山东临沂市小皇山地块调研分析报告_85PPT_2009年11月

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*临沂市小皇山地块调研分析报告深圳易韬置业顾问公司谨呈：淄博中大房地产开发有限公司本报告是严格保密的。报告思路u 临沂别墅市场分析u 地块分析u 周边项目分析u 项目界定及价格预期u 面临的问题u 产品组合及开发节奏u 开发时机u 投资风险u 收益估算u 附件 临沂市别墅项目信息汇总3本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。临沂别墅市场分析临沂别墅市场分析4本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。123456789101112131 月澜湾 温泉美墅2456738910111213联合世纪新筑澜泊湾滨河阳光鲁商 凤凰城开元 帕缇欧滨河国际奥林匹克花园美澳花园水榭华庭日月城冠亚星城卡梅尔庄园罗庄区兰山区南坊河东区龙门花园1414 开发区15 佳和花园15临沂市别墅分布呈现出沿河带状分布的特点临沂市别墅分布呈现出沿河带状分布的特点5本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。三大别墅板块南坊别墅群兰山别墅群河东别墅群123456789101112131 月澜湾 温泉美墅2456738910111213联合世纪新筑澜泊湾滨河阳光鲁商 凤凰城开元 帕缇欧滨河国际奥林匹克花园美澳花园水榭华庭日月城冠亚星城卡梅尔庄园罗庄区兰山区南坊河东区龙门花园1414 开发区临沂市别墅分布板块化明显，兰山、南坊、河东三临沂市别墅分布板块化明显，兰山、南坊、河东三大板块相对独立大板块相对独立1515 佳和花园6本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。三大别墅群都拥有良好的景观资源南坊别墅群，主打动植物园、阳光沙滩、沿河景观资源；兰山别墅群，主打水上公园、城区配套、橡胶坝、沿河景观资源；河东别墅群，主打高尔夫球场、跑马场、沿河景观资源。三大别墅群景观丰富沂河景观带高尔夫球场飞机场跑马场动植物园阳光沙滩游艇码头宝泉寺公园水上公园南坊别墅群兰山别墅群河东别墅群火车站橡胶坝美澳国际学校临沂各别墅板块景观资源丰富，河东汇集了全临沂最好的景观资源小皇山1345678910111213214157本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。板 块 项 目 产 品种 类 供 应 量 备 注南坊 月 澜 湾 联 排 别 墅 78000平米 纯 低密度 澜 泊湾 别 墅 规 划未定 约 20000平米 混合 联 合世 纪 新筑 联 排 别 墅 约 8640平米 混合 滨 河阳光 叠拼 别 墅 约 27500平米 混合 凤 凰城 联 排、叠拼 约 25000平米 混合 兰 山 水榭 华 庭 独 栋 、 联 排、双拼 约 30000平米 纯 低密度 滨 河国 际 独 栋 、叠加 约 9000平米 混合 奥林匹克花园 双拼、 联 排、叠拼 约 35000平米 纯 低密度社区 河 东 日月城 双拼、 联 排、叠拼 约 100000平米 一期主要 为 低密度 产 品 总计 324500平米 临沂市别墅项目供应量极大，约 32万平米；产品形态多样，联排、叠拼是主力8本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。南坊别墅群兰山别墅群河东别墅群123456789101112131 月澜湾 温泉美墅2456738910111213联合世纪新筑澜泊湾滨河阳光鲁商 凤凰城开元 帕缇欧滨河国际奥林匹克花园美澳花园水榭华庭日月城冠亚星城卡梅尔70008000未定南坊兰山区罗庄区河东区1414 龙门花园1200017000900012000未定400048005800800040006000400054005800未定未定未定南坊别墅群价位在700017000 之间，是临沂市高端别墅集中的区域；兰山区别墅群价位集中在 40008000 之间，在临沂市属于中端价位；河东区别墅大多未启动或未对外销售，价格在54005800 之间，价位相对较低。南坊别墅价位领跑全市，兰山紧随其后，河东目前价位较低，上升势头明显159本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。南坊别墅已是别墅市场价格的风向标，一直领涨整个临沂市别墅价格。兰山紧随其后，河东作为后起的别墅区域，价格呈现上升的势头。南坊别墅价位领跑全市，兰山紧随其后，河东目前价位较低，上升势头明显10本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。兰山别墅群河东别墅群南坊别墅群临沂市最先发展的别墅区临沂市最先发展的别墅区 兰山兰山以叠拼为主，混杂高层、高层，整体档次不高以叠拼为主，混杂高层、高层，整体档次不高678910罗庄区兰山区南坊河东区开发区123451112131415678910开元 帕缇欧滨河国际奥林匹克花园美澳花园水榭华庭项 目 类 型 规 模 容 积率 价格帕 绨 欧 洋房 2.5万 1.5 4000水榭 华 庭 高 层 、多 层、 联 排 25.3万 1.49 8000滨 河国 际 高 层 、叠拼 50万 1.8 4800-5800奥林匹克花园 高 层 、洋房、叠拼、 联排60万 0.9 4000-6000美澳花园 洋房、叠拼 12万 0.78 4000-500011本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。南坊别墅群兰山别墅群河东别墅群临沂市目前高档住宅的发展方向临沂市目前高档住宅的发展方向 南坊南坊以联排、叠拼为主，价位领跑临沂别墅市场以联排、叠拼为主，价位领跑临沂别墅市场678910罗庄区兰山区南坊河东区开发区1234511121314151 月澜湾 温泉美墅2453联合世纪新筑澜泊湾滨河阳光鲁商 凤凰城项 目 类 型 规 模 容 积率 价格月 澜 湾 联 排、叠拼 8.9万 1 7000-8000联 合世 纪新筑高 层 、洋房、叠拼 26.5万 1.88 未定澜 泊湾 高 层 、 联 排 140万 2.34 12000-17000滨 河阳光 洋房、叠拼 8.5万 2.34 4000-6000凤 凰城 洋房、叠拼、 联 排 58万 2.29000-1200012本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。南坊别墅群兰山别墅群河东别墅群临沂市别墅发展的主要方向临沂市别墅发展的主要方向 河东河东尚未真正进入别墅开发，发展潜力巨大尚未真正进入别墅开发，发展潜力巨大678910罗庄区兰山区南坊河东区开发区123451112131415111213日月城冠亚星城卡梅尔庄园龙门花园14项 目 类 型 规 模 容 积 率 价格日月城 洋房、叠拼、 联 排 72万 0.455400-5800冠 亚 星城 多 层 、高层 120万 2.88 2750卡梅 尔 别 墅 128万 1.9 预计8000以上龙门 花园 叠拼、 联排 占地 539亩 未定13本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。北移东进南坊别墅群兰山别墅群河东别墅群123456789101112131 月澜湾 温泉美墅2456738910111213联合世纪新筑澜泊湾滨河阳光鲁商 凤凰城开元 帕缇欧滨河国际奥林匹克花园美澳花园水榭华庭日月城冠亚星城卡梅尔庄园罗庄区兰山区南坊河东区14龙门花园14临沂市别墅在经历了兰山区的扎堆发展之后，目前呈现出北移东进的趋势。向北，主要为高端别墅项目。向东，随着周边地块的成熟，河东也具备成为别墅区的条件。兰山区是最早发展的别墅区，随着土地的开发殆尽，南坊、河东将成为别墅新区14本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项 目 物 业类型 规 模 主力 户 型（） 均价 折扣 优 惠月 澜 湾 联 排 建筑面 积 78832平米，共 240套。一期建筑面积 33538平米，共 102套258、 272、322、 352 均价 7000元左右/平米 按揭 93折 奥林匹克花园 双拼、 联排、叠拼 一期建筑面 积约 35000平米，共 120余套叠拼： 190、 220；联 排： 221；双拼： 274 40006000一次性 95折，按揭 96折滨 河阳光 叠拼 一期中的 别 墅 产 品全 为叠拼 别 墅，共 计 140余套208、 231、 247、250、 261、 308、315、 330、 358 均价 6000元左右/平米 无折扣 优 惠 水榭 华 庭 独 栋 、 联排 总 建筑面 积 25.3万平米，独 栋 5套，已 经 售出。 联 排以 16联 排和 18联排 为 主，共 90套。 独 栋 ： 350、 370；联 排： 250、 270、280、 330 整体均价 6000元左右， 联 排端户产 品价格在8000元 /平米左右一次性 95折，按揭 96折，限 时 折扣优 惠 1万 临沂市典型别墅项目分析15本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。南坊别墅群兰山区别墅群罗庄区兰山区南坊河东区河东别墅群 南坊别墅群， 不仅几乎消化了南坊高端人群（特别是政府任员）的别墅需求，而且全部覆盖临沂市各区县高端人群。 兰山别墅群， 依靠成熟的城区配套及沿河景观资源，主要覆盖兰山、河东、开发区的别墅客群。 河东别墅群， 目前主要覆盖了河东、开发区的别墅客群，小部分兰山客群。本版块与南坊板块间的竞争不大，与兰山板块存在一定竞争。开发区三大别墅板块客群分析16本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项 目 物 业类 型 均价 折扣 优 惠 销 售情况月 澜 湾 联 排 均价 7000元左右 /平米 按揭 93折 6月开 盘13套左右 奥林匹克花园 双拼、 联 排、叠拼 40006000一次性 95折按揭 96折 约 10套滨 河阳光 叠拼 均价 6000元左右 /平米 无折扣 优 惠 22套左右 水榭 华 庭 独 栋 、 联 排 整体均价 6000元左右， 联 排端 户产 品价格在 8000元 /平米左右一次性 95折，按揭 96折，限时 折扣 优 惠 1万 5月， 0套6月， 2套 临沂上半年（截止 7月份）销售，除滨河阳光外，销售均不理想17本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。小结 临沂市别墅沿河呈带状分布； 目前的别墅分为兰山、南坊、河东，三大板块，各自相互独立； 三大别墅板块景观资源丰富，河东汇集了全临沂最好的景观资源； 临沂市别墅项目供应量极大，约 32万平米； 别墅产品形态多样，联排、叠拼是主力； 南坊别墅价位领跑全市，兰山紧随其后，河东目前价位较低，上升势头明显； 兰山别墅以叠拼为主，整体档次不高；南坊别墅以联排、叠拼为主，价格领跑全市；河东别墅尚未真正开发，发展潜力巨大； 临沂市上半年别墅销售不理想。18本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。地块分析地块分析19本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目位于临沂市河东区，小皇山南邻。距临沂机场 5分钟车程，距临沂市中心 10分钟车程 项目位于河东区与开发区的交界处； 小皇山南侧，紧邻沂河景观带； 距离临沂市机场仅 5分钟车程。 项目西侧的滨河大道贯穿临沂南北，方便通达临沂各区县。中心城区327国道滨河东路临沂机场滨河东路项目位置交通便利性项目地块20本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目基本构成：包括标准高尔夫球场、跑马场、水上公园、小皇山公园、周边高档住宅区 国际标准 18洞高尔夫球场 水上公园 小皇山公园 日月城 冠亚星城 卡梅尔 龙门花园已经投入使用的设施正在开发的住宅项目正在筹建中的设施 跑马场跑马场高尔夫球场小皇山公园橡胶坝水上公园沂河景观带21本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目总规模 700亩，北依小皇山、西邻沂河，地势南低北高，地块方正，周边业态单一 项目占地 700亩 冠亚星城占地 700亩 龙门花园占地 539亩 项目地块方正，东西距与南北距相差不大 项目北依小皇山，西邻沂河，景观资源丰富 项目南低北高，观景效果好河东大盘地块优势日月城冠亚星城项目地块河景农田村庄高低22本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目资源评价规模上 占地 700亩，规模较大，在产品形态组合上有较大的发挥空间在河东区属于大地块，可以开发为大型高档社区自然资源设施资源地块资源以沂河景观和小皇山景为主的景观资源，景观资源优势明显本地块具备温泉资源，可以为项目增添卖点包括了高尔夫、跑马场、水上公园以及未来的五星级酒店的设施提供了休闲度假生活配套。周边高档社区的建设，促进本地块的成熟依山而建，地势南低北高为高端产品的打造提供了条件周边的土地规划、沿河景观打造等，催熟本地块23本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本项目位于河东，与兰山区、南坊形成 “ 品 ” 字形，是临沂市未来发展的重心；随着地块的成熟，可以辐射到临沂市的各个商业、政务、居住区域。兰山区别墅群南坊住宅新区中心商业区批发城集中区南坊别墅群河东别墅群滨河居住区涑河商业、居住区商业区住宅区别墅区批发、物流区两河三岸的有力支撑临沂市经济开发区罗庄区本项目可以有效覆盖南坊、兰山、河东、开发区，本项目可以有效覆盖南坊、兰山、河东、开发区，区位优势明显区位优势明显24本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。西 东梅山小区村建房沂河景观小皇山村庄滨河景观带沂河项目四至：北临小皇山，东接农田村庄，南靠日月城、西邻沂河景观带、滨河大道南北小皇山25本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。优势交通便利 高档配套全 地块优势景观资源优越紧靠城市主干道滨河东路，临沂飞机场小皇山、沂河景观带紧邻项目，景观资源优越高尔夫球场、跑马场、网球场等高档配套近在咫尺700亩地块，可以营造高档社区项目地块 SWOT分析26本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。劣势地块不被认可 临近铁路