏市场，资质使用以及立案工作还是以市政一企业为主,

并根据需要立案场道企业和路桥日勺资质，今年的重要工作包括：

1、南通预选承包商工作。场道企业已经网上中报，近期重要组织资料备查，

争取场道企业能入库，假