政府办公楼物业服务标准及考核方案

政府办公楼物业服务标准及考核方案

公共区域环境卫生维护标准

一、楼内公共区域

1、地面每日保洁三次以上，墙面保持无污渍，大堂、门厅大理石、花岗石

地面每月保养一次，保持材质原貌、干净。

2、每日擦抹楼梯扶手、栏杆、窗台一次，保持干净。

3、消防栓、指示牌等公共设施隔日擦抹一次，表面干净、无污渍。

4、天花板、公共灯具：每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

5、天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

6、门、窗玻璃保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

7、按楼宇设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次，垃圾收集点周围地面

无散落垃圾、无污迹、无异味。

8、电梯轿厢每日，呆洁两次以上，操作板每日消毒一次，每半月对电梯门壁

打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿箱壁无浮尘，不锈钢表面光亮，无污迹。

二、楼外公共区域

1、道路、地面、绿地每日保洁两次以上，广场砖地面每周冲洗一次；目视

地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时，明沟每日清扫一次，无杂物，无积

水。

2、公共灯具、宣传栏、路标、标志、景观小品每日擦抹一次，目视无灰尘、

明亮清洁。

3、垃圾厢（房）每日清运一次,整洁、干净、无异味。

4、对垃圾箱，果安箱每日保洁两次以上，垃圾箱、果皮箱整洁、干净、无

异味、灭害措施完善。

5、消毒灭害每月对明沟、垃圾房喷洒药水一次，每年灭鼠一次，并有记录。

建筑物共有部位及设施设备

使用、管理和维护标准

一、共有部位

1、每年定期对房屋结构、安全的部位进行检查，并有记录，发现损坏及时

安排专项修理并告知甲方和使用人。

2、定期巡视楼内门厅，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异

常声响。

3、墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

4、定期巡视楼梯间、电表间、电梯间、墙面、顶面粉刷层无剥落。

5、走廊通道墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

二、共有设施设备

1、定期对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，

定期检查屋顶，发现防水层有气月鼓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时处理。

2、定期对供水设备进行检查，对管道等进行除锈、油漆、保养，保证供水

正常，管道整洁。

3、定期巡查公共天线、供电、燃气线路，保证设备运行安全正常。

4、定期巡查消防箱内各种配件完好；监督维保单位定期检查火警功能、报

警功能是否正常；每年定期试验探测器，并对全部控制装置进行试验，火灾探测

器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换；定期检查灭

火器，临近失效立即更新或充压；接受消防主管部门的检查并承担相应费用。

5、保证电梯24小时运行，轿箱内按纽、灯具等配件保持完好，轿箱整洁；

监督甲方委托的专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有效的

《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进

行管理；电梯发生一般故障的，通知专业维修人员2小时内到达现场修理，发生

电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员须在规定时间内到现场应急处理，专

业技术人员须及时赶到现场进行救助。

6、及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，办公区楼道灯、

路灯完好率在99%以上。

7、定期对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。

8、定期巡视共有设施设备房，墙面、顶面粉刷层无剥落。

9、对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指

示和事故照明设施，保证标志清晰完整，设施运行正常。

10、根据需要设定巡更线路、时间，不定期进行调试和保养，保证其正常

运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功

能正常，巡更违规记录提示功能正常。

11、物业服务用房的玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响

绿化工标准及规范

L熟悉办公区域绿化布局，了解花木品种、名称及数量，做到心中有数；

2、负责绿化区内的杂草、残枝、败叶等杂物清理工作，保持绿化区内看不

到干枝、干叶和杂草、杂物。

3、依据植物不同生长习性，因地制宜、因时制宜地种植各种苗木，搞好花

木的有机配植。做到配植合理、四季常青、四季花开；

8、电梯轿厢每日/呆洁两次以上，操作板每日消毒一次，每半月对电梯门壁

打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿箱壁无浮尘，不锈钢表面光亮，无污迹；

9、消毒灭害每月对明沟、垃圾房喷洒药水一次，每年灭鼠一次，并有记录。

工程维保标准及规范

1、熟悉办公楼（含附楼）建筑结构，掌握办公区域水电气的布局及走向，

做到心中有数；

2、定期对房屋结构、安全的部位进行检查，并有记录，发现损坏及时报告

相关部门和领导；

3、定期巡视楼内门厅，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异

常声响；

4、墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损；

5、定期巡视配电房（箱I电梯间、楼梯间、水泵间、电表气表等运转情况，

并有记录，确保安全；

6、走廊通道墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损；

7、定期对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，

定期检查屋顶，发现防水层有气月鼓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时处理；

8、定期对供水设备进行检查，对管道、饮水设备等进行保养，保证二次供

水正常，水质符合国家生活用水标准；

9、定期巡查公共天线、供电、燃气线路，保证设备运行安全正常；

10、定期启动消防泵并做记录，每年保养一次，保证其正常运行；定期巡

查消防栓，消防栓箱内各种配件完好；定期检查火警功能、报警功能是否正常；

每年定期试验探测器并对全部控制装置进行试验，火灾探测器投入运行二年后，

应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换；定期检查消防水带、阀杆处加注

润滑油并作放水检查；定期检杳灭火器，临近失效立即更新或充压；接受消防主

管部门的检查并承担相应费用；

11、保证电梯24小时运行，轿箱内按纽、灯具等配件保持完好，轿箱整洁；

委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有效的《安全使用

许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；电

梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其他

重大事件时，物业管理人员须在规定时间内到现场应急处理，专业技术人员须及

时赶到现场进行救助；

12、及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，办公区楼道灯、

路灯完好率在99%以上;

13、定期对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；

14、定期巡视共有设施设备房，墙面、顶面粉刷层无剥落；

15、对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散

指示和事故照明设施，保证标志清晰完整，设施运行正常。

食堂餐饮服务标准及规范

1、食堂应遵守《阿坝州公安局职工食堂管理暂行规定》及实施细则。

2、餐标：由单位自行定，食堂根据伙食标准需求安排菜品，内部接待按照

标准执行。

3、现场操作人员必须具有上岗证。

4、所有食堂聘用人员的工资和福利及保险由乙方负责。

5、乙方必须把食堂工作人员的名册抄送甲方。

7、食材由甲方提供，乙方负责提供前一天的食材清单，并配合甲方对食材

的数量情况进行监督验收。

8、注重餐饮卫生,确保食品安全，菜品须按规定留样。

9、食堂员工应爰护设施设备，须要添置或需要更换设备，由乙方提出，经

甲方同意后，甲方负责补充。

10、甲方员工不得故意影响食堂卫生，不得遁意进入厨房操作区。

11、甲方如有人数变动，加菜、加班用餐须提前半天通知乙方。

12、甲方有权对服务水平、卫生状况进行监督，甲方有权要求乙方及时整

改。

13、甲方对乙方库房操作间、食品（材）和人员情况进行定期或不定期安

全卫生检查，对检查情况甲乙双方确定签字备案。乙方必须主动配合，对提出的

合理性问题要及时纠正。

宿舍小区物业服务标准及规范

1、小区域内物业共用部位、共用设施设备的运行管理及维护；

2、区域内环境卫生维护，主要包括院落、绿化带、楼梯、楼内公共通道、

卫生间、停车位及自行车棚的整洁清洁，负责垃圾的收集、清倒；

3、供水、供电、供气、消防、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管

线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

4、区域内业主、使用人装饰装修的管理服务；

5、物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；

6、法律政策规定应由管理服务的其它服务事项。

秩序维护质量标准

1、安保人员为中国公民,男性，年龄在18-45周岁,身高1.75米及以上,

初中及以上文化，五官端正，身心健康，品行好，无犯罪史，无不良嗜好，具有

一定的观察、理解、表达、判断、应变、自卫、自控、沟通、指挥、协调及自主

学习的能力。统一着制式服装，装具齐全（武装带、警棍、对话机、执勤记录仪

等），值勤室配备盾牌、报警器、照明、喊话筒等警械。对区域24小时值守，

对进出人员和车辆进行信息确认，服务规范周到，确保安全。

2、能够较好地疏导门前交通，乙方应与交警、派出所等部门做好协调工作，

保证甲方车辆顺利出入；

3、对无证车辆进出应询问，并有记录；对运送物品车辆应检查和记录；

4、所有值勤人员熟知有关领导的车牌号；

5、语言文明、手势规范、仪表端庄；

6、对重要来宾所乘车辆要做好引导和停放工作；对提前通知的重要来宾，

应做好礼仪工作；

7、不得擅自离岗；

8、严格执行门禁卡使用管理规定，来访人员验明证件，并负责与被访人联

系，在得到许可时登记后方可进入办公区；

9、对强行进入办公楼的，要果断制止，并立即上报；

10、对重点守护部位，值勤人员要高度警惕，发现异常情况应立即上报；

11、值勤时应有记录和交接班制度；

12、定时对办公区进行巡逻，维护办公区域良好的治安秩序，防范、打击

违法犯罪活动；

13、通过巡逻，对办公区的水、电、气及办公室门窗进行检查，及时发现

安全隐患，防止盗窃、火灾等治安事故的发生；

14、建立同班秩序维护员互相监督机制，严禁盗拿和动用办公室物品。

驾驶服务管理标准及规范

1、驾驶员要五官端正，身心健康，无犯罪记录，有3年以上驾龄、年龄在

45岁以内。具有Al、A2的相应资质（驾驶证），驾驶经验丰富,具有良好的素

养和职业道德；

2、工作期间遵守国家法律、法规和甲方的各项规章制度、劳动纪律，忠于

职守，诚实守信，作风正派，服从管理，认真履行岗位职责，自觉维护甲方机关

形象，完成驾驶工作和甲方交办的其他临时工作；

3、驾驶员在每次出车前应认真打扫车内外卫生，保持车辆内部与后备箱的

干净、整洁。不得在车内吸烟、吃东西等，保持年内空气清新无烟味、异味；

4、要爰护车辆装备，出车前应对车辆进行检查，确保车辆处于良好的技术

状态，发现问题要及时报告；

5、驾驶员出车前保持车上和自身证件齐全;

6、出车前应充分了解要去的目的地以及行驶路线，通过咨询、地图、导航

等方式提前做好充分准备；

7、检查车上空调功能是否完好，以保证车内温度符合客人要求；

8、着装要统一、规范，驾驶员出车前应按照公司要求穿着（白衬衣、深色

西服、皮鞋），未经同意，不得穿着其他服饰；

9、驾驶员仪容仪表和精神面貌要好，应保持个人卫生，保证身上不得有烟

味、异味；

10、按照出车通知时间，要提前10分钟到达指定地点，并主动与客人联系。

到达目的地，主动帮助客人开关车门，协助提拿行李物品等;

11、在车上不要闲聊闲谈，保守单位秘密；

12、严格遵守交通法规，保持安全驾驶、不超速，严禁疲劳驾驶和饮酒驾

驶；

13、驾驶车辆必须全程紧系安全带，并提醒客人系好安全带；

14、行车过程中不得使用手机接听或看发短信、微信，需要时在征得客人

同意后，将车停在规定的区域后进行；

15、因违规违纪造成的责任和损失全部由乙方承担；

16、完成交办其他工作任务。

考核办法

1、考核评分采取倒扣分制，满分100分，考核结果每季度通报，考核结果

作为每季度付款依据。

2、扣分情况:

(1项目经理或其他管理人员拒不接受和服从甲方权利范围内的指令和安排,

每次扣2分。

(2)按甲方要求配置足够的作业人员。未按要求配置作业人员每少1人扣2

分。

(3)项目经理或管理人员上班时间必须坚守工作岗位，不得串岗、脱岗，随

时接受甲方的指令，特殊情况不能到岗的必须指定他人并告知甲方。上班期间，

一旦发生联系不上或无人在岗的情况，扣2分。

(4)项目经理或作业方代表无故缺席各种例会，每次扣0.5分。

(5)作业质量受到群众举报，经查证属有效举报的，每次扣2分。

(6)作业质量受到媒体发表批评性报道，经查证属物业公司责任的，则每次

扣4分，造成恶劣影响、严重后果的，取消其承包权。

(7)若因服务质量、服务态度被投诉，每次扣3分。

(8)作业人员作业时无故与工作人员或外来访客发生争吵、斗殴、造成不良

影响的，每人次扣3分。

(9)甲方提出或自己发现的问题，要及时处理和整改，并在规定时间完成。

有无故拖沓、推诿的现象，一次扣1分。

(10)按要求着装，发现一个作业人员未着工作服，或衣冠不整，扣0.2分。

(11)故意损坏、浪费、挪用、夹带工具、物资、设备的，按照物品的价格

处3倍罚款，并视情节轻重程度扣2-3分。

(12)会务及应急等服务功能不及时扣5分。

(13)清扫保洁不达标(区域内有明显落叶、白色垃圾、杂物未清扫等)，保

洁操作不规范(如乱放置清洁工具、将垃圾清扫入绿化带等)每次扣0.2分。

(14)路面、室内地面有明显污垢及其他垃圾，半个工作日未进行清除的一

次扣0.2分。

(15)除甲方认可的特殊情况(大风大雨天气等)外垃圾溢出垃圾箱未及时

清理、清理垃圾时未袋装、垃圾堆积在路面、室内地面等，一处扣0.2分。乙方

人员在服务区内乱丢生活垃圾或不将垃圾堆放到指定临时堆放点和垃圾集中转

运点的，视投放量扣0.1-1分。

(16)遇极端天气，未按照甲方相关要求进行环境卫生工作的扣0.5分。未

按照要求上报相关异常情况的，扣0.5分。造成不良后果的，按照严重程度扣

1-2分。

(17)保洁对象损坏和异常，有安全隐患的，未在一个小时内报修处理扣

0.2-1分,其他损坏情况，未在一天内及时报修的扣0.2-0.4分。造成严重后果

的，可加倍处罚并由乙方承担责任和损失。

(18)若未按甲方需求进行维护工作，每次扣2分。

(19)设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备应有明显警

示标志和防范措施，违反一次扣3分。

(20)未按规定执行各项巡查记录、运行记录、维修记录的,每次扣2分。

(21)发生轻微食物中毒的(5人以下)，每次扣5分。

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