物业费纠纷答辩状

物业费纠纷答辩状

物业费纠纷答辩状

答辩人：；身份证号码：

性别：；民族：；联系电话：

住址：北京市昌平区陈营清水园小区号楼单元室

被答辩人：北京兴中建物业管理有限公司；法定代表人：张

友良

单位

答辩人因与北京兴中建物业管埋有限公司物业费纠纷一案,

提交本答辩状，进行答辩如下：

一、请求事项：

1、依法驳回被答辩人诉求的物业管理费中不合理的部分;

2、依法要求被答辩人公示其年7月31日至20_年4月1

日，管理清水园小区期间物业服务资金的收支情况；

3、依法要求被答辩人向答辩人补开缴纳各项物业费用的正

式发票;

4、依法要求被答辩人向答辩人支付其出租业主公用设施和

物业服务用房收益中应支付给答辩人的部分；

5、依法要求追究被答辩人违反双方签定的《物业管理服务

合同》，在未做公示、也未向答辩人通告的情况下，单方撤出小

区的违约责任，并据此要求被答辩人向答辩人支付违约金。

6、郑重请求法庭向有关部门发出如下司法建议书：

⑴采取切实有效的措施，强制物业管理企业向业主公示物业

服务资金的收支情况；

⑵采取切实有效的措施，强制物业管理企业向业主公示外包

物业服务项目的合同或协议；

⑶采取切实有效的措施，强制物业管理企业与业主就《物业

管理服务合同》签订补充协议，杜绝侵害业主合法权益的霸王合

同、霸王协议和霸王条款；

⑷彻查物业管理企业只向业主开具收款收据，寻找各种理由

不向业主开具正式发票，借此偷漏国家税款、损害业主和国家合

法权益的违法行为；

⑸细化物业管理服务的质量和服务标准，制定相应的强制性

条款，借以约束物业管理企业和业主，最大限度地减少物业纠纷。

二、事实和理由:

入住时答辩人与被答辩人签订了《物业管理服务合同》（以

下简称物业合同），但在履行合同履过程中，被答辩人却严重的

违反了物业合同的约定及《中华人民共和国物权法》、《中华人

民共和国合同法》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠

纷案件的意见》《关于印发《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若

干意见》和《关于开展全市居住小区物业管理企业服务情况检查

的实施意见》的通知（京国土房管物[]338号）》、《物业管理条

例》（年9月1日起施行）、《北京市物业服务收费管理办法（试

行）》（20_年1月1日起执行）、《北京市居住小区物业管理服

务基本要求（试行）》（年5月180颁布）、《北京市居住小区物

业管理服务标准》（京国土房管物口950号）的规定。

严重地损害了答辩人的合法权益。

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》

第六条关于管理费纠纷规定“22、有下列情形之一的，业主可以

要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：（1）物

业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的工

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》

第八条关于管理责任纠纷规定“31、物业管理企业未按合同约定

提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理

企业承担违约责任。”

答辩人于年月收房，但是从年月入住清水园小区后，发

现被答辩人的物业管理服务质量极差，小区内杂草丛生、垃圾物

品随处堆放、私搭乱建随处可见、蚊蝇蛇鼠滋生、鸡鸭成群、犬

吠连天、甚至小广告都贴到了答辩人和其他业主的门上!真可谓

“闻鸡起舞、狂斗蚊蝇、夜听犬吠、打鼠灭螳、大风过处尘土匕

扬！"冬季供暖温度也不达标，家里非常冷。

截止到20—年3月15日，供暖季节家中最高温度不超过

14℃（阳光充足，室外温度达到8〜9c时除外），答辩人无数次

地向被答辩人反映并投诉，但是被答辩人置之不理，长期不给解

决，使得答辩人被迫在寒冷中度过一个又一个的漫长冬季。

现一一列举如下：

㈠、被答辩人没有对物业合同和国家及北京市有关物业管理

法规中规定的物业管理服务事项尽到管理义务

1、未对公共设施、设备尽到维护保养义务

《北京市居住小区物业管理服务标准》第二条规定“保证护

栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备

正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵

洞通畅;负责小区智能化设施的日常运行维护；”

根据物业合同第一章第一条、第二条、12.2条的约定，被

答辩人应当对公共设施进行养护保证完好，负责小区智能化设施

的日常运行维护。

但是当小区北面各单元的门禁系统陆续出现故障无法使用

后。

小区内的照明路灯也陆续达到使用寿命，正常工作的不足

50%,被答辩人从不主动巡视、维修，在接到业主反映的情况后,

被答辩人也从没有进行过修缮，致使推销人员随意进出各个楼门

进行推销或宣传散发小广告，小区路灯无法正常照明。

2、未对草坪绿植尽到养护义务

《北京市居住小区物业管理服务标准》第二条规定“保证护

栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备

正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵

洞通畅；”

《北京市居住小区物业管理服务标准》第三条规定“小区规

划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市

园林局规定的《二级养护标准》养护。”

《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》第五条规

定“绿地无杂物，无侵占现象，基本无裸露土地;花草、树木修

剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害现象，树木基本无钉栓捆绑现

象。”

根据物业合同第一章第四条约定，被答辩人应当对共绿地、

绿化、建筑小品等进行养护与管理，并按市园林局规定的《二级

养护标准》养护。

但是被答辩人从来就没有对小区内的绿化进行过任何的管

理，小区内杂草丛生，有些地方野草已经长到半人多高，因此又

引起了蚊蝇蛇鼠的滋生，小区总的来说是脏乱差。

3、未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务

物业合同第一章第六条的约定，被答辩人应当维护物业区域

内的公共秩序。

《物业管理条例》第四十六条规定“对物业管理区域内违反

有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的

行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报

口。

《物业管理条例》笫四十七条规定“物业管理企业应当协助

做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应

当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”

《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》第四条规

定“24小时有专人值守;进行日常巡视;涉及人身安全处，设有

明显标志并有防范措施。

对火警事故、交通事故、治安事件以及其它紧急情况有处置

预案，发生时要及时处理，并上报有关主管部门;对居住区内违

法现象，积极与派出所等配合进行处理。”

《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》第三条规

定“居住区内道路、楼梯每天清扫一次，垃圾每天清运一次;及

时清理居住区内公共场所的废弃杂物；及时清扫积水和积雪;及

时组织清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品。”

但是小区内长时间存在业主不文明养犬行为（如一户多犬、

饲养大型犬、拴犬链等行为），答辩人家的小孩就多次受到未栓

链犬的惊吓，且答辩人还日夜遭受犬吠袭扰。

根据物业合同服务质量中12.1条的约定，被答辩人应当对

私搭乱建进行管理，但是小区内却有搭盖鸽子棚、鸡窝、鸭窝的,

还有私自加盖顶楼的，随处可见。

答辩人多次找到被答辩人要求解决动物豢养及私搭乱建问

题，被答辩人以各种理由推托从未进行过任何管理和调节工作。

另外，在清水园小区9号楼北侧，有业主长年捡拾堆放大量

垃圾，堆放垃圾占地可达10平方米左右，由于长时间堆放滋生

蚊蝇蛇鼠，而且还持续释放恶臭，为此包括答辩人在内的广大业

主都强烈的向被答辩人反映过问题，但是被答辩人不仅未及时清

理，而且至今被答辩人也没有解决这个问题。

4、未对安全防范工作尽到义务

《物业管理条例》第四十七条规定“物业管理企业应当协助

做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应

当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助T作°”

《北京市居住小区物业管理服务标准》第五条规定“物业管

理企业应看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的

表井盖、雨隼子、小品、花、草、树木、果实等;夜间对服务范

围内重点部位、道路进行不少于一次的.防范检查和巡逻，巡逻

不少于2人，做到有计划、有记录;发生治安案件、刑事案件、

交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。”

《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》第四条规

定“24小时有专人值守;进行日常巡视:涉及人身安全处，设有

明显标志并有防范措施。

对火警事故、交通事故、治安事件以及其它紧急情况有处置

预案，发生时要及时处理，并上报有关主管部门;对居住区内违

法现象，积极与派出所等配合进行处理”

根据物和合同第七条的约定和业主守则中第一条的规定，被

答辩人应当在清水园小区内进行24小时的保安执勤巡岗制度，

但是在被答辩人管理期间除看门保安外从未组织过保安巡逻，更

不用说是24小时巡逻了。

由于被答辩人疏于管理，清水园小区内多次发生盗窃案。

为此，业主纷纷要求物业公司加强保安工作，安装监控摄像

头，但是被答辩人置广大业主的意见于不顾，始终没有采取过任

何措施，最终导致了7号楼4单元短短的一个月内发生了四起盗

窃案，被盗业主损失惨重。

每起盗窃案均在东小口派出所记录在案，提请法庭到东小口

派出所进行司法调查取证。

5、未对物业综合管理工作尽到义务

《北京市居住小区物业管理服务标准》第一条规定“每年一

次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,

组织实施；白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共

性事务，受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班，处理急迫性报

修，水、电等急迫性报修半小时内到现场;每年进行一次物业管

理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见

用户不低于总户数80虹”

被答辩人管理期间，从来就没有对房屋及设施设备进行安全

普查。

有些业主家中漏水、漏雨，但被答辩人往往不是推卸责任，

就是说“这是开发商的事，我们物业解决不了。”答辩人和很

多业主都无数次地向被答辩人投诉冬季供暖温度不达标，家里太

冷，但是被答辩人置之不理，长期不给解决，使得答辩人和很多

业主被迫在寒冷中度过一个又一个的漫长冬季。

被答辩人管理期间，从来就没有进行过一次物业管理服务满

意率调查，因为服务的好与坏，被答辩人和答辩人及广大业主的

心理都明白一一就两个字“很差”！被答辩人根本就不敢做物业

管理服务满意率调查！

（二）、被答辩人从未公示其管理清水园小区期间物业服务资金

的收支情况

《北京市物业服务收费管理办法》第十一条规定“实行物业

服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交

纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以

外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务

资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情

况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物

业服务资金的收支情况提出质询时.，物业管理企业应当及时答

复。”

《物业管理条例》第六条规定“业主在物业管理活动中，享

有下列权利：第（七）款：监督物业管理企业履行物业服务合同；

第（八）款：对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况

享有知情权和监督权;第（九）款：监督物业共用部位、共用设施

设备专项维修资金的管理和使用；”

虽然答辩人和小区其他广大业主向被答辩人多次提出公示，

但被答辩人时至今日，从未公示过，更不用说对业主所提出质询

的答复了。

被答辩人的行为严重地侵害了答辩人的知情权和监督权，是

对答辩人合法权益地严重侵犯和践踏。

㈢、被答辩人擅自改变公共设施、物业管理用房用途

《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的

道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或

者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属

于业主共有。”

《中华人民共和国物权法》第八十二条规定“物业服务企业

或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其

附属设施，并接受业主的监督。”

《物业管理条例》第二十七条规定“业主依法享有的物业共

用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自

处分。”

《物业管理条例》第三十八条规定“物业管理用房的所有权

依法属于业主。

未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的

用途。”

《物业管理条例》第五十条规定“物业管理区域内按照规划

建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”

《物业管理条例》第五十五条规定“利用物业共用部位、共

用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业

管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照

业主大会的决定使用。”

《北京市物业服务收费管理办法》第十四条规定“利用物业

共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业

主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主

大会的决定使用。”

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》

第五条关于管理权纠纷规定“18、物.业管理企业违约或违规利用

物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主

委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收

益。”

但是被答辩人将小区大门收发室、小区自行车停车棚对外出

租用于商店等经营性活动，小区10号楼地下室也对外出租，这

些行为从未经过业主的同意，对于所获得的收益也从未对业主进

行过公示。

被答辩人的行为严重地侵害了答辩人的知情权、监督权和依

法享有收益的权利，是对答辩人合法权益地严重侵犯和践踏。

根据《物业管理条例》第五十八条、第六十六条的规定，改

变公共设施用途的收益应当有业主大会决定收益的用途，并且应

当对违规企业处以5万元以上20万元以下的罚款。

㈣、被答辩人单方撤离清水园小区，非法将清水园小区的全

部物业管理服务转包给润泽恒心物业管理有限公司

物业合同1L5条和《物业管理条例》第四十条规定“物业

服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性

服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》

第四条关于物业服务合同的效力规定“15、物业服务合同期限内，

当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事

责任。”

《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一

方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。

当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约

定解决。”

但是被答辩人于20年4月1日在既没有公示，也没有通

知任何业主的情况下，单方撤出了清水园小区，并将清水园小区

的全部物业管理服工作交给了北京润泽恒信物业管理有限公司，

这已经严重违反了物业合同的约定和《物业管理条例》的强行规

定。

根据《物业管理条例》第六十二条应给予被答辩人严厉处分。

依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，被

答辩人不能以开发商将其解聘为由，在事先既没有公示，也没有

通知任何业主的情况下，单方撤出了清水园小区，而应当就此向

答辩人承担违约责任。

被答辩人的这种做法和行为是对法律的严重践踏，是对答辩

人和所有业主合法权益的肆意侵害，是创建和谐社会、稳定社会

的反面教材。

㈤、被答辩人未在其制订的格式合同《物业管理服务合同》

中约定各项服务质量标准，在管理服务期间也未达到国家和北京

市相关规定所要求的服务质量标准。

被答辩人存在欺诈和损害答辩人合法权益的行为

《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款

订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人

之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限

制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”

《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本

法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方

免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效J

《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，

当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约

定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有

关条款或者交易习惯确定。”

《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关

合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定

的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行

业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符

合合同目的的特定标准履行。”

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方

不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续

履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定“质量不符

合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。

对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条

的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大

小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少

价款或者报酬等违约责任。”

《物业管理服务合同》第十四条约定“乙方违反本合同第十

一条和第三章的约定，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改

的，甲方可报请物业管理部门作出处理，造成甲方损失的，乙方

应给予甲方承担相应的法律责任并给予相应的经济补偿。”

被答辩人未在其制订的格式合同《物业管理服务合同》中约

定各项服务质量标准，在管理服务期间也未达到国家和北京市相

关规定所要求的服务质量标准。

更为重要的是，在法律程序上，被答辩人始终无法举证其单

方实施的服务达到了法定最低标准，仅仅用一个被答辩人都已经

严重违约、严