花马湖生态文化旅游综合开发区项目工作思路

1 湖北鄂州花马湖生态文化旅游区项目湖北鄂州花马湖生态文化旅游区项目 前期运作基本内容前期运作基本内容 项目前期运作基本工作内容项目前期运作基本工作内容 一 提炼项目核心价值理念 深化完善 项目规划设计概念方案 二 通过规划方案加强与政府主要领导的深度沟通 尽快运作立 项 三 推进该区域控制性规划 详细性规划 可行性研究 环评等 四 推进该区域内土地性质的规划调整 变为综合开发建设用地 五 联合多方组织制定 花马湖区域村民拆迁安置实施操作方案 六 今年内与政府签署 花马湖生态文化旅游区综合开发合同 核心条款为 土地挂牌底价 市政公共设施 BT 年度开发用 地指标 挂牌超出底价奖励返还 村民拆迁安置等 七 核实花马湖生态文化旅游区中可开发建设用地的位置及数量 八 今年内注册完成 湖北花马湖旅游投资公司 完成公司前期 人员组建及公司管理架构 制定公司管理制度并落实相关工作 花马湖旅游区项目筹备组 2 二零一二年四月十二 附件 花马湖项目前期运作基本内容工作计划 一 一 花马湖项目前期运作基本内容花马湖项目前期运作基本内容 阶段阶段程程 序序需准备的资料需准备的资料政府主管部门政府主管部门时间时间 项目开发建议书 向政府提交申请报告 主要内容主要内容 提出项目建设的必 要性和依据 拟建规模 地点 资源 条件 投资估算和资金 筹措 建设进度安排 效益分 析 选址意见书 设计任务书 投资计划书 项目 前期 阶段 初步设计方案 拆迁安置方案 项目核准或备案资料项目核准或备案资料 申请报告 城市规划意见 用 地预审意见 环境影响评价 水土保持方案 占用耕地审核 营业执照等 1 鄂州市发改委 2 规划 国土 环保 水利 农 业 旅游局共同 参与 3 规划 建设等 部门参与初步设 计和方案审批 2012 5 至 2012 11 项目征地 挂牌 报建 建委 建设局 2012 12 至 2013 8 项目 准备 阶段 建筑设计 图纸审查 办土地使用证办土地使用证 土地出让合同 交费证明等 办规划许可证办规划许可证 申请报告和发改委批文 用地 规划许可证 土地证 已审批 规划图和建筑设计图 办施工许可证办施工许可证 土地证 规划许可证 招标确 定施工图设计公司 施工图审 查证明 质量安全监督手续等 国土 环保 消防 人防 规划 建设等 行政管理部门 2013 12 3 二 花马湖项目公司前期运作基本内容工作计划二 花马湖项目公司前期运作基本内容工作计划 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说 明 备注备注主办部门主办部门协办协办 时间时间 地块现状图落实地块具体位置及周边情况控制性规划图 规划设计条件 落实规划条件 了解限制性条 件 区域规划图 现场踏勘土地研究 对地块现状 村民拆迁房屋数 量地质条件 文物等影响开发 的因素详细了解 需要村委配合市场部 周边配套情况 熟悉地块周边五公里范围商业 教育 交通现状等情况 绘制区域配套图 土地土地 信息信息 收集收集 周边发展规划 熟悉地块所属区域的规划 对 以后项目开发的影响和支撑 获取政府单项规划 地块的获取方式 土地各类成本构成 土地变性操作 与土地所有方进行接触 了解 土地出让方式和土地性质 以 及土地用途调整如何实现 鄂州土地相关政策土地土地 价值价值 初判初判 项目开发建设成本 了解道路基础设施 建安成本 政府收费项目和具体情况 获取政府部门收费 标准表格 项目管理部 2012 5 至 2012 6 现状图 土地四至电子文件 规划部门 市场深度调研 市场调研报告 研究政府相关政策 区域市场需求分析 客户分析 竞争分 析 国内外相关项目的 成败得失经验教训 市场部 项目最终定位 开发定位报告 提炼项目文化内涵 对项目定位 客户 定位 产品定位等 提出开发策略性建 议 专业公司合作 项目 管理部 成本效益测算 针对多个概念方案进行成本概 算 利润率分析及比选 进行项目开发的方 案设计和成本测算 土土 地地 获获 取取 阶阶 段段 土地土地 价值价值 深判深判 可行性研究报告 开发周期及土地付款方式设置 根据土地的开工条 件 市场情况 共 同制定开发节奏 项目管理部 成 本 控制专 家顾问 2012 7 至 2012 9 4 项目整体规划方案确定 上报政府讨论 初步方案 项目管理部 专家 顾问 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 备注备注主办部门主办部门 协办协办 部门部门 时间时间 项目市场产品分析及开发组织 项目招商报告 项目前景及投资盈利分析 项目管理部 项目商业合作模式 制定项目财务数据项目管理部财务部 合作伙伴确定 合作方案确定 明确合作伙伴 洽谈合作方式 合作细节确定 商谈合作方式 投 资回报方式 草拟 合同 财务部项目部 项目引资签署战略合作协议 商业计划书 项目管理部行政办 寻找 合作 资金 股东 股份合作 寻求股东合作 成立新公司及相关手续办理 办理股权合作登记 增资等相关工作 工商办理公司注册 行政部财务部 2012 5 至 2013 5 概念规划方案深化 向政府汇报方案获得政府认可专业公司合作 项目立项报告 花马湖生态文化旅游项目开发建议书 项目管理部 区域开发合同 花马湖生态文化旅游项目综合开发合同 项目管理部 土地成本核算 确定土地上限及开发用地面积 约定土地底价及 BT 项目 国土部门协商总经理 土地挂牌运作 协助政府完成红线图 设计要 点 协助完成征地及拆迁补偿方案 国土规划部门协调 总经理 土地 挂牌 摘牌 土地摘牌 确定土地上限 价格敏感性分 析 制定出价战术等运作 发改委 国土部门 总经理 2012 5 至 2013 5 获取获取 土地土地 签订土地 出让合同 确定用地图 桩点 坐标 用地条件 交纳土地款 契税 交易费等 合同条款草拟完善 财务部提供资金 总经理 法律 顾问 办土地证材料 提交土地出让合同和土地出让 金 交易费等交费证明 提供土地出让合同 财务部提供资金缴 纳出让金 交易费 项目管理部 财务部 行政办 办理公司注册 开发资质预审工商 建委行政办 土土 地地 获获 取取 阶阶 段段 企业投资项目备案 委托工程咨询资格机构编制 项目申请报告 提供相关项目资料项目管理部 2012 5 至 2013 8 5 向项目备案机关提交申请报告项目管理部 办理规划许可证向规划部门提交规划设计方案规划部门沟通 土地拆迁安置方案 按照政府标准及村民协商村委 国土等部门项目管理部 核定土地边界 核定用地图 核定用地相关图 规划地界坐标图 国土 规划项目管理部 交费证明缴纳土地费用国土财务部 1 500 现状地形图规划局测绘部门完成 规划项目管理部 土地 确权 项目控制 详规规划部门提供或委托设计专业公司合作项目管理部 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项主办部门主办部门 协办协办 部门部门 时间时间 土地出让合同 政府确认国土局签署合同 交费证明缴纳土地费用 地籍图国土局提供 土地登记申请书国土局申请 土地确权证明文件 国土局 土地权人证明材料 申请人主体资格证明 法人代 表证明或个人身份证明 提供企业相关证明资料 开发计划 研发 销售 根据宗地状况 市场条件和公司回款要 求 初步制定土地开发计划和销售计划 研发 商业 结合市场现状完成项目公建部分开发不 同业态产品开发顺序建议 工程 按营销计划和工程情况排定工期 项目考核指标初定 组织讨论 初步拟定的项目开发排期和总体经济指标 要求及各阶段经济指标要求 土土 地地 获获 取取 阶阶 段段 办 理 土地证 项目发展报告 资金流 工程 根据工期制定工程款支付计划 项目 制订配套费及土地款支付计划 项目管理部 成本工程部 行政办 2013 5 至 2013 8 6 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主主 项项 节节 点点 工作工作 阶段阶段 大类小类说明 分分 项项主办部门主办部门 协办协办 部门部门 备注备注 明确产品设计思路 根据区域市场内客户需求状况 和在销楼盘热销产品分析 对 户型设计 户型配比 面积区 间 景观规划 建筑风格 配 套标准等规划设计提出改善性 意见 设计公司 销售公司营销部 成 本 控制部 工程部 设计公司初步选择 明确设计单位选择标准 了解 相关设计院的价格行情 设计公司实地考察 设计 前期 工作 制定设计组织计划 根据项目规模设计深度设计阶段分解 方案 规划设计院 选择与合同签订 合同文本审核 设计费用审核 法律顾问 设计任务书与相关 技术指标初订 制订规划 景观及建筑单体的 设计任务书 交工标准 及规 划指标 环境指标的初订 依据建筑规划 景观规划 及交工标准初步确定建安 环境等成本指标 制定交工标准 对主要部 位做法 结构方案 设备 方案等提出建设性意见 工程部 规划方案结合成本 测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步 细化 结合市场调整售价 确 保预期利润率 结合项目地块的基本素质 成本测算情况和预期销售 情况 对项目规划设计提 出建议 营销部 彩色总平面图方案 送规划预审 彩色总平面图 含经济指标 负责提供图纸 修建性详规成果提供参考意见 详细性规划方案的 报建及确定 含配套场站点 报市政府负责提供图纸 首首 期期 项项 目目 规规 划划 设设 计计 阶阶