房地产企业的建帐指南

房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。 房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业，它的费用支出主要有土地征用及拆 迁补偿费，前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费，道路、 供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费，公共配套设施 费，开发间接费等。为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、 “开发产品”等总账和明细账。 房地产会计实务（资产类科目核算） （ 1）库存现金 从银行提取库存现金 借：库存现金 贷：银行存款 支取库存现金或是预支库存现金 借：其他应收账XX 成本类或材料类科目 贷：库存现金 （2）银行存款 （3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提 供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发 票） 借：应收账款XX 公司或个人 贷：主营业务收入 出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款XX 公司 贷：其他业务收入 收回款项时： 借：银行存款 贷：应收账款 （4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种 直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款 收回已转销的应收账款 借：应收账款 贷：坏账准备 借：银行存款 贷：应收账款 （5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据XX 公司 贷：主营业务收入 商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议） 借：银行存款 贷：应收票据（贴现时注意附追索权和不附追索权的区别，附追索权将转为应收账款） 若为有息商业汇票 借：银行存款 贷：应收票据XX 公司（贴现时注意附追索权和不附追索权的区别，附追索权将转 为应收账款） 财务费用 （6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设 置“预付承包单位款“和“预付供应单位款“两个明细科目。 预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 借：预付账款预付承包单位款 贷：银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款预付承包单位款 贷：库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单） 借：开发成本 贷：应付账款应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款应付工程款 贷：预付账款预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款应付工程款贷 贷：银行存款 预付给供应商的材料价款 借：预付账款预付供应单位款 贷：银行存款 材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款应付购货款 贷：预付账款预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款应付购货款 贷：银行存款 （7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运 杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。 （8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、 维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 （9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。 （10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本 （11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、 付款单） 借：物资采购设备采购 贷：银行存款 计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格） 借：物资采购设备采购 贷：采购保管费 材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单） 借：库存设备 贷：物资采购 订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行 单据、运输费单据） 借：预付账款 贷：银行存款 设备到达验收入库 借：物资采购设备采购 贷：应付账款应付购货款 冲减预付的设备货款 借：应付账款应付供货款 贷：预付账款 支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款 贷：银行存款 设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设 备出库单） 借：开发成本房屋开发 贷：库存设备 销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票） 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转成本 借：其他业务成本 贷：库存设备 （12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位 签订加工合同。 发出材料，委托外单位加工 借：委托加工材料 贷：库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借：委托加工材料 贷：银行存款 借：库存材料XX 材料 贷：委托加工材料 房地产销售未完工产品的账务处理 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931 号）第九条规定，企业 销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛 利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前 销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当 年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第十二条规定，企业发生的期间费 用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 这两条规定表明，房地产开发企业销售未完工开发产品，在计算预计毛利额的同时， 可以扣除已缴纳的营业税金及附加、土地增值税，遵循了收付实现制。但在实际操作中， 许多房地产开发企业对未完工开发产品已缴纳的营业税金及附加、土地增值税遵循权责发 生制，财务上不计入当期损益，先归集在“应交税费”科目借方，或转入资产类科目，等完 工后再配比转入损益表“营业税金及附加”科目，计算会计 利润，即未完工开发产品预缴的 地方税金，完工前以负数反映在资产负债表“应交税费”科目或资产类科目，不在损益表“营 业税金及附加”中反映，开发产品完工后再结转到“营业税金及附加”科目。财务上如此处理， 造成企业申报预计毛利额时已税前扣除的营业税金及附加、土地增值税，在完工后转入当 期损益，可能导致重复税前扣除。依据国税发200931 号文件第九条的规定，开发产品 完工后，只要计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。在 这种情况下，企业如果重复扣除营业税金及附加、土地增值税，就可能导致少缴企业所得 税。 并入当期会计损益的处理 房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税金及附加、土地增值税， 会计处理上直接计入主营业务税金及附加，并入当期会计损益。所得税处理时，不再单独 纳税调整。所得税申报时，可以直接按照国税发200931 号文件第九条的规定，开发产 品未完工销售时计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。完工后，计算出实际毛利额 与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。 按季度（月度）申报时，可以参考以下公式：会计利润本期销售未完工产品收入预 计计税毛利率完工产品会计核算转销售收入预计计税毛利率。 汇算清缴填写申报表时，销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、 广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的 未完工开发产品销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。可将销售未完 工产品收入减去完工产品会计核算转销售收入的差额（可以是负数）计入其他视同销售收 入，同时在其他视同销售成本中填入“销售未完工产品收入（1预计计税毛利率）”减去 “完工产品会计核算转销售收入（1预计计税毛利率）”的差额（可以是负数）。完工产 品会计核算转销售收入，仅指按照国税发200931 号文件已经确认为企业所得税收入， 并且已作为计提广告费、业务招待费、业务宣传费基数的完工开发产品预收收入额。 不并入当期会计损益的处理 房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税金及附加、土地增值税， 会计处理上不计入当期会计损益。此种情况下容易出现以下问题，一是有些企业开发产品 完工后已经税前扣除的税金及附加没有转回，造成重复扣除，导致少缴企业所得税；二是 有些企业销售未完工开发产品取得收入根本没有税前扣除缴纳的税金及附加，造成应扣未 扣，导致多缴企业所得税。 所得税申报在计算出未完工产品的预计毛利额计入当期应纳税所得额时，要减去已经 缴纳的营业税金及附加、土地增值税；开发产品完工后，计算实际毛利额与其对应的预计 毛利额之间的差额时，要将已经税前扣除的完工开发产品相应的营业税金及附加、土地增 值税转回，计入应纳税所得额。 按季度（月度）申报时，可以参考以下公式：会计利润（本期销售未完工产品预收 账款 预计计税毛利率已缴纳的相应营业税金及附加、土地增值税）（本期完工产品对 应预收账款 预计计税毛利率已扣除的相应营业税金及附加、土地增值税）。 汇算清缴填表时，计入其他视同销售收入和其他视同销售成本的口径与第一种情况一 致，但是在其他调整事项中，应将销售未完工产品营业税金及附加、土地增值税作为应纳 税所得额的调减数，将完工开发产品已扣除的营业税金及附加、土地增值税作为应纳税所 得额的调增数。 【例】某房地产开发公司于 2007 年成立，2008 年销售未完工产品取得收入 1.2 亿元， 记入“预收账款” 贷方，缴纳营业税金及附加、土地增值税 846 万元，期间费用 200 万元。 2009 年，该公司 2008 年度销售的未完工产品全部完工，并且销售未完工产品取得收入 1.5 亿元，缴纳营业税金及附加、土地增值税 1057.5 万元，完工产品的计税成本为 9600 万元， 期间费用 350 万元。假设没有其他纳税调整事项。 第一种情况：销售未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税，在缴纳当期记入“营 业税金及附加”科目。 （一）2008 年应纳所得税申报如下： 应纳税所得额未完工产品预计毛利额会计利润1200015%（846200） 754（万元）； 应纳所得税75425%188.5（万元）。 （二）2009 年应纳所得税申报如下： 应纳税所得额2009 年度未完工产品预计毛利额会计利润2009 年度完工产品预计 毛利额1500015%（1200096001057.5350）1200015%1442.5（万元）； 应纳所得税1442.525%360.625（万元）。 （三）2009 年度汇算清缴申报表填写如下： “其他视同销售收入” 中填写金额：15000120003000（万元）； “其他视同销售成本” 中填写金额：（1500012000）（115%）2550（万元）。 第二种情况：销售未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税，在缴纳当期未记入 “营业税金及附加”科目，开发产品完工后配比转入完工当期“营业税金及附加”科目。 （一）2008 年应纳所得税申报如下： 应纳税所得额未完工产品预计毛利额会计利润未完工产品缴纳营业税金及附加、 土地增值税1200015%200846754（万元）； 应纳所得税75425%188.5（万元）。 （二）2009 年应纳所得税申报如下： 应纳税所得额（2009 年度未完工产品预计毛利额未完工产品缴纳营业税金及附加、 土地增值税）会计利润（2009 年度完工产品预计毛利额已扣除的相应的营业税金及 附加、土地增值税）（1500015%1057.5）（ 120009600846350） （1200015%846）1442.5（万元）； 应纳所得税1442.525%360.625（万元）。 在实际检查中发现，没有将销售未完工产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税记入 缴纳当期“主营业务税金及附加”科目的企业，容易忘记转回完工产品已扣除的预缴地方税 金，有的企业甚至连未完工产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税都忘记减除了。 （三）2009 年度汇算清缴申报表填写如下： “其他视同销售收入” 中填写金额：15000120003000（万元）； “其他视同销售成本” 中填写金额：（1500012000）（115%）2550（万元）； “扣除类调整项目其他” 调增金额：846 万元，调减金额：1057.5 万元。 分析 第一种方法将预缴税金计入当期会计损益，不符合会计规定，但纳税处理没有问题。 第二种方法符合会计处理规定，但税务处理相对于第一种方法稍微复杂。两种计算公式均 不影响每一纳税年度的企业所得税应纳税额。 开发间接费中管理人员工资的账务处理 问题 国税发200931 号文第二十七条中规定“开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的， 且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费” 请问： 1、文件中的“工资 ”是否包括统筹 保险？ 2、如开发公司只有一个开发项目，总经理、会计等公司管理人员的工资是否可以作为“开发间接费用”？ 【解答】 依据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发 200931 号）规定，开发间接费中的管理人员是指企业直接组织和管理开发项目的人员。管理人员个 人缴纳的社会保险已包含在应发放的工资中；企业为管理人员缴纳的社会保险，在政府规定范围和标准内 的部分，允许直接在税前扣除。 总经理和会计属于你公司管理人员，其合理的工资薪金应作为期间费用,在企业所得税前据实扣除。 旅游行业的会计核算 一、主要会计科目 由于旅游企业本身是组织团队旅游 ，游客到旅行社报名参加旅游，旅行社收取旅游款，构 成企业的销售收入。同时组织客人到目的地旅游 ，组团需要付出的当地旅行社接待费用以 及租车费、机票费，住宿费，餐费，保险费等构成了旅行团队的成本。由于行业特点，注 定了旅游企业基本不存在存货核算繁荣问题。因此，在财务核算方面，涉及资金收付的会 计科目成为旅游业会计最常用的科目。 1、 应收帐款 除了在营业厅接收散客组团出游之外，旅行社一般情况下需要开拓一些大型企业客户，这 些客户为了给员工提供较好的福利政策，以体现企业企业的凝聚力，一般都会定期组织员 工外出考察旅游。门市接收散客组团，一般情况下不存在应收款项的问题，但是对于企业 客户多属于固定客户。因此大多数旅行社会先组织员工出游之后才收款，因此形成企业的 应收帐款。该科目核算本期收到前期应收