2007年福州市房地产调研报告-中原-74页

福州市区域调研报告中原地产代理（深圳）有限公司福州分公司一 .区域概况1.区域总体状况l 福州，福建省会。因九百多年前福州就遍植榕树， “ 绿荫 ”满城，暑不张盖 ” ，故又有 “ 榕城 ” 的美称。l 福州是历史文化名城 ,福州素有 “ 八闽首府 ” 之美称。l 福州为全国三大温泉区之一，是世界上久负盛誉的温泉名城。l 福州市是全国工艺美术的重点产区。 l 福州是著名的商贸城市。早在东汉时期就与海外有贸易往来。 （ 1）位置及范围地理概况： 福州地处中国东南沿海、福建省东部的闽江口，东经 11808 12031 ，北2515 2629 之间。与台湾省隔海相望。是中国最早实行对外开放的沿海城市之一，也是中国历史文化名城之一，建城至今已有 2200多年，从汉代至今都是中国东南沿海贸易良港 ,素有 “ 福海宝地 ” 之誉。福州（ 1）位置及范围福州市行政区域划分图福州市辖鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区、晋安区、福清市、长乐市、五区二市和闽侯、闽清、永泰、平潭、连江、罗源六县，总面积约 1.2万平方公里，其中市区总面积 1043平方公里；总人口 660多万，其中城区人口 243万。 （ 1）位置及范围（ 1）位置及范围（ 1）位置及范围自然条件 气候及地形条件：福州依山傍海，气候宜人，绿树长青，属暖湿的亚热带季风气候。全年冬短夏长，温暖湿润，无霜期达 326天，年平均日照数为 1700 1980小时；年平均降水量为 900 2100毫米；年平均气温为 16 20 ，最冷月 1 2月，平均气温达 6 10 ；最热月 7 8月，平均气温为 24 29 。近年来常出现热岛效应，夏季中午气温高达 36 以上。福州主导风向为东北风，夏季偏南风为主， 7 9月是台风活动期。福州地貌属典型的河口盆地，城区位于盆区中央。盆地四周被群山峻岭所环抱，其海拔多在 600 1000米之间，东有鼓山：西有旗山；南有五虎山；北有莲花峰。境内地势自西向东倾斜。（ 2）自然条件自然条件 地形条件：（ 1）地势西高东低，呈层状下降境内西枕鹫峰 戴云山脉 (闽中大山带 )，地势高峻，海拔多至 800米以上。自西向东，地貌类型由中山而低山、而高丘陵、而低丘陵、而台地平原，直至于海，作有规律的排布，地势呈层状下降。永泰县西南部的东湖尖，海拔 1682米，是全区最高峰。沿海一带有的地方因断块隆起，也形成一些较高的山峰，如鼓山绝顶峰 (海拔 919.1米 )、旗山 (755.2米 )、五虎山尾虎顶 (611米 )等。闽江自西北向东南流经本区中部，注入东海。安仁溪口以上，闽江横切鹫峰 戴云山脉，形成峡谷，江面狭窄，水流湍急；安仁溪口以下，河谷逐渐开阔，水流平缓，形成全区最大的福州平原。（ 2）自然条件自然条件 地形条件：（ 2）以山地丘陵为主，平原面积较小全区地貌类型多种多样，而以山地、丘陵为主，占全区土地总面积 72.68%。其中山地占32.41%，丘陵占 40.27%。山地主要分布在内陆各县，如永泰、闽清、闽侯 3县山地的面积分别占各该县土地总面积的 55.23%、 46.82%和 46.10%。丘陵分布广泛，各市县均在 31.74% 57.52%之间，其中以连江和罗源两县较大，分别占各该县土地总面积的 57.52%和 54.30%。在丘陵分布中，内陆以高丘陵为主，沿海各市县除罗源外，均以低丘陵为主。台地和平原占全区土地总面积的25.75%，其中台地所占面积较大。台地大部分分布在沿海各市县，以福清、长乐、平潭 3市县所占比重较大。平原主要分布在闽江下游地区，福州平原是全省沿海四大平原之一。另在鳌江和龙江下游以及山区盆地内也有较多的小片平原分布。在广袤的山区，镶嵌着为数众多的小盆地，这些小盆地自然条件较好，是山区的精华所在。福州平原四周鼓山 (东 )、旗山 (西 )、五虎山 (南 )和莲花峰 (北 )所环围，地貌上也是一个盆地，它和漳州盆地是福建省面积最大的两个盆地。（ 2）自然条件自然条件 地形条件：（ 3）海岸曲折，海域广阔，多港湾，多岛屿 境内海岸线漫长曲折，大陆海岸线自罗源的鉴江至福清的江兜，长 800.3公里。而两者直线距离仅 118公里，海岸曲折率为 168 ，略高于全省海岸曲折率 (157) 的平均水平。海域广阔，跨有闽东渔场的南部和闽中渔场的北部。海底地形平坦舒缓，自陆向外作和缓倾斜，坡降为 10 12 ，并有阶地、峡谷等海底地貌。水深不大，绝大部分为大陆架浅海。 曲折的海岸构成众多的港湾。境内共有港湾 18个，其中较大的自北向南有罗源湾、定海湾、马尾港、福清湾及与莆田市交界的兴化湾。福州地区辖属岛屿有 545个，面积 520.03平方公里，岸线长 1061.03公里，分别占福建省海岛总数、总面积和岸线总长的 35.25%、 39.27%和 37.74%。均为基岩岛，其岩性构造与附近大陆一致，属于大陆岛性质。（ 2）自然条件自然条件 植被：福州分属南亚热带季雨林和中亚热带常绿阔叶林两种植被地带。受多种自然条件影响，植被类型复杂，植物种类繁多。由于近代遭受人为砍伐影响，原生植被多遭破坏，目前主要植被以次生植物为主，主要树种有马尾松、杉木、竹林、柳林、榕树、相思树 -、樟木、木麻黄、灌木丛等，沿海地区有红树林、沙生草木等。人工植被以各种农作物为主。闽清雄江乡黄褚林是现今唯一保存良好的较完整的常绿阔叶林，已列为省级自然保护区。地带性土壤以红壤、赤红壤、黄壤为主，耕地以水稻土为主。 （ 2）自然条件人口现状及未来发展变化人口现状：总面积 1.2万平方公里，常住总人口 666万人；其中，城区规划面积 1043平方公里，市区总人口 247万人。 福州总人口居全省第二位。增长速度稳步下降反映出我市人口类型已逐步由 “ 高出生、低死亡、高增长 ” 转变为 “ 低出生、低死亡、低增长 ” 的现代型 （根据 2005年人口抽样调查结果公布 ）人口数量变化：随着工业化的推进和经济的持续快速发展，城镇建设步伐不断加快，我市农村大批剩余劳动力从土地中解放出来，逐渐向非农产业转移，人口的空间分布也逐渐向城镇聚集，引导着我省城镇化水平不断提升。 人口结构的变化：房地产开发以沿江为发展轴，在林浦洲、马杭洲、南江滨、螺洲新区、金山新区、淮安新区等 7大片开发建设高档滨江住宅区，增加更多消费能力强劲的人群。产业的升级，带来电子、物流、商贸、教育、科研等高素质的人口，改变原有的人口结构。（ 3）人口状况鼓楼区：位于福州市城区西北部，是福州市中心城区。辖区面积 35.7平方公里，常住人口 44.6万，辖 9街 1镇， 161个居委会， 15个行政村，该区是福州市古城的发祥地，约公元前 200年，秦设闽中郡，汉闽越王建都称为 “ 冶城 ”。历代建有鼓楼，置铜壶滴漏报时， “ 鼓楼 ” 因而得名。 福州的建城历史由此发端。2200多年的发展史，给鼓楼留下了深厚的文明积淀。辖区拥有三坊七巷、朱紫坊、闽王祠、文庙、西禅寺等 90多个重点文物保护单位，培育了林则徐、严复、林觉民、邓拓、高士其等一大批名人英杰，素有 “ 海滨邹鲁 ” 、 “ 文儒之乡 ” 的美称。 2.鼓楼区概况产业名称 代表园区信息产业集群 福州软件园高新技术产业集群 洪山科技园、留学人员创业园、省火炬高新技术创业园等劳动密集型制造业产业集群 “ 飞地园区 ” ： “ 鼓楼工业小区 ” 等 流通服务业产业集群 大多为专业街区，如津泰路精品名品街、杨桥路房产中介服务街、五四路中央商务区、温泉公园路风情酒吧街等2.鼓楼区概况四大产业集群鼓楼区 产业分布：鼓楼区 产业分布：福州软件园 洪山科技园2.鼓楼区概况鼓楼区 配套设施：基本配套齐全 ,完善 ,发展成熟 ,生活便利 ,但由于是老城区 ,土地资源有限 ,部分配套出现更新滞后等情况商 业 配套 东街口商圈、六一环岛商圈、五一广场商圈、五四路商业中心、西二环商业中心、江滨路商业中心等等 ,形成较为成熟的商圈市政配套 邮局、鼓楼区人民法院、公安局 .水厂、省委省政府 .区政府等 金融配套 中国银行 .商业银行 .农业银行 .工商银行 .建设银行 .招商银行等多家金融机构餐饮娱乐 京门大酒楼 .梅海江南酒楼 .知味馆 .梅海江南酒店 .黎明大酒店全聚德餐厅 .贵族世家牛排湖东店 .中森百汇 .福州市鼓楼区老天味酒楼等多家酒店 等多家餐饮娱乐场所酒店 宾馆福州美伦华美达大饭店 .于山宾馆 . 福州温泉大饭店 .福建阳光假日大酒店 .西湖大酒店 .福建洲际大酒店 .华林饭店 .福州邦辉大酒店 .福建山水大酒店 .福州大酒家 .福州金仕顿大酒店 .福建左海大厦 等多家 3星级以上酒店和宾馆教育配套 区属小学 35所， 542个教学班；中学 3所， 113个教学班，公办幼儿园 6所， 31个班，在园幼儿 1221人。此外，还有区职业中学、开智学校、教师进修校、少年科学艺术宫 医 疗设 施 省立医院 .福建省卫生厅卫生监督所 .福建省职业病与化学中毒预防控制中心 .福建省医学科学研究所 .福建省中医药研究院 等多家省市级医疗单位汽 车 站 洪山西客站 . 2.鼓楼区概况鼓楼区 交通组织：1.政治、商业、文教中心，公交车多 ,人流大 ,交通压力较大。2.市政公交配套不足 ,非机动 车流巨大 ,并且治理 ,监管力度不够 .路况较差 .高峰期 ,拥堵现象极为严重 .3.相关配套滞后 , “ 停车难 ” 问题突出 . 2.鼓楼区概况鼓楼区 土地利用现状： 成熟老城区 ,土地资源有限 .土地出让面积小 ,数量少 :宗地 2006拍 16号，分 A、 B两个地块，整体出让 A地块 1位置：鼓楼区，乌山西路与西二环路交叉口东北侧。2出让土地面积：约 14343 3平方米（合 21 51亩）。 3用途：二类居住用地（ R2）、商业金融用地（ C2，允许兼容办公）、公共绿地（ G1）、公共停车场（库）用地（ S3）。 土地使用权出让年限：商业用地四十年，办公、公共绿地、社会停车场（库）用地五十年，居住用地七十年。 4规划建筑容积率： 3 0以下（含 3 0），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积 35以下（含 35），商业为集中式商场。 5规划建筑密度： 30以下（含 30）。 6规划绿地率： 25以上（含 25）。 B地块1位置：鼓楼区，乌山西路与西二环交叉口东南侧。 2出让土地面积：约 16666 2平方米（合 25亩）。 3用途：二类居住用地（ R2）、商业金融用地（ C2，允许兼容办公），公共绿地（ G1）。土地使用权出让年限：商业用地四十年，办公、公共绿地用地五十年，居住用地七十年。 4规划建筑容积率： 3 2以下（含 3 2），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积 35以下（含 35），商业为集中式商场。 5规划建筑密度： 30以下（含 30）。 6规划绿地率： 25以上（含 25）。 2.鼓楼区概况鼓楼区 土地利用现状：成熟老城区 ,土地资源有限 .土地出让面积少 ,数量少 :地块三 :宗地 2007拍 01 号 1、位置：鼓楼区，乌山西路福建省土畜产公司福州羽绒厂部分地块。 2、出让土地面积： 4404.3平方米（合 6.61亩）。 3、用途：商业金融用地（ C2、写字楼）。土地使用权出让年限：商业用地四十年，办公用地五十年。 4、规划建筑容积率： 3.0以下（含 3.0）。 5、规划建筑密度 :24%以下（含 24%）。 6、规划绿地率 :30%以上（含 30%）。 7、建筑层数： 15层以下（含 15层）。 地块四 :1.位置 :鼓楼区 ,五一北路东侧 2.出让土地面积：约 20610平方米 (合 30.92亩 )； 3.用途：二类居住用地 (R2)、商业金融用地 (C2)、社会停车场库用地 (S3)。 4、规划建筑容积率： 3 O以下 (含 3 O)，其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积8以下 (含 8 )； 5、规划建筑密度： 20以下 (含 20 )； 6、规划绿地率： 25以上 (含 25 )； 2.鼓楼区概况鼓楼区 住宅发展：1.西区开发尤为迅猛 中心西区地理位置优越，主要分布在传统中心城区鼓楼区，外延闽侯地域，东邻省政府行政中心区域，南临福州大学高校区域，北邻福州软件园高科技产业中心区域。城市交通、周边环境、市政配套相对比较成熟。2.中心西区交通拓展 ,规划科学、风光秀美、配套完善的环保型高尚住宅区即将成型 .中心西区的交通主干道梅峰路正在积极拓展之中，待建成后，二环路可经梅峰路直达洪甘路，洪山桥与西二环两者之间的距离。按鼓楼洪山新区概念性规划，福州市鼓楼区初步确立的一纵、三横、四个地块组团、五大公园、六个卫星地块点缀其间的洪山新区开发设想，具体为：一纵：甘洪路江滨路；三横：软件大道、梅亭路梅峰路、乌山西路；四区：软件园区、江滨区、洪山新区、凤湖新区；而令人关注的五大公园分别为金牛山公园二期、拟延伸建设的洪山闽江公园、大腹山公园、马坑鸿梅公园、左海公园。按此设想，一旦完成，以洪山新区为重要区域的中心西区将建成规划科学、风光秀美、配套完善、生活便利的环保型高尚住宅区。 2.鼓楼区概况区域历史沿革及现状 台江区：台江，旧称南台，公元前 202年，无诸被封为闽越王，在大庙山建一台， “ 登南城翘望，有台临江 ” ，故名之，是一个有二千多年历史的文化名城。 福州市台江区在中国南方福建省的东部，地处福建省省会 -福州市中心 ,位于北纬 26度 05秒，东经 119度 18秒，濒临闽江下游北岸，离台湾省基隆市 130海里。该区作为福建省传统的、 著名的商品集散地， 历来商贾云集，有福州市区的 “黄金宝地 “、 “聚宝盆 “之盛名。 3.台江区概况三大商贸圈台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣，拥有年成交量和营业额居全国同行业第一的水产批发市场。中部 福州步行街、榕城美食街、元洪美食大世界、服装鞋帽城、特艺城、沃尔玛购物广场、好又多量贩超市东部 鳌峰洲，以糖酒、农副干杂、油脂、家禽、水产等 10大批发市场组成全省重要的副食品批发走廊西部 台西科技园为主，开辟科工贸市场同时还开辟了 10条商贸专业街。台江区 产业分布：3.台江区概况台江区 配套设施：商 业 配套 福州步行街、中亭街、台江农贸市场、步行街榕城美食街、元洪城、五金日杂批发市场、福州服装鞋帽城、英惠电脑城、维修街、特艺城等专业市场 、宝龙城市广场 、万象城 等大型购物中心市政配套 文化馆 1个；街道文化站 12个；居委会文化室 90个 ;区图书馆 1个 ,区博物馆 1个；民俗博物馆 1个；省级文物保护点 2个，市级文物保护点 10个，区级文物保护点 15个；历史纪念馆 1个 ;广播站 1个健身辅导站 145个 ,金融配套 中国银行 .商业银行 .农业银行 .工商银行 .建设银行 .招商银行等多家金融机构餐饮娱乐 台江榕城美食街 .台江风味美食街等大型食街 ,牛牛餐吧 .鸭棚子美食坊 .长汀麻辣火锅城 等多家餐饮娱乐场所酒店 宾馆 厦门摩登世家酒店公寓、福州美海酒店、阿波罗大酒店 ,福州唐城大厦 等多家三星级酒店教育配套 3所市属中学、 4所职专学校外，还有区属中学 10所，其中完全中学 1所、 职业高中附设初中部 2所、初级中学 6所、社会力量办的初中 1所、 20所职工成人学校、所公办独立幼儿园，还有各类幼儿园 77所 医 疗设 施各类卫生事业机构 (不含省、市属和民营） 18个，其中区级医院 3个、防疫机构 1个、基层卫生机构 14个，有专业卫生技术人员 249名。还有民营医院 1家、个体医疗机构 54家。 汽 车 站 亚峰客运站和汽车南站 3.台江区概况台江区 交通组织：福建省水陆空交通的枢纽，交通运输十分便利台江区濒临闽江下游 ,东南距闽江口 51公里 .离台湾省基隆市 130海里 ,江岸线长达 7600米 水上交通以台江码头、鳌峰洲码头、苍霞码头为主，分布在闽江北岸，上游通闽北等内地山区，下游往马尾闽江口，可直达全国沿海各主要城市和东南亚各地；陆上铁路、公路四通八达，贯连全国各地，福州长途汽车站设在该区五一路中段，市公交汽车站、点密布全区，电车站起点设在台江广场；区内设有中国民航、上海航空公司等十余处售票处。 3.台江区概况台江区 土地利用现状：传统商业旺区 ,旧城改造较多 ,土地出让面积有限 ,且多用于商业用地地块一 :宗地 200710 号 1.宗地位置 :台江区，交通路南侧（原上海街道交通三社区 95-97座用地）2.土地面积 :2949 (合 4.42亩 ) 3.土地用途 :教育科研设计用地 (兼容办公 ) 4.规划指标 : 规划建筑容积率 :5.2以下 (含 5.2)； 规划建筑密度 :25%以下 (含 25%)； 规划绿地率： 25%以下 (含 25%) 地块二 福建融侨集团有限公司 宗地 2006拍 17 号 1、位置：台江区，六一中路东侧。 2、出让土地面积：约 36983平方米（合 55.47亩）。 3、用途：二类居住用地（ R2）。 土地使用权出让年限：商业用地四十年，居住用地七十年。 4、规划建筑容积率： 2.5以下（含 2.5），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积 3%以下（含 3%）。5、规划建筑密度 :22%以下（含 22%）。6、规划绿地率 :35%以上（含 35%）。7、建筑高度：沿六一路及西北侧公共绿地住宅建筑高度不超过 40米。 3.台江区概况台江区 土地利用现状：地块 A1、位置：群众路与广达路交叉口西南角 2、出让土地面积：约 16338平方米 （合 24.51亩）。3、用途：商业金融用地（ C2仅限于作为酒店、商务办公和商业用途）。4、规划指标：（ 1）规划建筑容积率： 7.6以下 (含 7.6)；（ 2）规划建筑密度 : 30%以下 (含30%)；（ 3）规划绿地率 : 25%以上 (含 25%)；（ 4）建筑高度：主体建筑高度 249米左右。地块 B1、位置：国货路与广达路交叉口西北角。 2、出让土地面积：约 16962平方米（合 25.44亩）。 3、用途：商业金融用地（ C2）、二类居住用地（ R2）。 4、规划指标：（ 1）规划建筑容积率： 5.9以下 (含 5.9)，商业建筑面积占计算容积率总建筑面积 10以下；（ 2）规划建筑密度 : 25%以下 (含 25%)；（ 3）规划绿地率 : 25%以上 (含 25%)；（ 4）建筑高度：主体建筑高度 160左右。地块 C 1、位置：广达路以东，儿童公园路南侧。 2、出让土地面积：约 19143平方米 （合 28.71亩）。 3、用途：二类居住用地（ R2）。4、规划指标：（ 1）规划建筑容积率： 6.57以下 (含 6.57)；（ 2）规划建筑密度 : 15%以下 (含15%)；（ 3）规划绿地率 : 30%以上 (含 30%)；（ 4）建筑高度：主体建筑高度 160米左右。地块三 :宗地 200708 号3.台江区概况台江区 土地利用现状： 2006年出让土地茶亭街改造项目 ,共九个地块 （一）宗地 2006让 25号（ A区，含地块一、地块二） 出让面积：约 5929平方米（合 8 89亩），其中： 地块一 1位置：南门兜西营里市场南侧。 2出让土地面积：约 2919平方米（合 4 38亩）。 3用途：商业金融用地（ C2）。 4规划指标： （ 1）规划建筑容积率： 2 0以下（含 2 0）。（ 2）规划建筑密度： 43以下（含 43）。（ 3）规划绿地率： 10以上（含 10）。 地块二 1位置：南门兜东南侧 2出让土地面积：约 3010平方米（合 4 51亩）。 3用途：商业金融用地（ C2、兼容办公）。 4规划指标： （ 1）规划建筑容积率： 1 52以下（含 1 52）。（ 2）规划建筑密度： 25以下（含 25）。（ 3）规划绿地率： 15以上（含 15）。 地块三 1位置：八一七路与高桥路交叉口西南侧。 2出让土地面积：约 8682平方米（合 13 02亩）。 3用途：商业金融用地（ C2）、二类居住用地（ R2、兼容办公）。 4规划指标： （ 1）规划建筑容积率： 1 67以下（含 1 67），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。 （ 2）规划建筑密度： 43 6以下（含 43 6）。 （ 3）规划绿地率： 12以上（含 12）。 （ 4）建筑高度： 27米以下（含 27米）；其中茶亭河两则建筑高度 14米以下，以 2至 3层为主。 3.台江区概况台江区 土地利用现状： 2006年出让土地地块四 1位置：八一七路与高桥路交叉口东南侧。 2出让土地面积：约 3834平方米（合 5 75亩）。 3用途：商业金融用地（ C2、兼容商务公寓）。 4规划指标： （ 1）规划建筑容积率： 2 27以下（含 2 27），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。 （ 2）规划建筑密度： 40以下（含 40）。 （ 3）规划绿地率： 5以上（含 5）。 （ 4）建筑高度： 24米以下（含 24米）；同时满足八一七路景观规划的要求。 地块五 1位置：八一七路与群众路交叉口西北侧。 2出让土地面积：约 3838平方米（合 5 76亩）。 3用途：商业金融用地（ C2）。 4规划指标： （ 1）规划建筑容积率： 1 23以下（含 1 23），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。 （ 2）规划建筑密度： 40以下（含 40）。 （ 3）规划绿地率： 12以上（含 12）。 （ 4）建筑高度： 14米以下（含 14米），以 2至 3层为主。 地块六1位置：八一七路与群众路交叉口东北侧。 2出让土地面积：约 3428平方米（合 5 14亩）。 3用途：商业金融用地（ C2、兼容商务公寓）。 4规划指标： （ 1）规划建筑容积率： 1 66以下（含 1