人力资源经典实用课件：拓展新员工培训纲要.ppt

1、拓展新员工培训纲要,新进拓展人员通过该培训，了解一个合格的拓展人员应该具备的相关条件，拓展人员日常工作的内容，了解进行房地产代理业务的基础知识，使之能够尽快融入工作团队。,培训目的,培训内容,1、行业认识,2、专业术语,3、拓展基本功,4、拓展与策划的配合,在培训前需要了解什么是房地产？,行业认识：何为房地产？,房地产是地产和房产的总称，其在物质上是由土地和土地上的建筑物和构筑物构成，在经济学上又称为“不动产”。,房地产是房产与地产的总称,行业认识：何为房地产？,房地产包括实物、权益和区位（三要素）,实物,房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、装修、设备等；,权益,房地产中不可触摸的、无

2、形的部分，包括权利、利益、收益等（如使用权、所有权等）；,区位,房地产的空间位置。,获得土地使用权方式： 招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房） 协议转让取得（旧城改造） 政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）,发展商只有得到土地使用权才能建房,行业认识：何为房地产？,国有土地使用权出让年限,住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生、综合或其他用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年,行业认识：何为房地产？,从房地产用途来分类,写字楼,住宅,商铺,行业认识：何为房地产？,概念： 指的是国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、 房地

3、产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。,房地产市场概念和特征：,房地产主体的组成：,建 筑 商 、 原 材 料 供 应 商 （施工单位）,开发商 投资商,中介服务机构,消费者,政府,代理商、设计单位、 广告公司、媒体,房地产专业术语学习,复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m3.9m较舒适)；层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);静高：一间房屋内楼板面与屋顶

4、的高度(2.7m);户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整,基本参数,建筑面积计算,建筑面积建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积 容积率指总建筑面积与总占地面积的比率 使用率使用面积与建筑面积的比率 绿化率指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率,房屋面积的分类,使用面积它是建筑面积扣除公摊面积、及

5、墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积 建筑面积包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积 套内面积卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和 使用率使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实用率套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各

6、层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和,建筑（住宅）高度与层数划分,100m 超高层住宅 10层以上 高层住宅 高层塔搂、高层板楼 79层 中高层住宅 板式小高层，板式电梯公寓，点式住宅 46层 多层住宅 集合住宅，以板式为主 13层 低层住宅 独立式住宅（别墅）、拼联式住宅（Townhouse、联排）,住宅产品要素,规划 规划是产品设计中最基础和重要的因素。一个好的规划能够赋予项目个性、卖点，为后续的产品设计打下良好基础。在规划设计阶段同时要兼顾多方面的问题，如交通组织、环境景观、甚至产品选型的调整，解决好这些技术问题，规划的创意才能实现 。 建筑选型 市场上现有产品类型均可归类于按照住宅

7、层数分类的低、中、高三大类住宅之中。如别墅、TOWNHOUSE，属于低层住宅；46层公寓属于多层集合式住宅；7层以上小高层电梯公寓、点式公寓、高层塔楼、高层板楼等均属于高层住宅。,户型要素 户型包括户型比例、户型面积两个要素。户型要素还包括户型的格局、户型功能空间的标准等。 产品户型比例的设定是产品定位的重要控制指标，直接影响产品的销售面、市场覆盖范围；单套户型面积的控制是产品定位准确性的保证，应与户型比例共同调配。 立面要素 立面是产品形象的重要体现。通过立面要素的控制，能够形成现代或古典，前卫或经典，热烈或高贵等多种效果。 立面构成的基本要素包括：立面材质、色彩 门窗材料、窗洞大小及开启方

8、式 外装饰构件 阳台、檐口等,住宅产品要素,环境景观要素 环境景观要素配合规划、立面形成社区环境，在当前市场越来越重视居住环境、居住质量的趋势下，环境景观备受重视。 环境景观要素包括整体构思、中心景观、分区（组团）景观、景观节点、主入口及道路景观的设计。 建筑技术（设备设施）要素 包括住宅设计中其他专业要素: 结构、水工、暖通、电气、通讯等。 配套设施要素 会所、商业、托幼、学校、医院等配套设施。 地下车库、地下室。,住宅产品要素,跑盘-拓展工作的基本功,全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征，建立正确的方向感 实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换 熟悉社区或楼盘配套设施情况 幼儿园、小学、中

9、学、大型商场、超市、菜场、医院、公园以及文体娱乐设施、大型餐饮店/酒楼等。 熟知交通路线及具体地铁站、公交站点/线路 找到地铁（含出入口）、公交站点的位置，记录所有经过的公交线路。,拓展人员必备武器-“地理通”,绘跑盘地图标准： 在跑盘地图上标注物业的具体位置； 片区相关配套（学校、超市、市场、医院、银行、交通等）； 此外，还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解，并在跑盘地图上作出标识。,填写市调调查表：,了解一个区域房地产市场的方法,区域经济环境了解,区域房地产市场了解,（一）基本内容,+,区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待

10、入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数,（二）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,GDP增速与房地产发展关系,了解一个区域房地产市场的方法,（二）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,了解一个区域房地产市场的方法,房地

11、产市场预警预报指标体系,（二）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,了解一个区域房地产市场的方法,（二）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,了解一个区域房地产市场的方法,拓展与策划工作的配合,了解策划与销售的工作,拓展人员的工作内容,开发商拿地阶段 产品定位阶段 营销阶段 开盘持销阶段 ,盘源获取 拓展备案 拓展跟进 策划与开发商沟通 取地价格咨询报告 谈判签约,盘源获取 拓展备案 拓展与开发商沟通 策划市场调研 前期产品定位报告 谈判签约,盘源获取 拓展备案 拓展与开发商沟通 策划市场调研 营销策划报告 谈判签约,

12、盘源获取 拓展备案 拓展与开发商沟通 策划市场调研 营销诊断报告 谈判签约,1、开发商拿地阶段,项目情况,拓展人员需获取资料,现阶段,开发商从市场上拿地的方式主要有两种:一是通过收购项目公司股权以合作方式拿地,二是在拍卖市场上通过公开挂牌和拍卖方式拿地. 从公开市场上拿地，开发商需要对竞拍的土地进行价格评估,地块具体位置 用地指标（用地性质、用地面积、 容积率、建筑面积、建筑限高、建筑 密度） 开发商实力（资金调动，融资能力） 开发商目标,1、开发商拿地阶段,取地价格咨询报告内容节选,2、产品定位阶段,项目情况,开发商已获取土地 产品定位是房地产项目的核心部分,定位的准确与否成为整个房地产项目成败的关键,2、产品定位阶段,拓展人员需获取资料,1、项目具体位置及基础资料,2、产品定位阶段,拓展人员需获取资料,2、用地红线图,用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围,前期产品定位报告内容节选,2、产品定位阶段,前期产品定位报告内容节选,2、产品定位阶段,3、营销阶段,项目情况,土地已获得 产品定位完成 需制定项目核心营销战略纲领并推动实施，确定销售目标、确定专业合作公司，指引方向,3、营销阶段,拓展人员需获取资料,1、总平图,3、营销阶段,拓展人员需获取资料,2、鸟瞰图,3、营销阶段,拓展人