【万科地产财务风险识别与应对建议18000字（论文）】

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引言

伴随着在我国国民经济的发展趋势，房地产行业做为国民经济的关键构成部分，在国民经济发展趋势中激发着关键功效。我国房地产企业数量较多，市场竞争日益加剧，对其财务风险管理提出了更高的要求。由于受到国家宏观政策的影响，以及房地产市场的形式变化，会导致房地产企业容易出现财务风险，必须对其进行有效的防范与风险控制，确保企业的资金安全和经营稳定，从而推动房地产企业的可持续发展。本文通过对万科地产财务风险的分析，科学研究房地产行业财务风险对企业发展的危害，提升公司财务风险体系管理，对中国是社会经济发展、健全金融体制及其别的房地产企业操纵财务风险具备指导意义。深入研究房地产企业财务风险的内部和外部原因，提出相应的防范措施，对降低万科地产的财务风险起到决定性作用，从而也降低其他企业财务风险发生的可能性。

1绪论

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

近几年来，随着我国房地产行业的快速发展，房地产企业出现前所未有的繁荣景象，房价的不断上涨，更是激发了人们的购买欲望。因为它所涵盖的领域非常广泛，房地产行业的发展对整个国家的经济发展都有很大的影响。融资是房地产企业面临的一个重大问题，它会导致企业容易出现财务风险，同时也会带来很多不确定的因素。公司财务风险就是指在企业运营生产过程中，因为外部环境条件等要素的危害，公司在一定阶段内盈利和预期收益率的转变。房地产行业具有风险高、投资数额大、开发周期长的特点，而且资金也相对密集，所以面临的财务风险也就越大。如果不能及时采取相应的对策，将会对我国房地产行业的持续发展产生非常不利的影响，因此公司要有一个强大的资金链和稳定的供给，才能保证公司未来的发展。本文选取万科地产为例，研究万科地产的财务风险，分析财务风险产生的原因，根据其出现的财务风险，制定相应的风险控制措施。

1.1.2研究意义

本文以万科地产为研究对象，运用现有的理论依据深入研究房地产行业的财务风险现状，进而提出相应的意见与控制对策，对我国经济发展和金融体系的完善有一定的指导，同时也对我国其他房地产企业财务风险控制提供一定的参考，对优化企业风险管理有借鉴作用。具体来说，有以下两个方面的意义：

（1）理论意义。本文主要研究的是万科地产财务风险及防范的问题。由于我国房地产企业起步比较晚，对于企业财务风险分析及防范的相关研究较少，近几年才逐渐完善，这一问题还没有得到足够的重视。房地产企业大多数都存在财务风险，所以我国房地产企业在财务风险分析及防范的过程中需要有一个科学的风险控制方法，我认为研究房地产上市公司形成财务风险的原因是非常重要的。因此本人基于这个角度对万科地产的财务风险进行研究，仔细分析其经营状况找出其中存在的财务风险，在此基础上，对房地产企业提出相应的财务风险防范措施。

（2）实践意义。由于房地产为资金密集型的行业，在开发阶段需投入大量的资金，而且资金收回时间较长，变现能力差，所以应重视防范企业可能出现的财务风险。我国房地产行业虽然发展较为迅速，但较高的杠杆率和库存量使得房地产企业的经营现状缺乏稳定性，容易产生财务风险，对今后的发展造成了一定阻碍。企业管理人员缺乏对财务风险的研究，导致发生的财务风险不能在第一时间解决，这也是造成财务风险的原因之一。

去库存、去杠杆不仅是房地产行业顺应供给侧改革政策要完成的任务，也是房地产企业提高风险管理能力的必行之策。本文以万科地产为例，对房地产企业的财务风险及形成原因进行深入研究，为降低财务风险提出相应对策和措施，同时希望我国其他房地产企业也能从中获得启示，改善自身存在的财务风险，提升企业在市场中稳定性和竞争力，促进我国房地产行业的有效发展。

1.2国内外文献综述

1.2.1国外研究现状

财务风险在国外有多年的研究历史成果，相关的研究理论和体系都较为成熟，因此总结国外学者研究的成果，从而深入分析企业的财务风险。

OsypenkoG[1]通过定量分析方法，利用数学模型的客观性和有效性来分析企业的财务风险，以便在控制成本的同时保持财务风险在较低的水平。

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BeataŚlusarczyk,

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KatarzynaGrondys

[2]通过分析中小企业的参数特征对它们承担的金融风险强度的影响。这一目标是在波兰中小企业参与的调查基础上实现的。采用研究假设，对确定的财务风险的每种类型使用了四个连续变量。基于最终研究结果，获得了利润不足的风险的日志模型。结果表明，公司的国际化和管理风险的能力是影响低收入高风险的唯一因素。

LeopoldoSdino,PaoloRosasco,SaraMagoni[3]研究的目的是为风险评级开发一个综合工具，既考虑房地产经营过程中可能产生的系统性风险，又考虑特殊风险，以达到其实际规模。本研究还将构成一个机会，以突出运营、盈利能力与所发生风险之间的紧密关系。

GarcíaBenauMaríaAntoni,

GambettaNicolás,

SierraGarcíaLaura

[4]通过分析发达国家企业社会责任与财务风险之间联系的研究表明，在过去几十年中，其结果好坏参半，因此还需要进行研究，在管理财务风险应考虑多种因素。

MetlejGhalya,

ZalzaliYahya,

FarhatMohamad

[5]通过采用描述性和分析性方法确定财务风险的披露程度与货币风险、利率风险、信用风险、市场风险和操作风险之间存在正相关关系，审计与风险管理之间也存在密切关系，反映在信息披露的质量上，从而控制和避免这些风险。

1.2.2国内研究现状

随着我国经济的发展，我国的财务风险相关理论在逐渐完善。

邱迎迎[6]认为库存积压严重和财务杠杆上升，对我国房地产行业发生财务风险的可能性增加，并阐述了财务风险的概念及特征，对房地产企业主要风险进行分析，提出了相对财务管理风险的防范措施，根据具体情况调整财务工作，采取科学有效的方法控制财务风险。

东亮[7]通过分析和研究房地产企业面临的财务风险和不同的挑战，从五个方面提出了建议：企业财务管理、整体资本结构、资金的有效控制、提高整体风险意识和财务人员的基本素质，以帮助企业做好财务危机的控制，提高企业自身的风险控制水平。

池文渊[8]在研究中指出资金对房地产行业的发展较为重要，从财务风险预警、财务风险信息化建设和内部控制三个方面进行研究，并提出了相应的对策。本文的研究对我国房地产企业财务风险管理防范具有一定的理论意义和实用价值。

李秀河[9]认为财务风险不仅来源于房地产企业的财务管理问题，还可能产生于行业结构的变化、市场供求状况的变化、国家相关政策的变化等方面。

彭婉芳[10]根据汇总世界各国金融风险的基础理论科研成果，分析了在我国房地产行业的金融业局势，并提出了应对财务风险的措施。

梁秀娟，毛雪迎，范博文[11]根据因素分析创建了财务风险评定管理体系，发觉房地产行业上市公司遭遇着资产和资产结构不确定性、营运能力和生长工作能力较差、总体销售业绩发展趋势不平衡的挑戰。总体水平弱是她们发生财务风险的首要缘故。

陈梦[12]应用主成份分析和Logistic实体模型对在我国房地产业上市公司的财务风险开展了分析，并融合中美贸易摩擦和新冠肺炎肺炎疫情对在我国房地产业上市公司的财务风险开展了讨论，以进一步平稳房地产业，减少房地产业上市公司财务风险的概率。

田磊[13]对企业财务风险管理进行研究，并找出房地产企业中存在财务风险的原因，针对风险提出有效的管理和方法，从而推进国民经济的发展。

刘真真[14]关键阐述了新形势下房地产业财务会计的隐患及预防措施，进而使房地产开发商的整体实力发展壮大，能够更好地服務于社会发展。

冯俊娜，侯雪筠[15]在分析房地产业和房地产金融市场特性的基本上，突显房地产业上市公司遭遇的财务风险，分析财务风险的形成原因，提出财务风险管理方法的提议，对在我国房地产行业的财务风险预警信息将具有一定的功效。

董炳辉，何郑博，郭沫涵[16]在分析中表明，对财务风险的控制是大型房地产企业迫切解决的问题。文章以现存的财务风险理论为基础，以万科集团为研究对象，对其现状进行分析，识别现存的财务风险，提出具体的控制建议。

钱桢，彭焱鑫[17]通过对公司历史股价、财务报表等相关数据对房地产企业的财务风险进行探讨，运用VaR财务风险评估体系模型结合因子分析法计算了当前条件下企业的财务风险。根据理论分析和相关描述性统计，对如何提高我国房地产企业的财务安全提出了对策和建议。

王拉娣，韩江旭[18]改善了熵权法，融合TOPSIS法提升了增权的普遍性，该方式的引入进一步拓展了模型。最先对样版企业开展排名，对财务风险进行等级分类。结果显示，存有重大风险的样版企业占比过大，应造成管理人员和股民的留意。该模型能够有效评价房地产上市公司的财务风险。

1.2.3国内外研究现状评价

通过对上述文献的分析，国内外的学者对于房地产企业财务风险及防范措施已经做出了深入的研究。西方国家研究的具体目标是勇于探索新的金融业风险预警模型，提升和改善目前模型，为现有模型提升新的量化指标。另一方面，在我国对财务风险的研究发展比较晚，海外的研究方式和模型不一定合适中国公司。在适当借鉴海外研究者研究方式的基本上，融合在我国具体情况，制订出适用于在我国的理论框架、点评模型和相对应的防控措施。

1.3研究思路、论文框架与研究方法

1.3.1研究思路

本文在财务风险相关理论的基础上首先对房地产行业财务风险的现状、问题与对策进行分析，然后用理论结合案例的研究方法选取万科地产作为研究的对象，根据现有的理论基础用财务指标从筹资风险、投资风险、营运风险三个不同的方面深入研究万科地产财务风险状况以及造成财务风险的内外部因素，进而提出相应的意见与防范措施。

1.3.2论文框架

本文采用理论结合案例研究的方法，分析万科地产的财务风险及防范措施。全文总共分为六部分：

第一部分绪论。文中主要是讲解了选题背景和实际意义、世界各国参考文献、基本思路、研究框架和研究思路。

第二部份是基础理论。此章分成两一部分。最先，整理了金融风险的界定、归类和特点。次之，论述了相关的概念和研究思路。

第三部份是房地产行业金融风险的现况。融合房地产行业的发展趋势、房地产行业金融风险的现状分析和特性，分析房地产行业金融风险存在的不足和缘故，及其操纵房地产行业金融风险的防范措施。

第四部分万科地产财产风险识别。搜集万科地产行业背景和企业概况，并查找分析万科地产2016年至2020年的年度报告、财务数据指标等，对此进行财务风险识别。构建单变量预测模型进行风险评估。

第五部分万科地产财务风险产生的原因与控制对策。分别从筹资风险、投资风险、营运风险来分析财务风险产生的内部原因，从国家宏观因素影响和房地产行业竞争分析其外部原因，并提出万科地产财务风险防范控制措施。

第六部分结论与展望。总结全文研究本文结论，指出不足之处以及对未来研究的展望。

1.3.3研究方法

（1）案例分析法

实例分析法是选择能为科研带来参照的真实案例，根据对客观事实和状况的分析，加重对课题研究的了解。在本文中，选取万科地产作为房地产上市公司财务风险研究的对象，通过2016年至2020年的年度报告、财务指标等进行深入分析，并提出财务风险防范的具体措施和建议。

（2）文献研究法

文献研究法是通过对国内外文献的搜集、鉴别和研究，确定和调查一个主题并科学、全面地了解它的方法。文献研究法是论文中最基本的研究方法，它有目标、有计划、有步骤地收集有关财务风险的资料，选择有代表性的数据，从中分析出财务风险的相关理论和防控措施，总结相关的研究成果确定本论文的研究内容和方法。

定性分析法

定性分析法是依据预测者的主观判断分析能力来推断事物的性质和发展趋势的分析方法。文中根据判定分析，对房地产开发商财务风险的种类实现了归类。在这个基础上，分析了万科公司的财务指标，分析了其偿债能力、盈利能力和营运能力。依据得到的数据信息分析其财务风险。

2相关理论与方法概述

2.1财务风险理论概述

财务风险分为筹资风险、投资风险、营运风险。筹资风险是指与筹集资金有关的风险，是指公司借入资金后收益不确定，不能按时偿还本金和利息，以及丧失偿债能力的风险。主要的风险是资本结构风险、利率风险、偿付能力风险和信用风险。项目投资风险就是指将来长期投资的可变性，企业决策的具体盈利不符预估，企业项目投资很有可能受到损害的风险。营运风险是指公司的决策者和管理者在管理中出现与战略选择、产品定价、销售策略和其他运营决策错误有关的风险，导致公司的盈利能力发生变化，从而降低投资者的预期回报，特别是由于使用运营杠杆而导致利润变化的风险。

2.2相关理论与方法

2.2.1财务比率分析理论

财务比率分析理论是基于对企业现有财务数据的分析，以评估其现状和潜在增长潜力，并预测未来的发展能力。财务数据来自企业的财务报表和企业签约的审计员提供的报告。有两种分析方法，分别为传统的比率分析和财务风险建模。分析方式有二种：传统式的比例分析和财务风险模型。根据财务风险的定义，从偿债能力、盈利能力和营运能力三个层面分析了万科公司的财务风险水准。财务指标的分析包含下列指标值：偿债能力包含现金比率、流动比率、负债率、产权比率等。盈利能力包含速动比率、应收帐款存货周转率、流动性资产净利率、总资产周转率等。营运能力可以从市场销售的销售毛利率和净利率来分析。

2.2.2单变量预测模型

单自变量预测模型是依据单独财务指标指标值的发展趋势转变来预测分析企业财务风险的财务模型。这一实体模型是由威廉·比弗(William.Beaver)明确提出的。克里斯托弗在他发行的书里叙述了这个方式。根据对79家不成功企业和79家取得成功企业的比较研究。最终，研究表明，负债贷款担保率是考量企业经营情况的最好财务指标分析，它还必须资产净利率和负债率。这三个比例很普遍，因此越贴近困境产生的日期，误判率越低，可预见性越强。在其中，资金安全性率也是一个应用性较强的单自变量指标值。

2.2.3财务风险控制理论

财务风险管理发展源远流长，一直是管理学中不可或缺的部分。财务风险控制理论概述目前企业对内部控制认识不足，制度不健全，管理人员素质不高，缺乏监督机制，给企业带来巨大的财务风险。因此，建议企业应加强对内部控制的理解，建立控制财务风险的制度，并提高工作人员的素质。依据管理的全过程流派，管理职责可分成五类，即方案、实行、领导干部、调节和控制，控制是最重要的一类。伴随着管理水准的逐渐发展趋势，愈来愈多的管理学者将控制视作管理的一项主要职责。企业在明确财务风险的因素并量化分析其使用价值后，会实行一系列举措来降低乃至清除这些造成财务风险的一部分，清除财务风险产生的危害，确保较好的会计管理，这就是财务风险控制。对财务规划、投资实施和资本支出的监测和风险控制是必要的，以确保预期财务目标的实现。

依据控制的集中化水平，财务风险控制可划分为三类，即集中化控制、分散化控制和等级分类控制。财务会计主题活动并不是一成不变的，它影响到企业的整体财务绩效；与此同时，对金融的风险的控制并不是任意的，务必合乎社会经济学和企业管理学的基本原理。财务风险控制可以根据企业的整体管理方法，控制企业在差异阶段很有可能面对的财务风险。因而，很多财务会计行业的学者将财务风险控制分成事先控制、事中控制和过后控制，三者相互影响，产生一个整体。风险管控的目的性是因为加强公司的会计预防，在工程项目复工前开展详尽的调研和评定，用心查验很有可能造成财务风险的状况，采取一定的有效措施避免其危害，提早做好应急预案。在控制全过程中，要做好会计主题活动执行中的同时监管。产生意外或别的损害时，能按计划快速解决，或能快速处理计外事情；过后控制，在解决财务风险事情后，调研风险性发生的缘故，健全风险性控制，保证企业降低乃至避免一样的财务风险安全事故[19]。

3房地产行业财务风险的现状：问题与对策

3.1房地产行业发展历程

房地产行业是进行房地产投资建设、管理和服务的行业，为房地产市场的发展指明方向。房地产行业具有投入多、风险高、回收时间长等特点，房地产行业对我国经济的发展起到了重要的基础性、带动性的作用，目前是我国经济发展中的主导产业，对我国的产业结构以及经济的发展起到指导作用。相比较于西方国家的房地产行业，我国房地产行业更多的是依靠政策来进行调节，而西方国家的房地产行业发展的更加成熟，在很大程度上主要依靠市场来调节，所以在我国房地产行业的发展中，政策因素是必须密切关注的。从我国房地产企业的发展过程来看主要可以划分为六个阶段：

第一个阶段，复苏改革开放（1978-1984）。在这一阶段中，我国房屋改革开启了新的步伐，与之前的住房政策相比该阶段的住房改革主要包括三大方面：第一让公有住房能够自由出售，在符合相应条件的情况下允许公有住房进行买卖；第二住房商品化让住房成为可以上市流通的商品，有偿转让和出售，为了符合社会主义市场经济的发展需要，将原来的按福利分配住房改变为自行买卖；第三对房屋租金进行改革，逐步提高房屋的租金价格，减少公有公租房的比例，让房屋的租金符合其实际的成本需求，达到市场的合理水平。

第二个阶段，初步发展（1984-1992）。在这一阶段中，我国对房地产的改革从局部到了全面推广，随着经济开发区的建设以及国家政策对房地产的扶持，房地产企业的发展有了更充足的动力，加上人们生活水平的整体提高，人们对房地产的需求也有所增加，房地产的投资在1992年同比增长了117%。

第三个阶段，快速发展与调整（1992-1998）。随着房地产市场的发展也出现了一定的问题，为了促进房地产行业的健康发展，1994年我国出台了第一步房地产法律《中华人民共和国城市房地产管理法》，我国房地产行业的发展走入了法律化，到1998年亚洲金融危机之前，实现了房地产行业从萌发到快速发展。

第四个阶段，继续发展（1998-2003）。在这一阶段我国房地产的发展进一步增速，房屋的价格也有了一定的上涨，但其涨幅与我国经济的增速基本相同，需求的提升对房地产行业的发展也起到了很大的拉动作用，房地产行业的发展基本符合我国经济的发展情况，我国房地产市场的结构也在不断的完善。

第五个阶段，持续调整与发展并存（2003-2013）。我国住房的结构开始调整，住房的需求也在逐步的得到满足，人民对于住房的质量要求在逐步的提高，同时为了解决住房问题，保障性住房的比例也在提高，一线城市的房地产价格出现了飞速的上涨。

第六个阶段，调整到成熟（2013至今）。由于房地产行业需求进一步增长，供需关系出现了一定的失衡，去库存成了一段时间的主要目标，随着市场发展的需要小户型住房有了很大的需求，房价达到了一个更高的水平，房地产市场也在逐步的走向成熟，房地产调控力度进一步加大。

3.2房地产行业财务风险的现状与特点

房地产投资是其发展的基础。作为资本周期的重要组成部分，如果项目的利润率高于负债率，投资风险通常较低，而高利润率项目在其选择和定位中也占很大比例。由于在投资决策过程中缺乏数据收集和考虑，项目投资风险不容忽视。

房地产业是资金密集式领域，具备投入大、开发周期长、运营风险高、供应链管理长等特性。其财务风险一直是大家重视的聚焦点。公司开发房地产业最新项目必须付出很多资金。因为这几年房地产市场的迅猛发展，开发了大批量的土地，并且城镇化进程加重，房子增加，可供开发的土地并不是很多。由于土地是不能再造的刚性需求，我国对它有很多限定。与此同时，以前房地产开发商竞争激烈，对土地的市场需求非常大。在创建建设法规的过程中，也要很多的资金，成本费非常大。因而，企业必须平稳的财务结构和由来。因为开发周期长，开发过程中需用很多的资金和财力物力，耗费十分大。因为开发周期长、资金回收利用难、流通性弱，房地产开发商平稳现金流量和资金链十分关键。假如在开发过程中沒有非常的资金，非常容易导致开发周期的财务风险。房地产行业有别于别的行业，更易于遭受宏观经济政策条件的危害。近些年，政府部门颁布了一系列推动房地产市场井然有序發展的现行政策[20]。

3.3房地产行业财务风险方面存在的问题与成因

房地产行业财务管理风险的成因是多种多样的，企业在经营过程中忽略了成本管理，对成本管理的重视不够，对工程项目的规划、设计等方面缺乏科学性的考虑，对项目的实施造成了不利影响。另外，在规划过程中所产生的费用也会对房地产项目的发展产生很大的影响。房地产企业缺乏资本经营意识，长期受传统经营观念的影响，管理模式单一，给资金管理工作带来一定的难度。在我国政策的直接影响下，尽管通胀获得了合理抑止，但提升了公司的资本成本，不利于房地产行业的盈利。在资本运营历程中，经常会出现资本限定，资本优点沒有充分运用，欠缺对资本的风险评价，不利于领域安全性运作。财务管理人员的综合素质水平较低，当前房地产行业财务管理工作对工作人员的专业性要求较高，而财务管理人员的专业化水平参差不齐，对相关财务制度以及规定不了解，严重降低了财务管理工作的精确性[21]。

3.4房地产行业财务风险控制的对策措施

（一）做好成本管理工作

把房地产企业的成本管理做好，是防范和控制房地产企业财务风险的重要环节。房地产经营涉及到的方方面面，要加强开发商、开发商和业主的沟通与交流，从全局出发，针对目前房地产开发现状，制订一套科学的房地产成本管理制度，并在具体的操作环节中严格按照成本管理制度开展工作，有助于为后续工作的顺利进行奠定基础。在成本管理的过程中，要求房地产企业建立科学的预算体系，明确房地产成本管理中最重要、最复杂的要点，全面考察项目的各个环节，科学计算各环节所需资金的情况，严格控制开发成本，建立健全完善的成本控制体系，为后续决策过程的顺利实施奠定基础。同时，在房地产行业实际操作中经常会出现成本异常，需要管理人员将各个影响成本异常的因素进行科学的分析，从这找出异常存在的原因，并制定科学的方案来解决问题。

（二）提升人员综合素质

防范房地产行业的财务风险，必须从提高财务从业人员的整体素质着手，财务人员必须具有良好的职业素养，专业水平要高，财务人员必须对会计法律知识和业务流程有一个清晰的认识，认识到财务风险管理的重要性，进而提高企业的经营质量，可以定期召开财务风险管理培训会议，聘请行业内的专家和老师对业务中出现的问题进行及时的解决，也为企业其他员工培训了解财务风险会对企业带来的影响，以便为今后的工作做好充分的准备。

（三）注重拓展融资渠道

为防范房地产出现财务风险，我们需要重视以拓宽融资渠道、营造良好的发展环境，加大对商品房预售资金的回收。在这个过程中，我们应该充分利用政府的优势，与开发商进行沟通。在取得预售房屋许可证后，主体建筑需要完成规定的施工阶段，要注意加快建设速度，并得到政府的批准才能拿到预售证，从而就可以扩大房地产市场的资金来源。

完善预算管理制度

在防范房地产企业财务管理风险中，要加强对房地产企业的预算管理，要结合房地产行业业目前的发展状况，制定相应的财务预算体系。在运营方面，由于房地产开发周期较长，资金需求较大，管理者缺乏资金管理意识，导致出现资金流向不明、资金流出时间不准等问题。因此，在预算管理系统的构建中，必须对项目运营状况进行全面的分析，合理地估算项目在运营过程中所需要的资金，同时要注重融资方式的优化，对融资的规模进行细致的分析。

4万科地产财务风险识别

4.1万科地产简介

万科公司有限责任公司，证券通称：万科A，股票号：00002，是中国大中型房地产开发商的领头上市企业，通称万科或万科房地产。万科公司有限责任公司创办于1984年。通过30很多年的发展，早已成为了国内领跑的城乡建设规划与生活服务服务提供商。其业务流程集中化在我国极具生命力的三大经济圈和中西部的核心大城市。万科于1991年在深圳证券交易所发售。2016年，企业初次入选《财富》《世界500强》，各自位列排行榜第356位和第356位。各自位列2017年、2018年、2019年、2020年第307位、第332位、第254位、第208位。近些年，万科在推进房子开发设计和房地产业服务原有优点的基本上，积极主动扩展业务范围，进到商业服务开发设计经营、公寓楼租用、物流仓储服务、规范办公室及产业基地、酒店餐厅及渡假村、文化教育、食品类等行业，坚持不懈多样化发展。在我国房地产领域已处于前列，万科地产一直坚守着核心发展方向并且还在不断垂直扩展业务，对房地产上游和下游的业务依然在进一步开发，实现了专业领域的多元化发展战略。万科地产不仅以优质的房屋质量闻名，其物业也获得了消费者赞赏，服务对象包括住宅区、商业区、办公区等多种类型，始终坚守着为客户提供最优质的服务为宗旨，坚持创新管理方法、不断完善服务质量的理念，使住户更加的舒心、安逸，提高了生活幸福感，万科正是依靠优质的房屋质量和高效的服务使企业取得了长远的发展。

4.2基于公司财务数据的风险识别

4.2.1偿债能力分析

表4-12016-2020年万科地产偿债能力指标分析表（单位：%）

年份

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

流动比率

1.24

1.20

1.15

1.13

1.17

速动比率

0.38

0.42

0.42

0.41

0.42

资产负债率

80.54

83.98

84.59

84.36

81.28

现金比率

1.50

2.05

1.67

1.31

1.48

产权比率

413.79

524.27

548.75

434.29

539.34

资料来源：根据公司财务报表数据整理得出。

图4-1万科地产偿债能力

流动比率是评判公司流动性比率的指标值，指流动资产总金额与流动负债总额的比例。流动比率就是指公司在短期内负债期满前将流动资产变换为现金还款债务的能力。万科房地产业的流动比率一直较低，表明万科的短期内还贷能力较差，流通性和流动负债相对性较小，非常容易发生经济危机。万科在2017年至2019年间的现金比率相对较低，万科的现金比率低于房地产行业的平均水平，而现金持有量过低，会导致公司过于依赖外部融资。

根据表4-1分析得出，近五年房地产行业的速动比率为0.56%，一般认为速动比率为1比较合适，从上表我们可以看到万科地产近五年的速动比率全部低于行业水平，且伴有一定的波动。从以上两项指标我们可以看出，当短期债务到期时万科地产可能会因为大量的资金支出而面对较大的财务风险，企业存货的变现能力较差，使得企业流动资产的变现能力也受到了影响。出现这种现象主要和我国房地产市场行情有关，房地产市场供需关系出现了一定的失衡，使得房地产市场变得不断紧张。此外近年来万科地产的房地产开发量有所增加，企业的库存量也不断增大，这也反映了在不考虑存货的情况下企业短期偿债能力较为平稳的情况。

4.2.2营运能力分析

表4-22016-2020年万科地产营运能力指标分析表（单位：%）

年份

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

应收账款周转率

104.88

138.48

197.21

205.86

168.30

存货周转率

0.41

0.30

0.28

0.28

0.31

流动资产周转率

0.38

0.28

0.26

0.27

0.28

固定资产周转率

80.54

83.98

84.59

84.36

33.56

总资产周转率

0.33

0.24

0.22

0.23

0.23

资料来源：根据公司财务报表数据整理得出。

图4-2万科地产营运能力

根据表4-2分析可得，万科地产的应收账款周转率数据水平较高。以上数据信息证实万科地产的应收账款回收利用能力较为强，资金周转速率非常快。速动资产使用率高，表明企业日常运送高效率，应收账款坏账相对性较小，应收账款管理方法能力相对性较强。房地产开发商应收账款周转率广泛较高，根本原因是大部分房地产开发商推行现钱市场销售。表明万科地产在应收账款层面发生财务风险的概率较小。近些年万科地产的应收账款周转率远远高于领域水准，表明万科地产对应收账款的管理方法不错，应收账款能在短期内取回，表明公司资产的流通性和运营能力较强，进而表明公司的运营风险较小。

从以上剖析，2016-2020年万科地产固资周转率不断下降，2020年约为34%，远小于以往。资料显示，万科公司财产的效果会减少，导致资产的消耗，进而产生不确定性的财务风险。依据与万科地产运营能力有关的财务比率分析，万科地产近些年总体运营能力下降，尤其是综合性资产经营水准逐渐下降，2017年下降尤其显著。应尽早引起重视，并采用切实有效的整改措施。不然，公司的偿还债务能力和赢利能力将被消弱，万科地产的财务风险很有可能会大大增加。

4.2.3盈利能力分析

表4-32016-2020年万科地产盈利能力指标分析表（单位：%）

年份

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

营业利润率

16.23

20.92

22.68

20.82

19.08

净利润率

8.74

11.55

11.35

10.57

9.91

销售毛利率

29.41

34.10

37.48

36.35

29.25

总资产报酬率

2.92

2.81

2.51

2.39

2.31

资料来源：根据公司财务报表数据整理得出。

图4-3万科地产盈利能力

根据表4-3分析，万科地产的销售毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%，2019年36.35%下降至2020年29.25%，下降达到7.1%，表明其盈利能力有所减弱。与行业均值相比较，万科地产的利润率较低，这表明近些年，尽管万科地产的市场销售状况非常好，但行业竞争非常猛烈，别的房地产大佬的市场销售能力也在不断强化，对万科地产的房地产组成了较大的危害。假如再次下降，很有可能会造成经营风险、市场销售风险性等财务风险。

4.3单变量预测模型的风险评估

单变量预测模型是利用更改单一财务指标指标值的发展趋势来预测分析企业财务风险的财务模型。它是由威廉·比弗(William.Beaver)提出的，他以前在发布的文章中表述过这类方式。他分析了79家不成功的企业，比照了79家取得成功的企业。最终，科学研究结果显示，债务贷款担保率是检测企业经营情况的最好财务指标分析，次之是资产净利率和负债率。假如三个指标值同用，困境产生越近的，误判率越低，可预见性越强。在其中，资金安全性率也是一个应用性较强的单变量指标值。债务贷款担保率是企业现金流与其说总债务的比例，考量企业以现钱归还债务的能力和债务的可靠水平。

计算公式如下：

资产收益率=净收益/资产总额（4-1）

资产收益率测试的是企业资产总体的收益能力，可用于表现企业的盈利能力，测算盈利风险。

资产负债率=负债总额/资产总额（4-2）

根据William.Beaver理论得出，公司财务数据相关日期离检测日期越近，最好是近五年的，那么检测出的结果就越具有参考价值和准确性。结合万科地产相关资料，各年有关比率如下：

表4-42016-2020年万科地产单变量比率数值表（单位：万元，%）

年份

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

现金流量

2747373

8597450

3361818

4568681

53188022

负债总额

66899764

97867298

129295863

145935033

151933262

净利润

2102261

2805181

3377265

3887209

4151554

资产总额

83067421

116534692

152857936

172992945

186917709

应收账款

2075257

1432734

1586181

1988076

2992423

债务保障率

4.11

8.78

12.6

13.13

13.5

资产收益率

2.53

2.41

3.43

3.41

3.29

资产负债率

80.54

83.98

84.59

84.36

81.28

应收账款/资产总额

0.25

0.123

0.104

0.115

0.16

资料来源：根据公司报表数据整理得出。

以上从相对性使用价值的视角表明了万科地产在科学研究期限内的财务指标分析。2017年现金流的持续增长，表明万科地产最近现金流相对性安全性。与此同时，2016年较低的债务贷款担保率表明万科地产的短期内偿还债务在一定水平上没确保，企业的偿债在这一年遭受了很大的挑戰。短期内债务风险性见顶是由于2015年万科地产处在回收宝能最火爆的阶段，股份之战对万科地产运营造成不良影响。在宝能收购案中，市场销售下降、项目投资不够、现金流骤减表明万科地产在宝能收购案中遭遇成见回收的风险性。2017年和2020年，单自变量实体模型整体使用价值优良，现金流持续增长，债务贷款担保率升高，应收帐款占总市值的比率维持降低，表明万科地产这2年现钱回收利用高效率较高，2017年纯利润提高也显著高过前四年，企业营运能力有一定的提高。在这段时间，万科地产引进深铁集团公司精准打击宝能集团公司回收，股份之战在股东会换选后得到处理。股票价格整体平稳，资产整体实力保持稳定，因而万科地产2017年的经营管理和赢利稳定。但负债率一直在升高，尤其是2017年之后，万科地产负债总额提升，债务风险性增加，资本收益率迟缓降低，表明万科地产整体财产利用率在降低。公司在财务风险控制中，应采取相应的防范措施，警惕出现债务风险。

5万科地产财务风险成因与控制对策

5.1万科地产财务风险内部原因分析

5.1.1筹资风险

筹资活动是房地产企业开展的关键性活动，企业通筹集资金来开发项目或者发展公司。融资风险是企业筹资大量的资产的目地。因为销售市场标准基因突变、企业盈利下滑或其它缘故，企业期满不能偿还等额本息贷款，深陷财务风险。资产负债率波动较大，企业净利润降低，出现债务偿还困难，融资方式单一等都是造成企业筹资风险高的常见因素。房地产企业利用商业银行贷款的方式获得所需要的现金，从而使得自身企业出现了现金性的筹资风险。

以往五年，万科地产的现金比率和流动比率呈下降趋势，流动性和债务较少，非常容易发生经济危机。万科地产现阶段的负债比率远远高于平均，证实万科地产十分依靠短期内流动性，在日常的筹资活动中需用很多的流动性来保持日常运营和清偿债务贷款利息。因此，万科地产短期偿债能力是比较弱的，产生筹资风险的可能性比较大。

5.1.2投资风险

投资风险就是指企业的投资收益因未来市场转变或其它紧急事件而不稳定，造成具体收入与预估不符合，企业遭到投资收益降低的风险。最明显的风险是很有可能会倾家荡产。在新时代的情况下，投入资金量、测算的投资成本、预测售价等都需要谨慎预测，但相关人员为了实现短期的可持续经营而进行的盲目测算，从而造成部分数据的失真，使得售价和成本出现了倒挂的风险，增加了投资风险。

万科地产的毛利率和净利润率都比较高，但是和强有力的竞争对手相比，还存在差距。综合来说，经计算得出，万科地产2016年至2020年的各项盈利能力指标，营业利润率在2018年最高，但是之后两年有所下降，且2020年下降幅度较大；销售毛利率在2019年达到最高，但是在这五年间起伏不定；销售净利率在2018年达到最高，在后两年也呈下降趋势。总而言之，从近五年万科地产盈利数据来看，万科地产总体是高于行业平均水平的。就目前数据来看，万科地产拥有着高于行业水平的盈利能力，主营业务投资风险短期内并不明显。

5.1.3营运风险

在房地产业企业的日常运营中，因为管理效益不高、对领域销售市场的认知能力落后及其企业本身功能的限定，企业的盈利小于成本费。造成这种现象的全部风险因素称之为营运风险。

根据剖析万科地产近五年的财务指标分析可以看得出，万科地产近些年房地产业库存量许多，资金资金周转不畅。这在一定水平上提升了企业库存商品的管理成本，体现出这一企业的售卖水准也有待达到。无法立即售卖已完工的房地产业并立即回收利用资金，提升了集团公司的资金工作压力，减少了资金的合理使用率，并有可能遭遇企业资金链的破裂，阻拦企业的常规运营管理。

5.2万科地产财务风险外部原因分析

5.2.1国家宏观因素影响

近年来，受国家宏观因素影响，房地产市场发展速度较为缓慢，我国对房地产业施行三大政策，分别为融资政策、房地产税、限价限购限贷政策。国家坚持房住不炒的原则，加快三四线城市去库存效率，在防控风险的前提下，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。2020年，国内外风险挑战明显上升。经济结构性、体制性、周期性问题相互交织，增速下行压力加大。长期以来促进经济增长的一些传统因素，人口红利、资本投入、出口拉动等均出现疲态。与此同时，2020年初新冠肺炎的暴发比较严重影响了各个领域的正常的运作，尤其是房地产业。最近新冠疫情影响并未消散，我国下行压力仍然比较大。

因为企业融资方式比较有限，万科地产关键依赖贷款和债券融资。受国家现行政策等因素影响，生产经营现金流起伏比较大。假如市场销售资金不可以立即回拢，融资方式不畅，很有可能会影响债卷的等额本息还款。从长久看来，必定会提升企业债务后的风险性，影响企业的资金链。

5.2.2房地产行业竞争

2020年，中国房地产行业呈现先抑后扬再趋稳的趋势。在新冠肺炎疫情的影响下，中国房地产100强全年累计销售规模仍实现了近13%的正增长。在“房住不炒”的大背景下，城市市场分化加剧，行业竞争回归产品，项目销售门槛不断提高。我国经济发展速度较快，城市化进程也越来越快，房地产市场竞争非常激烈，房地产巨头公司的销售能力持续提升，对万科地产构成了巨大威胁，容易带来投资风险、销售风险等财务风险。通过查找国家统计局公布的中国统计年鉴中，总结出我国近五年房地产行业的基本情况，如下表：

表5-12016-2020年我国房地产行业基本情况

年份

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

数量（个）

94948

95897

97937

99544

103262

面积（万平方千米）

22025.2

25508.3

29320.6

25822.3

25536.3

企业投资（亿元）

102580.6

109798.5

120164.7

132194.3

141442.9

到位资金（亿元）

144214.1

156052.6

166407.1

178608.6

193114.9

主营业务收入（亿元）

90091.5

95896.9

112924.7

110239.8

118582.1

资料来源：国家统计局

图5-1房地产企业数量

根据表5-1得出，我国房地产企业数量在这五年内都在增长，但因为房地产行业资金密集式的特性，企业早期付出的资金量大，现钱回收利用时间长，大部分企业资金紧缺。因此每一年增加的房地产企业总数在2000家上下。房地产业投资总额在逐渐提升，企业主营业务收入也在逐渐提升，表明房地产行业发展趋势趋于平稳。因为房地产行业的高债务，小企业被避而不见，因而房地产业企业处在高发展趋势水准，造成销售市场竞争激烈，给企业产生较大的市场竞争工作压力。

5.3万科地产财务风险防范措施

5.3.1加强现金流量管理

房地产企业的现金流反映了其投资活动对其财务状况的影响。房地产公司的现金流对其财务状况及其经营、偿还债务和赚取现金的能力有重大影响。现金流的控制不仅要符合年度要求，而且要严格遵守公司的日常管理和运作规则。万科集团务必依据市场环境和企业状况，尽量精确地测算本年度资金费用预算，既要确保日常新项目不缺资金，又要操纵财务成本。财务部门应按月开展财务分析，考虑到当月资金应用状况，做为下月的参照。与此同时，企业应尽可能减少付款风险性，严控企业银行基本户和专用型账号的资金应用，对账号开展归类，精确高效地付款资金。营业性现金流是企业尤为重要的现金流，它为企业持续累积资金和清偿债务给予了强大的资金适用。与此同时也为企业的项目投资开发设计新项目、日常运营和再项目投资给予适用，是企业存活发展壮大的根基。对生产经营现金流量的研究也是不可缺少的。最先，大家对现金流量总金额开展剖析，保证其达到日常生产经营的必须，并对它进行有效的监管和管理方法，严苛防止腐坏和消耗。次之，剖析其构造。假如企业有回拢现钱的能力，绝大多数现金流将来源于企业的收益，筹资活动造成的资金是主次由来。假如现金流量关键由应付款或应收帐款等负债类账户组成，就需要引起重视，剖析缘故，搞好预防措施。合理安排投资活动中产生的现金流，控制公司现金流量的稳定性。

5.3.2加强对资金的管理

房地产企业的资金需求量大，资金回收期长，如果不能够很好的进行管理，可能导致短时间内大量的资金被低效占用，这就更加需要企业对资金有更好的管理，万科地产现有的资金管理制度过于宏观，企业不仅需要对重大的资金进行监管，对于企业内资金的流向也应该进行适当的监管，包括资金的取得、使用、收回到分配等过程，对支取的每一笔资金企业都需要制定严格的批复制度，将资金的审批环节具体化、明确化，将审批责任明确到具体岗位、每个工作人员，合理确定最佳持有量，减少无效占用，促进资金的良性循环。

企业可以编制滚动预算来提高资金的使用效率。通过编制预算来发现资金实际支出与其计划支出的差异，以此更好的加强对资金的日常管理，对超支的部分进行进一步的分析，通过分析结果发现差异存在的原因来更好的指导资金的使用，对企业的短期资金支出和长期资金支出进行合理的规划，更好的把握住资金的流向与未来的需求情况，让企业的每一笔资金都用到实处，另外企业应该对资金分配情况进行长期规划，以此来减少因为资金被过度占用或者浪费所带来的风险。

5.3.3提高营运能力和创新能力

在竞争激烈的房地产市场，核心竞争力对万科地产的生存和发展至关重要。多年来，万科地产一直专注于居民住宅建设上。为了提高核心竞争力，万科地产需要提高自身营运能力，提供满足客户个性化需求的服务，同时提高创新能力，开发更多新型种类项目，通过继续开发房地产项目来扩大业务范围。第一，万科地产将继续发展长期的商业模式，关注房地产销售后的客户服务体验。我们将通过发展配套服务创造新的利润点，如在社区引进医疗和教育设施，实现共享销售，增加消费者的吸引力；提高物业管理人员的服务能力，支持微笑服务，让业主对物业服务感到满意，提高后续的评价。总之通过提供优质的物业体验，改善未来的运营管理，使后续的服务能够成为销售和品牌推广的关键动力。第二，提供更多新型的项目。目前国家支持租售同权的政策，特别是在二线以上城市，租房公寓的市场很大。万科地产可以根据大城市整体流动人口数量大、租房倾向高的特点，开发长租公寓项目，作为一种创新模式，开发新的盈利点。

5.3.4建立健全的财务风险预警机制

任何企业都不可避免的遇到各种各样的风险，当这些风险到达一定程度都会体现在财务风险之上，因此万科地产需要建立一套健全的财务风险预警机制，来更好的识别和控制由于房地产开发项目所带来的不可避免的财务风险。首先，万科地产需要建立风险管理框架，万科地产需要把风险控制与内部控制相结合，在现有内部控制的框架下加强对风险的把握与重视。其次，万科地产需要建立财务风险预警体系，根据企业的情况选取合适的指标，尤其是对风险敏感的指标要特别关注，在风险预警指标选取之后也不可以一层不变，企业需要根据企业实际情况的变化不断的对指标进行调整，企业在选取指标时还需要从不同的方面进行考虑，使指标能够涵盖企业的方方面面、能够真实客观的反应企业的财务风险情况。最后，万科地产需要提高财务风险意识，在企业中营造风险管理的氛围，让企业的每一位员工从思想上对风险有足够的认识，风险管理不是某一个人的事情，需要大家一起行动起来，让风险管理成为企业管理的常态。为了更好地识别和控制风险，万科地产可以设置专门的风险管理部门并制定统一的风险管理制度，让风险管理成为企业不可缺少的一部分。

结论

本文以万科地产为例进行财务风险分析及防范研究。首先介绍了选题背景和研究意义，总结了国内和国外文献，并列出了财务风险的相关理论。概述了相关财务风险理论和方法。简要介绍了我国房地产行业的现状和发展历程，分析了房地产行业的财务风险特点。通过对万科地产的财务现状的分析，参考该公司2016年至2020年的财务指标，以及存在的各类财务风险，针对万科地产的财务分析和财务风险进行研究。最后分析万科地产财务风险的内外部原因，并提出控制对策。文中应用