商业地产项目开发控制要点报告-DGF

1、商业地产项目开发管理报告，G，2014-02，目录，商业地产的概念，商业地产与住宅地产的区别，商业形式的形式，概念：购物中心-购物中心，由许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型综合体，位于相邻建筑物或大型建筑中。商场规模超过5万平方米，由管理者统一管理，主要采用租赁模式，集零售、娱乐、餐饮、休闲于一体。商业地产的要素和行为，433，即：4个要素，3种行为，3个层次，商业地产的商业模式，商业地产的商业模式，商业地产的管理模式，商业项目形式的构成，商业项目形式：商业发展趋势，商业项目发展趋势：体验式商业，所谓体验式商业是指购物之外的聚集。例如，电影院、溜冰场、健身俱乐部、电玩城、KTV、美容美体、儿童

2、体验、儿童娱乐等。都属于体验商业的范畴；体验式商业的最大客户是儿童和年轻人。商业项目优势、商业发展趋势、未来发展趋势：商业地产新动向分析、实体店发展、消费群体及趋势分析、商业项目运营趋势、商业业态比例未来发展趋势、商业业态比例变化、延伸体验、零售类别比例越来越小。商业项目的三大吸引力：1 .商家关心什么，如何让商家相信项目的前景。如何让顾客总是想着去购物中心？如何吸引顾客并留住顾客？如何让顾客主动为顾客付费？当顾客进入购物中心时，对他们来说最重要的是什么？最重要的商业项目是什么？(客流和受欢迎程度)7。投资者的投资回报，商业项目的三大吸引力。推广商业项目有三个关键点：1 .塑造购物中心的吸引力

3、：增加公共服务(公共服务设施)、体验式商店(如餐饮，但不依赖餐饮)、购物中心的功能定位(回归配套设施的本质)、快时尚、慢体验的比重。2.如何吸引租户和顾客：体验取胜，社会消费成为主流，网络思维改变了购物中心。3.创造自由、智能、有趣的消费体验空间。商业项目的三个关键点，商业项目成功的因素，一个成功的企业需要各种资源的整合。所有优秀的团队对商业项目的成败至关重要。商业项目成功运作的几个要素，商业项目的思维要点，商业项目的过程和需要考虑的几个方面：1 .投资者视角：投资回报2。业务发展前景：是否适应市场、地区和政策环境。招商与项目的联系：是否符合进度和现有项目条件。经营管理与招商引资和项目的联系：

4、能否满足招商引资、经营管理和物业运营的需要。顾客：舒适6。租户：可负担性和需求。项目过程的简要描述。政府部门之间的沟通和工程程序的处理，商业项目至少涉及以下专业和工程基础：基坑支护和降水、桩基、土方主体工程：结构(包括地下室和人防结构)、土建、建筑初装修、门窗、初装修和安装：公共区域精装修、后院区域和机房装修等。立面：幕墙、入口门斗、外墙广告空间、立面照明系统供暖、空调、油烟排放、强电供排：高低压配电、配电、照明、租户配电、室外景观照明给排水：给排水、中水、太阳能热水、虹吸排水及防排烟、消防水、联动报警、防火卷帘、大空间灭火系统。 气体灭火及其他弱电：楼宇控制及安防系统、综合布线、客流统计、信

5、号放大、无线网络、有线电视识别及引导系统：引导系统广告：室内外广告空间、广告悬挂系统、LED显示屏及广告气体：室内气体、外网气体市场：供电、供水、供热、通讯、市政排水、室外消防、有线电视、道路景观：铺装、绿化、小品及其他商业设施：休闲区、座椅、花车、垃圾桶、卫生间配件、项目涉及的专业、管理点。 管理要点-设计管理，管理要点-机电管理，管理要点-施工管理，管理要点-成本控制，管理要点-开放支持，管理重点文件管理，项目运营阶段的几个注意事项，商业项目-运营阶段的要点，商业项目选址与定位，商业项目定位三部曲：选址：项目商业地产项目-饱和指数，人均饱和商业面积(国际惯例):一个城市的人均GDP超过30

6、00，人均饱和商业面积为1.0平方米/人；3000以下，人均饱和商业面积为0.8平方米/人。人均商业面积=城市人口/服务当地城市人口的商业面积！)，商业区零售饱和指数：饱和商业区的店铺数量正好满足商业区特定产品和服务的需求。从饱和指数的表面来看，商业圈锁支持的商店不可能超过一个固定的数字。饱和指数可通过IRS=C*RE/RF公式求解：IRS饱和指数C-商圈潜在客户数RE商圈消费者人均零售支出RF-商圈商铺的营业面积假设商圈有10万户家庭，每周在食品上花费25元，商圈有15家商铺，总销售面积为14.4万平方米。TRS=100000*25/144000=17.36 IRS越大，商业区的饱和度越低，

7、数字越低，商业区的饱和度越高。在不同的商业区，应该选择零售饱和指数较低的商业区开店。商业项目规划设计、商业项目功能规划、商业功能规划、投资回收评估、发展规划、营销、综合比较、发展战略、初步方案确认、商业项目方案确认。业务确认：一、二级业务、餐饮等的比例、位置和面积。停车场：停车位数量、高度限制、宽度、高度以及卸货区和通道的回转半径等。动态线路设计：交通流量、人流、物流动线、中庭位置、规模、数量及其与项目的符合性、消防特性符合性：电梯：满足动线和升级条件的需要，机电及预留：(包括井道和设备)容量预留)装饰：标识：必须准确、清晰、人性化；项目升级阶段：1。打开前升级；2.开业后升级(根据投资者的投

8、资策略)；商业项目改造和升级；1.暂停和升级；2.业务升级；对于商业项目，需要在前期进行升级和升级；为了追求未来更高的回报率，商业项目必须投入运营。这也是商业项目和住宅项目的最大区别之一。因此，商业项目的设计和建设应该具有前瞻性。在设计时，应该保留的必须保留，在这个省应该保存的也必须保存。应该在早期花一点钱，在后期存很多钱。在施工过程中，根据招商进度和施工进度，灵活应对，合理判断后续施工风险，避免浪费和延误。项目管理-流程和分工，项目规划-格式概念框架(参考)，停车场，主格式(超市)，停车场，B2，B1，零售格式，副主格式(快时尚餐饮)，特色餐饮，一对二，儿童，副主格式和特色餐饮，主格式-电影

9、院或主题KTV，F1，F4副主业务(零售)，副主业务(零售)，一对二，教育，娱乐，视频游戏等。零售商业，特殊餐饮，项目规划-建议。针对本项目的初步方案，提出以下建议：1 .展开LOGO规划许可前提下的建筑面积；2.将酒店和办公楼的塔楼尽量放在项目的背面，以增加临街商店的数量。4.有必要考虑以后的物业管理形式。酒店、公寓和办公室的机电系统与商业系统分开设置；5.一楼的商店应该尽量利用街道，这样可以提高回报率。6.对于酒店、公寓和办公室，除了位于一楼的大厅，建议从六楼开始。项目目标-租金收入估计。以上租金是参考当前建筑面积和功能规划给出的初步估算，仅供参考。项目目标-租金收入估计。以上租金是参考当

10、前建筑面积和功能规划给出的初步估算，仅供参考。目标控制，目标单价构成，项目目标-总控进度，单店面积过大，不利于后期装修和租赁，并将影响租赁回报率。商业项目服务细节被忽视：标识不清、休息区难找、WIFI普及有限、仓储设施匮乏、无婴儿室、无吸烟室、卫生间配置不合理、服务缺乏、高峰时段停车困难、非机动车。无处可站，整理桌不标准，收音机提示鸡肋声音太大或不清晰；LOGO的高度应与视线距离相适应，中庭的裙板高度应尽可能避免挡住租户门的LGO。中庭裙房高度不合适，防火卷帘与装饰的协调性值得关注。底层扶梯下照明和防触电处理的电气插座预留点太少，给排水预留点不足，消火栓位置不合理，影响住户和公共区域的装修，工

11、程设计和施工中常见故障。火灾报警设备的安装位置不合理，影响美观，使整体天花板的使用不整洁。租户装修与公共区域的协调租户伸缩缝的处理(考虑到租户装修的便利性和租赁区域的有效利用)，浴室保洁部到位，地面有异味和水渍的租户幕墙与装修后的扶梯安装后的缝隙进行处理。所有感应门的供电和控制是否符合消防要求。租赁线路上消火栓的设置没有充分考虑租户的装修效果和卷首布局、工程与招商的协调、工程与招商的协调要点。1.合理划分早期业务格式，共同研究早期业务格式；2.工程和投资促进应密切沟通，以避免重复修订；3.招商信息应及时更新，避免不合理信息造成的损失；4.对招商、工程、运营进行综合衡量，合理安排业务变化；5.任何变更和修订都应基于提高商业价值，这可能需要多个部门之间