苏州工业园区发展的成功经验

苏州工业园区发展的成功经验 2006 年上半年，面积 260 平方公里、人口 23 万的苏州工业园区实现地区生产总值 320 亿 元，完成财政收入 29 亿元，进出口总额 235 亿美元。到今年 6 月底，该园区共批准外商投 资项目近 1400 个，合同利用外资 181.9 亿美元，实际利用外资 108.3 亿美元；累计注册登 记内资企业近 9811 个，注册资本 841 亿元。 平均投资额为何长期高居全国第一 苏州工业园的跨国大公司多、大项目多，每平方公里投资强度达到约 15 亿美元，平均投资 额长期高居全国第一。 新加坡的人脉对引进欧美大项目起决定作用。 苏州工业园区起步阶段依靠新加坡的信誉和高效的招商网络吸引了大批欧美企业，逐步与 欧美企业建立起友好信任的关系。 园区整体优势满足大企业需求 园区注重以大投入促进大招商，为外商提供各层次产业人才、便捷的物流渠道、高规格的 土地开发等生产要素，形成供企业发展的整体优势。 专业化招商赢得大企业信赖。 据介绍，园区招商团队一半人有专业知识背景，这使得在谈判中对具体细节大家都清楚明 白，对国家产业政策的理解力超过了其他招商团队。国内许多地方搞全民招商、人海战术， 这种做法不成功。全民招商的弊端是无法对信息进行深入细致的分析，缺乏针对性，效率 低，不同开发区之间容易造成产业同构。 规划的妙用 规划对于苏州工业园区来说，不只是一堆漂亮的图纸，一种新颖的理念。12 年来，一座几 乎完全和图纸一致的国际化、现代化城市已现雏形。外商纷至沓来，房产持续火爆。 “来投资就是冲这里规划好！” 园区在制定城市规划时，采用了一种结构独特的功能用地布局。在首期开发区，采用 了由西向东“轴向布局”的形式：商业区居于中心地带，其南北两侧，由内向外依次是居 住区和工业区。工业区运输量大，重型车辆多，它们就被布置在园区的南北两边，远离商 业区而紧靠园区外围的交通干线，这样，重型交通与轻型交通就分开了，居民上班和逛街 的人流也分开了。此外，这里的主干道连接次干道，次干道连接支路，结构清晰，分工明 确，不允许支路与主干道交叉，不允许工厂面向主干道开门。于是，行人、快车、慢车各 行其道，互不干扰。 园区借鉴新加坡经验，所有商业服务、社会服务设施，包括农贸市场、邮政所、门诊 所、电影院、理发室等等，都集中在一起，称为邻里中心。全区规划了 19 个邻里中心，每 个邻里中心为半径 0.5 平方公里的 1 万多户居民提供服务。目前，区内已有两个邻里中心 开业，大受欢迎。 规划代替了 85%的工作量 由于规划做得十分精细，开发建设中遇到的有关规划的大多数问题在规划文件中都能找 到现成的答案，行不行，依法办事即可。 为了尽可能做到有法可依，他们先后编制了城市规划建设管理办法、建设项目 环境保护管理办法、公用事业管理办法、施工现场管理办法、建筑工程质量 管理办法、建筑企业管理办法、危险废物污染防治管理办法，且非常容易操作。 园区总规划师时匡说，规划代替了规划局 85%的工作量。 规划“留有余地”减少额外投入 苏州工业园区的规划，具有极强的可执行性，同时又注意留有余地，有一定的伸缩性。 园区规划不仅对土地的用途、规模提出了开发准则和严格的管理要求，而且具体的控制指 标大多也是定量化的。如对道路的停车口、红线，对建筑物的容积率、层高、门户朝向都 作了明确规定。但是，任何规划都不可能十全十美，必须根据不断变化的形势进行适当的 调整。在编制规划时，考虑到了这种长远的需要，并为此留下了足够的余地。 例如，在土地利用上，安排了大量的预留地，以便用于目前不可预见的用途；在道路 交通方面，预留了将来发展轻轨交通的用地，在主干道交叉口预留了将来建设立交的余地。 在规划中，他们在严格维护总体结构的前提下，允许地块适当地分割、合并；土地用途可 以在一定情况下置换；住宅的密度和位置可以略有更动；容积率允许在上限、下限之间浮 动。 严格按照城市规划组织城市建设 苏州工业园区建立了“专家从严执法”的城市规划管理制度，严格按照城市规划组织城市 建设，既确保了规划的切实施行，又保证了基础设施建设的高水平和总体布局的合理性。 通过借鉴新加坡经验，苏州工业园区强调以政府批准的规划为法规，公布于众，然后授权 规划师分级管理，行政部门只处理极少数的特殊情况，同时对有规划管理权的规划师实施 严格的监督，确保了规划的切实施行。 集约使用土地中的“招数” 苏州工业园区在土地使用中想方设法高效利用土地，使得园区土地不断增值，土地开发 形成良性循环。 第一招：科学规划集约利用土地 苏州工业园区建设之初就将园区当作一个城市，为园区制定了集约和高效利用土地的 发展规划。其中 70 平方公里中新合作区规划建成吸引外资 200 亿美元、提供 36 万个就业 岗位及 60 万人居住的高科技工业园区。1994 年，工业园区 70 平方公里土地一次性规划， 对工业、住宅、绿地、商务等用地按 32%、22%、14%、2.4%的比例做出明确规定。12 年来 严格按照规划的比例进行建设，土地开发形成良性循环。土地利用效率和产出效益在全国 开发区中名列前茅。 第二招：汇聚人气带动房地产投资 高科技企业的集聚带来人才的集聚。2002 年园区吸引人才 1.5 万人，2003 年吸引 3 万 人。园区人气汇聚带来对商住用地的旺盛需求。2001 年 4 月以来，园区商住用地转让全部 实行拍卖，累计招标、拍卖、挂牌出让土地 22 次，实现合同出让金 104.03 亿元，平均土 地价格为每平方米 3200 元，为招标拍卖前协议地价的 5.6 倍，土地出让价格从最初的每平 方米 40 美元上升到 1492 美元，保障了开发建设的资金需求。 第三招：农民变市民节省大量土地 综合信息处处长许金芳介绍，近年来，园区对全区规划作了进一步调整和完善，把中 新合作区外 180 多平方公里纳入总体规划，按照城市化的要求和标准对全区土地资源进行 了新的整合和优化配置，组团式规划各镇商住、三产及工业用地，进一步加强对土地的调 控和集约利用，提高土地的利用率和产出率，通过三年左右时间，基本完成周边农村工业 向工业分区集中、农村人口向城镇集中、农业生产向基地集中，形成布局合理、功能完备、 设施配套的现代化城镇体系。 第四招：清淤填土再造土地 由于园区地势低，苏州水乡对工业用地有特殊的标准。为使工业用地达到标准，园区 开创了“清淤、治水、取土、扩地”相结合的土地综合开发新模式，全