2026年房地产行业存量房产权合并分割登记合规考核试卷及答案

2026年房地产行业存量房产权合并分割登记合规考核试卷及答案一、单项选择题（每题1分，共30分）1.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内办结不动产登记手续？A.10个工作日B.15个工作日C.30个工作日D.5个工作日答案C2.存量房产权合并登记中，合并后的不动产单元编号应当如何确定？A.沿用主宗地编号B.重新编制不动产单元号C.由权利人或登记机构协商确定D.沿用被合并宗地之一编号答案B3.分割登记时，若分割后的房屋需独立办理产权证书，共有房屋分割需经谁同意？A.经全体共有人同意B.经三分之二共有人同意C.经占份额三分之二以上共有人同意D.经人数及份额均过半数同意答案A4.存量房产权合并时，涉及抵押权等他项权利的，应当如何办理？A.先注销抵押登记方可合并B.抵押权随主债权转移C.需取得抵押权人书面同意D.合并后抵押权自动覆盖新合并物业答案C5.下列哪种情形可能导致合并登记申请被驳回？A.拟合并的不动产用途相同B.拟合并的地块相邻C.拟合并的房屋存在查封D.拟合并的所有权人相同答案C6.关于“房地一体”原则，下列表述正确的是：A.房屋所有权转让，建设用地使用权不必然转让B.房屋所有权分割时，建设用地使用权应当一并分割C.房屋转让时，该房屋占用范围内的建设用地使用权随同转让D.房屋合并时，建设用地使用权无需合并答案C7.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，申请房屋所有权合并登记，应当提交的材料不包括：A.不动产权属证书B.合并协议C.变更后的房屋面积测绘报告D.原房屋设计图答案D8.某存量房为共同共有，现欲将共有部分分割为单独所有，需经谁同意？A.占份额三分之二以上的按份共有人B.全体共同共有人C.占人数三分之二以上的共有人D.半数以上共有人答案B9.不动产登记机构对合并分割登记申请进行审核时，主要审核的是：A.申请材料是否齐全、合规B.权利人是否具备完全民事行为能力C.房屋是否存在违反规划的建设D.交易价格是否合理答案A10.关于存量房产权分割登记，下列情形可以办理的是：A.将一套住房分割成两套独立住房且不违反规划B.将一套住房分割成两套但结构变更无需审批C.将一套住房分割后销售给不同的人且无需政府同意D.分割后房屋面积小于当地最小套型面积标准答案A11.申请合并登记，如果合并后房屋不符合建筑规范或规划要求，登记机构应：A.予以登记B.不予登记并书面告知理由C.先登记后要求整改D.建议重新申请答案B12.根据《房屋登记办法》，房屋合并登记属于哪种登记类型？A.所有权初始登记B.所有权转移登记C.所有权变更登记D.所有权注销登记答案C13.存量房分割后，原共有土地使用权如何分配？A.按房屋建筑面积比例分摊B.按房屋套数平均分摊C.按共有人约定D.按房产价值比例分摊答案A14.不动产登记簿记载的事项与原始资料不一致时，应当以什么为准？A.登记簿B.原始资料C.不动产权属证书D.司法裁判结果答案A15.分割登记时，如果分割成多个单元，每个单元应有独立的：A.建筑面积B.土地使用权面积C.不动产单元号D.房屋编号答案C16.合并登记后，原各宗地上设立的他项权利（如抵押权）如何处理？A.自动合并到新物业上B.按份额继续存在C.需重新办理抵押登记D.由权利人决定答案C17.共有房产分割协议经公证后，是否直接导致物权变动？A.是的，立即生效B.除非登记，否则不发生物权效力C.公证即生效，登记只是对抗第三人D.需经人民法院确认答案B18.存量房泛指：A.已购买的商品房B.已取得不动产权证书的房屋C.初次取得的房屋D.二手房（已经建成并取得权属证书的房屋）答案D19.申请合并登记时，若合并后的房屋超出原规划用地红线，应：A.办理合并即可B.需先取得规划部门同意C.需先调整用地红线D.不予办理答案B20.不动产登记机构受理合并登记申请后，需要进行公告的情形是：A.所有合并登记都需要公告B.涉及异议登记或查封登记的C.涉及首次登记的D.无需公告答案D21.下列哪项不属于法定不予登记的情形？A.违反法律、行政法规规定B.存在尚未解决的权属争议C.申请登记的不动产权利超过规定期限D.登记费未缴清答案D22.按份共有人转让其份额，其他共有人在同等条件下享有：A.优先购买权B.优先承租权C.否决权D.同意权答案A23.房屋分割时，若分割后的部分房屋不符合独立登记条件，应如何处理？A.退回申请，告知修改分割方案B.对符合条件部分先登记，不符合部分暂不登记C.仅对符合条件部分登记，其余部分做备注D.允许分割但标注限制条件答案A24.根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的：A.申请续期并缴纳费用B.自动续期C.需重新登记D.由国家收回补偿答案B25.存量房合并登记中，若合并涉及跨宗地，还需关注：A.土地用途是否一致B.土地剩余年限是否一致C.土地使用者是否一致D.以上皆是答案D26.当事人申请分割登记，登记机构发现分割后房屋无法满足消防要求，应该：A.先登记，待处理B.告知申请人修改方案C.不予登记并说明原因D.要求提供消防验收证明答案C27.不动产登记机构应当自受理申请之日起多少个工作日内办结不动产登记手续（法律另有规定除外）？A.15个工作日B.30个工作日C.20个工作日D.10个工作日答案B28.查封期间的房屋能否办理合并或分割登记？A.可以，但需通知查封法院B.不可以C.经查封法院同意可以D.可以，但结果不得对抗查封答案C29.房屋所有权合并登记后，原房屋所有权证：A.继续有效B.作废并由登记机构收回注销C.需加盖变更章D.自行失效答案B30.下列哪种共有权分割方式不符合法律规定？A.协议分割B.诉讼分割C.强行物理分割D.作价补偿分割答案C二、多项选择题（每题2分，选对得2分，错选、多选、少选均不得分，共20分）1.下列情形中，不得办理存量房产权合并登记的有：A.申请合并的房屋存在查封B.合并后房屋不符合规划用途C.各方均同意但未提交共有人同意证明D.合并后面积明显超出预售许可范围答案ABC解析A查封限制权利；B不符合规划要求；C缺少必要材料。D存量房不涉及预售许可。2.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，申请房屋所有权合并登记，应提交的材料有：A.不动产权属证书B.合并协议C.变更后的房屋测绘报告D.原房屋建造时的规划许可证答案ABC3.下列哪些情形属于法定不予登记的情形？A.违反法律、行政法规规定B.存在尚未解决的权属争议C.申请登记的不动产权利超过规定期限D.申请人未提供登记费答案ABC解析D属于收费环节问题，不是法定不予登记理由。4.共有房产分割登记时，应当提交的材料有：A.分割协议或法院判决书B.共有情况说明C.不动产测绘报告D.原不动产权属证书答案ABCD5.关于存量房分割登记，说法正确的有：A.分割后的房屋应具备独立使用功能B.分割后的房屋应能独立登记并编号C.分割不得改变原规划用途D.分割后原共有土地使用权一律按份共有答案ABC解析D分割后可能独立所有或按份共有，并非一律按份。6.合并登记需满足的条件包括：A.拟合并的不动产相邻或共处同一宗地B.合并后不动产用途一致C.合并后的面积不违反规划要求D.合并的各权利人同意答案ABCD7.不动产登记机构对合并分割登记申请进行审核时，主要关注：A.申请材料的完整性B.不动产的权属真实性（通过登记簿核查）C.合并分割方案的合法性D.是否已缴纳相关税费答案ABCD解析材料完整、权属清楚、方案合法、完税证明均为审核内容。8.下列哪种情形下，共有人可以请求分割共有房屋？A.共有基础丧失B.有重大理由需要分割C.共有人之间不能就共有物管理达成一致D.共有人中有人急需用钱答案AB解析根据《物权法》，共同共有人有重大理由或共有基础丧失才能请求分割，C、D一般不是法定理由。9.合并登记后，原各房屋上设定的抵押权如何处理？A.抵押权因合并而消灭B.抵押权人同意后抵押继续存在C.需办理抵押变更登记D.抵押权自动转移到合并后的财产上答案BC解析需抵押权人同意并办理变更，不会自动消灭或转移。10.关于存量房产权合并分割登记的申请主体，下列说法正确的有：A.合并登记应由全体权利人共同申请B.分割登记应由全体共有人共同申请（协议分割时）C.基于法院判决的，可由单方申请D.基于继承分割的，可由继承人单方申请答案ABCD三、判断题（每题1分，共10分）1.房屋合并登记是指将两套或两套以上房屋合并为一套的登记行为。答案正确2.分割登记必须经全体共有人同意，否则不予办理。答案正确3.存量房合并分割登记由不动产所在地的市级不动产登记机构统一受理。答案错误（应由县级或区级不动产登记机构受理。）4.登记机构审核合并分割申请时，需要进行实地查看。答案正确5.查封期间的不动产，如果经查封法院同意，可以办理合并登记。答案正确6.共有房屋分割后，各权利人对原共有土地使用权按份共有。答案错误（分割后可以是独立所有或按份共有。）7.不动产合并登记后，原房屋所有权证书应当注销收回。答案正确8.存量房合并分割登记可以委托他人代理申请。答案正确9.申请分割登记时，提交的分割方案需经公证机关公证。答案错误（公证不是强制要求。）10.房屋所有权合并分割登记属于变更登记范畴。答案正确四、简答题（每题10分，共20分）1.简述存量房产权合并登记的主要条件及登记流程。答案（1）主要条件：①合并各方权利人同意；②合并后的房屋符合规划及建筑规范；③拟合并的房屋相邻或位于同一宗地内；④无查封、抵押等限制，或已取得相关权利人同意；⑤权属清晰，无争议。（2）登记流程：申请—受理—审核（包括材料审核、实地查看）—公告（必要时）—登簿—发证。申请人需提交申请书、身份证明、不动产权属证书、合并协议、变更后测绘报告等。2.简述共有存量房分割登记应提交的材料及审核重点。答案（1）提交材料：①登记申请书；②申请人身份证明；③原不动产权属证书；④分割协议或法院判决书（若为共有，需全体共有人签署）；⑤共有情况说明；⑥分割后各单元的测绘报告；⑦涉及抵押的，需抵押权人书面同意文件；⑧相关税费缴纳凭证。（2）审核重点：①材料是否齐全、合法；②分割方案是否违反规划、消防等规定；③分割是否经全体共有人同意（或法院生效判决）；④分割后各单元是否具备独立登记条件（独立使用、独立单元号）；⑤是否存在查封等限制性情形；⑥抵押情况处理是否合规。五、案例分析题（共20分）案例：李某和王某按份共有一套存量商铺，份额各50%。现两人协商决定将该商铺分割为两个独立部分，各部分独立成户。商铺已出租给商户，租期未满。该商铺未查封，但整宗土地及商铺已设立抵押，抵押权人为甲银行。李某和王某向不动产登记机构申请分割登记。问题：（1）该申请是否符合法定条件？请说明理由。（6分）（2）若符合，需要提交哪些材料？（8分）（3）登记机构应如何处理涉及抵押的问题？（6分）答案：（1）符合法定条件。（2分）理由：①李某和王某为按份共有人，协商一致分割，符合《物权法》关于共有物分割的规定。（2分）②该商铺物理上可分割为两个独立部分，且不违反规划、建筑要求，具备独立登记条件。（2分）③涉及抵押问题需另行处理，但不影响分割登记的前提条件（抵押权人同意后可继续办理）。（2分）（2）应提交的材料：①登记申请书；②李某和王某的身份证明；③原不动产权属证书；④分割协议（双方签署）；⑤分割