星联地产2009年12月24日海南英德“天骄花园”项目前期营销策划全案.ppt

1、1.海南英德“天骄花园”项目整体营销策划案例如下：万宁英德房地产有限公司2。本报告的技术成果归万宁英德房地产有限公司所有；深圳市兴联房地产咨询有限公司对本报告的规划理念、分析方法和报告格式拥有技术版权，未经许可不得转让或转载。报告评审制作人：深圳市兴联房地产质量控制中心项目负责人：闫规划经理项目报告作者：闫规划经理报告技术负责人：张建平高级规划经理规划参评成员：徐玉堂规划师规划师报告文字处理：闫张建平皇家代理信心标志3。目录，第一部分项目规划背景分析，第二部分项目定位，第三部分：项目售前准备建议，4，1。规划背景：指导思想2。项目数据3。项目的SWOT分析-优势的SWOT分析-劣势的SWOT分

2、析-机会的SWOT分析-威胁的SWOT分析，第1部分：项目规划背景分析，5。山、水、温泉和森林是我们的第一批合同。在项目定位之前，我们需要对环境的感知，信心来自市场；优越的地理环境和创新的公寓式发展理念；综合推进有新突破，聚焦项目资源景观，激发人们自身的环境优势和创新思维；我们将以与时俱进的市场发展理念，结合创新的时尚理念，引领繁荣的市场，使其成为集医疗、度假、休闲为一体的居住社区。主要指导思想。市场主导力量，度假和保健1。兴隆房地产开发旅游：经过一段时间的集中开发，海南兴隆逐渐进入稳定发展期，蓬勃发展的旅游业已经成为海南主要度假品牌之一；温泉：海南兴隆温泉是一个家喻户晓的名字，兴隆温泉旅游区

3、位于中国最大的旅游目的地兴隆华侨农场；酒店：海南蓬勃发展的酒店业也很乐观。游客通常有去海口吃海鲜、看一看三亚、保持身体健康的第一线旅游行程。兴隆地产属于被外国客户消化的性质，长江流域北部70%-80%的买方市场客户，由于兴隆镇不受大中城市房地产泡沫的影响，完全是一个增长需求，所以房价只涨不跌，而是稳步增长。8，2:理性购买需求的顾客领导者是谁？随着该地区各种房地产的推出，市场容量逐年增加，甚至成倍增长。那么，主要人群来自哪里？根据该地区的市场情况，我公司来自以长江流域北部、东北三省和江浙两省为主的地区的健康和过冬需求。他们具有以下特征：享受老年生活的中老年人群，以及为购买舒适生活而大量投资二次

4、置业的中高阶层。同时，他们对新产品和敢于接受新事物的早期采用者有市场敏锐度。一小部分高收入人群有闲钱通过二次置业投资房地产。关键词：2购买市场，理性需求，9。商品房时代的小户型发展已经持续了十几年，产品也不断更新，经历了许多变化。随着“90平方米以下70%”政策的全面实施，“90/70”小户型在中国各大城市不断出现，其创新产品普遍受到买家的重视，销售也优于普通商品房。目前，兴隆镇房地产市场上，小型产品正处于白热化阶段，但同质化产品更为严重，该项目用地位于镇中心交界处，城市配套资源匮乏。然而，该项目在景观和春天有独特的优势，所以我们必须跳出同质化的思维，创造差异化的产品，并扩大产品附加值的资源空

5、间，使我们的产品关键词创新公寓类型，扩大公寓住宅附加值，10。计划背景：项目数据，1。该项目位于兴隆温泉旅游区，项目以北300米，即于海2号国道东线。土地总面积：49，452.80。总建筑面积：62，194.25。容积率：1.2 3。土地利用性质：旅游用地，11。在这种情况下，海洋、温泉、河流和植被等自然资源一直是高端物业的支撑要素。温泉是公认的高贵之地，海是心，水是灵，这一直是中国人不懈的追求。该项目有一个春意盎然的华侨农场景区，私人椰林资源丰富，边界繁荣。这是一块“全财”，它在兴隆镇板块比较常见，但在居住上却很少见。此外，地形特征已成为该项目实现高尚生活和度假社区的有力支撑因素。【优势提升

6、策略】距兴隆石梅湾仅20分钟车程，是成功人士度假的天然居所；在海上写文章，让风景相当可观，可玩，可游泳和可玩。温泉和住宅之间的高度和谐是塑造高尚住宅区的外部条件。在这种情况下，它是超越和权威的重要因素。和谐生活在空间进化理论的天堂，人与自然和谐的上层建筑，养生住宅，享受冬日美景，住在海滨。健康假期和休闲已经成为高尚和成功人士晚年生活中不可或缺的一部分。海滨散步和森林水景休闲将成为区域自然资源的龙头，这将把该地区引向自然休闲板块。结合本项目地块的特点，本项目将成为兴隆最具创新性的保健度假概念板块。【优势提升策略】私下享受山景林的绿肺。一旦你进入大门，你将开始一个有氧假期生活。空间进化理论越冬的度

7、假空间是崇尚自然的高雅文化、艺术生活和休闲文化。自由生活使人们在家度假。项目开发具有SWOT分析优势。14.规划优势。该项目具有明显的资源优势。配有尊贵配套的城市星级酒店、酒店式管理服务社区、热销创新公寓、西班牙式住宅等。周边两个实力雄厚的房地产项目形成了日益完善的居住社区，以及强大的市场导向和吸引力，进一步提升了项目质量和形象。推广策略由空间演变分化出的新人类住区的私人空间是繁华的，健康休闲的区域性世俗城市、西班牙风情的城市和远离世俗喧嚣的生活让人心旷神怡，是抚慰那些成功的贵族文化的抚慰之城，项目开发具有SWOT分析优势。15.劣质地块没有坡地，也没有起伏的价值体现。该项目仅覆盖了少量原始植

8、被，有9亩湖景，大部分植被在地块外。【转型策略】通过差异化产品的规划设计，突出项目的差异性，跳出兴隆原有的居住理念。高附加值的概念公寓，西班牙风格的别墅设计，一线湖景街，更靠近生活健康花园社区，聘请专业酒店管理公司提升产品价值。项目发展劣势的SWOT分析，16，交通及配套劣势项目地块位于兴隆郊区兴隆入口，距市中心5分钟车程；海滨旅游和休闲场所的交通选择性较低；该项目的出口是于海公路东线居民生活设施匮乏，而城镇配套设施仅用于旅游休闲购物。转型战略还可以通过高端物业管理交通服务建立关爱社区。用你自己的计划引进高尚的健身俱乐部和娱乐俱乐部，私下享受你的生活需求。升级项目。通过泛会所贵宾卡的建设，您不

9、仅可以享受项目的私人会所，还可以链接酒店的打折活动项目开发的SWOT分析，17。兴隆地产已经起步并进入稳定阶段，旅游地产受到东北客户的追捧，具有很大的理性需求；海南国际旅游岛的定位和政府对旅游地产的支持为本项目提供了区域旅游保障；北京村、太阳河温泉花园等有竞争力的项目销售额已接近80%，可以成为该项目的潜在客户；在应用关系沟通的过程中，两个有竞争力的项目将成为我们挖掘潜在客户的来源之一。项目发展机会、创新机会利用策略的SWOT分析炒作项目风光旖旎，兴隆保健项目日益减少；利用创新的西班牙模式结合流行的公寓设计理念，将项目自身优势放大，在兴隆镇打造一个全新的健康度假精品社区，奠定企业形象；规划设计

10、项目创新多变的精品小公寓，打造度假休闲创新品牌，集聚配套附加值，必然带来新的投资热潮。18，项目开发的SWOT分析威胁，竞争威胁正在蓬勃发展最近几周，许多著名的企业开发商都在开发房地产，类似的产品也陆续出现，竞争市场相当激烈；该项目的启动恰逢国家对房价的调控，这势必会对投资者产生一定的影响。第二套住房政策的严格执行也为项目的自住和投资设定了过高的门槛。【规避策略】要用第一套西班牙风格结合舒适的公寓设计打动买家和投资者，必须打破兴隆镇传统公寓的思维模式；通过多种渠道的活动，建立客户服务渠道可以大大提高项目质量，避免买家的资金阻力。19，第2部分：项目定位，1。定位模型的建立。顾客导向3。产品定位

11、4。图像定位5。功能定位6。价格定位，20。选择定位推导方法的新尝试：我们在本项目的定位推导过程中做了新的尝试。目前，项目所在的区域仍是一个不成熟的市场，目前的市场状况不足以提升现有价值，所以我们在定位过程中不断摸索最短的成功路线。前瞻性：一个项目的定位不应该过于前瞻性或没有前瞻性，而应该由近及远，立足现在，从发展趋势中寻找突破，用快速半步定位的理念来指导项目的定位，为未来发展留有空间。因此，在对本项目进行定位的过程中，我们认为对于目前前景较好、不成熟的项目，将以创新的牵引进行定位，从项目地块的优势资源、医疗保健和度假及配套优势入手，递归结合市场产品分类，寻找原因，通过属性和价值的判断以及可比

12、项目的分析对项目进行定位。，21，表明我们对目标的思维模式是，22，1。财务实现，定位模型构建我们的角色，23，2。客户思维，定位模型构建我们的角色，24，3。战略思维，在不断增长的地区开发创新项目，不仅仅是抄袭和抄袭，而是整合和创新，定位模式，塑造我们的角色，25。定位模型确立了我们的角色。26.定位模型确立了我们的角色。客户选择在现有客户的基础上发现、分析和整合客户资源，以最好的质量服务创造客户的声誉，学习成长/品牌，让客户清楚地知道这个项目是这个领域的标志并清晰地表达出来。英国和德国都是设计师形象假日生活的典范。财务目标帮助英德尽快实现目标，加快交易速度。战略模式在营销层面创造了新的模式

13、。它以一种有效的方式说服顾客放弃旧的思维，判断并建立新的价值观。1，2，3，4，27，客户导向的总趋势回顾，28，客户导向的总趋势回顾，客户分析：兴隆的主要客户主要分布在长江流域的北部，主要在东北的客户占兴隆房地产买家的74%，特别是来自黑龙江和吉林的投资。其次，来自北京、浙江、江苏、上海等地的客户也有相当大的购房力度，主要选择兴隆作为投资度假地；此外，一些华侨如马来西亚、印尼等外国人也来兴隆买房子。29.兴隆地区个人房产价格差异大，房价涨幅平缓，尚未形成两级分化；兴隆镇规划建设硕果累累，旅游业持续稳步上升，房地产开发速度稳步推进；每个新生项目追求不同的人生价值观，但同质化更严重；相当多的购房

14、者愿意接受假日生活方式，1-2小时的休闲旅行，分析兴隆客户的趋势，30分钟车程从兴隆万宁(完善的市政设施)，90分钟车程从兴隆三亚(旅游)，120分钟车程从兴隆海口(购物)，30，分析兴隆客户的购买力，比例，发展节奏，老年越冬。20%、10%、医疗保健、老年假期、空气质量是顾客购房的首要因素，产品偏好、兴隆顾客购房动机、5%、空气质量、休闲生活空间成为购房的必要条件。兴隆客户的购房偏好，但价格不高，但4060平方米的公寓是首选，因为公寓靠近原有的生态居住区，其次是60-80两个房间，少数是针对当地和许多家庭。此外，黑龙江，吉林，浙江，北京等地的客户都很容易接受创新产品。中老年人和成功人士寻求享

15、受二次置业的合理需求。品牌房地产开发商有很强的吸引力，高品质的居住空间，健康的环境和温和的冬季气候。兴隆顾客购买力分析，32。如何在竞争激烈的市场中找到主要的客户群？优势1:优越的健康环境，休闲和保健配套优势2:纯粹的创新型居住社区，优势导向，顾客导向，33，需求1:度假据不完全统计，85%的外国人来海南是为了海南独特的气候环境。一位业内人士说，在全世界很难找到像海南这样的净土。这里清新的空气、明媚的阳光、蓝色的海水和柔软的沙滩无疑对生活在污染城市的一些外国人来说是一个巨大的诱惑。海南空气好，无污染，海滨富含氧离子。冬天的温度一般在20以上。此外，海南盛产水果、鱼和虾，又好又便宜。蔬菜和家禽也

16、绝对是绿色食品，所以味道特别鲜美。尤其是海南万泉河的淡水鱼味道鲜美，价格便宜，最适合老年人食用。事实上，海南不仅适合老年人安全度过冬天，在夏天也很好。因为它被大海包围，而大海是最好的空调。尤其是在晚上，凉爽的海风正慢慢吹向你，这真是难以形容，那种安慰，那种詹妮弗。顾客导向，他们的度假理念是休闲、品牌、体验和注重健康。34.需求2:健康的海南拥有“自然洗肺”的功能。有许多老年人，特别是那些患有心脑血管疾病和肺气管疾病的人，如果他们没有做好，每年冬天都会生病住院。如果你不小心，你会患上脑血栓和中风，这是可怕的。我通常在11月中旬和下旬去海南，次年3月和4月回来。每次回来体检，我妻子的高血压、高血脂

17、、血糖等指标都会明显下降。例：曾在沈阳医务处工作的田阿毅，双腿关节炎，在寒冷的冬天，疼痛难忍。她在海南住了一段时间，谈了几次生意，腿疼已经好了。田阿姨觉得用买药治病的钱买一套两居室很划算，海南每天看海的生活环境实现了她从小就爱海的梦想。以顾客为导向，他们的健康意识是优雅、健康和放松的。需求3:孝顺近年来，越来越多的大陆老人为了去海南过冬和保持健康，在海南买房。目前，海南的房价比南京、上海和江浙便宜得多。许多孩子在海南投资是为了尊重老人和老人的健康。让老年人过上幸福的晚年，享受中国没有工业和污染的天空。这一直是我们生活中最艰巨的任务，我们的家庭将会实现。顾客导向，他们的家庭价值观是孝顺、幸福、家庭团聚和温暖。需求4:大多数外国人在海南投资买房，是认为海南的房子更适合度假，宜居性高，升值潜力大。与1993年的房地产泡沫相比，海南的房子在户型设计、面积和空间上更符合人们的实际需求