项目投资估算实例

上杭森林公园投资估算与效益分析上杭森林公园投资估算与效益分析 一 投资估算的依据一 投资估算的依据 上杭森林公园景区建设投资估算是以规划的规模 国家编制概预算的规定及 福建省林业 旅游部分现行的有关技术经济指标 市场现行价格等为依据 不可 预见费按单项工程估算的 10 计算 二 投资估算二 投资估算 上杭森林公园景区投资估算表分为基础设施投资 景点建设投资和公共设施 投资三部分 每部分具体见下表 该景区总投资 5710 万元 投资估算及各单项工程投资估算见表下表 其中建设期 2009 2010 年 投资额为 3910 万元 占总投资额的 68 5 近 20011 2013 年 投资额为 1800 万元 占总投资额的 31 5 表表 1 1 旅游基础设施建设投资估算表旅游基础设施建设投资估算表 项目规模 投资 万元 景点建设工程 1 云峰寺 2 书堂寺 3 云霄殿 4 香林塔 5 古藤园 修复 建设 建设 修复 修复 围栏保护 370 万 6 金玉顶 7 练武场 8 步云山门 修复 整理 新建 服务设施工程 1 入口广场 2 休闲服务 区 绿化 香化 美化 3000m2 建设公 园大门 围墙 标志建筑 喷水池 停车场等 竹木屋 茶庄 游泳及其他休闲娱 乐建筑建设 260 万 基础设施工程 1 客车 2 电瓶车 3 景区主干 道 4 景区步道 5 供排水 6 供电 7 通讯 15 公里 40 公里 2420 万 植物景观工程1 景点绿化340 万 2 主要游步 道绿化 3 局部林相 改造 环境保护工程 1 生态公厕 2 垃圾箱 20 个 200 个 164 万 不可预见费 按 上述项目 10 计 355 4 万 合计近期建设投 资 3909 4 万 由上述各表可见 上杭森林公园建设的近期建设投资估算为 3909 4 万元 三 资金来源及筹资方案分析三 资金来源及筹资方案分析 上杭森林公园建设要多方位融资 遵循 谁投资 谁所有 谁受益 的原则 采取 国家 地方 部门 集体 个人一起上 内资 外资一起上 的办法 充分调动各方的投资积极性 政府部门应在旅游基础设施建设 可持续性规划 管理和开发方案 公共便民设施 宣传及促销及其它非营业性投资等方面进行投 资 创造一个良好的投资环境 主要包括以下方法 把森林公园的规划建设纳入上杭县国民经济与社会发展计划中去 使之 建设与国民经济建设同步发展 加大对森林公园的投入和政策倾斜 争取国家 各有关部门的专项建设资金 森林公园自筹资金 银行贷款 招商引资 个人捐资 筹资方案确定主要有资金筹集成本的筹资风险两部分组成 总投资为 5710 万元 下面有三种方案 其中 贷款利率 5 属于国家政策性贷款 债息 6 筹集费率为 1 股息 5 筹集费率为 1 5 资金来源资金来源方案方案 A A方案方案 B B方案方案 C C 自有资金 30 30 30 发放债券 30 20 发放股票 20 10 银行贷款 40 50 40 资金成本率 K D P 1 f K 为资金成本率 D 为资金占用率 P 资 金总额 f 筹资费率 综合资金成本率 Kw Ki Wi Kw 为综合资金成本率 Ki 第 i 种个别资金 成本率 Wi 第 i 种个别资金占全部资金的比重 方案 A W 30 K 1731 6 1713 1 1 6 1 Kw W K 1 8 方案 B W 20 K 1142 5 1142 1 1 5 5 1 Kw 20 5 1 1 01 方案 C W1 20 K1 6 1 W2 10 K2 5 1 Kw 20 6 1 10 5 1 1 73 资金成本是筹资者取得和占用资金应付出的代价 故资金成本率越大 所付 出的代价也就越大 以上三种方案相比较可知 方案 B 的综合资金成本率最小 所以本次项目融资方式定为方案 B 最为合理 四 项目经济效益分析四 项目经济效益分析 一 项目收入估算 1 估算范围和依据 项目收入包括门票 交通 娱乐 饮食 住宿 购物及其它收入 根据边建 设 边开放地经营原则 项目输入按建设期分段估算 确定有关估算指标地依据 1 当地物价水平 2 周边地区社会消费水平 3 同类型森林公园 旅游区的估算指标 2 估算指标 门票 25 元 人 按游客人数的 100 计算 交通 10 元 人 按游客人数的 90 计算 住宿 50 元 日 人 按游客人数的 10 计算 娱乐 20 元 人 按游客人数的 10 计算 购物 20 元 人 按游客人数的 100 计算 饮食 20 元 人 按游客人数的 70 计算 其它 10 元 人 按游客人数的 100 计算 3 估算结果 根据以上指标 按该县旅游发展总体规划旅客流量的 90 预测游客流量 到项 目经营初期开始接待游客 预计建设初期年项目接待国内外旅游客流量预计将达 31 1 万人次 建设后期游客达 56 3 万人次 收入情况预估详见表 2 表表 2 2 年经营收入估算表年经营收入估算表 单位 万元 年 项目近期远期 门票 777 51407 5 住宿 155 5281 5 交通 279 9506 7 娱乐 62 2112 6 购物 6221126 饮食 435 4788 2 其它 311563 合计 2643 54785 5 二 项目成本估算 1 可变成本估算 可变成本估算使根据一般的可变成本率进行估算 详见表 3 表表 3 3 年可变成本估算表年可变成本估算表 单位 万元 项目可变成本率 近期远期 门票 20155 5281 5 住宿 5077 75140 75 交通 60167 94304 02 娱乐 4527 9950 67 购物 85528 7957 1 饮食 60261 24472 92 其它 50155 5281 5 合计 1374 622488 46 2 经营成本估算 经营成本包括可变成本 经营管理费 年经营管理费 正式管理人员 10 人 按每人每月 2000 元 一般管理人员 近期 80 人 远期 100 人 按每人每月 1500 元计算 项目年经营成本详见表 4 表表 4 4 年经营成本估算表年经营成本估算表 单位 万元 年经营成本项目 近期远期 可变成本 1374 622488 46 管理费 168204 其它 155 5281 5 合计 1698 122973 96 三 税金及附加费估算 根据国家政策和有关部门规定 旅游业开发不计投资方向调节税 只征收营 业税 城市建设维护税 教育附加费 上杭森林公园年税金计附加费估算结果详 见表 5 表表 5 5 年税金及附加费估算表年税金及附加费估算表 单位 万元 年税金及附加费项目 前期后期 备注 1 营业税 132 175239 275 营业收入的 5 2 城建税 9 2522516 74925 营业税的 7 3 教育附加 5 2879 571 营业税的 4 合计 146 71425265 59525 四 项目利润估算 上杭森林公园前后期的利润估算结果详见表 6 表表 6 6 项目年利润估算表项目年利润估算表 单位 万元 年税金及附加费项目 前期后期 项目收入 2643 54785 5 经营成本 1698 122973 96 税金及附加 146 71425265 59525 利润 798 665751545 94475 根据计算 近期 2001 2013 年 的年利润为 798 66575 万元 远期的年利润为 1545 94475 万元 五 项目其他经济效益指标估算几分析 1 项目投资回收期分析 可能影响到该项目效益的不确定因素由 价格 投资 成本 游客量 利率等 针对全部投资内部收益率 投资回收期 全部投资净现值及贷款偿还期等 4 项指 标 回收期 累计净现金流量为正值的第几年 1 上年累计净现金流量 当年净现 金流量 本次运用单因素敏感项分析 变化 1 次 变化率幅度 5 重点选取营业收入 和经营成本两项加以分析 使决策者了解不确定因素对项目投资回收期的影响 最后进行相关的分析表 表表 7 7 敏感性分析表敏感性分析表 变化因素投资回收期 营业收入降低 5 6 26 经营成本增加 5 6 21 正常5 98 经过营业收入与经营成本变动的相关数据计算可知 这两种因素的变动中营业 收入对回收期的影响更大一些 但总的来说基本没使投资回收期产生不可忽略的 影响 两种情况下投资回收期基本保持在 6 年数值不变 故本项目建设的投资回 收期大约为 6 年 2 项目净现值分析 净现值指特定方案未来现金流入量现值与未来现金流出量现值之间的差额 计 算公式为 净现值 未来报酬总现值 建设投资总额 NPV It 1 R Ot 1 R 式中 NPV 净现值 It 第 t 年的现金流入量 Ot 第 t 年的现金流出量 R 折现 率 n 投资项目的寿命周期 根据公式计算可得净现值 NPV 2644 1 13 3222 1 14 3867 1 15 4786 1 16 4786 1 17 4786 1 18 4786 1 19 4786 1 110 1910 1 1 2000 1 12 2845 1 13 2345 1 14 2145 1 15 3240 1 16 3240 1 17 3240 1 18 3240 1 19 3240 1 110 1766 8 3 项目内含报酬率分析 净现值 1766 8 为正数说明该项目的报酬率超过 10 故该项目对投资公司来说 是有利的 五 项目风险分析五 项目风险分析 可能影响到该项目效益的不确定因素由 价格 投资 成本 游客量 利率等 针对全部投资内部收益率 投资回收期 全部投资净现值指标 运用单因素敏感 项分析 变化 1 次 变化率幅度 5 重点选取营业收入和经营成本两项加以分 析 使决策者了解不确定因素对项目评价的影响 确定不确定因素变化的临界值 以便更好地采取防范措施 结果表明 营业收入降低 5 时 投资回收期延长了 0 28 年 经营成本提高了 5 时 投资回收期延长了 0 23 年 由此可见 营业收入和经营成本的变化对上杭森林 公园效益回收影响都不大 故此项目的投资风险较低 经济稳定性较好 在分析的两个因子中 营业收入对项目影响稍大 应采用以下方法降低风险 1 科学调配景区淡旺季门票价格 避免出现游客因门票价格的变化而反感的 现象 2 尽量实现景区财政收支情况阳光化 以避免贪污或谎报数据等情况 3 景区的各种消费标准要与市场要素的变化相结合 故应多做市场调查 附表附表 现金流量表现金流量表 单位 万 元 建设期近期远期工作年度项目合计 2009201020112012201320142015201620172018 1现金流入 3365926443222386747864786478647864786 1 1营业收入 3365926443222386747864786478647864786 2现金流出 274431910200028452345214532403240324032403240 2 1基建投资 5710191020001000500300 2 2经营成本 1996516991699169929742974297429742974 2 3税金及附加 176914714