上海浦东证大大拇指广场分析.ppt

上海浦东证大“大拇指广场” 参考案例 汉博顾问 2008年10月 contents 项目简介1 区域环境描述2 定位、业态、品牌分析3 项目规划设计分析4 项目经营管理分析5 上海社区mall 代表案例 简要说明 建筑面积 （万平米） 大拇指广场 （浦东联洋） 联洋社区，具有文化艺术特色的多功能现代化 社区，区域型商业中心 11 百联南方mall （闵行莲花） 上海首家社区mall，目前已成为西南地区人气最 旺的商业中心 10 七宝龙城mall （闵行七宝） 城市边缘地区的mall，集购物、餐饮、娱乐、休 闲、文化、绿地于一体 23 西郊百联mall （长宁新迳） 高级别数群及新兴住宅区中的多业态、开放式 、社区型商业中心 11 百联中环mall （普陀真光） 超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、 酒店式公寓、商业广场于一体 43 大宁国际广场 （闸北大宁） 沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒 店、办公、商业一体的社区型街区式购物 中心 25 大华虎城mall （宝山大华） 坐落在大规模的社区内，块体围合式的综合商 业中心 16 上海社区mall代表案例 此类项目的区域特 征，大多选址在居 民区聚集区域或者 新兴住宅区内，区 域内均有数十万的 常驻居民，并呈快 速增长趋势，同时 具备中等、中等偏 上的消费能力，从 而提供了项目的发 展空间。 项目名称布局特征 产品组合 商业酒店办公 大拇指广场 （浦东联洋） 大小不等的二层商业块体围绕中心广场布置，广场上安 置“love”雕塑，体现现代自由主义建筑风格、具 有商场室外化，中庭广场化的特征 73%27%/ 百联南方mall （闵行莲花） 地下一层，地上五层的单体mall+2层好美家建材超市100%/ 七宝龙城mall （闵行七宝） 广场式的mall，一期工程由三幢4层商业建筑组成，分别 为巴黎春天、capitaetail和碧海连天浴场 100%/ 西郊百联mall （长宁新迳） 由一系列大小不等的建筑有机结合为开放式建筑格局， 地下2层，地上4层，中心是一个敞开式绿化广场 ，步行街，走廊，天桥环绕 100%/ 百联中环mall （普陀真光） 北区4层弧形商业建筑，背后是两幢16层星级酒店，1-4 层为商业广场，东侧为30层高的办公楼，南面12 层的办公楼，西面为14层的办公楼，1-4层为商业 裙楼 51%49% 大宁国际广场 （闸北大宁） 建筑布局为“四周高、中间低”围合式分布，四周为“办公 、酒店、商业裙房”，中间为3-4层独立商业建筑， 设有6层独立停车库 63%16%21% 大华虎城mall （宝山大华） 数个2-4层商业块沿东、北两条接到铺展布置100%/ 上海社区mall布局特征 一、项目简介一、项目简介 l 物业名称：证大大拇指广场 l 位 置：芳甸路285弄 l 所属区域：浦东联洋大社区 l 建设投资：上海证大商诚房地产开发有限公司 l 开业时间：2005年3月 l 建筑面积：11万平方米 l 商业类型：社区型餐饮、休闲、购物广场 第一部分、项目简介 第一部分、项目简介 - 概况 证大大拇指广场位于浦东联洋国际新社区 内的芳甸路，广场内设大型超市、主题商场、精品购 物、休闲娱乐、艺术中心、四星级酒店等多项业态设 施。广场以块状规划，共22个建筑体块，以购物、美 食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融 物一体，真正满足“一站式购物、一家休闲、一天逛 街”的现代消费方式。建筑形式以地上两层为主，局 部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房。 由于体量较大，周边成熟度较高，它的业态组合比较 丰富，除零售、餐饮、社区服务业态外，还引入了量 贩ktv、数码影院等娱乐业态。 大拇指广场的规划比 较注重文化附加值的营造，除引进常规的零售主力店 家乐福外，还引进了廊桥创意服饰、创意家居，证大 艺术馆等与创意、艺术元素关联度较强的业态。除广 场的标志性雕塑“大拇指”外，多处可见个性化的艺 术品和设计作品展示。 餐饮店引进的都是知名品牌， 业态组合方面强调特色和差异性，满足不同类型、不 同档次、不同口味的消费需求： 二、区域环境描述二、区域环境描述 第二部分、区域环境描述 浦东证大大拇指广场 浦东证大大拇指广场位于浦东 花木板块的联洋国际社区内。 联洋社区毗邻上海科技馆、浦 东图书馆，南对140万平方米的城市 绿肺世纪公园，北起杨高中路、西 至民生路（浦东文化中心）。联洋 社区定位于高档住宅社区，无论是 生活环境还是楼盘品质都渐入佳境 ，且凭借着其独特的文化氛围而吸 引了大量外籍人士的入住，因而被 称为“浦东古北”。 第二部分、区域环境描述 - 概况 联洋国际社区 联洋社区因为是个较高档次的国际型社区，因此社区配套的档次也比其他社区来的高档，著名的餐饮如肯德基、星巴克咖啡 、必胜客匹萨、味千拉面等现都已成为社区餐饮的主力军。spa馆和休闲类商业如茶室等也在社区方兴未艾；社区会馆内建 造的健身房、网球场和游泳池，也都是业主可以释放激情的理想选择；社区南面的世纪公园更是放松心情的好去处。 购物方面，家乐福成了绝对主打，但是国人最习惯的菜场等生鲜感完备的配套未在社区规划内出现。在教育配套方面，联洋 社区内建有刘诗昆音乐幼儿园、东方幼儿园、进才实验学校、进才学校国际部等，不过这些学校都是价格不菲，或者普遍定 位明显高于一般教育设施的学校。教育设施的齐全和高端化是联洋社区内教育设施存在的现状。 联洋社区属于在原有建筑拆除殆尽后，完全打造的新城。社区主题定位在中高档国际社区的理念，带来比例不小的自驾车一 族在社区自住。社区内的交通经历了较长时间的空白期，至今也并未达到四通八达和串连整个社区的状态。地铁二号线对社 区都作为卖点和主要市政配套。 此外，整个联洋社区在文化底蕴方面的建设也在业界独树一帜，以罗丹思想者雕塑为主题的广场就建造在为整个社区服务的 laya会所内，将世界级著名雕塑引进社区作为社区的标志，在沪上也是独一无二的创举。在联洋会所内，还建有餐饮、健身 房、温水泳池和网球场等设施。而作为为数不多的在社区新建天主教堂、星级酒店（淳大万丽）和高尔夫球场的社区之一， 联洋社区打造国际化社区环境的定义，以及区域住户的相对层次也由此可得应证。 第二部分、区域环境描述 - 区域特征 第二部分、区域环境描述 - 交通情况 距浦东国际机场浦东国际机场约30分钟车程，距人民广场人民广场 约20分钟车程、距陆家嘴金融贸易区陆家嘴金融贸易区约10分 钟车程； 公共交通：983,987,640,794,984,584,泰高 线,杨高专线等 轨道交通：地铁二号线科技馆站 （有10个延伸站头即将开通，最远可至浦东 机场） 第二部分、区域环境描述 - 行政配套 联洋广场紧邻浦东新区人民浦东新区人民 政府政府，坐落于花木行政文化中心 ，与140公顷的世纪公园世纪公园、新上海新上海 国际博览中心国际博览中心、东方艺术中心东方艺术中心、 上海科技馆上海科技馆、上海浦东展览馆上海浦东展览馆、 上海市出入境管理局上海市出入境管理局、浦东新区浦东新区 政府办公中心政府办公中心等近100万平方米商 务楼近在咫尺。 第二部分、区域环境描述 - 居住环境 联洋国际社区联洋国际社区住宅226万平方米 ，代表楼盘如：仁恒河滨城仁恒河滨城、第第 九城市九城市、水清木华水清木华、华丽家族华丽家族、 御翠园御翠园、九间堂九间堂等； 成熟商业配套近40万平方米，如 证大证大大拇指广场大拇指广场、淳大万丽酒淳大万丽酒 店店、证大丽笙酒店证大丽笙酒店等； 另外还有包括进才实验学校进才实验学校、东东 方幼儿园方幼儿园等在内的公建配套项目 近22万平方米。 学历背景职业情况 家庭收入 单次消费额 第二部分、区域环境描述 - 消费人群分析 联洋社区、世纪公园世纪公园 板块板块、金桥碧云板块金桥碧云板块、张张 江板块江板块等社区人口超过8080 万人万人，68%68%具有大专、本 科学历，54%54%为企业高级 管理人员、10%10%为专业技 术人员、家庭月收入 1000020000元的占54%54% ，28%28%的居民单次消费超 过500元，53%53%的居民每周 至少进行一次休闲娱乐消 费。区域内人口众多，且 档次较高，有一定的高消 费能力。因为有了这样一 批特殊消费人群，因此项 目内的一些商业业态比价 偏洋化。 第二部分、区域环境描述 - 主要竞争案例分析（联洋广场） 联洋广场位于浦东芳甸 路，紧邻大拇指广场，是上 海联洋集团有限公司开发运 营的商业广场项目，将于 2008年底开业。 项目占地面积：约2550025500平方米 总建筑面积：约6850068500平方米 商场建筑面积：约5800058000平方米 酒店建筑面积：约1000010000平方米 项目各区域规划： a a区区 百货，共6层，地上4 层，地下2层 b b区区 社区，共4层 c c区区 商务，共3层 d d区区 酒店，共11层，为宜 必思品牌 广场定位：艺术联洋、缤纷生活 周边商务人群聚会场所 高尚、国际化生活聚集区的购物中心 大拇指广场升级版 享受惬意生活优雅场所 业态定位：购物、餐饮、休闲、家庭娱乐 消费定位：国际品牌 优良品质 贴心服务 适中价格 联洋广场 - 项目定位 联洋广场 - 总体定位及各楼层业态分布 a区： b1：家居、电器、运动专卖 1f：国际一线时尚流行休闲品牌 2f：国际二线及国内时尚流行休闲运动品牌 3f：国际及国内时尚儿童服饰、家居、家饰、 床上用品、摄影及儿童教育品牌 4f：时尚、概念、主题、创意餐饮及游乐中心 b区： 1f：社区配套服务 2f：人气餐厅 3f：spa、保健 4f：教育、证券、社区配套服务、休闲 c区： 1f：金融服务、西餐厅（含酒吧）、社区配套 2f：商务创意餐厅 3f：商务粤式、杭本帮餐厅 已签约商家： a a区区： b1：best buy 1f：zara、mango、promod、 sephora、lenscrofter、costa 3f：babyshop、多样屋 b b区：区： 1f：避风塘、可颂坊 2f：楚炫堂、洋葱餐厅 3f：美丽田园、玛花纤体、蒂梵尼 4f：恒佳齿科 c c 区：区： 1f：东亚银行、汇丰银行 2f：俏江南 3f：苏浙汇 联洋广场 - 已签约商家 论证点 1、项目起初以出售为主，在经营上遇到问题后，开发商进行统一 的回购，统一经营，使得项目能够顺利的运转； 2、区域内有2号线通过、且周边的轨道交通在不断的完善； 3、区域内行政配套较、商务较多，为消费力奠定了一定基础； 4、区域内人口密度较高，且文化素质也较高，有不少的外国人入 住，为改区域的消费力及消费层次奠定了基础。 三、定位、业态、品牌分析三、定位、业态、品牌分析 第三部分、定位、业态、品牌分析 - 功能定位 1、打造了一条菜系复合的餐饮街，引进包括日本料理、韩国烧烤、意大利pizza、印 度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在内的多种特色风味； 2、家乐福地下一层旁设置了一个美食广场，提供价格较低的快餐； 3、主入口两侧为必胜客、肯德基、星巴克等传统知名快餐和咖啡店； 4、引入了一家档次较高的中餐旗舰店唐朝； 5、除此之外，广场内其他位置也引进了多家特色小吃、茶餐厅、意大利餐厅等。 目前大拇指广场的商户达到86家，满足率在95%以上。 第三部分、定位、业态、品牌分析 - 业态布局（1f） 餐饮 超市 服务 娱乐 零售 一层业态以餐饮为主，主力店 为家乐福超市及好乐迪ktv，周围一 圈沿马路的商铺，均为目的性消费 居多的，美容美发、银行等业态。 品牌面积业态 家乐福8900超市 好乐迪4000娱乐 香啡缤50西餐 马龙酒楼250西餐 棒约翰100西餐 业态说明 品牌面积业态 美丽时光50西餐 许留山50冰品 马可波罗50西餐 paul50服务 秀发丽昂250服务 业态说明 品牌面积业态 上海床上用品50零售 唐朝酒店1300中式餐饮 星巴克80冰品 浦发银行100服务 肯德基150西式轻食类餐饮 业态说明 品牌面积业态 中国银行100服务 咏琪美容美发80服务 居家伴100零售 想瘦主意80服务 德申会口腔护理80服务 业态说明 品牌面积业态 韩国料理50国外餐饮 淑女屋50零售 青泷工坊50零售 澳西奴40零售 愉龙餐厅120国外餐饮 业态说明 品牌面积业态 屈臣氏200零售 沃歌斯150国外餐饮 哈根达斯100国外餐饮 巴黎贝甜80国外餐饮 意式匹萨60国外餐饮 业态说明 品牌面积业态 聚湘阁60中式餐饮 西蜀风情60中式餐饮 sony80零售 本杰比印度餐厅80国外餐饮 交通银行150服务 业态说明 品牌面积业态 康友保健60服务 曼都佳人spa60服务 曼都佳人美容60服务 上海银行100服务 好果多30中式餐饮 业态说明 品牌面积业态 比格玩具40零售 葩加葩40零售 必胜客120国外餐饮 避风塘200中式餐饮 桦韵阁150中式餐饮 业态说明 品牌面积业态 味千拉面100国外餐饮 燕之屋60零售 宝岛眼镜50零售 炉边情谈60中式餐饮 味知堂200中式餐饮 业态说明 品牌面积业态 花月亭60中式餐饮 雅点舫80中式餐饮 荣寿司60国外餐饮 韩林炭烤250国外餐饮 泓叶私房菜150中式餐饮 业态说明 品牌面积业态 皇后餐厅150国外餐饮 卓可30零售 高尔夫地带30零售 亚阁30零售 琪也秀30零售 业态说明 品牌面积业态 仙蒂美甲30服务 金巧依30零售 儿童科技馆100服务 第三部分、定位、业态、品牌分析 - 业态布局（2f） 二层左侧业态以大面积品牌集合 店、服务为主，右侧业态以餐饮、娱 乐为主。 餐饮 服务 娱乐 零售 品牌面积业态 only90零售 jack&jones90零售 vero moda90零售 优哉瑜伽spa会馆450服务 nike450零售 业态说明 品牌面积业态 sport100450零售 星宝宝50零售 百丽60零售 沙华多利60国外餐饮 哇吧150国外餐饮 业态说明 品牌面积业态 藏珑坊100国外餐饮 藏珑太极50服务 证大现代艺术馆450服务 燕舍家居30零售 缘锅豆捞制造250中式餐饮 赛百味30国外餐饮 业态说明 品牌面积业态 影酷数码影院800娱乐 美颂巴黎800零售 月亮河餐厅120国外餐饮 lzh网吧120娱乐 新奥尔良西餐厅120国外餐饮 青桐书屋120服务 业态说明 面积配比数量配比 数据说明 从面积上看家乐福超市及好乐迪ktv作为次主力店所占项目总比较大达到了56% ，但从业态数量上来看，餐饮占了46%，也较为符合社区型购物中心的特质； 项目名称 布局特征 百货卖场零售购物餐饮休闲娱乐其他 大拇指广场 （浦东联洋） /36%12%22%20%10% 百联南方mall （闵行莲花） 8%48%24%13%6%1% 七宝龙城mall （闵行七宝） 24%16%22%10%21%7% 西郊百联mall （长宁新迳） 15%47%9%11%16%2% 百联中环mall （普陀真光） 15%40%24%21% 大宁国际广场 （闸北大宁） /27%23%29%13%8% 上海典型社区型 购物中心各类业 态比例：百货类 比重一般在 1530%，卖场在 30%50%，零售 购物在1025%， 餐饮类1030%， 休闲娱乐在 1020%，其他在 10%以下，由此 可发现卖场对社 区mall的影响力 最大，餐饮、娱 乐是必不可少的 。 卖场均要占到了 整个项目的三分 之一的面积比例 上海典型购物中心业态比例分析 面积配比 数量配比 数据说明 - 餐饮 通过对此项目的调研，我们发现这不同于一般的社区型购物中心，周边的居住 群有相当一部分的外国人，也堪称浦东的“古北新区”，从餐饮比上看，西式餐饮 及酒吧的量已经超过了中式餐饮达到了67%，由此可发现业态的定位与周边人群的 消费习惯是精密相连的。 家乐福 成立于1959年的家乐福集团是大 卖场业态的首创者，是欧洲第一 大零售商，世界第二大国际化零 售连锁集团。现拥有11,000多家 营运零售单位，业务范围遍及世 界30个国家和地区。 品牌店说明 好乐迪 “好乐迪”在全国各地都有着 自己的一席之地 。其中心理念 是“健康、欢乐、自在、人文 ”，为了进一步与国际化ktv接 轨，为了成为全国皆知的ktv品 牌成为娱乐业最美丽的风景线 。 品牌店说明 香啡缤 coffee bean & tea leaf 始建于 1963年美国的加利福尼亚，营运 至今已成为一家享有良好声誉与 形象的知名连锁餐饮经营企业。 品牌店说明 棒约翰 papa johns国际公司是全球三 大比萨连锁企业之一。经过20 几年， papa johns全球得到 快速的发展，并且在世界各地 取得了强大的商业成功。截至 2008年，papa johns全球共拥 有餐厅3200多家，遍布美国各 州和30个国际市场。 品牌店说明 许留山 许留山於60年代在香港元朗开 设首间凉茶店，以著名清热祛 湿的【特种龟苓膏】及各款凉 茶起家。至90年代，凭独创的 【芒果西米捞】而奠定港式 鲜果甜品店的专有地位。 品牌店说明 星巴克 星巴克（starbucks）咖啡公司成 立于1971年，是世界领先的特种咖 啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者 。旗下零售产品包括30多款全球顶 级的咖啡豆、手工制作的浓缩咖啡 和多款咖啡冷热饮料、新鲜美味的 各式糕点食品以及丰富多样的咖啡 机、咖啡杯等商品。 品牌店说明 肯德基 肯德基源于美国，创建于1930 年，是世界著名的炸鸡快餐连 锁企业，在全球拥有10000多 家餐厅。 品牌店说明 屈臣氏 屈臣氏集团是全球第三大保健及美 容产品零售集团。屈臣氏个人护理 店是集团首先设立的旗舰零售品牌 。凭借其准确的市场定位，使其“ 个人护理专家”的身份深入人心， 以致于人们一提到屈臣氏便想到“ 个人护理专家”。 品牌店说明 哈根达斯 哈根达斯作为美国冰激凌品 牌，1921年由鲁本马特斯 研制成功 。如今，不仅在全 美，在全球都是极受欢迎的 品牌。无论在那里，一提到 “哈根达斯”，人们就会想 起极其美味诱人的冰淇淋。 品牌店说明 必胜客 屋顶作为餐厅外观显著标志的必胜 客，如今已是全球最大的比萨专卖 连锁企业。在遍布世界各地一百多 个国家,每天接待超过4,00万位顾客 , 烤制1,70多万个比萨饼。必胜客 已在营业额和餐厅数量上，迅速成 为全球第一的比萨连锁餐厅企业。 品牌店说明 避风塘 1998年海开设了第一家“避 风塘茶楼”。今天的避风塘 茶楼，全国地区的总门店数 已逾近200家，遍布全国16个 省市地区。已然成为中国茶 楼行业的知名品牌。 品牌店说明 味千拉面 自1968年创设以来，“味千拉 面”在日本、香港、新加坡、 台湾、中国大陆等各地区拥有 300多家连锁店，是日本第二 大拉面连锁店。 品牌店说明 only only是欧洲著名的时装公司丹 麦bestseller拥有的四个著名 品牌之一。only拥有许多设计 师，他们遍布巴黎、米兰、伦 敦和哥本哈根等主要时尚发源 地，这使only 永远站在欧洲流 行的最前沿。 品牌店说明 jack&jones jack jones是针对年龄在18岁到 30岁之间的喜欢穿着随意、流行 和时尚的男士们设计的。jack jones的设计迎合了国际大都市男 士的生活品位，他们喜欢一种独 特、轮廓鲜明而朴实的风格，同 时采用高品质、时兴和新颖的面 料制作的服装。 品牌店说明 vero moda vero moda面向25-35岁女性的 职业休闲装。经典中渗透最新 的时尚感觉。简洁的款式突出 优雅的女人味。为成熟的女性 带来职业休闲装的新概念让她 们上班和休闲场合都能感觉到 自信和美丽。 品牌店说明 sport 100 sport100是一家融合运动休 闲，时尚购物，新颖设计为 一体的大型体育运动用品零 售概念店。 品牌店说明 美颂巴黎 美颂巴黎隶属于法国圣戈班 集团，是其进入亚洲的第一 家建材销售商，独特的经营 理念带来无限的惊喜。 品牌店说明 知名品牌店占到了整个项 目品牌数的20%（17个商家） ，生活卖场为家乐福，建材卖 场为法国的中高端品牌美颂巴 黎，水吧类的代表品牌有星巴 克、香啡缤，轻食类有肯德基 、麦当劳，购物类有only等品 牌，联洋社区是一个人口素质 较为高端的社区，引进这些中 高端品牌也是为了迎合当地消 费者的消费需求。 数据说明 - 知名品牌占比 证大现代艺术馆是上海证大集团投资建立的现代化艺 术展览和学术交流平台。证大现代艺术馆坐落在上海浦东 证大大拇指广场，建筑面积3000平米，展览空间1500多平 米。现代化的设施和学术理念使它成为一个新的国际化的 当代艺术平台。馆内收藏了国内外优秀艺术家的作品，包 括法国艺术家恺撒的雕塑大拇指和美国著名雕塑家罗 伯特印第安那的雕塑“love”等一批艺术杰作。艺 术馆的功能包括展览、研究、收藏、学术交流、国际艺术 家工作室等。证大现代艺术馆将鲜明地对当代文化做出反 应并提出建设性的策略，为未来的当代美术馆建设提供诸 多新的可能性。 特色业态点评 将文化元素的业态融入shopping mall 中，已经是国内购物中心布局的一次概念 革命，除了凸显品质又能带来一批新鲜的 客源。 中心广场 特卖区 业态总结 社区购物中心的核心元素： 生活卖场、餐饮及配套服务（根据不同层 次的社区而设定） 布局特点： 东西两侧设定了家乐福超市及好乐迪 ktv作为次主力店，吸引固定人流； 一层其他位置基本以中、西餐饮为主； 外围沿马路的区域，由于人流带动理由 较少，设置了银行、诊所等社区服务类业 态（银行及诊所也是较为能承受高租金的 业态）； 项目具有一个2000平米左右的露天内广 场，主要功能为儿童娱乐其次为集装箱摊 位式的小型零售及零售特卖区。 中式餐饮区 西式餐饮区 业态总结 (续) 业态布局： 二层左侧的业态以零售为主，且都是大店 的形式，天津凌志旗下的only、jackjones、 veromoda以少有的集合店形式布置在广场的 二层，零售业态的针对人群为16 35岁的年 轻消费群体，右侧为美颂巴黎建材店及具有特 色的证大现代艺术馆。为了弥补建筑结构的弱 势及满足业态的全面化，项目内引入了一家数 码影院。 四、项目规划设计分析四、项目规划设计分析 项目是一个广场式样的shopping mall，由22个建筑单体组成，建筑形式以 地上两层为主，局部一层至三层，地下两 层是停车场和配套设备用房，项目出入口 分东、西各一个，另设有2000平米的中心 广场，整个项目的结构是围绕广场与街区 的概念而形成。 项目整体布局 项目整体布局图 中心广场 特卖区 卸货区 地下停车 出入口 特色小店 餐饮露台区 铺面分割情况说明 中心广场 特卖区 卸货区 地下停车 出入口 特色小店 餐饮露台区 l1，除了卖场与ktv作为次主力店占据了 较大的面积，广场内部小铺大多为餐饮店 （蓝色），广场外围小铺大多为生活服务 业态（橙色），小铺的门宽在6 8 米， 进深在8 10米，中间集装箱式的特色小 店门宽在10米，进深在2米。 l2，均布置的为大店形式的业态，零售业 态门宽在16 20米、进深在25 28米， 其他业态则大小不一。 中庭广场设置儿童戏水区 集装箱改装的特色小店 共有六个集装箱改装 组成，每家小店的面 积为20平米左右 项目前后出口 广场主入口处（西门） 广场后门（东门） 楼梯 垂直动线 通向2层的通道分布在广场的 左右两侧，通道宽约18米，由 一辆向上的自动扶梯及2条人 行阶梯组成，中间用绿化带作 为点缀。 上下楼梯的处理方式 广告位处理 景观布置 中心广场 景观布置(续) 景观布置(续) 景观布置(续) 景观布置(续) 景观布置(续) 景观布置(续) 整个项目以街区式的购物中心形式为展示 面，平面及垂直动线组织简单明了。 有效利用广场中的水池，变成儿童戏水池 ，集装箱式的店铺也极具特色，铺位的面 积分割也较为合理。 景观规划及建筑小品的布置与建筑物的比 例较为协调，不杂不乱，格调清爽。 规划要点 五、项目经营管理分析五、项目经营管理分析 统一经营统一招商 综合服务性强 为不同的区域量身定做业态 统一管理 新元素业态的合理融合 核心要点 社区型购物中心商业运营要点 中心广场 特卖区 卸货区 地下停车 出入口 特色小店 租金说明 - 2008年 l1： 特色小店：30元/平米/天 其他餐饮、零售商铺：15 20元/平米/天 特卖区：按季节不同收取场地费 l2： 证大艺术馆：自营 其他餐饮：6 8元/平米/天 零售商业：8 12元/平米/天 2008年 2007年 2006年 2005年 15元/平米/天 12元/平米/天 10元/平米/天 8元/平米/天 租金说明 - 递增情况 注：以上为平均租金（不包括家乐 福、好乐迪、证大艺术馆的租金） 物业管理费：20元/平米/月 付款方式：付二押二 签约年限：主力店及次主力店为10年期 餐饮及金融类业态5年期 其他零售业态1-2年期 调整阶段 现阶段 起步阶段 2005年项目落成后， 是以出售的形式推向 市场，当时的单价为 55000 66000元/平 米出售了部分商铺， 但紧接的是后期的运 营出现了很大的问题 由原发展商的母公司 回购小业主手上的商 铺及子公司的物业， 重新包装及定位，统 一招商、统一管理 经过3年多的营运管理 后，商户基本稳定经 营，目前入住率在95% 以上，现有租金是起 步租金的一倍 项目运营历史 商业运营管理概述 一、商业管理宗旨 1、维护良好的整体形象和秩序 2、确保消费者满意 3、使物业保值增值 4、为业主创造最大赢利机会 二、经营管理方面 1、商业街形象管理 对商业街进行统一的形象(cis)策划和管理，以确保商业街良好的形象和信 誉。 2、现场管理 对现场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。 (1)店铺装潢：遵循休闲街的统一规定和要求，不得随意装修，应维持商业 街的整体形象。 (2)店内广告：按规定设计展示、不得乱贴乱挂； (3)现场促销：促销活动应遵守商业街的统一规定和要求，不得破坏商业街 正常的经营秩序。 3、市场营销推广 (1)营销策划：制定商业街整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计 划。 (2)宣传推广：对商业街进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。 4、商业价格管理 (1)禁止价格欺诈行为。 5、商品质量管理 (1)严禁假冒伪劣产品，假一罚十。 (2)