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商业银行的企业房产抵押贷款研究摘要 中文摘要 本文以企业房产抵押贷款为主线，以商业银行风险控制为着眼点。笔者借助 自己有限的实务经验，同时参阅大量的相关文献，将理论与实践相结合，通过重 点突出、点面结合的分析方式，尝试为商业银行建立一套比较完备的企业房产抵 押贷款的风险控制体系。希望商业银行和借款企业能够建立起彼此信任、互利互 惠的业务合作关系，正是笔者撰写本文的初衷。本文的结构安排如下。 第一章是导论部分，包括企业房产抵押贷款的界定和房产抵押贷款的优势分 析两部分。本文的研究对象是广义的房产抵押贷款，涵盖商业房产按揭贷款和狭 义的房产抵押贷款两部分。商业银行的诸多企业信贷产品中，房产抵押贷款凭借 其诸多优势异军突起。 第二、三、四章是关于企业房产抵押贷款的信贷审批。第二、三章详细论述 企业房产抵押贷款信贷审批的两个重点一一抵押房产和综合还贷能力的审核。笔 者运用规范分析的研究方法，按照提出问题、分析问题、解决问题的逻辑思路， 全面深入地分析了与抵押房产及综合还贷能力相关的诸多风险，并尝试提出切实 可行的风险防范措施。在第二、三章的基础上，第四章全面论述了企业房产抵押 贷款的信贷审批全过程，包括借款企业的资信评级、正式信贷报告的撰写、房产 融资的审批通过，房产融资的最终放款四个步骤。 第五章是关于企业房产抵押贷款的存量管理。笔者认为，应该从商业银行流 动性风险管理的角度出发，进行企业房产抵押贷款的存量管理。因此，笔者首先 介绍商业银行的流动性风险，随后洋细叙述了流动性风险管理的两方面措施 是佳备付金持有量的确定和房产抵押贷款证券化的推行。 本文的主要特色如下。 第一，研究对象现实性。本文的研究对象是企业房产抵押贷款。商业银行为 企业提供房产抵押贷款，必须立足于房地产市场的健康持续发展。虽然企业房产 抵押贷款目前规模有限，但是市场前景值得期待。笔者认为，该选题具有一定的 现实意义。在研究过程中，笔者着重突出房产抵押相关特征对商业银行贷款管理 的规定性。 第二，研究内容广泛性。企业房产抵押贷款是一项相对复杂的银行贷款业务， 并不局限于商业银行体系内部，还涉及房地产、法律、会计、财务管理、保险和 商业银行的企业房产抵押贷款研究 摘要 评估等众多领域。 第三，研究方法多样性。一是运用规范分析的研究方法，遵循提出阀题、分 析问题、解决问题的逻辑思路。二是将理论和实践相结合。三是将定性分析和定 量分析相结合。四是进行中外比较。 关键词：房产抵押贷款风险控制信贷审批存量管理 商业银行的企业房产抵押贷款研究 摘要 a b 炯c t t h et h e s l s st h e m ei st h ep e r f i o r m a n o eo ft h ee n t e r p n s e s p m l ，f o c u s i n g o nt h er i s kc o n t r o io f 廿l e m m e r c i a ib a n kt h et h e s i st r i e st os e tu d 竹i e e 触i v en s kc o n t r o lm e c h a n i s mo fe n t e 巾n s e s p m lf ；o rt h ec o m m e r c i a ib a n k t h u g ht h ec o m b i n a t i o no ft h ea u t h o r sp 憾c t i a n dt h r yr 鹳e a h t h e 啊n a i p u 币o s ei s t 0b u i i du pt h em u t u a lt n j s t 灿i ，b e n e 啊c j a i ，w i n w i nc 0 0 p e r a t i o n r e i a t - o n s h i pb e t i ，nt h ee n t e r p r i s e sa n dt h e m m e r c i a lb a n k a n dt h et h e s i s s t r u c t u r ea sf ；o o w s ： t h e 矗r s tc h a p t e ri n t n o d u st h ee n t e r p n s p m l b r i 酬yf i r s t i y ，t h et h e s i s e x p l a i n sw h a ti st h es 争c a l i e de n t e r 凹s 鹄p m li nd e t a i l ta n dt a k e st h ev a r e t y c o m p a r i s o ni na d d i t i o n s o n d i y t h et h e s i sa n a i y s e su 1 ee n l e 币r i s e s p m l m a n ya d v a n t a g e s ，w h i c hi e a d st ot h ep r o s p e t yi nt h ee n t e r p r i s e s ，i o a n b u s i n e s so ft h e m m e r c i a ib a n k t h e c o n d t h i r da n d 幻u r t hc h a p t e 陪d e s c r i b et h ec o m p i e t ea p p r o v a i p r o g 陷mo fe n t e r p r i s e s p m l t h e 鞭 c o n da n dt h i r dc h a p t e r sa r ea b o u tt h e a p p r o v a i a n dr e i a 七e dr i s kn t n o l o ft h e m o n g a g e dp r o p e r t y a n d m p 怕h e n s i v e 陀p a y m e n ta b i i 耐他s p e 烈i v e i y ，w h i c ha 呛t h et v 旧f ；o c u s e so f t h ec o m p i e t ee n t e r p r i s e s p m la p p r o ，a ic o u 倍e b a 3 e do nt h e 币0 丌n e rm o c h a p t e 陪，t h ef o u r t hc h a p t e re l a b 0 嘿t e st h e m p i e t ea p p v a ip 嘲怕mo ft h e e n t e r p r i s e s p m l - 一i n d u d i n gt h ea s s e s s m e n to ft h eb o r r o w e r sq u a 娟c a t i o n ， t h e c o m p i e t _ o no ft h ef o r m a ia p p i i c a t b nr e p o r t t h ea p p v a i 研t h ea p p l i c 8 t i o n r p o r ta n dt h ep m lc o n t r a c t n c l u s i o n t h eb a n ka c c o u n to p e n i n ga n dt h e t i n a id m w d a w n t h ef m hd h a p t e ri sa b o u tt h ee i s t l n ge n t e r p n s e s p m lm a n a g e m e n t ，f r o m t h ep e 瞎p e d i v eo ft h ec u 鹏n tr i s km a n a g e m e n to ft h ec o m m e r c i a lb a n k t h e t h e s i si n t n o d u c e st h ec u r n 9 n tr i s k 忾r s u yt h e n ，t w oe 缃c t i v em e a s u r e su s e dt o p 撇n tt h e m m 刨d a ib a n kc u 九e n tr i s ka 悖d e 矧b e d 一h es u i t a b l ea m o u n t d e c i s i o no ft h ec o m m e r c i a ib a n kp 悖p a r a t i o n 矗j n da n dt h ei a u n c ho fs o c a e d m b s 商业银行的企业房产抵押贷款研究 摘要 k e yw o r d s ：p m l ( 。p m p e 哪m o 哟a g e di ) c o m m e r c i a lb a n kr i s kc o n t r o i p m la p p 州a i e x i s t i n gp m lm a n a g e m e n t 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及 取得的研究成果据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文 不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意。 作者签名：摊日期：丛 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版。有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆被查阅。有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行检索。有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在 解密后适用本规定。 学位论文作者签名： 日期： 导师签名： 日期： 似以6 j 弓 巧丁卜戈吩、舌丁 商业银行的企业房产抵押贷款研究 第一章导论 第一章导论 第一节企业房产抵押贷款的界定 一企业房产抵押贷款的涵义 所谓企业房产抵押贷款，就是商业银行以可以接受的房产形态作为抵押物， 向借款企业提供各种类型的经营贷款，或者用以购买商业房产的按揭贷款的一项 针对企业的理财业务。需要说明的是，本文的研究对象是广义的房产抵押贷款， 涵盖商业房产按揭贷款和狭义的房产抵押贷款两部分。 企业房产抵押贷款业务的积极作用在于，帮助借款企业将高额的商业房产租 金变成固定资产投资，或者盘活固定资产，获取企业日常经营和业务扩张所需资 金。 ( 一) 借款主体是具有独立法人资格的各类境内外企业 在商业银行收缩贷款的情况下，许多企业主只能以个人名义借款，但是事实 上，以企业名义借款对借款企业更有利。 一是节税效应。借款企业在获得商业银行的按揭或者抵押贷款之后，商业房 产的固定资产折旧和借款利息都将作为期间费用，抵扣利润表中利润总额，减少 企业所得税支出。对于目前亏损的企业来说，现行制度规定，可以用以后五年内 实现的税前利润弥补，因此，节税效应依然存在。对于常年亏损的企业来说，由 于借款企业的利润通过转移价格转移到关联企业，其申请贷款时关联企业必然被 要求作为担保人，且国家税务总局也已经出台一系列文件，加强对转移定价的税 务管理。 二是杠杆效应。商业房产的固定资产折旧和借款利息，作为企业固定成本的 组成部分，能够给借款企业带来经营杠杆和财务杠杆的双重效益。但是，对于盈 利能力低、市场销售不稳定的借款企业，要适当控制负债比率以减少财务杠杆风 险。 三是拥有良好的企业信用记录。商业银行愿意贷款的对象，往往并不是从未 贷过款的企业，而是拥有良好信用记录的企业，这是对借款企业资金运作水平和 风险控制能力的肯定。特别是，如果能够和外资银行有一定的业务往来，必将为 借款企业在2 0 0 6 年底金融业完全开放之后带来更有利的融资环境。 四是按揭贷款审批更顺畅。如果企业主以个人名义购买商业房产，尤其是其 已经有一套个人住宅，在中央政府大力打击房产投机的宏观背景下，银行审批无 疑会非常严格，融资成本也会更高。 ( 二) 可以接受的房产形态通常包括办公楼、商铺、住宅和酒店式公寓 按揭贷款用于借款企业购买自用型的办公楼和商铺，包括现房和期房，一手 商业银行的企业房产抵押贷款研究 第一章导论 房和二手房。抵押贷款则是以借款企业、企业主个人或者任何第三方所拥有的办 公楼、商铺、住宅和酒店式公寓作为抵押物，提供借款企业经营所需的各类贷款。 抵押贷款中的抵押物只限于现房，但是可以接受投资型物业。 其中，酒店式公寓是一个需要与产权式酒店相区别的概念。酒店式公寓提供 “酒店式服务，公寓式管理”，其实质是只做服务，没有酒店经营的纯服务型公 寓。酒店式公寓单套有小产证，购买者可以自用，也可以自己或者通过物业出租， 以获取租金收入。产权式酒店的实质是产权分割后的酒店，由专业的酒店管理公 司进行统一管理。单套购买者除了拥有在特定时间段入住酒店的权利之外，就是 从酒店每年的经营利润中分享投资收益。 商业银行可以接受的房产形态必须具备两个先决条件；一是大产证分割成小 产证，二是既可以自用，也可以投资，且投资收益具有独立性，从而给产权交易 市场上顺利转手提供更有力的保障。办公楼、商铺、住宅和酒店式公寓都满足这 两个条件。而产权式酒店，虽然分割小产证，却是纯投资型物业，且投资收益取 决于整个酒店的经营状况，因此并不被商业银行所接受。 ( 三) 贷款币种包括人民币和各类外币( 美元、港币为主) 按揭贷款部分，商业银行对境内企业只提供人民币贷款，对境外企业只提供 外币贷款。 抵押贷款部分，商业银行对境外企业只提供外币贷款，对境内企业一般提供 人民币贷款，若企业可以提供证据证明其确实有真实的外币用途和稳定充分的外 币收入，商业银行可以提供相应的外币贷款。 2 0 0 3 年1 2 月1 日起，外资金融机构可以向中国企业提供人民币业务。截止 2 0 0 6 年1 2 月1 目，外资金融机构人民币业务的地域范围已经扩大到上海、北京、 广州、深圳、重庆等2 5 个城市。2 0 0 6 年1 2 月1 日，外资银行人民币业务将全 面取消地域限制。同时，银监会在关于进一步对外开放银行业相关事项的公告 中，适当降低了外资银行经营人民币业务的营运资金要求。随着一系列金融监管 政策的放开，外资银行的目标客户逐渐转向境内企业，人民币贷款占贷款总额的 比重也迅速攀升。 二企业房产抵押贷款的分类 简单地说，企业房产抵押贷款分为按揭贷款和抵押贷款两类。按揭贷款分为 商业期房按揭贷款和商业现房按揭贷款。抵押贷款按照贷款用途细分为房产抵押 贷款一一固定资产贷款、房产抵押贷款一合同贷款、房产抵押贷款一永久性 变动成本贷款、房产抵押贷款一其他用途贷款( 例如，房产代理项目贷款) 。 表1 1 企业房产抵押贷款的分类比较 商业银行的企业房产抵押贷款研究 第一章导论 综合还贷贷款期抵押房意类 分类贷款用途还贷方式贷款成数贷款币种i 熊力确认= - _ 鞭 型 商业房购买商业期月等额本上限为房 境外企业： 商业房产；期 产按揭房或者商业金或者月d i r 指标 最长1 2 产售价 外币；境内 房或者现房， 年 企业：人民 贷款现房等额本息 6 0 自用为主 币 固定资 购买、建造月等额本 或者更新固金或者月d i r 指标 最长5 产贷款年上限为房境外企业：商业房产、住 定资产等额本息 产售价和外币；境内宅、酒店式公 每月付 评估价较企业：人民寓；自用或者 合同贷为业务合同息，到期 依据企业 最长l 币或者外币投资 款 短期融资 还本，可 业绩和业 低者7 0 以展期 务合同 焦 永久性保证企业经月等额本 变动成营活动的连金或者月d i r 指标 最长5 本贷款续性等额本息 芷 上限为房境外企业：商业房产、住 房产代为新建商品月等额本 依据企业 产售价和外币：境内宅、酒店式公 理项目房代理项目金或者月 代理经验最长5 评估价较企业：人民寓；自用或者 和新代理 年 低者7 0 币或者外币投资 贷款融资等额本息 项目情况 其中，商业期房或者现房按揭贷款、房产抵押贷款一固定资产贷款是商业 银行对借款企业的中长期固定资产贷款，是借款企业的固定成本融资 房产抵押 贷款一合同贷款是商业银行对借款企业的短期流动资金贷款，是借款企业的波 动性变动成本融资：房产抵押贷款一永久性变动成本贷款，自然是借款企业的 永久性变动成本融资。因此，企业房产抵押贷款构建了一个全面系统的成本融资 平台，为借款企业提供全方位的资金支持，如图1 1 所示。 图1 1 企业成本的简单构成 时闻 商业银行的企业房产抵押贷款研究 第一章导论 第二节房产抵押贷款的优势分析 一商业银行的企业信贷产品介绍 商业银行的企业信贷产品主要包括普通贷款、票据融资、信用证、应收帐款 融资和委托贷款等，如表1 2 所示。 应收帐款融资和委托贷款业务的借款主体有一定的局限性，商业银行要求借 款企业应收帐款的债务方是资金实力雄厚的大型企业，委托贷款必须流向委托人 指定的借款主体。票据融资和信用证相关业务除了借款主体的局限性之外，主要 解决的是借款主体的短期融资需求。 普通贷款是最常见的企业信贷产品，它适合于各类企业，可以为借款主体提 供不同期限、用途各异的资金融通。 普通贷款中，纯信用贷款已经很少提供，质押贷款也非常少，最常见的是借 款主体以一定形式的资产作抵押，通常是房产或者机器设备，并由其股东提供法 人或者自然人保证。近年来，房产抵押贷款在企业普通贷款业务中脱颖而出，越 来越受到中外资银行和企业客户的青睐。 表1 2 商业镊行的企业信贷产品介绍 _= j 枣晶类型一具体赍绍一j。一耩款妻俸薯j。贷款期= f 【艮；| ；| _ 担保贷款( 保证、抵押、短期流动资金贷款； 普通贷款适合于各类企业 质押) ；信用贷款中长期固定资产贷款 银行承兑汇票、商业承兑适合于票据结算量 票据融资短期贷款 汇票等票据贴现较大的企业 信用证开证及进口押汇 等业务( 针对进口商) ； 信用证适合于贸易型企业短期贷款 信用证议付及出口押汇 等业务( 针对出口商) 应收帐款质押贷款，例 适合于为大型企业短期贷款( 保理业 应收帐款融资提供配套产品或服务) ；中长期贷款( 福 如，保理、福费廷等业务 务的企业费廷业务) 商业银行代委托人发放委托人指定的特定贷款期限视委托人要 委托贷款 贷款和管理贷款企业群体求而定 二房产抵押贷款的优势分析 ( 一) 房产抵押贷款的借款主体的广泛性 在诸多企业信贷产品中，以房产为抵押的普通贷款的借款主体是最广泛的。 商业银行为迸一步开拓企业信贷业务，在控制信贷风险的前提下逐步打破了对抵 押房产的种种限制，同时采取积极措施减少借款企业需要额外支付的相关费用。 1 抵押房产来源的多元化 商业银行的企业房产抵押贷款研究 第一章导论 房产抵押贷款中，无论是借款企业，还是借贷双方之外的任何第三方，包括 企业主个人、企业主的亲戚朋友、借款公司的母公司、关联公司等所拥有的房产 都可以作为抵押物。 2 抵押房产形态的多元化 办公楼、商铺、住宅、酒店式公寓都是商业银行可以接受的房产形态。单住 宅一项，就包括普通公寓，中高档别墅，售后公房，甚至某些花园洋房也可以考 虑特批。 对于按揭贷款，企业购买办公楼、商铺当然应该以自用为主。但是，鉴于楼 市处于上涨空间，接受企业将小部分房产用于长期投资，租金收入增强企业还款 能力，也是银行灵活应对市场的表现。对于一定比例内的出租，租期短于一定时 期，母子公司或者关联公司或者同一股东所持有的两家公司之间的租赁等，银行 都可以将按揭房产视为基本自用而接受。对于抵押房产，无论自用或投资，银行 则完全放开。 3 一条龙服务，借款企业省钱又省力 企业在申请房产按揭或抵押贷款时，除支付银行利息和服务费之外，还要承 担评估、抵押登记、保险、公证等一系列数目可观的相关费用。 目前，大部分银行选择和特定的评估机构、保险公司等签署合作协议，将借 款企业零售业务打包批发给这些专业机构，不但为众多不熟悉接个贷款流程的借 款企业省钱省力，而且银行得到的专业服务更有保障，并可以从业务推荐中获取 定的收益。 可以说，抵押房产的低门槛便于各类企业进行房产融资，从生产制造型企业 到镁饮服务类企业，从商品进出口企业到零售批发类企业等等不胜枚举。 ( 二) 房产抵押贷款的贷款类型的多样性 在诸多企业信贷产品中，不同期限、用途各异的房产融资在满足借款企业的 各类贷款需求方面力拔头筹。房产融资主要包括商业期房、商业现房按揭贷款与 以各类房产做抵押的中长期固定资产贷款、可以展期的短期流动资金贷款、永久 性变动成本贷款、以及销售人员针对特定贷款需求所设计的各类创新型贷款结 构。例如，零售批发类企业购买经营性房产，生产制造型企业购买机器设备，餐 饮类企业对店面进行内外装修，商品进出口企业凭借业务合同筹措短期贷款等 等。 同时，房产融资的这一优势有助于商业银行增加收益、减少风险。一是开展 以短期贷款为主的房产抵押贷款，可以缓解商业银行流动性风险。二是中长期房 产融资的贷款金额大、贷款利率高、避免一次次展期的贷款成本，满足商业银行 盈利性的贷款要求。三是商业银行的中长期贷款从大型企业适度流向有市场潜力 商业银行的企业房产抵押贷款研究第一章导论 的不涉及宏观调控行业的中小企业，有助于商业银行信贷结构合理化，分散银行 经营风险，积极发挥商业银行的资金导向作用，以促进国家经济持续稳定地增长。 ( 三) 房产抵押贷款相对于机器设备抵押贷款的优势 同为企业普通贷款产品，房产抵押贷款较机器设备抵押贷款更有优势。一是 机器设备抵押贷款的借款主体通常局限于生产制造型企业。二是机器设备使用年 限较短，房产抵押贷款包含机器设备抵押贷款的所有贷款类型。三是机器设备专 业性强，进口免税机器设备在拍卖时可能遇到种种限制，因此机器设备贷款比例 相对较低，再加上机器设备单位价值不高，往往无法满足借款企业的全部资金需 求。 ( 四) 房地产市场的健康持续发展为商业银行规避系统性风险 商业银行对房产抵押贷款的最大担忧在于房地产市场的系统性风险。 1 9 9 8 年是最新一轮房地产周期的开始。1 9 9 8 年至2 0 0 5 年2 月，全国商品房 的供求结构性矛盾导致房地产价格上涨过快而形成房地产泡沫，如图1 2 所示。 需求方面，投资投机需求推动房价过快上涨，而真正的自住需求无法得到有效满 足，如表1 3 所示。供给方面，房地产开发资金向高端价位商品房集中，中低档 商品住宅供应不足，如表1 4 所示。此时，商业银行抵押房产的市场价值远远偏 离其真实价值，一旦房地产泡沫破灭，抵押房产的大幅贬值将使商业银行遭受巨 大损失。 l 钾7 4 。豁簿商品艨辔爨l 镳缔椿耩徽( 攀成爱熬， 矿奇妙秒。誊。话妒。扩，扩，4 - 萤# “表瓣：前鲸潮 图1 2 全国商品房销售价格指数 表1 3 全国商品房实际销售面积同比增长( ) 年份 藏f 品房住宅办公楼 商业营 一 经济适用房普通商韫往宅别墅、高档公寓业用房 1 9 9 91 3 5 32 6 7 56 1 3 52 4 1 91 7 8 2 1 9 5 1 7 9 2 0 0 02 8 0 32 7 + 4 83 9 1 92 3 4 14 7 0 6 8 3 23 9 4 8 2 0 0 l2 0 2 5 2 0 3 3 7 o o2 3 5 83 7 0 61 5 0 12 1 2 1 6 商业银行的企业房产抵押贷款研究第一章导论 l2 0 0 21 9 6 21 8 8 8一o 4 4 2 2 7 34 1 3 47 2 33 0 8 0 l2 0 0 32 5 7 72 5 6 4o 3 83 1 7 l1 6 8 1 1 7 0 0 2 7 7 0 数据来源：国家统计局网 表1 4 全国商品房年度投资完成额同比增长( ) 年份商品房住宅办公髅 经济邋用房普通商品住宅别墅。高楼公寓 渡厢房 1 9 9 91 9 4 62 0 0 56 2 0 9 1 1 8 6 2 6 1 9 o 7 12 3 7 3 2 0 0 02 1 4 7 2 5 5 32 4 1 22 3 5 75 1 1 6一1 2 0 11 9 7 5 2 0 0 12 7 2 9 2 7 3 21 0 5 52 9 9 13 7 o o3 3 93 0 2 3 2 0 0 22 2 8 12 3 9 81 7 72 6 9 43 9 7 52 3 7 22 3 6 1 2 0 0 33 0 3 32 9 6 35 5 93 3 9 72 2 4 43 3 4 2 3 9 5 9 数据来源：国家统计局网站 因此，2 0 0 5 年3 月至今，政府出台一系列有针对性的宏观调控措施，目的 就是消除房地产泡沫，促进我国房地产市场的健康持续发展。其政策路径非常清 晰：一方面，缓解商品房供求结构性矛盾，使房地产价格回归理性；另一方面， 通过房地产行业全面整合，留下一批能够实现规模效益，并且拥有一定抗风险能 力的实力开发商、房产代理商和房产中介，以保证整个房地产行业的规范运作和 持续发展。 政府的宏观调控措施收到了积极的效果。2 0 0 5 年3 月至今，全国商品房销 售价格和房地产开发投资的涨幅持续回落，如图1 3 和表1 5 所示。2 0 0 5 年1 至l o 月房地产开发投资完成额同比增长2 1 6 ，比2 4 年3 0 o 回落了8 4 个 百分点，比2 0 0 5 年初2 7 回落了5 4 个百分点。同时，供需的结构性矛盾也有 一定程度的缓解。以上海为例。2 0 0 6 年3 月，上海楼市回暖。3 月成交的所有住 宅，8 0 0 0 元每平米以下的中低价楼盘和高价楼盘之比是5 ：2 。 2 瞄年郴年撕年锄5 卑2 瞄年嬲年硼年2 瞄年2 0 年 l _ 2 月l - 3 月l - t 月l - 5 月i _ b 胄l 呵胄1 - 8 胃l - 暂胃卜1 0 胄 e 2 窭蛰价格士罔吲着馏基建+ 科= 比增长速度 图1 3 。2 5 年卜1 0 月全国商品房销售价格走势及增长情况 商业银行的企业房产抵押贷款研究第一章导论 资料来源：国家信息中心主编的2 0 0 6 中国房地产市场展望 表1 5 全国7 0 个大中城市房屋销售价格和土地交易价格同比增长( ) l 酾0 5 年2 。零度2 0 | o 曩簪3 季度2 年毒攀壤-2 d 盼年l 季度 i 痨麓销售拚格 8 o6 16 55 5 l 圭她交易价格 1 0 79 87 95 7 数据来源：国家统计局网站 同时，房地产行业的优化整合也正在全面进行中。商业银行不断寻求和品牌 开发商的合作。2 0 0 5 年1 2 月2 1 日，中国银行联手国内房地产行业8 家领头企 业一首创、万通、富力、万科、中海、绿地、大华、成都置信，签署了2 0 0 6 年个人住房贷款战略合作协议。另外，光大银行明确表示，将对北京、广州、深 圳等重点城市中排名靠前的房地产企业给予重点支持，工商银行出台关于重点 支持大型房地产开发企业的若干意见，农业银行为阳光1 0 0 置业集团提供综合 授信1 5 亿人民币的贷款等等。中原地产、汉字地产、博邦地产、2 1 世纪不动产 等众多品牌中介纷纷采取扩张策略，低成本抢占整合后的市场空间，而更多的中 小房产中介则在“优胜劣汰”的行业整合中被淘汰出局。 房地产是拉动我国经济增长的支柱型产业，其对于扩大消费，带动相关行业 发展，加速实现城镇化，都有很积极的意义。随着我国经济建设发展，旧区改造 和城镇化进程加速，人民生活水平普遍提高，我国商品房需求必将日益显现。2 0 0 4 年底，我国居民个人住房按揭贷款占g d p 的比例为1 1 7 ，而欧盟国家2 0 0 1 年 已经达到3 9 。另据建设部统计，我国人均居住面积2 0 0 3 年、2 0 0 4 年底分别为 2 3 7 和2 4 9 7 平方米，仅仅高于9 0 年代初期中等收入国家人均2 0 1 平方米的 水平。近年来，随着商业房产租金价格的日益上涨，许多企业希望通过银行按揭 来购买自营性的办公楼或者商铺。可以说，在坚持贯彻上述宏观调控措施的同时， 商品房潜在巨大的刚性需求的逐步释放能够最终推动我国房地产市场的健康持 续发展，从而为提供房产融资的商业银行规避了房地产市场的系统性风险。 ( 五) 商业房产按揭贷款可以一定程度规避商业银行信贷风险 商业房产按揭贷款是一款优势产品。商业房产按揭贷款可以有效满足房产开 发商和企业购房者的资金需求。对商业银行来说，其回报率高、收益稳定，是一 项比个人房贷盈利空间更大的优质资产。更重要的是，商业房产按揭贷款可以一 定程度规避商业银行信贷风险。 众所周知，境外投机资本的不断涌入加剧了我国商品房供求结构性矛盾，其 对于商业房产市场的操纵力度尤其令人担忧，且现金购房模式使政府的宏观调控 措施无法奏效。因此，商业银行更多开展自用性商业房产按揭贷款业务，恰恰能 够逐步稀释境外投机资本对商业房产市场的操纵力度，降低外资炒房给商业银行 8 商业银行的企业房产抵押贷款研究 第一章导论 造成的系统性风险。 商业房产开发贷款的政策性收缩，可能使建设中的房产项目资金供给不足， 开发商以期房按揭贷款完成整个开发项目的建设，回笼资金首先用于偿还先期的 开发贷款，剩余部分投资新的开发项目。因此，商业银行以商业期房按揭贷款的 形式为开发商提供后续的资金支持，既有利于先期开发贷款的收回，又能够分散 银行信贷风险。 第三节本文的结构安捧和主要特色 一 本文的结构安捧 本文总共五章，结构安排简单、清晰。 第一章是导论部分，包括企业房产抵押贷款的界定和房产抵押贷款的优势分 析两部分。商业银行的诸多企业信贷产品中，房产抵押贷款凭借其诸多优势异军 突起。本文的研究对象是广义的房产抵押贷款，涵盖商业房产按揭贷款和狭义的 房产抵押贷款两部分。 第二、三、四章是关于企业房产抵押贷款的信贷审批。第二、三章详细论述 企业房产抵押贷款信贷审批的两个重点一抵押房产和综合还贷能力的审核。笔 者运用规范分析的研究方法，按照提出问题、分析问题、解决问题的逻辑思路， 全面深入地分析了与抵押房产及综合还贷能力相关的诸多风险，并尝试提出切实 可行的风险防范措施。在第二、三章的基础上，第四章全面论述了企业房产抵押 贷款的信贷审批全过程，包括借款企业的资信评级、正式信贷报告的撰写、房产 融资的审批通过，房产融资的最终放款四个步骤。 第五章是关于企业房产抵押贷款的存量管理。笔者认为，应该从商业银行流 动性风险管理的角度出发，进行企业房产抵押贷款的存量管理。因此，笔者首先 介绍商业银行的流动性风险，随后详细叙述了流动性风险管理的两方面措旌一一 最佳备付金持有量的确定和房产抵押贷款证券化的推行。 本文以企业房产抵押贷款为主线，以商业银行风险控制为着眼点。笔者希望 借助自己有限的实务经验，同时参阅大量的相关书籍和文件，将理论与实践相结 合，通过重点突出、点面结合的分析方式，尝试为商业银行建立一套比较完备的 企业房产抵押贷款的风险控制体系。 二本文的主要特色 第一，研究对象现实性。本文的研究对象是企业房产抵押贷款。商业银行为 企业提供房产抵押贷款，必须立足于房地产市场的健康持续发展。虽然企业房产 抵押贷款目前规模有限，但是市场前景值得期待。笔者认为，该选题具有一定的 现实意义。在研究过程中，笔者着重突出房产抵押相关特征对商业银行贷款管理 的规定性。 9 商业银行的企业房产抵押贷款研究 第一章导论 第二，研究内容广泛性。企业房产抵押贷款是一项相对复杂的银行贷款业务， 并不局限于商业银行体系内部，还涉及房地产、法律、会计、财务管理、保险和 评估等众多领域。因此，全文的研究内容非常广泛。例如，抵押房产的审核和相 关风险控制，必须对房地产、法律、保险和评估等领域相关知识有比较深入了解。 又例如，综合还贷能力的审核和相关风险控髑，必须熟悉掌握企业会计和财务管 理等方面的专业知识。 第三，研究方法多样性。首先，笔者运用规范分析的研究方法，按照提出问 题、分析问题、解决问题的逻辑思路，全面深入地分析了与抵押房产及综合还贷 能力相关的诸多风险，并尝试提出切实可行的风险防范措施。其次，笔者将理论 和实践相结合。例如，综合还贷能力通常由d i r 指标来衡量，d i r 指标的计算公 式并不复杂，但是只有妥善解决具体操作中的诸多问题，才能够合理确认综合还 款能力，并有效控制由此引起的信贷风险。本文所揭示的银行风险和相应的风险 防范措施多是笔者亲身经历，或者亲眼所见，有较强的针对性和实际操作效果。 再次，笔者积极进行中外比较，“借他山之石以攻玉”。例如，中外资商业银行的 中小企业信贷产品比较，组织结构比较，中美肺s 操作模式比较等等。 第四，本文部分观点独创性。例如，笔者认为，应该从商业银行流动性风险 管理的角度出发，进行企业房产抵押贷款的存量管理。笔者同时认为，商业银行 的流动性风险，最初是由银行资产、负债期限错配所引起的，并通过借款主体的 违约行为进一步加深。 商业银行的企业房产抵押贷款研究第二章抵押房产的审核和相关风险控制 第二章抵押房产的审核和相关风险控制 借款企业一旦违约，抵押品是贷款银行最重要的风险保障。一旦借款企业抽 逃企业资金，恶意逃废银行债务，贷款银行唯有通过对抵押房产的优先受偿，才 能真正有效弥补坏帐损失。因此，正常贷款期间抵押房产的有效维护，以及借款 企业违约后，抵押房产变现的低成本和高价值，是商业银行控制追偿风险首要考 虑的问题。 本章共分三部分，第一部分是抵押房产审核的基本要求，第二部分是抵押房 产的相关风险控制，第三部分是特别针对商业期房按揭贷款的抵押房产风险分析 和对策研究。 第一节抵押房产审核的基本要求 一优越的地理位置 从大方面来说，住宅周围要求交通便捷，各类配套设施齐全；商铺周围要求 有一定的客流量，例如，靠近大学城、体育场馆、名胜景观、主要街道、地铁站 等等；办公楼周围要求形成一定的规模效应，例如，上海浦东的陆家嘴金融贸易 区。另外，某些房产有特定的区域要求，例如，上海国际机电五金交易中心位于 嘉定安亭，虽然远离上海市区，但是安亭汽车城、f 1 赛车场这样的周边环境非 常适合五金机电类产品的销售。 从小方面来说，住宅注重楼层、朝向、房间布局是否合理；办公楼通常是楼 层越高价值越高：商铺则相反，上下层商铺的单位价格相差好几千元，底楼临街 商铺肯定是价值最大的。 二良好的维护状况 商业银行会重点考察抵押房产的竣工日期、房屋结构和土地使用期限等。抵 押房产的房龄一般控制在8 年以内，1 0 年以上的房产内外结构已经开始老化。 多层的房产可以是砖瓦结构，而高层和小高层则最好是钢筋混凝土结构。住宅的 土地使用期限通常为7 0 年，商铺和办公楼则是5 0 年或者4 0 年，贷款期结束到 土地使用期结束之间通常维持一定时间段。 通过对抵押房产的实地走访，更多了解房产的实际维护情况和相关软硬件设 施。例如，住宅小区是否配备高素质的物业，万科楼盘就是以此为卖点；办公楼 是否配备一定的保安力量和足够多部电梯；商铺的内外装修情况，是否有足够的 停车位，这些细节都会最终影响到抵押房产目后在产权交易市场的顺利转手。 三土地用途和房屋用途的规范性 建设用地规划许可证和房地产权证对抵押房产所在地块的用途作出 明确限定。建设工程规划许可证和房地产权证对抵押房产的房屋用途作 商业银行的企业房产抵押贷款研究第二章抵押房产的审核和相关风险控制 出明确限定。商业银行在审核抵押房产相关权证时，必须确认其土地和房屋的实 际用途是否在限定用途之内。尤其是房屋的使用情况。例如，住宅被用来做商业 房产，并破坏房屋主体结构，这样的抵押房产在处置时，银行肯定会遭遇风险。 商业银行在判断抵押房产是否属于可接受的房产形态时，所依据的并不是土 地用途，而是房屋自身的用途。例如，土地用途是住宅，房屋用途是商用，该抵 押房产很可能是普通公寓楼的沿街商用裙房，或者是整个住宅小区的配套商铺。 又例如，土地用途是住宅，房屋用途是其他，鉴于房屋用途界定模糊，该抵押房 产银行通常不予接受。事实上，该抵押房产可能是整个别墅区的配套设施，由于 小业主们为此承担了额外费用，所以该套为开发商所拥有的，有独立产权的物业 是不能够自由转手的，且该物业只能作为配套设旆为小区居民服务。 对抵押房产的土地用途和房屋用途的确认，除了审核建设用地规划许可 证、建设工程规划许可证和房地产权证之外，还可以通过以下途径。一 是到相关的房地产交易中心查询上海市房地产登记册房屋状况及产权信息。 二是通过和银行有合作关系的专业评估机构进行确认，并将确认结果写入评估报 告。三是通过和银行有合作关系的律师事务所进行确认，并将确认结果写入法律 意见书。 四抵押房产保险 抵押房产在正常贷款期限内可能会发生意外，为保障贷款银行的利益，抵押 房产被要求投保。 保险险种一一财产保险基本险。考虑到借款企业的承受意愿，商业银行一般 只要求基本险投保。但是，基本险必须包含火险，通过审核相关保险公司的保险 条款说明书来确认。 保险金额一一保险金额必须不少于贷款金额，且一次性买足。 保险期限一保险期限和贷款期限相适应。同时，由于贷款银行是在审核保 单之后才放款，保险期限通常会在贷款期限上加1 月。 保险受益人一贷款银行。这才是抵押房产保险的最终目的。 五确认抵押人为房地产权人和贷款银行为第一顺序他项权剩人的法律地位 一种情况是房产抵押人已经取得房地产权人的资格，但是抵押房产上有他项 权利存在。商业银行正式发放贷款之前，抵押人必须办理房地产抵押权注销登记， 公证处对抵押人提交的房地产登记收件收据进行公证，抵押人进行新的房地 产抵押权登记，将贷款银行设为抵押房产的第一他项权利人，并由专业律师在法 律意见书中予以确认。 另一种情况是房产抵押人并没有取得房地产权人的资格，例如“转按揭”。 2 0 0 5 年4 月，上海市全面取消了“转按揭”业务。商业银行发放按揭贷款之前， 商业银行的企业房产抵押贷款研究 第二章抵押房产的审核和相关风险控制 必须通过抵押房产贷款余额清偿，房地产抵押权注销登记，房地产产权转移登记， 新的房地产抵押权登记等若干道手续，最终确认抵押人为房地产权人和贷款银行 为第一顺序他项权利人的法律地位。 第二节抵押房产的相关风险控制 一关于。划拨”土地使用权来源 ( 一) “划拨”土地使用权来源抵押房产的两大风险 一般情况下，房产开发商在获得国有土地使用证时需要交纳土地出让金。 新房出售时，土地出让金已经付清。房地产权证小产证上，土地使用权来源 应该是“出让”或者“转让”。但是，部分房产项疆开发时获得政策性支持，开 发商并不用支付土地出让金，购买者在低价购买新房的同时，也不用承担土地出 让金。此时，房地产权证小产证上，土地使用权来源就应该是“划拨”。例如， 城市拆迁户的安置。“划拨”土地使用权来源的房产一旦进入房产市场交易，二 手房购买者必须承担金额不菲的土地出让金。 抵押房产是“划拨”土地使用权来源，商业银行将面临两方面风险。一是人 民政府土地行政主管部门有权收回“划拨”国有土地使用权土地和土地上抵押房 产。二是借款企业如果违约，抵押房产将无法在产权交易市场上顺利出售。因此， 只有土地出让金已经付清的“出让”或者“转让”土地使用权来源土地上的抵押 房产，才能够被商业银行所接受。 ( 二) 住宅的房地产权证“黄证向绿证归并” 1 9 9 9 年1 2 月1 日，上海市开始实行“房地产权证由黄证向绿证归并”。房 地产权证有绿证、黄证、红证之分。绿证是颁发给“出让”或者“转让”土地使 用权来源房产权利人的，该证所记载的房产可直接进入产权交易市场。黄证是颁 发给“划拨”土地使用权来源房产权利人的，该证所记载的房产按照规定办理朴 地价等相关手续后，可进入产权交易市场。红证所记载的房产不能进入产权交易 市场。按照上海市房屋土地管理局的规定，除花园住宅、部队住房、按照市政府 指定的租金标准出租的公用住房之外，其他“划拨”土地上的住宅，已经取得黄 色的房地产权证或者房屋所有权证的，可以换发绿色房地产权证。 换句话说，国有土地使用权来源为“划拨”，且已经取得绿色房地产权证的 抵押房产，其效力被视为等同于“出让”或者“转让”国有土地使用权来源上之 抵押房产。具体表现在以下三方面。 首先，抵押房产可以自由交易，抵押人以及抵押物的受让人均无需另行补缴 国有土地使用权出让金。 其次，无论是“出让”、。转让”还是取得绿证的“划拨”土地及土地上的抵 押房产，均只有在法律规定的五种情形下才会被收回，且两者享受同等的政府补 商业银行的企业房产抵押贷款研究第二章抵押房产的审核和相关风险控制 偿。贷款银行作为抵押房产的第一顺序抵押权人，有权要求优先受偿政府给予的 该等补偿。 再次，关于政府补偿金额。五种情形中最常见的是，政府为实施城市规划进 行旧区改建，需要调整使用土地而收回国有土地及土地上的房产，以此为例说明 政府朴偿金额。根据国务院城市房屋拆迁管理条例和上海市城市房屋拆迁 管理实施细则规定，拆迁补偿、安置可以实现货币补偿，也可以实现与货币补 偿金额同等价值的产权房屋调换。其中，货币补偿金额的计算公式为： 货币补偿金额= ( 被拆除房屋的房地产市场单价 1 0 0 + 补偿价格) 被拆除 房屋的建筑面积。 也就是说，取得绿证“划拨”土地上的抵押房产一旦被政府拆迁，相应的政 府补偿不仅包含1 0 0 的房产市场价值，另有一笔数目可观的价格补偿。贷款银 行作为抵押房产的第一抵押权人，有权从中优先受偿。而事实上，政府收回“出 让”或者取得绿证的“划拨”土地及土地上抵押房产的可能性非常小。 ( 三) “划拨”土地使用权来源的风险控制 对抵押房产“划拨”土地使用权来源的审核，商业银行分四步走。 第一步，银行不予接受任何持红色房地产权证的抵押房产。 第二步，对于持黄色房地产权证的抵押房产，银行要求抵押人补缴全额 的土地出让金，否则不予接受。 第三步，对于取得绿色房地产权证的“划拨”土地抵押住宅，银行一般 予以接受，但花园住宅、部队住房、按照市政府指定的租金标准出租的公用住房 除外。 第四步，对花园住宅、部队住房、按照市政府指定的租金标准出租韵公用住 房，以及任何形式的商业房产，如果是“划拨”土地使用权来源，抵押人又不愿 或不