超资质开发若干问题分析

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 超资质开发若干问题分析 摘要：资质等级是对企业能力的 一种认可，同时也是对市场秩序的一种 维护。一些房地产开发企业为了谋求更 大利益而进行超资质开发，这种行为破 坏了市场秩序，置公平竞争原则如无物， 同时也不能保障消费者的权益。因此， 对于超资质开发问题应该坚决打击，毫 不手软。本文首先就房地产企业超资质 开发进行了概述，然后分析了超资质开 发带来的弊端，最后就此提出了完善审 核流程，动态管理促使企业及时升级,加 大执法力度等建议。 中国论文网 /2/view-12894708.htm 关键词：超资质开发;市场秩序; 审核流程;动态管理 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 Abstract: the qualification grade of the ability of the enterprise is a recognition, but also by market order and a maintenance. Some real estate development enterprise in order to seek greater profit and super qualification development, the behavior upsets the market order, for fair competition principles such as nothing, also cant guarantee the rights of consumers. So, for the qualification development problems should be firmly attack, not thine hands be slack. This paper first real estate development enterprise super qualifications are summarized, and analyzed the development the malpractices qualification, and finally proposes perfect review process, the dynamic management enterprise in time to upgrade, and intensify law enforcement and so on. Keywords: super qualification development; Market order; Review -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 process; Dynamic management 中图分类号：F713.5 文献标识码： A 文章编号： 资质是对企业的一种价值和能 力的判断，同时也是企业主要行为的一 条准绳。所谓“ 没有金刚钻，不揽瓷器 活”，即配备什么样的等级资质，才有 能力和资格开发什么样的项目。只有在 这个边框里，企业才能更好地有序保质 保量地完成任务。就如同很多人办理的 驾驶执照，如果是办理了 B 照，那么就 应该开 B 照的车，当然也可以开等级以 下，如 C 照的车，但是却不能越级开 A 照的车。但是，事实上是，目前一些 房地产开发企业为了谋求更多的利益空 间而罔顾资质等级，承包超资质的开发 项目，这些都是属于违规的行为。 超资质开发概述 资质，即资格认证，是房地产 企业开发的资格证明。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 从正常的角度来看，房地产开 发企业的资质越高，其开发能力、经济 实力就越强，出现问题后，其承担风险 责任的能力也越强。反之，如果开发企 业没有开发资质或者资质很低，则有可 能会由于后续资金不足和组织设计施工 的经验欠缺等，出现延期交房甚至楼盘 烂尾等问题。 根据房地产开发资质管理规 定 ，一级资质的房地产开发企业承担 房地产项目的建设规模不受限制，可以 在全国范围内承揽房地产开发项目；二 级资质及二级资质以下的房地产开发企 业可以承担建筑面积 25 万平方米以下 的开发建设项目。 而相对应的，超资质开发，则 是指房地产开发企业在超越了规定范围 以外，越级承担房地产开发经营业务。 这一般而言，有两种情况。其一是企业 的自身实力在不断的发展中有所提升， 已经突破了现有的已经获得的资质等级， 但是尚未完成资质等级升级的申请审核； -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 其二是企业实力和资质等级都尚未达到 企业已经接受的房地产开发项目的等级。 两者都是属于违规操作，本文主要就后 者所带来的隐患和应对策略进行探讨。 超资质开发弊端 为什么一些房地产开发企业会 进行超资质开发呢？正如毒品走私等一 些犯罪行为，由于其高风险而带来的高 收益，仍有很多人为利益所驱使而蒙蔽 神智做出违法乱纪的行为。房地产企业 进行超资质开发也是如此，为了创造更 大的利益空间，企业往往不惜铤而走险。 此外，还有一些房地产企业由于是新成 立的企业，其本身资质等级就比较低， 然是随着区域建设进程的加快和土地集 约利用的迅速推进，该企业的开发项目 和单位建设规模不得不不断增大，从而 导致了超资质开发。 房地产企业超资质开发将会带 来以下弊端： 首先，消费者利益得不到保障。 房地产企业超资质开发，超出了企业的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 实力范围，企业从事承担的房地产开发 项目的质量就得不到保障，从而消费者 的权益也无法得到保证，隐患颇深。一 些企业为了当前的短暂利益，而进行超 资质开发，在项目建设过程中却又承担 不起超出部门的支出，相应的开发管理 能力也稍显不足，最后或举债让开发活 动最终搁浅，或偷工减料以次充好，在 工程质量和小区的整体建设两方面都可 能存在隐患，不能保障消费者的生命财 产安全。 其次，房地产开发企业的项目 资金安全得不到保障。因为当企业进行 超资质开发时，企业并不具备当前项目 所需要的资金积累和融资经验，企业的 资金实力薄弱，即使企业对于注册资金 是按照比较高的资质等级进行配备的， 但是当企业开发比较大规模的项目时， 就会显得捉襟见肘。此外，一旦国家的 相关政策发生了变化，或者企业所处市 场经济环境有所波动，企业的资金链就 会显得脆弱不堪，难以为继。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 再次，市场秩序得不到保障。 企业进行超资质开发，扰乱了市场秩序， 是一种不公平的竞争手段。企业超资质 开发相当于是在修建空中楼阁，为了牟 取利益，企业往往会借用一些名义哄抬 房价，借机炒作，置国家宏观物价调控 于不顾，打断市场平和，引起社会动乱， 给消费者带来损失。没有规矩不成方圆。 如果所有的企业都不照着章程办事，而 是为了各自私利都进行超资质开发，那 么整个房地产市场就全乱套了，没有一 个公平公正的竞争秩序，市场秩序也将 荡然无存，市场经济的发展也会滞涩不 前。 最后，小区后续的有序管理得 不到保障。一些房地产开发企业是项目 公司，在完成小区的开发建设后，还会 继续小区的后续管理。而如果该企业是 进行超资质开发，在后续的小区管理中， 由于缺乏相应经验，管理能力跟不上等 原因，往往会埋下很多隐患，不利于小 区的有序管理。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 杜绝超资质开发的建议 为了维护社会稳定，维持经济 市场的秩序，保障消费者的权益，因此 企业的超资质开发行为必须得到取缔和 惩处。对此，本文有以下几点建议： 完善资质审核流程，严格评判 对房地产企业进行资质等级的 评判，其中涉及的需要审核的范围非常 广， 注册资金、经营年限、开发业绩、 开发质量、管理技术人员等。企业申请 资质等级时，应当从自身的实际情况出 发，不虚夸，不做假，不走后门，不行 贿，组织材料，认真准备。企业申请资 质等级，首先自身应当是符合国家规定， 依照法律程序设立的企业；其次企业应 当是独立核算，自负盈亏的法人实体； 再次拥有固定的工作场所和足够的专业 技术人员；最后企业需符合所申请的资 质等级状况。如此，企业方能进行资质 等级申请。 资质审核流程一般是先由企 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 业准备申请材料，递交后，由房地产管 理部门进行审核考察，最后确定是否属 实，看情况颁发企业资质证书。而在不 同地区的资质评判标准又不尽相同。在 这个流程之中，人工操作的步骤比较多， 能够让不良企业钻空子的地方也比较多， 所以，这就需要完善真格资质审核流程， 实现严格评判。对于房地产开发土地受 让资格应当严格审查，提高门槛。在较 大规模的房地产项目土地出让活动中， 应当严格把关房地产开发企业的资格审 查，只有和该项目规模相适应资质等级 的开发企业方有资格竞拍。对于相关审 核人员的职业素养要有前期培训，后期 监督，整个审核考察流程都应该在最大 程度上使之透明化，清晰化，接受群众 的监督鞭策，接受群众的建议，杜绝暗 箱操作的可能。 动态管理，及时升级 当企业获取企业资质证书后， 并不意味着审查考核就结束了。很多企 业组织状况良好，发展迅速，很快就发 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 展壮大，实力上升，相应地资质等级也 有所提升。这种情况下，一些企业怕麻 烦而逃避重新申请资质审查，直接承担 超级规模的房地产开发经营业务。虽然 企业自身实力达到了相应等级，但是硬 件文件不过关，引起的问题和麻烦将会 更多。这时，不仅需要企业自身的遵规 守据，同样房地产管理部门也需要对持 有企业资质证书的企业多加关注，对于 实力上涨的企业及时提醒其准备升级材 料，办理升级手续，鼓励引导企业不断 增强自身实力，积累开发经验，提高项 目运作和风险防御能力，做大做优。 加大执法力度，防患未然 资质等级评判的初衷是为了维 护市场秩序，保障消费者的权益。因此， 在整个监督审核考察过程中，也应当秉 持这个初衷，加大执法力度，为消费者 构建坚实的保护网。房地产管理部门在 平时可以加大宣传力度，积极鼓励企业 进行资质等级评判，鼓励实力增长的企 业资质升级，鼓励企业遵纪守法。对于 -精选财经经济类资料- -最新财经