估价080901复习.ppt

1、不动产评估复习提纲，一、论题1、成本法是什么2、成本法的理论依据是什么？ 3、成本法的适用范围是什么？ 4 .试验成本法评价的基本步骤。 5、什么是不动产的再购买价格？ 6、什么是收益还原法？ 7 .收益还原法的适用对象是什么？ 8 .简要叙述收益还原法的操作步骤9 .不动产的纯利润是什么，列举一下纯利润的修正公式吧。 10、什么是市场比较法？ 11、市场比较法的理论依据是什么？ 12 .试试市场比较法的操作步骤。 十三、十四、大厦地价、土地单价的含义。 15、什么是假说开发法？ 16 .假设开发法的基本想法是什么？ 17 .简述假设开发法的运用条件。 18、容积率、建筑密度概念及关系。 19

2、 .讨论高层地价分配作用和方法。 三、订正问题1、某宾馆需要评估，据调查，该宾馆共有300张床位，每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆的营业平均每月花费14万元。 当地同级宾馆一般床价为每床45元，年平均空房率为30%； 这种房地产还原率是10%。 我会选择所给的资料来估算那家酒店的价格。 2、某建筑物复位价格180万元，经济寿命50年，有效经过年数10年。 其中门窗等损坏修复费用2万元，装修复价30万元，平均寿命5年，已经使用3年的设备复价60万元，平均寿命15年，已经使用10年。 假设剩馀价值率为零。 试着计算折旧总额。 某商场土地使用权年限为40年，从2002年5月

3、31日开始计算。 这家百货公司有两层楼，每层建筑面积各2000，可出租面积占建筑面积的60%。 一楼租于2004年5月31日，租期5年，可租赁面积月租金180元/月，每年不变的二楼现在暂时空着。 附近百货公司一、二楼可租赁面积的正常月租金分别为200、120元/，租金成本和税金为租金的20%。 此类房地产的还原利率为8%。 我们来估算一下这家商场2006年5月31日带租赁出售时的正常总价格。 4、有办公用房，2005年3月初出租，年租金10万元，估计年费4万元，合同租期6年。 6年的租赁期满后，假设年租金每年增加5%，年费用每年增加2%，还原利率为12%，对该办公室2007年3月31日的市场价

4、格进行评价。 5、某老厂房建筑面积为5000m2。 根据其所在场所和周边环境的不同，通过适当的装备修改，百货商店出售，可以得到政府的许可，但是在支付土地使用权转让金等400元m2(按建筑面积修改计算)的同时，需要取得40年的土地使用权。 内部装修改造期间预计为1年，内部装修改造费按建筑面积计算为1 000元m2，内部装修改造完成后可以全部销售。 售价按建筑面积计为4000元m-2。 销售税是销售价格的8。购买这家旧工厂的买方应缴纳的税是其价格的4。 我们利用这些资料，尝试动态估计这个旧现场的正常购买总额和单价(折扣率为12 )。 6、某建筑工程于2004年3月31日动工，总占地面积3000 m2，修订总建筑面积12400 m2，用途为办公大楼。 土地使用权的年限是50年，从开工日开始计算当时的土地取得费用是大楼价格800元m-2。 本项目正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)按建筑面积计为2300元m-2。 在2005年9月30日前完成主体结构，投入建设费50。 预计建设需要1.5年，还需要投入60项建设费。 可以在完成后半期出借，可出借面积的月租金为60元m-2，可出借面积为建筑面积的70，普通出租率为85，出租运营费用为有效总收入的25。 当地购买建设工程的买方应支付的税金是购买价格的3，同类房地产开发项目的销售税金是销