2010年房地产经纪概论综合分析题及答案2

2010 年房地产经纪概论综合分析题及答案 2 甲房地产开发公司(以下简称甲公司 )拟开发一住宅项目，并将该项目定位为单身白领 公寓。该项目总建筑面积 10000m2，固定总成本 2000 万元，单位变动成本 2500 元/m2 。 甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司(以下简称乙公司) 代理销售。乙 公司针对该项目规模较小，所处片区不属于当前热卖区的特点，准备大力宣传周边即将规 划建设的商圈来吸引客户关注，并计划通过卖点的挖掘迅速打开销售局面。 1甲公司项目定位所选择的目标市场模式是()。 A单一市场模式 B有选择的专业化模式 C 复合产品模式 D复合市场模式 2乙公司的措施在 SWOT 分析中属于()。 AWT 对策 B W0 对策 CsT 对策 DS0 对策 3若项目的销售费率为 l5%，甲公司要求以成本为基础的目标利润率为 20%，则乙公 司为该项目确定的目标销售价格为()元/m2。 A4590 B5294 C5765 D6353 4乙公司挖掘该项目卖点的做法为()。 A进行片区研究 B跟踪竞争性楼盘情况 C 研究消费者购买行为 D开展广告宣传 1 【答案】A2 【答案】B 3 【答案】D 【解析】房地产保本价格为： 4 【答案】AC (二) 甲公司是 E 市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产经纪公司。乙公司是一家 新成立的房地产开发公司，缺乏知名度，经济实力不雄厚，竞争能力较弱。乙公司在 E 市 远郊区购买了一块面积不大的土地，准备开发一个规模较小的住宅项目。乙公司找到甲公 司，委托其营销策划并独家代理销售该住宅项目。经协商，双方签订了代理协议。甲公司 接受委托后，根据乙公司的资源状况和市场形势，将该住宅项目定位为面向工薪阶层的普 通商品住宅。 1为营销乙公司的住宅项目，甲公司可以通过创造()来建立楼盘品牌。 A生活概念 B交通概念 C品质概念 D竞争概念 2甲公司的代理行为属于()。 A买方独家代理 B 卖方独家代理 C存量房代理 D新建商品房销售代理 3根据乙公司情况，甲公司制定的住宅项目价格策略可以为()。 A撇脂定价策略 B低开高走定价策略 C 渗透定价策略 D高开低走定价策略 4为实现良好的销售业绩，甲公司针对该住宅项目采取的恰当促销方式是()。 A在 E 市市区繁华路段派发 DM 宣传单 B 在 E 市高速公路旁设立户外大型广告牌 C 在高尔夫杂志上刊发广告 D在高档俱乐部举办酒会 【答案】 1 【答案】AC 2 【答案】BD 3 【答案】BC 4 【答案】A (三) 2009 年 3 月，王某委托甲房地产经纪公司 (以下简称甲公司)，拟以总价 100 万元在 中心城区购买一套三室一厅的住房。因王某的委托价格明显低于市场行情，甲公司委 派的房地产经纪人张某一直未能为王某买到他所想要的住房，但张某也并未放弃与王某的 联系。2010 年 5 月，张某通过与王某多次沟通，最终使王某同意以总价 120 万元的价格购 买客户陈某的住房。随后，王某、陈某和甲公司签署了三方买卖合同，并约定王某和陈某 各负担佣金的一半，甲公司承诺在 15 天内完成所有交易过户手续，否则将取消此项交易。 1针对王某，张某采取的客源信息开发策略做到了()。 A使潜在客户变为真正的客户 B建立与客户的长期联系 C 精力集中于市场营销 D吸引最有价值值的客户 2在与王某沟通的过程中，张某应采取的倾听技巧有()。 A投入式倾听 B 开放式倾听 C鼓励式倾听 D自由式倾听 3甲公司从事的该笔经纪业务属于()。 A存量房卖方代理 B存量房买方代理 C存量房居间业务 D商品房买卖业务 4甲公司的经营活动存在明显的()。 A操作不规范风险 B服务协议风险 C对外合作风险 D道德风险 【答案】1 【答案】AB 2 【答案】AC 3 【答案】C 4 【答案】B (四) 甲房地产开发公司(以下简称甲公司 )开发了一个住宅小区。为促进住宅销售，甲公司 制作了功能楼书和形象楼书，并租用路边广告牌进行宣传。李某与甲公司签订了房地产 认购协议书 ，拟购买一套建筑面积 80m2、单价为 5000 元/m2 的住宅。据了解，李某的家 庭是第一次购买住宅。 1 甲公司租用路边广告牌进行宣传的原因是考虑了()。 A小区规模较大 B项目开发周期较长 C 小区所在位置离市中心较远 D公司资金实力雄厚 2甲公司在制作住宅小区的形象楼书时，应()。 A介绍小区定位 B 全面介绍建筑指标 C多采用理性语言 D多采用图片 3李某办理房地产抵押贷款，额度最高可达到()万元。 A20 B 24 C28 D32 4在与李某签署房地产认购协议书 时，甲公司销售人员应当向李某提示 ()。 A.单价对应的面积内涵 B面积误差的处理方式 C 后续将要签订的相关文件 D有关的法律文书 【答案】 1 【答案】AB 2 【答案】AD 3 【答案】D 4 【答案】ACD (五) 刘某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司(以下简 称乙公司)签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现刘某是一名老客户，有一 定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。 1甲公司与刘某签订买方独家代理协议的过程中，应()。 A收集刘某的相关信息 B明确委托期限和付款方式 C 详细说明双方权利与义务 D明确所推荐房屋的增值幅度 2刘某“希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房”的意向，体现了客户需求 的()。 A指向性 B时效性 C潜在性 D发展性 3作为甲公司的客源，刘某的特征通常有()。 A购房需求强烈 B 购买能力较强 C购房条件特别苛刻 D购房目的比较模糊 4相对于开发新客户，刘某这类客户直接给甲公司带来的直接好处为()。 A提高佣金水平 B节约客源开发成本 C增加公司业务来源 D缩短业务成交时 间 【答案】 1 【答案】BC 2 【答案】A 3 【答案】 AB 4 【 答案】B 2010 年房地产经纪概论综合分析题及答案 (一) 房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称 甲机构) ，办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为该机构的负责人。赵某来到 甲机构的门店，想把自己的房子以 3000 元/月的价格出租；田某向赵某提出，如果按 3000 元/月的价格租出房子后，赵某需支付 700 元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某 代表甲机构同赵某签订了居问合同。一个星期后，田某把赵某的房子以 3000 元/ 月的价格 租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了 700 元奖励费。然 而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要 求撤销该租赁合同。 1 甲机构在领取工商营业执照后的 30 日内，到登记机构所在地房地产行政管理部 门备案时，需提交的材料包括()。 A营业执照 B机构设立的可行性分析报告 C经营计划 D注册房地产经纪人员情况 2关于田某这一经纪行为的说法，正确的有( )。 A田某在这一经纪业务的过程中，没有做好房地产权属调查 B即使钱某没有提出看房，田某也应带领其看房 C如果经纪合同中没有要求甲机构查验该租赁房屋的产权状况，则田某和甲机构均没 有责任 D如果赵某不是该房屋的所有权人，则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同 3 关于田某收取奖励费行为的说法，正确的有()。 A田某向赵某收取 700 元作为奖励费是合理的 B应由甲机构向赵某收 700 元奖励费 C 田某应将 700 元交给甲机构，由甲机构决定田某可以获得多少作为奖励 D田某不应收取 700 元奖励金 4 赵某同甲机构所签订的合同属于()。 A新建商品房经纪合同 B房地产租赁经纪合同 C 房地产租赁代理合同 D房屋租赁合同 5关于甲机构和田某关系的说法，正确的为()。 A甲机构聘用田某作为负责人是合适的 B甲机构应当承担田某代其同赵某签订经纪合同的相关责任 C 田某对甲机构的债务承担有限责任 D田某对甲机构的债务承担无限连带责任 (二) 张某是甲房地产经纪机构( 以下简称甲机构)的房地产经纪人，某日在互联网上 看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价 115 万元，他随即打电话咨询相关情况， 并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代 找买家。次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，并向李某报价 125 万元，还交 代李某说不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房不肯降价。看房之后，李某 对该房子十分满意。经过讨价还价，最后李某以 118 万的价格与甲机构签了房屋承购委托 协议，按甲机构规定交了 2 万元订金并预付了 1%的佣金，委托代理协议还约定，交易达成 后李某再支付房屋总价 1%的佣金及 4000 元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以 115 万的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的 1%，并声称买方不愿出面， 让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。随后张某将 2 万元定金转 交给王某。 6 张某与甲机构的关系有()。 A执业关系 B法律责任关系 C经济关系 D行政关系 7关于甲机构、张某、王某、李某关系的说法，正确的为()。 A张某是王某的代理人 B张某是李某的代理人 C张某是居间方，不是任何一方的代理人 D甲公司是李某的代理人 8如果李某以此房屋做抵押，办理个人住房贷款，他有可能采取的贷款方式为()。 A公积金贷款 B 商业贷款 C个人住房组合贷款 D质押贷款 9关于经纪服务费用收取的说法，正确的为()。 A甲机构不应该要求李某预付佣金 B甲机构不应该向李某收取抵押贷款手续代办费 C甲机构不应该向李某收取佣金 D张某不应该向王某收取佣金 10 关于张某赚取差价的说法，正确的为()。 A张某应当将 3 万差价退还给李某 B张某应当将 3 万差价退还给王某 C 张某利用买卖双方信息不对称，不仅收了法定佣金，还多为公司赚了 3 万元的利 润，是个优秀的经纪人 D张某利用买卖双方信息不对称赚取差价的行为不符合房地产经纪职业道德 (三) 甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲 机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和 王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的 2%收取佣金；若代理不成功， 甲机构只收取费用 500 元。王某通过乙房地产经纪机构(以下简称乙机构) 寻找到了张某的 房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以 100 万元的价格卖给杨 某，王某将房款中的 90 万元付给张某，余下 10 万元中 2 万元作为甲机构的佣金，8 万元 归乙机构。在房屋过户的过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担 保了张某的一笔 50 万元的贷款。因此杨某和甲机构张某产生纠纷。 11甲机构应该收取的佣金为()。 A1 8 万元 B2 万元 C185 万元 D 205 万元 12 乙机构获得 8 万元的行为违反了()。 A 民法通则 B 房地产中介服务收费相关规定 C 房地产经纪人执业规则 D 城市房地产管理法 13 关于 “若代理不成功，甲机构只收取费用 500 元”的说法，正确的为() 。 A500 元是甲机构的部分佣金 B 500 元是甲机构支出的必要费用 C 500 元是王某的辛苦费 D500 元是王某的业务提成 14 在该办公用房交易过程中，买卖合同主体有()。 A甲机构 B 乙机构 C张某 D杨某 15 由于产权瑕疵引起的纠纷，其民事责任应该由()承担。 A甲机构 B 给张某贷款的银行 C张某 D王某 (四) 张某为甲房地产经纪机构( 简称甲机构)的注册房地产经纪人。王某因出国欲 将自己的住房委托甲机构尽快销售。在甲机构授权下，张某与王某签订了房地产经纪合同， 合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同机会，王某向甲机构支付佣金。张某接受 业务后，便开始了相关信息的收集和整理工作，通过信息收集迅速发现了合适的潜在购房 者田某，王某和田某的沟通后，在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。王某和田某 随后签订了房地产买卖合同，田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。 16 根据经纪合同内容推断，张某和王某之间所订立的合同应为() 。 A房地产代理合同 B 房地产居间合同 C商品房销售合同 D房地产代销合 同 17 张某受理了委托业务后，主要应收集的信息为()。 A王某家属的相关信息 B附近其他经纪公司经营状况的信息 C 王某委托出售住房的信息 D与王某委托出售住房相关的市场信息 18 张某在短时间内通过信息收集找到了合适的买家，说明张某具有较好的() 。 A议价谈判的技能 B 人际沟通的技能 C收集信息的技能 D供需搭配的技 能 19甲机构为田某代办房地产产权登记手续属于()。 A居间服务项目 B居间的后续服务项目 C代理服务项目 D咨询服务项目 20 甲机构为田某代办房地产产权登记手续时，应当向登记机构提交() 。 A当事人身份证明 B房地产权证 C购房人缴费计算表 D房地产买卖合同 1 AD2ABD3D4B5 B6 ABC7D8 ABC9D10 AD11A12BC13 B14CD 15 C16B17 CD18 CD19B 20ABD 2009 年房地产经纪概论综合分析题及答案 2 2009 年真题 某市有 100 万户家庭，平均每户 3 人。若该市人均年收人为 40000 元，户均住房 消费支出占每户年收入的 30，房价收入比为 6。 1该市每套住房的平均价格为()万元。 A720 B2160 C24 OO D72OO 2下列因素中，影响该市房地产市场需求的经济环境因素为()。 A土地管理法 B物价政策 C居民收入 D物价水平 【答案及解析】 1 【答案】D 【解析】房价(每套)= 家庭年收入房价收入 比。家庭年收入= 人均年收入 平均每户人数。房价=40000 36=720000。 2 【答案】C 【解析】收入是影响消费者购房的重要因素。 (二) 甲房地产开发企业(以下简称甲企业) 开发的一商品住宅项目已竣工，在办 理了商品房销售许可证后，自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划，与王某 签订了房地产认购协议书 ，与年龄为 25 岁的刘某签订了 商品房买卖合同 。 1甲企业为张某制作的置业计划应()。 A有甲企业的盖章 B 写明销售人员的联系方式 C 记载房型、面积和价格 D明确成交日期 2甲企业通过与王某签订房地产认购协议书来确定王某 ()。 A对所认购住房的所有权 B所认购住房的成交价格 C 签订商品房买卖合同的具体时间 D与甲企业纠纷的解决途径 【答案及解析】 1 【答案】BC 【解析】客户置业计划是根据购房者的需求，向其表明展示付款方式与支付金额 的一种销售工具。销售人员需要认真了解置业计划的使用方法，书写工整；应写明销售人 员的联系方式，同时注明该份置业计划制定的日期及有效期。置业计划包括：房型、面积 和价格。 2 【答案】BC 【解析】签订房地产认购协议书来确定购房者对该房号的 认购权、该房号的成交价格及签订正式房地产买卖合同的时间等事项。通过房地产 认购协议书来保证购房者与开发企业的合法权利。 张某委托甲房地产经纪机构(以下简称甲机构) 购买一套住房。张某对拟购住房的要 求是：位置在其单位附近，面积为 7090m2，价格合适，装修比较精致。甲机构指派本 机构的房地产经纪人王某为张某提供经纪服务。经过王某带张某多次看房，张某最终购买 了一套比较满意的住房。 1若甲机构与张某签订了买方独家代理合同，则甲机构可以()。 A为张某提供更优质的服务 B保障张某的权益 C 代替张某签订房屋买卖合同 D将张某的购房款放到其银行账户里 2王某带张某第一次看房时，张某对所看住房不满意，王某应()。 A全力说服张某购买该套住房 B承诺尽力压低该套住房的成交价格 C 询问张某对该套住房的不满意之处 D进一步明确张某的购房需求 3张某最终购买住房时，需要支付的税费包括()。 A个人所得税 B 契税 C土地增值税 D印花税 4王某应为张某提供的物业交验及后续服务有()。 A协助购买日用电器 B 协助清扫及布置房屋 C协助水电费交接 D协助有 线电视过户 【答案及解析】 1 【答案】AB【解析】买方代理人可以充分代表买方客户的 立场，维护买方客户的利益。 2 【答案】CD 【解析】买方代理经纪人的责任尽职履行对买方代理购房的责任。 3 【答案】B 【解析】见二手房交易税费。 4 【答案】CD 【解析】在进行物业交验是应大体注意以下几点 点：准备好物业交验表；将水、 电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品 的校验和交接；对屋内电器，最好带客户都试用一遍。 (四) 甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)是一家以经营二手房经纪业务为主的企业。 几年来，机构业务蒸蒸日上，门店数量不断增加，经营业务由房屋租赁居间逐步扩展二手 房买卖居间、新建商品房营销策划和代理销售等。甲机构还为外籍人士提供二手房经纪服 务。甲机构所在城市经济高度发达，人均 GDP 和可支配收入均本在国内处于领先水平。 1甲机构在二手房经纪业务中，开拓房源信息通常采取的方式为()。 A举办大型庆典活动 B发布大量电视广告 C 大量设立户外灯箱广告 D发布报纸广告 2甲机构为了拓展外籍人士客户，适宜采用的客户信息开发方式为()。 A在外籍人士居住的社区驻守 B在大众媒体上刊登广告 C 随意拜访 D成立会员俱乐部 3甲机构采用家庭定位法对客户定位时，应考虑的因素有()。 A家庭规模 B 家庭类型 C家庭代际数 D家庭平均年龄 4甲机构与乙房地产经纪机构合作销售了一套总价为 100 万元的二手房。如果按 3%的比例收取佣金，甲机构通常可分得的佣金为()元。 A6000 B15000 C24000 D30000 【答案及解析 】 1 【答案】CD 【解析】针对甲机构房源的开拓渠道主要有：报纸广告、路牌 广告、派发 DM 宣传单、电话访问、互联网、直接接触、老客户推荐、其他人际关系、门 店接待法。 2 【答案】A 3 【答案】ABD 4 【答案】ABC 2009 年房地产经纪概论综合分析题及答案 1 (一) 孙某、周某均为注册房地产经纪人，在 A 省共同发起设立甲房地产经纪公司 (以下简称甲公司)。周某此时在 B 省乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)从事房地产经纪活 动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业 务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订 了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时， 发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某 在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半 年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。 1下列关于周某权利和义务的表述中，正确的为()。 A周某只能在 A 省范围内执业 B周某可以在全国范围内执业 C 周某具有发起设立甲公司的权利 D周某可以同时在甲、乙公司执业 2下列关于甲公司与杨某签订的房地产经纪合同的表述中，正确的为()。 A王某可以作为执业房地产经纪人在房地产经纪合同上签名 B经孙某同意后，王某可以作为执业房地产经纪人在房地产经纪合同上签名 C 经孙某授权，周某作为执业房地产经纪人可以在房地产经纪合同上签名 D崔某是该宗业务的承办人，应当在房地产经纪合同上签名 3如果王某未将户口和住房状况调查情况告诉崔某，导致买受人无法办理房屋产 权过户手续，买受人的损失应当由()承担。 A甲公司 B 王某 C 崔某 D杨某 4下列关于杨某出售该住房的表述中，正确的为()。 A因老杨在购买该住房时杨某已结婚，所以杨某有权出售该住房 B杨某无权出售该住房，但有权对老杨的出售行为提出异议 C 杨某名字在户口簿内，有权出售该住房 D老杨可以委托杨某出售该住 房 5下列关于韩某对该住房享有权利的表述中，正确的有()。 A韩某与老杨已离婚，无权获得售房款 B韩某虽然与老杨已离婚，但如果没有将户口迁出，则有权获得部分售房款 C 韩某对该住房享有的权利，应以人民法院判决书或离婚协议为依据 D杨某出售该住房需要征得韩某的书面同意 (二) 赵某委托甲房地产经纪公司( 以下简称甲公司)出售一套二手房，在签订房 地产经纪合同前，赵某要求甲公司对该房进行评估。在甲公司提供了价格咨询报告后，赵 某与甲公司签订了房地产经纪合同。该合同中约定：甲公司代表赵某进行交易谈判并签订 房屋买卖合同：赵某按成交额的 2%：支付给甲公司经纪服务费。甲公司指定房地产经纪人 李某负责该业务；李某制作了广告并刊登在当地的报纸专栏上。很快，魏某看中了此房， 同甲公司商谈后交纳了 1 万元定金。但是，赵某的朋友孙某也看中了该房，赵某决定取消 甲公司为其出售该套房的计划，但甲公司要求继续履行已签订的房地产经纪合同，赵某和 甲公司为此发生了争议。 6赵某委托甲公司出售一套二手房的业务属于()。 A二手房居间业务 B 二手房买方代理业务 C二手房卖方代理业务 D二手房行纪业务 7根据有关规定，房地产经纪服务费为成交额的 0 5%2 5%，最高不超过 3%， 若赵某的房产成交额为 160 万元，则其经纪服务费为()元。 A8000 B32000 C40000 D48000 8如果甲公司与赵某签订的房地产经纪合同中未约定违约责任，那么()。 A赵某不承担违约责任 B甲公司仍可依法追究赵某的违约责任 C 该房地产经纪合同无效 D该房地产经纪合同的内容不完整 9下列关于甲公司提供的价格咨询服务的表述中，正确的为()。 A甲公司不能提供该服务 B甲公司在进行价格咨询时必须遵循合法原则 C 如果该项经纪业务成功了，甲公司就不能再收取咨询费 D 若赵某以此房产为抵押申请贷款，甲公司提供的价格咨询报告可以作为银行 审批的依据 10 孙某与赵某签订房屋买卖合同时，应注意()。 A如有共有人，共有人是否同意出售 B如有承租人，承租人是否放弃优先购买权 C 住房户口的迁移问题 D赵某的信誉问题 (三) 甲房地产经纪公司( 以下简称甲公司)实行军事化管理，陈某为注册在甲公司 的房地产经纪人。张某欲通过甲公司在房源稀少的地区购买一套二手住房，并与甲公司签 订了房屋承购委托协议。甲公司根据房地产经纪执业规则 ，安排陈某承办该经纪业务。 陈某为了使张某放心，大胆承诺肯定能帮其买到满意的住房。经过寻找，陈某发现李某的 住房符合要求，并通过调查得知李某熟知房地产市场及交易程序，专业炒房，曾因交易欺 诈行为被处理过。陈某担心李某的住房被其他人买走，在未与张某沟通的情况下，以张某 的名义签订了房屋买卖合同并垫付了 10000 元定金给李某。 11 陈某作为该经纪业务的承办人，应当()。 A按照张某的需求寻找合适的住房 B亲自代张某垫付定金甚至房款 C向张某报告李某的情况 D向李某出示甲公司与张某签订的房屋承购委托协议 12 陈某应当在承办该经纪业务时向张某出示自己的()。 A房地产经纪人注册证书 B房地产经纪资格证书 C 房地产经纪人协理资格证书 D房地产经纪人协理注册证书 13 下列关于 10000 元定金的表述中，正确的为 ()。 A如果张某同意购买李某的住房，在房屋买卖合同签订后，张某应当退还陈某垫 付的定金 B李某提出不再出售该住房时，无须加倍退还定金 C 陈某垫付定金的行为，直接责任人是陈某，而不是甲公司 D如果张某对李某的住房不不满意而放弃购买，李某有权不退还陈某垫付的定金 14 如果该经纪业务的性质不变，张某因故放弃购买李某的住房，则无权购买李 某住房的为()。 A 陈某 B甲公司 C张某的朋友 D 陈某的朋友 15 陈某作为甲公司的执业房地产经纪人，应当()。 A守法经营 B 以诚为本 C恪守信用 D无条件执行公司的决定 (四) 甲房地产经纪公司 (以下简称甲公司)是乙市的一家知名企业。2006 年至 2007 年上半年，随着乙市房地产市场的发展，甲公司的门店从 20 家迅速发展到 60 家。企 业规模的快速扩张带来了从业人员素质的参差不齐、操作不规范、经纪纠纷增加等问题， 甲公司决定加入房地产经纪行业组织，通过自律手段解决发展中的问题。2007 年 10 月以 后，该市房地产成交量大幅下滑，甲公司为提高成交效率，联合其他房地产经纪公司发起 建立房源、客源信息共享系统。 16 下列关于甲公司的表述中，正确的为()。 A甲公司是机构法人 B甲公司的所有门店都具有法人资格 C各个门店 可独立开展房地产经纪业务 D甲公司对门店解散后未清偿的债务负有责任 17 适宜甲公司选择的经营模式为()。 A多店模式 B 连锁店模式 C直营连锁模式 D特许加盟连锁模式 18 甲公司对企业规模的选择，应考虑经营规模与()因素的匹配程度。 A信息资源 B企业历史 C人力资源 D管理水平 19 甲公司加入房地产经纪行业组织后，可能享受到的服务是() 。 A业务培训 B 对外交流机会 C纠纷调解 D更多的房源、客源信息 20 甲公司发起建立房源、客源信息共享系统，需要建立的运行规则有() 。 A规定佣金的分配方式和佣金支付时间 B规定系统使用成员不能与非系统使用成员共享系统内的信息 C 规定系统使用成员之间的处事原则 D规定系统使用成员不能通过系统之外的其他途径获取信息 1 BC2D3D4D5 C6A7ABCD8BD9BD10ABC11AC12BC13AD14 B15ABC16 CD17BC18 ACD19C20ABC 历年综合分析题 (一) (2010)张某欲购买住房一套，委托甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)寻找 房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼 的二层，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场。房屋主体结构完好，门窗及厨 卫部分设施虽然有损坏，但不严重，经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属 证书进行查验，并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同，且按合同约 定向李某支付预付款 20 万元；合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房 屋周围环境噪声大为由拒绝收房，并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为，要求解 除合同，并要求李某双倍返还预付款。 1 张某与甲机构签订的经纪合同为()。 A委托合同 B 居间合同 C行纪合同 D诺成合同 2该房屋的完损等级可以判定为()。 A完好房屋 B 基本完好房屋 C一般损坏房屋 D严重损坏房屋 3张某在进行房屋产权证书查验时，能够根据房屋权属证书附图了解的房屋有关 事项为()。 A房屋附属设施 B 房屋产权面积 C 房屋权界线 D房屋所有权人 4该房屋的环境噪声污染源主要为()。 A工业噪声 B 交通噪声 C社会生活噪声 D建筑施工噪声 5关于房屋买卖合同中违约责任承担方式的说法，正确的为()。 A李某违约，应双倍返还预付款 B张某违约，无权要求返还预付款 C 合同若不履行，预付款应返还，但张某应承担违约责任 D甲机构负有赔偿责任 【答案及解析】 1 【答案】BD 【解析】居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的 媒介服务，委托人支付报酬的合同，诺成合同又称为不要物合同，合同各方就合同主要条 款意思表示一致即告成立的合同，是“实践合同”的对称，它不依赖物的交付。居间是诺 成合同。本题有些难度，大部分考生没有选择 D，因此在复习合同法内容部分，要将合同 的概念进行区分和总结，对考点进行把握。 2 【 答案】B 【解析】基本完好房屋是指主体结构基本完好，少数部件虽然有点 损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。 3 【答案】BC 【解析】房产分丘图以丘为单位，是房产分幅图的局部明细图， 是绘制房屋产权证附图的基本图，比例尺在 1：1001 ： 500 之间。房产分丘图表示的内 容除了房产分幅图表示的内容，还有房屋权界限、界址点、界址点号、房角点、建成年份、 用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。 4 【答案】BC 【解析】本题房屋靠近主城区高架桥，环境噪声主要污染源为 交通噪声，其次为社会生活噪声。交通噪声是由交通工具( 包括汽车、火车、飞机、船舶等) 发 出的噪声，其特点是声源面广而不固定。社会生活噪声主要是指社会人群活动产生的噪声， 如农贸市场、商场、展览馆、娱乐场所、体育场馆等人们的喧闹声、吆喝声、高音喇叭声 等。 5 【答案】C 【解析】张某在签订房屋买卖合同之后，明确表示不履行合同， 这属于预期违约责任。违约责任的承担方式包括：继续履行；采取补救措施；赔偿 损失；支付违约金；定金罚则。预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的 一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵 价款，合同不履行是预付款应当返还。 (二) (2010)张某于 2009 年 12 月购买了两套住房。住房 I 为毛坯房，建筑面积 96m2，单价为 5800 元/m2；住宅为精装修，建筑面积 146m2，单价为 7800 元/m2 。完 成房屋交割手续后，张某拟对住房 I 进行室内装饰装修，其中选材上比较了实木地板、复 合地板、塑料地板和瓷砖等地面材料以及石膏板、矿棉板、PVC 板和铝合金板等顶棚材料。 2010 年 6 月，张某将住宅 以 9800 元/m2 的价格出售给李某，李某向银行申请期限为 20 年个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首付 50%， ，贷款利率上浮 10%。假定 5 年 以上银行基准贷款利率为 6%，按月计息。 6张某比较的地面材料中，不适宜用于卧室的为()。 A实木地板 B 复合地板 C塑料地板 D，瓷砖 7张某选择的顶棚材料中，可用于卧室顶棚的材料为()。 A石膏板 B 矿棉板 CPVC 板 D 铝合金板 8若当地房地产投资报酬率 8%，不考虑其他投资支出，张某投资住宅在投资 时点的净收益为() 万元。 A1860 B23 60 C13248 D 137 68 9银行提供贷款的实际年利率为()。 A600% B6 17% C660% D6 80% 10 李某办理个人住房抵押贷款需要准备的材料为()。 A个人住房抵押贷款申请 B经济收入证明 C 抵押房地产权属证明 D户籍管理部门出具的无违法记录证明 【答案及解析】 6 【答粟】CD 【解析】塑料地板的缺点是易燃，有些品 种在燃烧时产生有毒，有害的物质，危及人的生命和健康。陶瓷地砖地面给人以硬、脆的 感觉，保温性能较差，不适合用于卧室。 7 【答案】A 【解析】常用的吊顶面层材料主要有石膏板、矿棉板、PVC 板 和铝合金板等。石膏板质地洁白、美观大方，具有质量轻、强度高、防火、吸声、施工方 便等特点，主要用于客厅、餐厅、卧室等无水汽的地方；矿棉板具有保温、隔热、吸声、 防震等功能，可用于办公用房吊顶；PVC 板具有轻质、不易燃、不吸尘、不破裂、易安装、 价格低等优点，一般多适用于有水和潮气的浴室或卫生间；铝合金板是厨房、浴室等空间 的理想吊顶面层材料，具有强度高、质量轻、结构简单、拆装方便、耐腐蚀等优点，一般 多适用于有水和潮气的浴室和卫生间。铝合金板是厨房、浴室等空间的理想吊顶面层材料， 具有强度高、质量轻、结构简单、拆装方便、耐腐蚀等优点因此用途比较广泛。 8 【答案】B 【解析】净收益=投资所获收益一投资成本。因张某 2009 年 12 月购买住宅的成本为 7800146=113800 元，到 2010 年 6 月份卖出共得款 9800146=1430800 元。因需要考虑资金的时间价值，即将 2010 年售出房屋所得的 1430800 元折现到 2009 年 12 月份， 9 【答案】C 【解析 】计算过程是：实际年利率 =现有基准利率+ 现有基准利率 上浮比例=6%+6%10%=660%，应该选 C。 10 【答案】ABC 【解析】办理抵押贷款手续需要相贷款银行提出贷款申请， 申请文件包括：申请人、共有人及配偶的身份证明原件及复印件，户口本原件及复印件， 不满 16 岁的可提供出生证，军官证、权利人、共有人及配偶的私章；所购房地产或预定 抵押的房地产产权证及复印件；预售合同或买卖合同；收入证明及财产证明；婚姻 证明。 (三) (2010)肖某由于工作地点变化，欲将其自住商品住房出售，于 2010 年 9 月委 托甲房地产评估机构对该住房进行价值评估。估价师经现场查勘，发现室内使用大镜面作 装饰，并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样，属洛可可装修风格；所在小区占 地面积 50000m2，其中有 20 幢 3 层联摊别墅，建筑面积 6000m2，基底面积 2000ms；15 幢 8 层住宅，建筑面积 110000m2，基底面积 13750m2；5 幢 23 层塔楼，建筑面积 134000m2，基底面积 5800m2。附近有一座 30m 高的火力发电厂烟囱，100m 之处有一铁 路经过，铁路对面为城市排水沟。 11该住房室内装饰装修风格属于()。 A传统风格 B自然风格 C现代风格 D混合型风格 12 如果要对该住房所在区域进行景观评价，可采用的方法为() 。 A调查分析法 B民意测验法 C认知评判法 D文献研究法 13该小区居民可能面对的环境污染类型为()。 A大气污染 B 生活污染 C交通噪声污染 D辐射污染 14 该住房所在小区按居住区规划布置的住宅层数划分，包括的类型为() 。 A低层 B 多层 C 高层 D中高层 15 该住宅小区住宅平均层数为()层。 A500 B738 C1133 D 1160 11 【答案】A 【解析】室内装修风格主要分为传统风格、现代风格、后现代 风格、自然风格和混合型风格。传统风格常常给人以历史延续和地域文脉的感受，它使室 内环境突出了民族文化渊源的形象特征。西方传统风格主要有古罗马风格、哥特式风格、 意大利风格、巴洛克风格、洛可可风格和伊斯兰风格。 12 【 答案 】 ABC 【解析】 景观评价方法主要有调查分析法、民意测验法和认知评判法。 13 【答案】ABC 【解析】环境污染按照污染物发生的类型，可分为工业污染 源、交通污染源、农业污染源和生活污染源。本题中该小区靠近风力发电厂烟囱，可能会 受到大气污染；附近有铁路通过可能会受到交通噪声污染；城市排水沟可能会造成生活污 染。 14 【答案】ACD 【解析】住宅按照层数，分为底层住宅、多层住宅、中高层 和高层住宅。其中，13 层的住宅为底层住宅，46 层的住宅为多层住宅，79 层的住 宅为中高层住宅，10 层及以上的住宅为高层住宅。 15 【答案】D 【解析】住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。本题 计算： 建筑面积 6000m2+110000m2+134000m2/2000m2+13750m2+5800m2=116 (四) (2010)2008 年，甲房地产开发企业 (以下简称甲企业 )开发某商品住宅小区项目。 2009 年，甲企业欲通过乙信托公司( 以下简称乙公司)筹集开发项目所需资金。乙 公司分析了该项目所在城市的房屋建设状况、销售情况等房地产市场状况及甲企业的经营 状况，制定了投资额度安排。2010 年，该项目达到预售条件后，甲企业委托丙房地产经纪 机构(以下简称丙机构)预售。丙机构为促进销售，在加强员工对消费者心理影响方面进行 了专题培训。张某拟购买其中一套住房。丙机构的房地产经纪人王某分析了张某的收入状 况，认为张某的收入虽然不高但较稳定。据此，王某为其制定了还款方案。 16 为降低信贷风险，使甲企业与乙公司承担的风险都较小，可选择的利率为() 。 A活期利率 B定期利率 C固定利率 D浮动利率 17 乙公司用来分析房屋建设状况的统计指标可能为() 。 A房屋施工面积 B 竣工房屋面积 C房屋新开工面积 D人均住宅使用面积 18 乙公司筹集资金的方式可能为()。 A房地产信托基金 B资金信托 C.房地产信托存款 D储蓄存款 19 丙机构对员工进行的专题培训中，应着重培养员工的能力为() 。 A对消费者的不同需要具有较强的判断能力 B对消费者的不同购买动机具有较强的注意力和语言表达能力 C 对企业的经营活动具有较强的管理能力 D对消费者的不同个性特征具有较强的适应能力 20 王某为张某制定的最恰当的还款方案为()。 A到期后一次性还本付息 B先扣除利息，到期后一次性偿还 C 分期等额偿还本息 D分期等本金偿还 【答案及解析】 16 【答案】D 【解析】固定利率是指在整个贷款期限内都固 定不变，不随市场利率变化而改变的利率。其最大的特点是易于计算利息，便于借款人事 先掌握借款成本。在贷款期限较短和预期市场利率变化不大的情况 下，通常采用固定利率。 但当贷款期限较长或市场利率变化较大时，很难预测利率变化趋势，借贷双方都可能承担 利率风险，因此，借贷双方通常不愿意采用固定利率，而喜欢采用浮动利率。浮动利率也 称为可变利率。是指在贷款期限内随市场利率变化而定期调整的利率。 17 【 答案 】ABC 【解析】反映房屋建设状况的主要统计指标包括：， ，房屋施工面积、房屋新开工面 积、竣工房屋面积。 18 【 答案 】ABC 【解析】房地产信托机构筹集资金的渠道、方式与银行不大相同， 其主要方式有房地产信托基金、房地产信托存款、集资信托和代理集资、资金信托、共同 投资基金等。 19 【 答案】ABD 【解析】本题重点考查考生对于消费者群体的心理与行为的理 解，消费者具有不同的特征和心理活动，都需要员工去把握。 20 【答案】C 【解析】分期等额偿还本息，即等额本息还款方式，是指借款 人每期以相等的金额偿还贷款。其中每期还款额包括每期应付的利息和应归还的本金。这 种还款方式适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。 (五) (2009)张某在 2009 年 4 月购买了某住宅小区第 12 号住宅楼 15 层(顶层) 的一套二手房。该房屋建筑面积 86m2，二室一厅，1998 年竣工，阳台全封闭。该套房屋 主体结构完好，设施、设备完整，上下水道通畅，但屋顶有轻微渗漏。门窗油漆局部脱落， 需要进行小修。 21 如果按照房屋完损等级分类，张某购买的这套二手房为() 。 A完好房屋 B 基本完好房屋 C一般损坏房屋 D严重损坏房屋 22 结合我国住宅开发建造情况，该住宅的建筑结构类型不可能为() 。 A砖木结构 B砖混结构 C钢筋混凝土结构 D钢结构 23 按照设计规定，该住宅楼安装的电梯数量应不少于() 部。 A1 B2 C3 D 4 24 该套住宅房屋所有权证上的房产附图为()。 A房产分幅图 B 房产分丘图 C房产分户图 D宗地图 25 该套住宅的建筑面积中，阳台面积应()。 A全部计入 B 计入一半 C计人四分之一 D全部不计人 【答案及解析】 21 【答案】A 【解析】完好房屋是指主体结构完好，不倒、不塌、不漏，庭院不积水，门窗设 备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽然有 一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，但经过小修能及时修复的房屋。 22 【答案】ABD 【解析】砖木结构其承重构件是用砖、木做成。这类建筑物 的层数一般较低，通常在 3 层以下，古代建筑， 1949 年以前建造的城镇居民住宅，20 世纪 五六十年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种构造。砖混结构建筑。其竖向承重构 件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋面板，其中也包括少量的屋顶 采用木屋架。这类建筑物的层数一般在 6 层以下，造价较低，抗震能力较差，开间和进深 的尺寸及层高都受到一定的限制。钢结构建筑其主要承重构件是用刚才制成。这种结构的 造价较高 ，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房 等。 23 【 答案 】B 【解析】在住宅中，为满足日常使用，设置电梯应符合以下要求： 7 层以上 (含 7 层)的住宅或住户入口层楼面距室外实际地面的高度超过 16m 的，必须设 置电梯。12 层以上( 含 12 层) 的住宅，设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担 架的电梯。高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超 过两层。 24 【 答案 】C 【解析】房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图的基 础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房 屋的权利界限，是房屋所有权证的附图。 25 【答案】A 【解析】 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水 平投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，为封闭的阳台按水平 投影的一半计算建筑面积。 (六) (2008)某住宅楼建于 2000 年，目前各类设施设备完好，能保证安全正常的 居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由 水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在 10 层，层高 2m，面积为 200m2。 26 该住宅楼的整体供水方式为()。 A直接供水方式 B 设置水箱的供水方式 C 设置水泵、水池供水方式 D分区、分压供水方式 27 为了满足使用人对建筑物适用性的要求，该住宅建筑空间布局