[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价案例与分析模拟75

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟75房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟75房地产估价案例与分析模拟75一、问答题(共3题，每题10分)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情

2、况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。 问题 1. 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?答案:错误有： (1)利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算；(2)所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况相符；(3)期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。 2. 在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格?答案:重置价格还应减去折旧。 或：(1)可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。 (2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。 (3)可能存

3、在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 问题 3. 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?答案:在估价程序上应特殊注意： (1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作并在报管中做出相应说明。 (2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。 (3)公示期满后估价机构将整体估价报

4、告和分户估价报告提交委托人并由委托人向被拆迁人转交分户报告。 4. 装修补偿应如何确定?答案:被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估机构确定。5. 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?答案:拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。赵某于2012年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2013年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2013年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2013年9月10日委托估价机构

5、进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2013年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有： 1赵某与开发商于2012年6月签订的商品房买卖合同原件； 2赵某的购房发票； 3商品房预售许可证复印件； 4其他有关房地产市场资料。 问题 6. 上述资料用于抵押估价是否齐全?答案:上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。7. 估价人员可否承诺按170万元进行估价?答案:房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，

6、不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。8. 可否按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?答案:不能按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。二、单项选择题(每小题的备选答案中只有一个最符合题意) 王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该

7、大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。 1. 若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款_万元。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53答案:A解析 一层价格：800/3.5=228.57(万元)，二层价格：0.7228.57=160(万元)，一、二层价格合计：388.57万元，400-388.57=11.43(万元)。2. 因该大

8、厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是_。A.若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析B.若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用答案:D解析 商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。其净收

9、益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用。3. 兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为_。A.房屋所有权注销登记联B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记联D.房屋所有权转移登记答案:D解析 继承手续属于房屋所有权转移登记。4. 若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示_。A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力答案:D解析 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效

10、；担保法规定“当事人以本法规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”；最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。 某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年、建筑面积为8000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院用地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。 5. 该医院应与_接洽购买综合楼事宜。A.被拆迁人B.拆迁人C.建筑物拆除方D.政府规划主管部门答

11、案:B解析 由于该项目拆迁人已向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款，因此该医院应与拆迁人接洽购买综合楼事宜。6. 买方可支付的最高购买价为_。A.建筑市场价值-平移相关费用B.拆除的旧建筑材料价值-平移相关费用C.建筑物残值D.建筑物市场价值-平移相关费用-占用医院内土地的价值答案:A解析 由于买方购买该楼后平移至医院用地范围内继续使用，其最高购买价应该为建筑市场价值减去其平移相关费用。7. 卖方可接受的最低购买价为_。A.建筑物市场价值B.建筑物市场价值-清理费用C.拆除后的旧建筑材料价值D.拆除后的旧建筑材料价值-清理费用答案:D解析 由于卖方准备拆除，拆除后的收入就是旧建筑材料的价值，但还需

12、要支付拆除后场地的清理费用，这就是卖方可接受的最低购买价。 甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。 8. 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是_。A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础

13、、结构等方面的重大质量问题答案:B解析 在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途及用于其他产品生产的可能性。9. 对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是_。A.交通条件B.产业集聚度C.基础设施完备程度D.公共设施完备程度答案:D解析 工业用途房地产区位因素主要考虑交通条件、基础设施和地理位置。10. 该宗房地产的再次抵押价值为_。A.首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额B.再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额C.再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数答案:D解析

14、再次抵押价值=未设定法定优先受偿款下价值-法定优先受偿款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数。 再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。 三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明1处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)问题:1.致委托估价方函(略)别墅房地产估价结果报告(略)别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 市恒通房地产开发公司 二、受理估价方 市房地产估价事务所 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对别墅项目按现状整体转让进行估价 四、估价时点 2008年4月15日 五、估价对象概况

15、 (一)市概况(略) (二)别墅项目概况 1土地情况 (1)土地使用权性质：出让土地使用权，2005年1月6日取得国有土地使用权证。 (2)土地总面积70000m2。 (3)用途：别墅及配套设施。 (4)108栋别墅，建筑总面积35285m2。 其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。 2地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为2层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一)采

16、用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。 (二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、估价过程 (一)方法一：房地分别估价 1土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 (1)利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。 (2)利用市场比较法进行土地估价根据测算

17、，下述三个交易实例修正后的价格比较接近(见表1、表2)，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=(3410+3474+3230)/3=3371(元/m2) 表1 可比实例表 项目 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 2002年5月 2006年5月 2006年5月 2008年4月 区域因素 五类 四类 六类 五类 个别因素 一般 较好 较差 一般表2 可比实例修正果 项目 A B C 土地单价/(元/m2) 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100

18、 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价/(元/m2) 3410 3474 3230 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出： 土地单价=(3324+3371)/23348(元/m2) (3)土地估价综合结果 土地总价=土地单价土地总面积=334870000=234360000(元)=23436(万元) 2别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建筑成本。 (1)据测算别墅建筑物的重新建筑

19、成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 (2)根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。 108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为342835285120957000(元)=12095.7(万元)。 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物成本的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为342850%=1714(元/m2)。 (3)现有别墅建筑物价格： 34287548+17142830=30725100(元)=3072.51

20、(万元) 3别墅现有房地产价格 234.36+3072.51=26508.51(万元) (二)方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 1别墅总楼价 市场研究分析(略) 据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为1120035285=395192000(元)=39519.2(万元)。 2销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.210%=3951.9(万

21、元)。 3建筑物未完工部分的价格-全部完工后别墅建筑物总价格-现有别墅建筑物价格=12095.7-3072.51=9023.19(万元)。 4别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(万元)。 八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表3。表3 估价结果表单位：万元 估价方法 土地总价值 别墅建筑物总价值 房地产总价值 方法一 23436 3072.51 26508.51 方法二 26544.11 平均值 26526.31 估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。 九、附件、说明、其他资料(略) 答案:1房地产估价事务所应注明资质并附营

22、业执照，报告书上要盖公章。 2提供报告书日期未注明。 3估价报告使用应注意的事项未加以说明。 4应对估价人员临勘现场情况加以说明。 5应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系。 6对建筑物状况介绍过于简单。 7对交易日期未作修正，应予说明。 8没有写明估价依据及估价原则。 9没有写明估价作业起讫日期。 10没有写明估价人员姓名，没有注册房地产估价师签名。 11关于土地权属情况介绍不全，土地使用权如何取得、土地使用费用多少没有指出。 12没有土地使用权年限，这一点非常重要。 13缺少对土地的自然状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至及环境和交通通达程度等。 14对土地开发利用状况

23、未作介绍。 15对项目规划条件介绍不全面。 16利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税。 17上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本。 18利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用作可比实例，因其交易日期距估价时间已有6年，相差时间过长。 21土地估价的综合结果没有作年期修正。 22对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费。 23方法二的销售税费中，不应包括所得税。 24销售税费重复计算。 25最后的估价结果总价格应用大写书写。 四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分)问题:1. 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料 名称 数值 名称 数值