关于某某区生猪交易批发市场的初步调研报告

关于*生猪交易批发市场的初步调研报告 总经理室： 为加快*有限公司的发展步伐，为探索和挖掘企业持续性发展的 新思路，2005 年 7 月 14 日，集团公司副总经理*、广东省肉类协会 *、集团公司 *及集团公司农牧发展部*等四人对*生猪交易批发市 场（下称“该 交易市场”）项目， 进行实地考察，以下是在调研过程中了 解到的情况，以及针对这些情况所提出的建议，供总经理室作为决策 参考： 一、该交易市场的基本概况 1、生猪交易市场的背景资料： 我国农村商品市场体系主要包含有形市场和无形市场，有形市 场是适应农村经济发展的多种类型、多级层次、互相促进、互相依存 的商品市场有机统一体，形成以期货市场为先导、批发市场为中心， 以连锁超市、集贸市场、便民零售店等多种业态共存的网络化格局。 而无形市场则没有固定的场所和相应的市场交易规则，实质上是一种 中介市场或过渡市场，主要功能是将农村生产者手中的农副产品及时 收购并运送到有消费需求的城市和地区，将城市生产的工业消费品和 农业生产资料及时运送到农村。其物流媒介主要为城乡各类运销户、 经纪人以及农村各类合作经济组织产业协会等。 时至今日，我国农村有形市场的大规模发展和建设阶段已基本 结束，初步形成了包括消费品和生产资料、批发市场和集贸市场、有 形市场和无形市场的农村市场体系。农村的农产品交易分两种类型， 2 一种是直接进场现货交易，另一种通过无形市场交易。无形市场多以 直销、订单、网上交易等形式存在。城 乡各类运销户、经纪人以及农村 各类合作经济组织、专业协会是其主要的媒介。现货交易具有手续简 便、灵活，适用面广，银货 两清后，卖方得到货币，买方获得商品，几 乎不存在信用风险等优势，一直是最为广泛使用的交易方式。目前， 在农村生产资料、工业消费品交易的各环节均使用这种交易方式。在 农产品交易中，也大多采取现货交易方式。因此，生猪作为农村的主 要农产品以及市场需求量巨大的特性，生猪批发交易市场也应运而生 了。 2、该交易市场的简介 该交易市场是经*市人民政府批准成立的专业市场。市场占地 面积约 8 万平方米，建有 120 个生猪交易栏舍；两个共 1 万多平方米 的停车场；达到国家一级排污标准的环保处理及除臭灭菌设施；三千 多平方米的场区绿化带。是一个配套服务功能齐全、规范化、环保型、 园林式的现代化大型专业市场。 二、该交易市场的优势 1、区域优势： 该交易市场位于白云区龙归镇夏良村永泰庄，北临一环路（北太 路），南靠北二环高速公路，东连 105 国道，西接 106、107 国道，外地 运输车辆可不受市区交通管制限制，24 小时均可以进入该交易市场， 并可直接通往京珠、北二环、广深、广惠、广汕、广佛、广清等高速公 路及珠江三角洲地区。市场周边空阔开扬，不会因交易而干扰居民生 3 活，更不受城市建设发展影响。 2、资源优势： 深圳、东莞等周边生猪需求旺盛的地区，7 月 1 日起将禁止养殖 生猪，从而增加了广州生猪交易市场的辐射范围，因此在广州生猪交 易量将会大大增加。作为华南地区同类市场目前最大容量的交易市场， 栏舍采用斜顶式高净空，大空间、方形设计，隔热通风好，水电设施齐 全，并设有消防装置。每个栏舍建筑面积为 130 平方米，可容纳 150 头生猪。同 时该交易市场配套的龙归屠宰场就设在市场内，可为客户 提供交易、屠宰、上市等一条龙服务。所以配套设施齐全，布局合理， 具有较好的发展空间。 3、政策优势： 在实地考察过程中，对方向我们提供了一份广州市农业局发出 的关于我市中心城区禽畜批发市场和农产品中心批发市场升级改造 工作意见的函（穗农函2005103 号）的复印件，主要内容为将市区内 在各批发市场经营羊、狗、猫和少量的牛、驴 等牲畜、兽类的档口，都 迁移到该交易市场交易（详见附件一）。而且根据对方口述，该交易市 场的一切经营手续已经全部办好，现由于缺乏开业资金，因而寻找合 作伙伴。 4、经营优势： 据了解，该交易市场现已投入 2200 万元，再加上资金缺口约 400 万元，共需投入 2600 万元。该交易市场现有的股东为一个法人股东 （占 70）、其他有三个自然人股东（各占 10）。经过双方的初步商 4 谈，对方希望我们通过收购一定比例的法人股东股份，从而填补该交 易市场开业所需的资金缺口。同时，该交易市场所用土地为白云区龙 归镇夏良村所有，租期为 25 年，租金支付方式为一年两付。初步预计 如果该交易市场能够正常运作，一年能够产生销售收入 56 亿元。 三、该交易市场存在的风险： 1、污水排放的风险。 该交易市场现有的排污设施虽然经他们所 介绍能够达到国家一级排污标准的化粪池和细菌处理污水，但是据调 查，国家的排污标准是低于地方要求的标准的，同时污水处理的分级 制度要求也是比较严格的，因此就算对方能够达到国家一级标准，但 是要想通过广州市的要求还是有待商榷的。而且该交易市场处理后的 污水是直接排放在流溪河的上游，能否通过环保局和卫生局的批准， 是衡量我们是否应该合作的一个关键因素。 2、经营过程中，治安管理的风险。据了解，在广州同类交易市场 中，由于进 入门槛低和人员素质较低，因此普遍存在暴力行为，就如 水果市场有“ 果霸” ，在生猪市场有“ 猪霸”，为 了争夺客户、价格等原 因，经常出 现打架、群殴等不良现象，更有甚者与黑社会相关联来控 制卖家垄断市场。每年广州市的两个大型的生猪批发交易市场都会有 伤亡事件发生。 3、招商的风险。 虽然该交易市场的硬件设备一流，但是我们投资 经营该交易市场将面临激烈的市场竞争，主要体现在以下几个方面： （1）市场容量有限：广州现在的生猪市场容量约为每天 1.5 万头， 天河柯木塱和嘉禾两个生猪交易市场已经拥有了 1.5 万头的交易量。 5 金戎和茅山牲畜交易市场早已搞好，但就是没有客户入场，只能空置 在那里。 （2）设施的不配套：经过我们到*牲畜交易市场实地调查比较， 一个经营的比较好的生猪交易市场，通常一个猪栏需要 35 个人负 责看管，由此可算一个拥有 120 个猪栏的交易市场，24 小时营业，再 加上运猪的司机，则市场里面同时存在大约 500600 人，相当于一 个小型社会。因此，配套的生活设施不可或缺，*的牲畜交易市场附 近就是一个比较成熟的生活社区，有中、低档的饭店、酒店、旅馆、桑 拿、浴足、小卖部等等，应有尽有，十分繁荣，而 *生猪交易市场的生 活设施不够完善，只有一间容纳约 100 人左右的酒店，周围空空如也， 远远不能满足众多客户吃、喝、玩、 乐的需要。 （3）市场竞争激烈：广州市政府已经在与旧的广州*牲畜交易市 场仅一路之隔的地方，投资 1.4 亿元建成了一座现代化生猪交易市场， 容量为日交易 2.4 万头生猪，这是广州市甚至是广东省最大的生猪交 易市场，建筑气派，设备 先进，与金戎生猪交易市场相比较，*交易市 场的地理和资源优势十分明显。 4、政府市场宏观调控的风险。经我们咨询过肉联厂的负责人，他 们提供了一个重要的信息，是关于在不久后政府有可能会实行生猪定 向销售的做法，即从外省调入的生猪，直接运到屠宰场，目前全省绝 大部分地区都是实行这种做法。这是广州市内各大肉联厂已经有共识 的大趋势。如果实行这种做法，生猪交易将会跳过交易市场环节，直 接与各屠宰场、肉联厂进行交易。 6 5、伴随交易市场的发展，则生猪私宰、病猪、残猪、死猪的处理 的风险。如果自己经营，对于 2的病死猪，没有工商管理、税务和检 疫等握有实权的部门作为靠山，我们作为国有企业，不可能像一些私 人企业那样进行私宰，只能将病死猪进行烧和埋等处理方式，这将会 大大增加经营成本。另外，生猪交易市场经常发现 5 号病或者含有瘦 肉精的猪，一旦发现，政府将实行谁经营谁负责的政策，严重者会封 场，因此，这对于我们单单由企业进行经营的经营方式是十分被动的。 还有，如果我们允许私宰的现象发生，一但被揭露则会对社会影响非 常大，从而导致难以持续经营。 6、合作风险。据了解 该交易市场经过 5 年时间建造而成，已经投 资了 2400 万元，现所有设备都已齐备，据对方说，仅仅因为缺 200 万 元费而不能开业。经分析，他们迟迟不开业的原因是由于面临激烈的 市场竞争，招商的困难大大超出原有投资方的想象，场地建好后，根 本招不到商，导致投资方对该交易市场的经营失去信心，于是想通过 出卖股权变现退出。 7、经营该交易市场， 经营正常每年可以为公司带来 56 亿的生 猪交易收入，但是，经 分析该交易市场的盈利能力较低，以下为我们 的初步估算： a、市 场收入 （1）栏舍租金： 2500 元/月120 栏12 个月360 万元 （2）卸猪收入 7 0.2 元/头100 头/车50 车2365 天73 万元 （3）商铺： 8 个1200 元 /月12 11.52 万元 （4）综合楼（酒店承包费）：40 万元 则该交易市场自身产生的收入为：360+73+11.52+40484.52 万元。 b、支出： （1）租金:100 万元/年 （2）人员工资：员工 55 人，平均每人 1450 元，共需支付 8 万元12 个月96 万元 （3）各项费用支出（初步估计包括排污费、营业税、营运费用等）： 约为 100 万元。 （4）投资资金成本（按银行利率 5.58计算）： 2600 万元5.58 145 万元 （5）折旧按 2600 万元由 25 年平均分摊计算： 2600 万元/25 年104 万元 则该交易市场自身的经营成本和费用为： 100+96+100+145+104545 万元 该交易市场的年经营净利润为： （484.52545）-60.48 万元 该交易市场的年净现金流